اکثر زمین های کشاورزی به صورت مشاعی هستند که بالطبع مالکین تمایل دارند خود به طور مستقل بتوانند درخواست سند تفکیکی بدهند و سند ششدانگ برای سهم مشاعی خود دریافت کنند. به این کار درخواست تفکیک ملک مشاعی گفته می شود.
درخواست سند تفکیکی ملک مشاعی کشاورزی با تحویل نقشه تفکیکی ملک مشاعی کشاورزی امکان پذیر است. هزینه نقشه تفکیک ملک مشاعی بر اساس حجم کار برآورد می شود. معمولا زمین های کشاورزی مساحت بزرگ دارند و هزینه نقشه برداری طبعا به مساحت بستگی دارد. همچنین برآورد هزینه نقشه تفکیک ملک مشاعی به تعداد قطعه های تفکیکی برای طراحی نقشه تفکیکی زمین نیز بستگی دارد.
در واقع نقشه یو تی ام پلاک ثبتی مادر به اضافه نقشه تفکیکی پیشنهادی مالکین از الزامات درخواست سند تفکیکی ملک مشاعی است که هزینه نقشه تفکیک زمین کشاورزی اصلی ترین هزینه در اقدام برای تفکیک ملک مشاعی کشاورزی است.
حد نصاب تفکیک زمین کشاورزی
معمولا زمینهای کشاورزی به صورت مشاعی با چند ده هکتار مساحت هستند که هر کشاورز محدوده زمین خود و مرز زراعی با زمینهای مجاور را رعایت می کند اما از نظر سندی این زمینها به صورت مجزا تفکیک و تحدید حدود نشده اند.
تعریف خرد شدن اراضی کشاورزی عبارت است از : مطابق بند (ت) ماده ۱ تصویب نامه شماره ۱۵۹۲۹۴/ت۵۲۱۶۶ هـ مورخ ۱۵/ ۱۲/ ۱۳۹۵ هیأت وزیران، تفکیک، افراز، تقسیم و هرگونه اقدام حقوقی نظیر صدور سند و همچنین اقدامات عملی از قبیل دیوارکشی، فنس کشی و قطعه بندی که به کوچک شدن اراضی کشاورزی به کمتر از حدنصاب های فنی و اقتصادی منجر می شود.
عملیات معکوس خرد شدن اراضی کشاورزی، تجمیع اراضی کشاورزی نام دارد. بدین معنی که بر اساس بند (ج) ماده ۱ تصویب نامه شماره ۱۵۹۲۹۴/ت۵۲۱۶۶ هـ مورخ ۱۵/ ۱۲/ ۱۳۹۵ هیأت وزیران، اقدامات ثبتی جهت صدور سند واحد برای اراضی متصل به هم را تجمیع گویند.
برای تجمیع اراضی کشاورزی حدنصابی وجود ندارد. به این معنی که هر تعداد زمین کشاورزی با هر مساحتی می توانند تجمیع شوند. اما برای
حدنصاب فنی و اقتصادی اراضی کشاورزی با توجه به نوع کشت و میزان اراضی کشاورزی متقاضی و بر اساس مساحت های مندرج در جدول موضوع بند ۲ تصویب نامه شماره ۱۵۹۴۶۷/ت۵۲۱۶۶ هـ مورخ ۱۵/ ۱۲/ ۱۳۹۵ هیأت وزیران و تبصره ۱ ذیل آن محاسبه می گردد.
به عنوان مثال: فردی در شهرستان آذر شهر متقاضی صدور سند ششدانگ افرازی یا تفکیکی اراضی خود می باشد.
-حدنصاب فنی و اقتصادی در شهرستان آذرشهر :
| زراعت آبی | زراعت دیم | باغ آبی | باغ دیم |
| ۵ هکتار | ۲۰ هکتار | ۵/۲ هکتار | ۶ هکتار |
- چنانچه میزان اراضی کشاورزی متقاضی کمتر از مساحت های فوق باشد صدور سند افرازی یا تفکیکی مجاز نمی باشد.
- · اگر مساحت زمین متقاضی معادل یا حداکثر تا دو برابر مساحت های مذکور باشد صدور سند افرازی ششدانگ برای کل مساحت یاد شده امکانپذیر است.
- در صورتی که میزان زمین مورد مالکیت متقاضی معادل یا بیش از دو برابر حدنصابهای فنی و اقتصادی هر شهرستان باشد برای محاسبه حدنصاب فنی و اقتصادی جدید یکی از حالتهای زیر مصداق خواهد داشت :
الف) اراضی با مساحت‌های (۲) تا (۵) برابر حدنصابهای مذکور در هر شهرستان؛ حداقل (۲) برابر نصاب مذکور.
ب) اراضی با مساحت‌های بیش از (۵) تا (۱۰) برابر حدنصابهای مذکور در هر شهرستان؛ حداقل (۵) برابر نصاب مذکور.
پ) اراضی با مساحت‌های بیش از (۱۰) برابر حدنصابهای مذکور در هر شهرستان؛ حداقل (۱۰) برابر نصاب مذکور.
