درخواست سند مالکیت تفکیکی اراضی کشاورزی با نقشه یو تی ام

معمولا زمینهای کشاورزی به صورت مشاعی با چند ده هکتار مساحت هستند که هر کشاورز محدوده زمین خود و مرز زراعی با زمینهای مجاور را رعایت می کند اما از نظر سندی این زمینها به صورت مجزا تفکیک و تحدید حدود نشده اند.

تعریف خرد شدن اراضی کشاورزی عبارت است از : مطابق بند (ت) ماده ۱ تصویب نامه شماره ۱۵۹۲۹۴/ت۵۲۱۶۶ هـ مورخ ۱۵/ ۱۲/ ۱۳۹۵ هیأت وزیران، تفکیک، افراز، تقسیم و هرگونه اقدام حقوقی نظیر صدور سند و همچنین اقدامات عملی از قبیل دیوارکشی، فنس کشی و قطعه بندی که به کوچک شدن اراضی کشاورزی به کمتر از حدنصاب های فنی و اقتصادی منجر می شود.

عملیات معکوس خرد شدن اراضی کشاورزی، تجمیع اراضی کشاورزی نام دارد. بدین معنی که بر اساس بند (ج) ماده ۱ تصویب نامه شماره ۱۵۹۲۹۴/ت۵۲۱۶۶ هـ مورخ ۱۵/ ۱۲/ ۱۳۹۵ هیأت وزیران، اقدامات ثبتی جهت صدور سند واحد برای اراضی متصل به هم را تجمیع گویند. 

برای تجمیع اراضی کشاورزی حدنصابی وجود ندارد. به این معنی که هر تعداد زمین کشاورزی با هر مساحتی می توانند تجمیع شوند. اما برای

حدنصاب فنی و اقتصادی اراضی کشاورزی با توجه به نوع کشت و میزان اراضی کشاورزی متقاضی و بر اساس مساحت های مندرج در جدول موضوع بند ۲ تصویب نامه شماره ۱۵۹۴۶۷/ت۵۲۱۶۶ هـ مورخ ۱۵/ ۱۲/ ۱۳۹۵ هیأت وزیران و تبصره ۱ ذیل آن محاسبه می گردد.

به عنوان مثال: فردی در شهرستان آذر شهر متقاضی صدور سند ششدانگ افرازی یا تفکیکی اراضی خود می باشد.
-حدنصاب فنی و اقتصادی در شهرستان آذرشهر :

 زراعت آبی زراعت دیم باغ آبی باغ دیم
 ۵ هکتار ۲۰ هکتار  ۵/۲ هکتار ۶ هکتار
  • چنانچه میزان اراضی کشاورزی متقاضی کمتر از مساحت های فوق باشد صدور سند افرازی یا تفکیکی مجاز نمی باشد.
  • ·          اگر مساحت زمین متقاضی معادل یا حداکثر تا دو برابر مساحت های مذکور باشد صدور سند افرازی ششدانگ برای کل مساحت یاد شده امکانپذیر است.
  • در صورتی که میزان زمین مورد مالکیت متقاضی معادل یا بیش از دو برابر حدنصابهای فنی و اقتصادی هر شهرستان باشد برای محاسبه حدنصاب فنی و اقتصادی جدید یکی از حالتهای زیر مصداق خواهد داشت :
    الف) اراضی با مساحت‌های (۲) تا (۵) برابر حدنصاب‌های مذکور در هر شهرستان؛ حداقل (۲) برابر نصاب مذکور.
    ب) اراضی با مساحت‌های بیش از (۵) تا (۱۰) برابر حدنصاب‌های مذکور در هر شهرستان؛ حداقل (۵) برابر نصاب مذکور.
    پ) اراضی با مساحت‌های بیش از (۱۰) برابر حدنصاب‌های مذکور در هر شهرستان؛ حداقل (۱۰) برابر نصاب مذکور.
    بنابر این در صورتی که فرد مذکور در این شهرستان دارای ۲۱ هکتار باغ آبی یا نهالستان باشد و بخواهد آنرا تفکیک یا افراز نماید تعیین حدنصاب جدید به صورت زیر می باشد:
  • حدنصاب فنی و اقتصادی جدید: ۴/۸ =( ۵/۲ هکتار حدنصاب باغ آبی)÷ میزان زمین تحت مالکیت متقاضی (۲۱ هکتار)اراضی متقاضی بیش از ۴/۸ برابر حدنصاب فنی و اقتصادی در شهرستان است.
  • لذا با توجه به اینکه مساحت باغ بین ۵ تا ۱۰ برابر حدنصاب مندرج در جدول می باشد در این حالت بند (ب) مصداق داشته و حدنصاب فنی و اقتصادی برای این مالک پنج برابر عدد جدول ( ۵/۲ هکتار) یعنی ۵/ ۱۲ هکتار خواهد شد.

