کاربرد نقشه یو تی ام در معامله ملک با کپی سند

در صورتی که شخصی مدعی عدم وجود سند رسمی به شما شد و یا از رویت آن در حین خرید به شما جلوگیری کرد، در این مواقع تا زمانی که اصل سند به نام شخص فروشنده و استعلام از مراجع ثبتی از خرید ملک مذکور خودداری کنید.

قبل ار معامله با استعلام ثبتی از مالک بودن طرف مقابل خود کاملا آگاهی یابید و با احراز هویت آن در حین معامله از شرایط آن اطمینان حاصل کنید.

در ارائه کپی اسناد دقت به مهر برابر اصل نمایید در غیر این صورت فاقد اعتبار خواهد بود.

هر کشوری برای ایجاد ثبات اقتصادی نیازمند قوانینی است که جلوی سوء استفاده کنندگان و سوداگران را بگیرد و امنیتی در جهت اطمینان خاطر سرمایه‌گذاران ایجاد کند. اما این مورد در کشور ما به سبب برخی مشکلات قانونی ضمانت اجرا ندارد و هیچ کس به طور قاطع نمی‌تواند مالکیت خود را ثابت کند. به همین دلیل سرمایه‌گذاران بیم دارند که حتی در صورت خرید ملکی به صورت رسمی، فردی بر مالکیت آن‌ها ادعا کند. همین موضوع گاه سبب ورشکستگی واحدهای اقتصادی است. زیرا هر واحد تولیدی برای انجام فعالیت‌های خود نیاز به تهیه ملک دارد اما هر چند که در راستای تهیه زمین، کاملا قانونی اقدام به خرید کرده باشد، بازهم نمی‌تواند از وضعیت مالکیت خود اطمینان پیدا کند.

مشکلی که در مورد اسناد قدیمی دفترچه ای وجود دارد این لست که در این اسناد آدرس ملک ذکر نشده است.

معامله بر اساس سندهای تک برگی ریسک معامله را به حداقل کاهش داده است. چون سندهای تک برگ بر اساس نقشه های یو تی ام UTM دقیق صادر می شوند که هم مساحت دقیق است و هم موقعیت ملک بر روی نقشه کاداستری آورده شده است. علاوه بر آن آدرس ملک و سایر اطلاعات جانبی جهت تکمیل اطلاعات سندی آورده شده است.

اما معامله بر اساس سندهای قدیمی منگوله دار دو ریسک بزرگ را به دنبال خواهد داشت:

  1. به دلیل عدم وجود ابزارهای دقیق نقشه برداری, مساحت مندرج در سند دقت ندارد به خصوص در مورد ملک های با شکل هندسی نامشخص و حتی ملک های چهارگوش اما زاویه دار
  2. موقعیت ملک نه به صورت آدرس و نه به صورت مختصات در سند درج نشده است. تنها مشخصه ملک پلاک فرعی از اصلی می باشد که بدون داشتن نقشه ثبتی منطقه و اطلاعات کافی از نحوه قطعه بندی پلاک مادر موقع صدور سندها نمی توان از صحت موقعیت ملک مطمئن شد.

لذا اکیدا توصیه می شود در صورتی که قصد انجام معامله ملک با سند قدیمی منگوله دار را دارید, حتما تهیه نقشه یو تی ام UTM جهت تعیین ابعاد و مساحت دقیق ملک و تهیه نقشه جانمایی پلاک ثبتی جهت اطمینان از موقعیت ملک, توسط کارشناس رسمی نظام مهندسی / دادگستری- امور ثبتی را جزو شروط معامله قرار دهید.

در شرایطی که در برخی از کشورها به دلیل دسترسی خریداران به سامانه جامع استعلام ثبتی، تمام اطلاعات مربوط به ملک و مالک برای انجام یک معامله بدون مشکل و بلامانع به‌صورت آنلاین قابل صحت‌سنجی است، این امکان در ایران وجود ندارد؛ با این حال، دست‌اندرکاران حوزه ثبت رسمی می‌گویند خریداران می‌توانند قبل از انجام معامله و پرداخت بهای ملک موردنظر نیز از صحت یا خدشه‌دار بودن ادعاهای مالکان باخبر شوند. در واقع اگرچه هنوز به دلیل سنتی بودن بخش عمده‌ای از فرآیندها در کشور امکان دسترسی آنلاین و فوری خریداران به اطلاعات ثبتی املاک و محدودیت‌های حقوقی و قضایی مالکان وجود ندارد، اما متقاضیان خرید املاک می‌توانند از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی قبل از انعقاد هر نوع قراردادی نسبت به صحت معامله‌ای که مصمم به انجام آن هستند، اطمینان حاصل کنند.