بنابر این در صورتی که فرد مذکور در این شهرستان دارای ۲۱ هکتار باغ آبی یا نهالستان باشد و بخواهد آنرا تفکیک یا افراز نماید تعیین حدنصاب جدید به صورت زیر می باشد: - حدنصاب فنی و اقتصادی جدید: ۴/۸ =( ۵/۲ هکتار حدنصاب باغ آبی)÷ میزان زمین تحت مالکیت متقاضی (۲۱ هکتار)اراضی متقاضی بیش از ۴/۸ برابر حدنصاب فنی و اقتصادی در شهرستان است.
- لذا با توجه به اینکه مساحت باغ بین ۵ تا ۱۰ برابر حدنصاب مندرج در جدول می باشد در این حالت بند (ب) مصداق داشته و حدنصاب فنی و اقتصادی برای این مالک پنج برابر عدد جدول ( ۵/۲ هکتار) یعنی ۵/ ۱۲ هکتار خواهد شد.
نقشه یو تی ام برای سند تفکیکی ملک مشاعی
برای تشکیل پرونده جهت درخواست صدور سند مالکیت افرازی ابتدا باید نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک مشاعی توسط نقشه بردار کارشناس رسمی تهیه و ممهور شود.
سپس طراحی مورد نظر مالکین برای افراز زمین به تعداد قطعه های مورد نظر و یا به مساحت های مورد توافق، بر روی نقشه یو تی ام UTM انجام می شود بطوریکه گوشه های هر قطعه دارای مختصات یو تی ام UTM مستقل خواهد بود و این طراحی به عنوان نقشه یو تی ام UTM تفکیکی توسط مهندس نقشه بردار ممهور می شود و توسط مالکین به همراه درخواست افراز و صدور سند تفکیکی ، تحویل اداره ثبت مربوطه می شود.
اداره ثبت مربوطه درخواست مالک را بررسی می کند و بر اساس حدنصاب های قانونی تصمیم گیری می شود که آیا زمین کشاورزی مورد نظر قابل افراز به مساحت های مورد نظر هست یا خیر.
در صورتی که با افراز زمین کشاورزی موافقت شود، طراحی انجام شده توسط نقشه بردار کارشناس رسمی بر روی زمین پیاده می شود بطوریکه مرز قطعات تفکیکی بر روی زمین میخ کوبی شود. اصطلاح میخ کوبی یک اصطلاح فنی است وگرنه در واقع مرز زمینه ها با میلگردهای نیم متری بر روی زمین مشخص می شود که کاملا قابل رویت باشد.
سپس کارشناس اداره ثبت مربوطه از زمین بازدید می کند و پیاده سازی مرز قطعات تفکیکی را با نقشه یو تی ام UTM تطبیق می دهد و تایید می کند.
سند تک برگی تفکیکی برای قطعات تفکیکی به صورت ششدانگ و طبق نقشه یو تی ام UTM تایید شده صادر می شود.
در صورت خرد نمودن اراضی کشاورزی یا صدور اسناد ثبتی بدون رعایت حدنصاب های مذکور، مطابق مواد ۵ و ۶ تصویب نامه شماره ۱۵۹۲۹۴/ت۵۲۱۶۶ هـ مورخ ۱۵/ ۱۲/ ۱۳۹۵ هیأت وزیران، وزارت جهاد کشاورزی ضمن جلوگیری از خرد نمودن اراضی نسبت به معرفی متخلف بر اساس قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و تقدیم دادخواست ابطال سند به مرجع قضائی صالحه اقدام خواهد نمود.
اگر زمین کشاورزی مورد نظر دارای سند دفترچه ای قدیمی باشد، به جای نقشه یو تی ام UTM وضع موجود، نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ملک مشاعی باید تهیه شود. بطوریکه مرز دقیق زمین بر اساس مرز زمینهای مجاور تعیین شود و روی زمین پیاده شود تا تداخلی با پلاک های ثبتی مجاور پیش نیاید.
به این معنی که معیار عمل برای مساحت و حدود اربعه زمین، مساحت مندرج در سند خواهد بود نه مساحت وضع موجود ملک.
به این دلیل که در زمینهای کشاورزی معمولا دیوارکشی وجود ندارد و مرز دقیق زمینها ممکن است در طول زمان دستخوش تغییرات و جا به جایی شده باشد. لذا اکنون که قرار است ای مرز به صورت رسمی در بانک اطلاعات ثبتی اداره ثبت مربوطه ذخیره شود و بر اساس این مرز سند رسمی تک برگی صادر شود، باید مرز دقیق زمین طبق حدود اربعه مندرج در سند بر روی زمین مشخص شود و طرح تفکیکی نیز بر همین اساس تهیه شود.