برای تشکیل پرونده جهت درخواست صدور سند مالکیت افرازی ابتدا باید نقشه یو تی ام UTM وضع موجود زمین کشاورزی توسط نقشه بردار کارشناس رسمی تهیه و ممهور شود.

سپس طراحی مورد نظر مالکین برای افراز زمین به تعداد قطعه های مورد نظر و یا به مساحت های مورد توافق، بر روی نقشه یو تی ام UTM انجام می شود بطوریکه گوشه های هر قطعه دارای مختصات یو تی ام UTM مستقل خواهد بود و این طراحی به عنوان  نقشه یو تی ام UTM تفکیکی توسط مهندس نقشه بردار ممهور می شود و توسط مالکین به همراه درخواست افراز و صدور سند تفکیکی ، تحویل اداره ثبت مربوطه می شود.

اداره ثبت مربوطه درخواست مالک را بررسی می کند و بر اساس حدنصاب های قانونی تصمیم گیری می شود که آیا زمین کشاورزی مورد نظر قابل افراز به مساحت های مورد نظر هست یا خیر.

در صورتی که با افراز زمین کشاورزی موافقت شود، طراحی انجام شده توسط نقشه بردار کارشناس رسمی بر روی زمین پیاده می شود بطوریکه مرز قطعات تفکیکی بر روی زمین میخ کوبی شود. اصطلاح میخ کوبی یک اصطلاح فنی است وگرنه در واقع مرز زمینه ها با میلگردهای نیم متری بر روی زمین مشخص می شود که کاملا قابل رویت باشد.

سپس کارشناس اداره ثبت مربوطه از زمین بازدید می کند و پیاده سازی مرز قطعات تفکیکی را با نقشه یو تی ام UTM تطبیق می دهد و تایید می کند.

سند تک برگی تفکیکی برای قطعات تفکیکی به صورت ششدانگ و طبق نقشه یو تی ام UTM تایید شده صادر می شود.

در صورت خرد نمودن اراضی کشاورزی یا صدور اسناد ثبتی بدون رعایت حدنصاب های مذکور، مطابق مواد ۵ و ۶ تصویب نامه شماره ۱۵۹۲۹۴/ت۵۲۱۶۶ هـ مورخ ۱۵/ ۱۲/ ۱۳۹۵ هیأت وزیران، وزارت جهاد کشاورزی ضمن جلوگیری از خرد نمودن اراضی نسبت به معرفی متخلف بر اساس قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و تقدیم دادخواست ابطال سند به مرجع قضائی صالحه اقدام خواهد نمود.

اگر زمین کشاورزی مورد نظر دارای سند دفترچه ای قدیمی باشد، به جای نقشه یو تی ام UTM وضع موجود، نقشه یو تی ام UTM  جانمایی پلاک ثبتی باید تهیه شود. بطوریکه مرز دقیق زمین بر اساس مرز زمینهای مجاور تعیین شود و روی زمین پیاده شود تا تداخلی با پلاک های ثبتی مجاور پیش نیاید.

به این معنی که معیار عمل برای مساحت و حدود اربعه زمین، مساحت مندرج در سند خواهد بود نه مساحت وضع موجود ملک.

به این دلیل که در زمینهای کشاورزی معمولا دیوارکشی وجود ندارد و مرز دقیق زمینها ممکن است در طول زمان دستخوش تغییرات و جا به جایی شده باشد. لذا اکنون که قرار است ای مرز به صورت رسمی در بانک اطلاعات ثبتی اداره ثبت مربوطه ذخیره شود و بر اساس این مرز سند رسمی تک برگی صادر شود، باید مرز دقیق زمین طبق حدود اربعه مندرج در سند بر روی زمین مشخص شود و طرح تفکیکی نیز بر همین اساس تهیه شود.