اگرچه فرآیند استعلام ثبتی معمولا در زمان تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار انجام می‌شود، اما متقاضیان خرید واحدهای مسکونی و سایر املاک می‌توانند قبل از انجام معامله به دو روش اقدام به صحت‌سنجی سند ارائه شده، مالکیت فرد فروشنده و همچنین عدم محدودیت‌های قضایی و حقوقی برای ملک موردمعامله کنند.  محمد عظیمیان افزود:در اولین روش، متقاضیان خرید و فروش املاک می‌توانند به‌جای تنظیم قراردادهای عادی، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و از همان ابتدا معامله خود را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت کنند؛ در این روش قبل از تنظیم هر نوع قرارداد و پرداخت هر نوع مبلغی، دفاتر اسناد رسمی اقدام به استعلام ثبتی از شرایط ملک و مالک کرده و در صورت مشکل‌دار نبودن این دو، اقدام به تنظیم قرارداد رسمی بین متعاملین می‌کنند.  این در حالی است که در روش دوم و در صورت تمایل متعاملین به انجام معاملات و تنظیم قرارداد عادی خریدار می‌تواند با ارائه سند مالکیت به دفاتر اسناد رسمی از دفاتر درخواست استعلام ثبتی کند؛ در این روش، متقاضی خرید با پرداخت مبلغی حدود ۵۰ هزار تومان به دفاتر اسناد رسمی به‌عنوان حق‌التحریر و حق‌ثبت به منظور انجام فرآیند استعلام ثبت، می‌تواند این اطمینان را به‌دست آورد که مالک و ملک معرفی شده به وی مشکل حقوقی، قضایی و سندی ندارد و پس از ایجاد این اطمینان نسبت به انجام معامله با فروشنده اقدام کند.  

ارائه سند مالکیت برای طرح تقاضای استعلام ثبتی الزامی است تا با استفاده از اطلاعات مندرج در سند ادعاهای مالک و نبود ممنوعیت و محدودیت برای وی به منظور انجام معاملات ملکی صحت‌سنجی شود.

اما همانطور که گفته شد در استعلامات ثبتی موارد اصالت سند ، صحت مالکیت و اینکه مالک ممنوع المعامله نمی باشد بررسی و نتیجه اعلام می گردد.

اما اینکه آیا سند مورد نظر مربوط به ملکی است که خریدار رویت کرده است یا خیر در هیچیک از استعلامات ثبتی مشخص نمی گردد. به این دلیل است که سند تک برگی از مطمئن ترین نوع سند است چراکه موقعیت ملک در قسمت پایین سمت راست سند چاپ شده است و خریدار می تواند با آدرس ملکی که رویت کرده است تطبیق دهد.

اما در مورد سندهای قدیمی که به سندهای منگوله دار دفترچه ای معروف هستند، در صفحات دوم و سوم با عنوان “ملک و محل آن” و “حدود و مشخصات” راجع به مساحت ملک، شماره پلاک اصلی و فرعی ملک، شماره قطعه تفکیکی، بخش ثبتی و همچنین طولها و مجاورین ملک در چهار جهت اصلی شمالا شرقا جنوبا غربا توضیح داده شده است.

اما در هیچ جایی از سند آدرس ملک و موقعیت آن ذکر نشده است. بطوریکه نمی توان یقین داشت که این سند متعلق به ملکی باشد که برای معامله به رویت خریدار رسیده است.

تنها راه پیدا کردن یقین از اینکه سندی متعلق به ملک هست یا خیر از طریق انجام پروسه عملیات جانمایی پلاک ثبتی است.

عملیات جانمایی پلاک ثبتی توسط نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی انجام می شود به شرطی که دسترسی به بانک اطلاعات ثبتی داشته باشند.

در این موارد نقشه بردار کارشناس رسمی موقعیت/آدرس ملک را بر اساس شماره پلاک اصلی و فرعی ملک پیدا می کند. به این ترتیب نقشه دفترچه ای قدیمی (سند اربعه) ملک بر اساس پلاک ثبتی، تبدیل به نقشه دقیق در سیستم مختصات UTM   یو تی ام می گردد که در آن مکان دقیق ملک بر روی نقشه منطقه توسط کارشناس رسمی امور ثبتی تایید گردیده است. در صورتی که این موقعیت استخراج شده از سند با موقعیت واقعی ملک منطبق باشد می توان یقین داشت که سند متغلق به همان ملک است. در غیر اینصورت سند متعلق به ملکی است که توسط نقشه بردار کارشناس رسمی جانمایی شده است.

پروسه تهیه  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی به این صورت است که اطلاعات خام ذخیره شده در بانک اطلاعات ثبتی مانند نقشه های ثبتی قدیمی ژئورفرنس شده و سایر اطلاعات توصیفی مندرج در سند در یک پروسه فنی روی هم اندازی لایه های اطلاعاتی تبدیل به موقعیت فعلی در سیستم مختصات UTM   یو تی ام می شوند. بطوریکه به صورت مختصات دقیق یو تی ام توسط نقشه بردار کارشناس رسمی تهیه کننده نقشه ممهور می شود تا مورد استفاده ادارات ثبت به عنوان مدرک تایید گواهی موقعیت ملک در پرونده ملک ثبت شوند.

در شکل زیر نمونه نقشه ثبتی را ملاحظه می فرمایید که موقعیت پلاک های ثبتی به تفکیک با ذکر شماره پلاک ثبتی و شماره قطعه تفکیکی و حتی ذکر طول و عرض قطعه های تفکیکی آورده شده است.

در صورت تمایل به استفاده از خدمات کارشناسی جانمایی پلاک ثبتی تماس بگیرید و یا خلاصه ای از وضعیت پرونده خود را به تلگرام ارسال کنید تا در اسرع وقت بررسی و مشاوره اولیه شوید.