در زیر نمونه ای از نقشه یو تی ام UTM و همچنین طراحی تفکیک زمین به ۴ قطعه تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار را ملاحظه می فرمایید:
در زیر نمونه ای از نقشه یو تی ام UTM و همچنین طراحی تفکیک زمین به ۴ قطعه تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار را ملاحظه می فرمایید:
نقشه یو تی ام تفکیک زمین کشاورزی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی
با توجه به تبصره ۲ ماده ۶ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی تفکیک و افراز نسق‌های زراعی و باغات مشمول « قانون مربوط به اصلاحات ارضی مصوب ۲۶/۲/۱۳۳۹ و اصلاحات بعدی آن » و اراضی مشمول قانون واگذاری زمینهای بایر و دایر که بعد از انقلاب به‌صورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرار گرفته است مصوب ۸/۸/۱۳۶۵ و اصلاحات بعدی آن فقط به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط، مجاز است و صدور سند تفکیکی برای صاحب نسق اولیه یا سند بیع شرط یا خریداران از آنها به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط، بلامانع میباشد.
چنانچه نسق اولیه در قطعات مختلف و پراکنده باشد صدور سند ششدانگ برای هر قطعه برای زارعین صاحب نسق یا خریدار آنها نیز با رعایت ضوابط و مقررات امکان پذیر می باشد. لیکن چنانچه موضوع درخواست صدور سند افرازی یا تفکیکی بخشی از یک نسق زراعی باشد، رعایت حدنصابهای فنی و اقتصادی الزامی خواهد بود.
در صورتی که محل اجرای طرح در اراضی دارای سند ششدانگ باشد، پس از تصویب کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ استان مبنی بر تشخیص ضرورت تغییرکاربری، نقل و انتقال و صدور سند ششدانگ مطابق نقشه و مساحت مندرج در مجوز کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ استان بلامانع میباشد . بدیهی است مالکیت باقیمانده اراضی بصورت ششدانگ خواهد ماند و چنانچه محل طرح، اراضی مشاعی باشد مالکیت باقیمانده اراضی کماکان بصورت مشاعی باقی می ماند.
در مورد این دسته از طرح ها ارائه موافقت نامه بین دستگاه اجرایی با سازمان برنامه و بودجه کشور و استان، سند مالکیت یا اقرارنامه به همراه وکالت نامه بلاعزل ماخوذه از فروشنده که تمامی اختیارات از جمله درخواست مجوز تغییر کاربری در کمیسیون و تفکیک یا افراز اراضی با مختصات جغرافیایی UTM (با مقیاس یک پانصدم) به وکیل جهت طرح و اتخاذ تصمیم درکمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ در آن درج شده باشد، ضروری است.
حتی بعد از اینکه زمین کشاورزی مادر تفکیک شود و به قطعات تفکیکی تبدیل شود بطوریکه هر قطعه سند تک برگی ششدانگ داشته باشد، مرز بین زمینها نمی تواند با دیوارکشی تفکیک شود. چون طبق قانون دیوارکشی در زمینهای کشاورزی امکان پذیر نیست. همانطور که گفته شد مرز بین زمینها با میلگرد کوبی تعیین میشود.
الف) فنس کشی و احداث دیوار و نرده اطراف اراضی مزروعی ممنوع بوده و سازمانهای جهاد کشاورزی و مدیریتهای تابعه مجاز به صدور مجوز در این رابطه نمی باشند لکن در مورد اراضی کشاورزی که سابقه خسارت از سوی حیوانات وحشی به محصولات در آنها وجود داشته باشد، کمیته ای مرکب از رئیس اداره حفاظت محیط زیست شهرستان و کارشناس مرتبط و مدیر جهاد کشاورزی شهرستان و کارشناس مرتبط در این خصوص طی صورتجلسه ای تصمیم گیری نموده و در صورت موافقت، مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان، نسبت به معرفی متقاضی به سازمان جهاد کشاورزی استان جهت صدور مجوز فنس کشی در اطراف اراضی کشاورزی اقدام می نماید.
ب) فنس کشی بدون پی ریزی ممتد اطراف باغهای دارای اسناد مشاعی، مشروط به آنکه موجب تفکیک و قطعه بندی اراضی نشود با موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان بلامانع است.
ج) در مورد باغهای دارای اسناد مالکیت ششدانگ، دیوارکشی به ارتفاع حداکثر تا ۱۲۰ سانتیمتر و با موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی و صرفاً پیرامون محدوده ششدانگ باغ مجاز می باشد. دیوار کشی در داخل محدوده ششدانگ باغ به هر نحو که موجب تفکیک و خرد شدن باغ شود، ممنوع است.
خدمات نقشه برداری کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی
مدیریت خانم مهندس آبکار: ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
وب سایت رسمی ما : http://ladysurveyor.ir/
همچنین بخوانید:
- هشدار به مالکان زمین های کشاورزی فاقد سند تک برگی
- نقشه یو تی ام تفکیک زمین کشاورزی
- نقشه یو تی ام ملک های مشاعی
- نقشه یو تی ام زمین کشاورزی حومه تهران
- تحدید حدود زمین کشاورزی با مختصات یو تی ام
- مراحل گرفتن سند زمین مشاعی با نقشه یو تی ام
- نقشه یو تی ام درخواست تفکیک زمین
- هزینه سند تک برگی ملک های مشاعی
- نقشه یو تی ام جهاد کشاورزی
- تفکیک و افراز زمین
