نقشه کادر یو تی ام دار برای رفع ابهام در مرزها

در پروسه ی صدور سند تک برگی همه مالکین ملزم به تهیه نقشه ی یو تی ام UTM از ملک خود هستند. نقشه ی یو تی ام UTM باید با تجهیزات دقیق نقشه برداری تهیه شود به طوری که تمام ابعاد ملک با دقت سانتی متر برداشت شود و مساحت دقیق ملک محاسبه و توسط کارشناس رسمی نقشه برداری نظام مهندسی تایید شود.

اما گاهی بین ابعاد وضع موجود ملک و ابعاد سندی ملک مغایرت قابل توجه وجود دارد که طوری که طول یا عرض ملک بزرگتر از طول حدود اربعه درج شده در سند است.

در این گونه موارد کارشناس اداره ثبت دستور تهیه نقشه ی کادر را هم می دهد.

در نقشه برداری کادر از تمام ملک های مجاور (گذر تا گذر) برداشت نقشه برداری دقیق انجام می شود و طول و عرض تمام ملک های مجاور با سندشان تطبیق داده می شود تا مشخص شود این اضافه عرضی یا طولی ملک از کجا نشات گرفته است.

تهیه نقشه کادر بسیار زمان بر و پیچیده است. کما اینکه ممکن است همسایه ها از در اختیار گذاشتن اسناد خود امتناع کنند. حال آنکه کارشناس باید اسناد همسایه ها را یک به یک رویت کند و نظر کارشناسی را به اداره ثبت مربوطه اعلام کند.

گاهی از مواقع به دلیل عدم پیاده سازی مکان واقعی ملک در هنگام شروع ساخت و ساز  روی زمین و یا به دلیل  عدم تطابق ابعاد ملک موجود با سند این مشکل بوجود می آید که در زمان تثبت عرصه توسط کارشناسان نقشه برداری ثبت این مشکل دیده می شود که جهت پیدا شدن این عدم تطابق کارشناسان ثبت مالکین را برای تهیه نقشه کادر یا نقشه بلوکی ملک به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می نمایند و نیاز هست نقشه ای از وضع موجود ملک همراه با تمام ملک های همسایه از گذر تا گذر به صورتی که چهار طرف بلوک ملک مذکور با گذر احاطه گردد تهیه شود دلیل این امر شناسایی محل بوجود آمدن این عدم تطابق می باشد که ممکن است از یکی از سه منشاء زیر باشد:

۱ – تجاوز ملک به گذر های موجود .

۲-تجاوز ملک به ملک های همسایه.

۳ – بزرگتر بودن ابعاد واقعی ملک از سند.

البته در موارد اندکی ملک مشمول تهیه نقشه یو تی ام UTMکادر یا نقشه یو تی ام UTM بلوکی می شود که مسئله پیچیده ای است و امیدواریم هیچ ملکی نیاز به تهیه نقشه کادر یا نقشه بلوکی نشود. اما اگر اداره ثبت مربوطه با توجه به وضعیت ملک این امر را ضروری بداند چاره ای جز تهیه نقشه یو تی ام UTM کادر یا نقشه یو تی ام UTM بلوکی و ارائه آن به اداره ثبت جهت ادامه پروسه صدور سند نیست.

این پروسه معمولا یک پروسه زمانبر در هر سه حالت می باشد و در موارد ۱و۲ عواقب حقوقی نیز دارد  و در نهایت مشکلات عدیده ای برای مالک بوجود می آید اما اگر این مشکل به دلیل گزینه سوم باشد باید ابعاد و مساحت سند تصحیح گردد که این اتفاق علارغم زمان بر بودن اما عواقب حقوقی ندارد .

. در نقشه یو تی ام UTM بلکوکی با نقشه کادر همانطور که از عنوانش مشخص است، هدف فقط یک تک ملک نیست. بلکه هدف یک بلوک کامل از گذر به گذر به گذر است به طوری که تمام خط های تفکیک ملک ها برداشت شود و اندازه دقیق بر همه ملک ها با دوربین نقشه برداری دقیق برداشت شود به طوری کارشناس با استناد به این نقشه بتواند گواهی کند که مشکل در کدام قسمت بلوک و از کدامیک از ملک ها ناشی شده است.