در زیر نمونه ای از  نقشه یو تی ام UTM و همچنین طراحی تفکیک زمین به ۴ قطعه تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار را ملاحظه می فرمایید:

نقشه یو تی ام وضع موجود زمین کشاورزی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی
نقشه یو تی ام تفکیک زمین کشاورزی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی
نقشه یو تی ام تفکیک زمین کشاورزی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی
نقشه یو تی ام تفکیک زمین کشاورزی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی
نقشه یو تی ام تفکیک زمین کشاورزی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی

با توجه به تبصره ۲ ماده ۶ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی تفکیک و افراز نسق‌های زراعی و باغات مشمول « قانون مربوط به اصلاحات ارضی مصوب ۲۶/۲/۱۳۳۹ و اصلاحات بعدی آن » و اراضی مشمول قانون واگذاری زمینهای بایر و دایر که بعد از انقلاب به‌صورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرار گرفته است مصوب ۸/۸/۱۳۶۵ و اصلاحات بعدی آن فقط به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط، مجاز است و صدور سند تفکیکی برای صاحب نسق اولیه یا سند بیع شرط یا خریداران از آن‌ها به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط، بلامانع می‌باشد. چنانچه نسق اولیه در قطعات مختلف و پراکنده باشد صدور سند ششدانگ برای هر قطعه برای زارعین صاحب نسق یا خریدار آنها نیز با رعایت ضوابط و مقررات امکان پذیر می باشد. لیکن چنانچه موضوع درخواست صدور سند افرازی یا تفکیکی بخشی از یک نسق زراعی باشد، رعایت حدنصابهای فنی و اقتصادی الزامی خواهد بود.

در صورتی که محل اجرای طرح در اراضی دارای سند ششدانگ باشد، پس از تصویب کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ استان مبنی بر تشخیص ضرورت تغییرکاربری، نقل و انتقال و صدور سند ششدانگ مطابق نقشه و مساحت مندرج در مجوز کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ استان بلامانع میباشد . بدیهی است مالکیت باقیمانده اراضی بصورت ششدانگ خواهد ماند و چنانچه محل طرح، اراضی مشاعی باشد مالکیت باقیمانده اراضی کماکان بصورت مشاعی باقی می ماند.

در مورد این دسته از طرح ها ارائه موافقت نامه بین دستگاه اجرایی با سازمان برنامه و بودجه کشور و استان، سند مالکیت یا اقرارنامه به همراه وکالت نامه بلاعزل ماخوذه از فروشنده که تمامی اختیارات از جمله درخواست مجوز تغییر کاربری در کمیسیون و تفکیک یا افراز اراضی با مختصات جغرافیایی UTM (با مقیاس یک پانصدم) به وکیل جهت طرح و اتخاذ تصمیم درکمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ در آن درج شده باشد، ضروری است.

حتی بعد از اینکه زمین کشاورزی مادر تفکیک شود و به قطعات تفکیکی تبدیل شود بطوریکه هر قطعه سند تک برگی ششدانگ داشته باشد، مرز بین زمینها نمی تواند با دیوارکشی تفکیک شود. چون طبق قانون دیوارکشی در زمینهای کشاورزی امکان پذیر نیست. همانطور که گفته شد مرز بین زمینها با میلگرد کوبی تعیین میشود.


الف) فنس کشی و احداث دیوار و نرده اطراف اراضی مزروعی ممنوع بوده و سازمانهای جهاد کشاورزی و مدیریتهای تابعه مجاز به صدور مجوز در این رابطه نمی باشند لکن در مورد اراضی کشاورزی که سابقه خسارت از سوی حیوانات وحشی به محصولات در آنها وجود داشته باشد، کمیته ای مرکب از رئیس اداره حفاظت محیط زیست شهرستان و کارشناس مرتبط و مدیر جهاد کشاورزی شهرستان و کارشناس مرتبط در این خصوص طی صورتجلسه ای تصمیم گیری نموده و در صورت موافقت، مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان، نسبت به معرفی متقاضی به سازمان جهاد کشاورزی استان جهت صدور مجوز فنس کشی در اطراف اراضی کشاورزی اقدام می نماید.