نمونه نقشه یو تی امUTM کادر (نقشه بلوکی) که در آن بلوک مورد نظر شامل چهار ملک و تمام گذرهای مجاور است ( تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی.)

نمونه نقشه یو تی امUTM کادر تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

همانطور که در نقشه ملاحظه می فرمایید، برای هر یک از ملک های درگیر در معمای عدم تطبیق ابعاد سندی با ابعاد وضع موجود باید ابتدا وضع موجود ملک توسط دوربین عای دقیق نقشه برداری برداشت شود و سپس با طول و عرض و مساحت سندی ملک مقایسه شود. بنابراین نه تنها دسترسی به ملک های مجاور ضروری است بلکه در اختیار داشتن سندهای ملک های مجاور نیز الزامی است.

نمونه نقشه یو تی امUTM کادر تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

بنابراین همکاری همسایه ها در ورود به ملک شان و همچنین ارائه سند ملک شان باید از قبل هماهنگ و قول همکاری گرفته شود. وگرنه به نتیجه رسیدن عملیات نقشه برداری کادر تقریبا غیرممکن می شود.

معمولا برای تامین درک بهتر و کامل نقشه یو تی ام کادر، گزارشی به صورت متن به نقشه ضمیمه می گردد که ترجیحا بهتر است این گزارش مستقیما در نقشه نوشته شود تا در صورت گم شدن گزارش، نقشه همچنان قابل استناد باقی بماند. و همچنین در صورت دستکاری و یا تحریف گزارش، امکان تشخیص آن برای کارشناس دادگاه فراهم باشد.

در زیر نمای بزرگتر از گزارش آورده شده در نقشه را نمایش داده ایم :

همانطور که در نمونه نقشه مشاهده کردید هر چهار ملکی که یک بلوک مستقل را تشکیل می دهند باید نقشه برداری شوند و مساحت و ابعاد دقیق انها در مرز تفکیک ها و در بر ملک به گذرها مشخص شوند و در گزارش به صورت واضح توضیح داده شود.

 امیدوارم در آینده ای نزدیک با اجرایی شدن ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی در بحث نظارت نقشه برداری دیگر به دلیل پیاده سازی نادرست ملک در ابتدای امر ساخت و ساز  شاهد بوجود آمدن این مشکل به دلایل ۱ و ۲ نباشیم و اگر این مشکل به دلیل سوم باشد که در این صورت قبل از شروع ساخت و ساز ابتدا سند تصحیح گردد و سپس ساخت و ساز شروع شود که به دلیل عدم خواب سرمایه و تعهدات ناشی از واگذاری پیش فروشی ملک کار درست و منطقی می باشد البته هم اکنون عده ای از مالکین قبل از شروع ساخت و ساز از یک کارشناس رسمی نقشه برداری جهت پیاده شدن درست ملک استفاده می نمایند که کاری منطقی و درست است .

اگر ملک خود را ساخته ایند یا دیوارکشی کرده اید و اکنون اداره ثبت مربوطه پس از تهیه نقشه ی یو تی ام UTM ملک متوجه مغایرت طول و عرض ملک با طول و عرض سندی شده ؛ باید عرض کنیم که دیگر کار از کار گذشته و متاسفانه مجبور به تقبل هزینه و مشکلات تهیه نقشه کادر هستید.

اما اگر هنوز ملک به صورت زمین خالی است؛ جهت جلوگیری از مشکلات اینچنینی در آینده کمال دقت را در پیاده کرده طول و عرض ملک اعمال کنید. برای پیاده کردن موقعیت و طول و عرض دقیق ملک حتما از کارشناسان خبره امور ثبتی استفاده کنید. یک نقشه بردار آماتور هرگز نمی تواند جوانب ثبتی و حقوقی در پیاده کردن ملک را در نظر بگیرد چراکه کار نقشه برداری ثبتی با نقشه برداری عمومی بسیار متفاوت است؛ مانند فرق پزشک عمومی و پزشک متخصص.

برای تهیه انواع نقشه های مورد نیاز ادارات ثبت جهت صدور سند و یا شهرداری برای صدور جواز ساخت، همه روزه در ساعات اداری تماس بگیرید و مشاوره شوید.