ب) فنس کشی بدون پی ریزی ممتد اطراف باغهای دارای اسناد مشاعی، مشروط به آنکه موجب تفکیک و قطعه بندی اراضی نشود با موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان بلامانع است.


ج) در مورد باغهای دارای اسناد مالکیت ششدانگ، دیوارکشی به ارتفاع حداکثر تا ۱۲۰ سانتیمتر و با موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی و صرفاً پیرامون محدوده ششدانگ باغ مجاز می باشد. دیوار کشی در داخل محدوده ششدانگ باغ به هر نحو که موجب تفکیک و خرد شدن باغ شود، ممنوع است.

نقشه بردار کارشناس رسمی خانم مهندس آبکار

شماره تلفن همراه و واتساپ: ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

تفاوت نقشه یو تی ام با نقشه مساحی

یو تی ام UTM  یک اصطلاح جهانی است که از نظر فنی به معنای مختصات جهانی است و از نظر عامیانه به معنای موقعیت یا همان لوکیشن است.

خوشبختانه اخیرا به دلیل استفاده اکثریت افراد از گوگل مپ گوشی های موبایل و لینک لوکیشن ، همه افراد با اصطلاح لوکیشن آشنایی پیدا کرده اند.

نقشه یو تی ام UTM حاصل نقشه برداری یو تی ام UTM است و نقشه مساحی حاص نقشه برداری برای تعیین طولها و مساحت دقیق ملک است. بنابراین روش نقشه برداری در خروجی کار تاثیر مستقیم دارد.

گاهی اوقات افراد نقشه ای از ملک خود در سالهای گذشته تهیه کرده اند و اصرار دارند اداره ثبت این نقشه را به جای نقشه یو تی ام UTM  بپذیرد. در صورتی که نقشه یو تی ام UTM آیتم هایی دارد که آن را از سایر نقشه ها متمایز می کند.

در صورتی که ملک با دستورالعمل استاندارد تهیه نقشه یو تی ام UTM نقشه برداری شده باشد حتی اگر مربوط به چندین سال قبل هم باشد قابلیت این را دارد که به نقشه یو تی ام UTM با فرمت امسال تبدیل شود. یعنی به نوعی نقشه بازیابی شود.

اما اگر اساسا نقشه برداری بر اساس روش نقشه یو تی ام UTM انجام نشده باشد و صرفا نقشه برداری مساحی باشد، به هیج وجه نمی توان از این نقشه به عنوان نقشه یو تی ام UTM استفاده کرد و باید نقشه برداری مجدد انجام شود. حتی اگر این نقشه جدیدا تهیه شده باشد.

مطمئنا این سوال پیش می آید که فرق اصلی نقشه یو تی ام UTM با سایر نقشه ها چیست؟

در نقشه یو تی ام UTM جدولی تحت عنوان مختصات یو تی ام UTM درج می شود که به تعداد گوشه های ملک سطر دارد. یعنی برای ملک ۴ گوشه ۴ سط دارد. هر سطر شامل دو عدد است که اولی مختصات X یو تی ام UTM یک عدد شش رقمی است و دومی مختصات  Y یو تی ام UTM یک عدد هفت رقمی است. همه این عدد ها باید تا دو رقم اعشار بعد از ممیز دقت داشته باشند تا از نظر دقت طبق استاندارد باشند.

در زیر نمونه ای از نقشه مساحی آورده شده است. همانطور که گفته شد نقشه مساحی صرفا به منظور تعیین طولها و مساحت دقیق ملک تهیه می شود و بنابراین دارای جدول مختصات  یو تی ام UTM نیست. گرچه این نقشه جدیدا تهیه شده است اما چون نقشه برداری به منظور تهیه نقشه یو تی ام UTM نبوده است، به هیچ عنوان نمی توان از این نقشه برای نقشه یو تی ام UTM استفاده کرد.

نوع دیگری از نقشه مساحی وجود دارد که گرچه دارای مختصات است اما این مختصات با فرمت طول جغرافیایی و عرض جغرافیایی درج شده است. لذا یو تی ام UTM نیست. در زیر نمونه ای از این نوع نقشه را ملاحظه میکنید:

اما در زیر نمونه ای از یک نقشه مساحی را ملاحظه می کنید که گرچه به منظور تعیین طولها و مساحت دقیق ملک تهیه شده است اما هم دارای جدول مختصات یو تی ام UTM است و هم مختصات با فرمت طول جغرافیایی و عرض جغرافیایی در آن درج شده است.

طبق توضیحاتی که داده شد اکنون می توانید نقشه ملک خود را بررسی کنید و ببینید آیا قابل استفاده به عنوان نقشه یو تی ام UTM هستند یا خیر. در صورتی که نیست باید حتما جهت نقشه برداری مجدد از ملک اقدام کنید . در غیر اینصورت پرونده ملکی شما تعلیق می شود تا زمانی کهنقشه یو تی ام UTM را تحویل دهید و نقص مدارک را برطرف کنید.

​ در صورت تمایل به استفاده از کارشناسان رسمی گروه کارشناسی ما می توانید با مدیریت گروه تماس بگیرید تا متناسب با وضعیت ملک شما کارشناسان متخصص و روش کار تعیین شود.

http://s8.picofile.com/file/8356813668/IMG_20170614_112331.jpg

​​

نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی خانم مهندس آبکار

شماره موبایل و (Whasapp) واتساپ: ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

وب سایت رسمی: http://ladysurveyor.ir/

نقشه یو تی ام جانمایی زمینهای پلاک ثبتی ۷۸ اصلی سنگ لشگری و پی دوبرادران

​تعیین تکلیف سندهای قدیمی شاهنشاهی که به در واقع به صورت دفترچه ای منگوله دار هستند مستلزم این است که مالک به اداره ثبت مراجعه کند و تشکیل پرونده برای تبدیل سند دفترچه ای به سند تک برگی دهد.

اما بسیاری از این سندهای قدیمی متعلق به ملک هایی هستند که مالک اصلی فوت کرده است و وارثین اطلاعی از محل دقیق ملک ندارند و طبیعتا ملک را تحت تصرف ندارند.

اینکه ملک تحت تصرف مالک باشد یا خیر ، هیچ خدشه ای به اصل مالکیت و معتبر بودن سند ندارد.

به این معنی که حتی اگر ملک سالها به دلایلی مانند مهاجرت از ایران یا فوت مالک و یا عدم پیگیری وارثین، رها شده باشد و توسط دولت یا هر ارگان به عنوان شخص حقوقی و یا حتی توسط افراد عادی به عنوان شخص حقیقی تصرف و در حال بهره برداری باشد، قابل احقاق حق و خلع ید متصرف است که مرجع رسیدگی به این امر شورای حل اختلاف و دادگاه محل وقوع ملک است.

اما مسئله این است که تا موقعیت دقیق ملک مشخص نشود نه امکان مشخص کردن وضعیت تصرف ملک است و نه امکان تشکیل پرونده برای تعیین تکلیف سند در اداره ثبت مربوطه.

که سندهای پلاک ۷۸ سنگ لشگری و پی دو برادران نیز از این قاعده مستثنی نیستند.

پلاک ثبتی ۷۸ اصلی معروف به سنگ لشگری و پی دو برادران یک پلاک ثبتی بسیار بزرگ است که حدود ۲۰ کیلومتر طول و ۲۰ کیلومتر عرض دارد بطوریکه از پایین پردیس شروع و تا بالای لواسان بزرگ کشیده شده است. این منطقه وسیع هم شامل مناطق مسکونی ویلاسازی شده و مرغوب است و هم شامل تپه های مرتفع با ارتفاع بالای ۱۸۰۰ متر (که در مطالب قبلی راجع به تکلیف زمین های با ارتفاع بالای ۱۸۰۰ متر مفصل صحبت شده است) و هم شامل اتوبان و سایر خدمات عمومی مانند زمین ورزشی و پارک و غیره که تحت اختیار شهرداری است و هم شامل کارخانه هایی که در حال حاضر فعال هستند و محدوده صنعتی محسوب می شوند. و مهمتر از همه شامل زمینهایی که در تصرف سازمان منابع طبیعی و شرکت عمران و شهرسازی است و به نوعی جزو اراضی ملی اعلام شده است. 

بنابراین تنوع وضعیت زمینهای این پلاک ثبتی موجب میشود که نتوانیم یک نسخه واحد برای همه زمینها در نظر بگیریم. اما چیزی که واضح است این است که هر مالک یا وارثی که از این پلاک ثبتی سند رسمی منگوله دار دارد می تواند پس از تهیه نقشه جانمایی پلاک ثبتی ملک، جهت پیگیری قانونی برای احقاق حق خود اقدام کند. خوشبختانه هنوز سندهای دفترچه ای شاهنشاهی از اعتبار برخوردار هستند و قابل پیگیری هستند.

اما کاملا بستگی به اقبال مالک دارد که اکنون که پس از سالها رها کردن ملک ، تمایل به زنده کردن زمین و تعیین تکلیف سند خود را دارند. البته مالکین این پلاک ثبتی معمولا وارثینی هستند که سند را در مدارک قدیمی پیدا کرده اند و هیچ اطلاعی از موقعیت ملک و وضعیت آن در حال حاضر ندارند.

طبیعی است تا زمانی که جای دقیق ملک مشخص نشده باشد نمی توان وضعیت ملک از لحاظ داشتن متصرف یا قابل بهره برداری بودن را مشخص کرد و حتی حدس زد.

بنابراین قدم اول در تعیین تکلیف سندهای منگوله دار قدیمی شاهنشاهی، تعیین موقعیت دقیق ملک است چراکه هم مالک و هم مراجع زیربط مانند اداره ثبت قبل از هر اقدامی نیاز دارند بدانند جای دقیق زمین کجاست.

جانمایی پلاک ثبتی یعنی تعیین موقعیت یا آدرس دقیق ملک از روی پلاک ثبتی مندرج در سند که از نظر علمی در حیطه تخصص نقشه برداری است و از نظر فنی در حیطه صلاحیت کارشناسان رسمی امور ثبتی است. بنابراین از فکر اینکه املاکی محل بتواند جانمایی پلاک ثبتی انجام دهد بیرون بیایید و وقت و هزینه خود را هدر ندهید.

ناگفته نماند که حتی کارشناسان رسمی رشته های تخصصی دیگر مانند عمران- عمران و عمران- ساختمان صلاحیت فنی و مهر معتبر برای این کار جانمایی پلاک ثبتی را ندارند.

نتیجه انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی نقشه ای با فرمت و دقت استاندارد است که  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی نام دارد و باید حتما ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی باشد.

ضمنا شرط اینکه یک نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی بتواند جانمایی پلاک ثبتی را انجام دهد این است که دسترسی به بانک اطلاعات ثبتی آن منطقه داشته باشد. چرا که ادارات ثبت هیچ گونه همکاری برای در اختیار گذاشتن نقشه ثبتی منطقه را ندارند. به عبارت دیگر پیدا کردن نقشه ثبتی در بین حجم انبوه پرونده ها در بایگانی اداره ثبت بسیار وقت گیر است و هیچیک از کارمندان اداره ثبت موظف و متمایل به انجام این کار نیستند.

بنابراین تنها راه مراجعه به یک نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی است که رسما اعلام آمادگی برای انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی کرده است. همانطور که گفته شده کارشناس رسمی امور ثبتی باید به بانک اطلاعات ثبتی دسترسی مستقیم داشته باشد وگرنه صرف کارشناس بودن به معنای توانایی انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی نیست.

تقریبا یک هفته کاری زمان می برد که کارشناس پلاک ثبتی مورد نظر را بررسی کند و اطلاعات آن را در بین انبوه اطلاعات در بانک اطلاعات ثبتی پیدا کند. در صورت موجود بودن اطلاعات پلاک ثبتی مورد نظر در بانک اطلاعات ثبتی، کارشناس می تواند رسما و با اطمینان اعلام کند که انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی شدنی است.

مرحله بعدی انطباق  نقشه ثبتی قدیمی موجود در بانک اطلاعات ثبتی، با منطقه است. در زیر نمونه ای از  نقشه ثبتی آورده شده است. همانطور که مشاهده می کنید نقشه ثبتی یک کروکی قدیمی است که شماره قطعه تفکیکی و شماره پلاک ثبتی هر قطعه درون آن نوشته شده است.

طی یک عملیات فنی پیچیده، نقشه ثبتی به سیستم مختصات UTM منتقل می شود و بنابراین هر ملک  مختصات UTM منحصر به فرد خود را میگیرد. هر ملک چهارگوشه دارای ۴  مختصات UTM است. به عبارتی، سطرهای جدول  مختصات UTM هر ملک به تعداد گوشه های ملک است.

در زیر نمونه هایی از نهایی شدن عملیات جانمایی پلاک ثبتی و تولید نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی آورده شده است.

در مورد زمینهای غیرمسکونی و بزرگ، برای اینکه دید بهتری از چگونگی وضعیت ملک پیدا ایجاد شود، کارشناس عکس هوایی منطقه را به عنوان پیش زمینه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی  قرار می دهد. که اظهارنظر و تصمیم گیری درباره ملک نیز توسط اداره ثبت و یا کارشناس منبع طبیعی آسان تر باشد.

در زیر نمونه ای از نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی  یکی از پلاک های سنگ لشگری و پی دو برادران ، ۷۸ اصلی ، بر روی نقشه و عکس هوایی منطقه آورده شده است.

البته این که آیا از نقشه برای پیش زمینه  جانمایی پلاک ثبتی  ملک استفاده شود و یا از عکس هوایی، به تشخیص و صلاحدید نقشه بردار کارشناس رسمی تهیه کننده  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی  بستگی دارد.

به این ترتیب نقشه دفترچه ای قدیمی (سند اربعه) ملک بر اساس پلاک ثبتی، تبدیل به نقشه دقیق در سیستم مختصات UTM   یو تی ام می گردد که در آن مکان دقیق ملک بر روی زمین با حد و مرز دقیق و مساحت دقیق توسط کارشناس رسمی امور ثبتی تایید گردیده است و همچنین مالک موقعیت ملک خود را بر روی زمین جهت بازدید کارشناس اداره ثبت پی کنی یا دیوار کشی می کند.

 نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی حکم سند جدید برای ملک یا زمین را دارد که جهت هرگونه معامله و یا فعالیت عمرانی اعم از ساخت و ساز، تغییر کاربری و .. به عنوان مبنا قابل استناد و استفاده می باشد. سند دفترچه ای بدون نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی، ارزش فنی ندارد. اما سند دفترچه ای به انضمام نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی یک پکیج کامل هم از نظر حقوقی و هم از نظر فنی مهندسی است. به همین جهت است که اخیرا در تمام ارگانهای مرتبط به امور ملک و اراضی, مانند ادارات ثبت و شهرداری ها و سازمان زمین شهری و جهاد کشاورزی و غیره, ارائه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ملک جهت تشکیل پرونده الزامی است.

هزینه جانمایی پلاک ثبتی که همان تعیین موقعیت دقیق ملک بر اساس سندهای قدیمی دفترچه ای است، بالاترین تعرفه را در لیست کارهای تخصصی کارشناس رسمی دادگستری-امور ثبتی دارد.

اما گاهی اوقات متقاضی نیاز به نقشه جانمایی پلاک ثبتی برای اقدام اداری یا قضایی ندارد بلکه صرفا می خواهد بداند ملک در چه موقعیتی واقع شده است و آیا صرفه اقتصادی برای شروع اقدامات اداری و حقوقی دارد یا خیر.

البته لازم به ذکر است که چه متقاضی نقشه ممهور نیاز داشته باشد چه صرفا جای ملک را بخواهد بداند، مجبوریم عملیات جانمایی پلاک ثبتی را به طور کامل انجام دهیم تا به تعیین موقعیت دقیق ملک برسیم. بنابراین از نظر هزینه تفاوت چندانی بین انجام جانمایی بدون مهر یا با مهر نیست.

اما در هر صورت درصدی به عنوان تخفیف در نظر گرفته خواهد شد. کما اینکه در صورتی که پس از بررسی وضعیت ملک، متقاضی تصمیم به پیگیری اداری و حقوقی ملک بگیرد، بدون هیچ منعی همان کار انجام شده را تکمیل و نقشه جانمایی پلاک ثبتی را ممهور می کنیم.

این بدین معنی است که در کار خود دقیق و صادق هستیم. چه قرار باشد برگه ممهوری به متقاضی بدهیم و چه قرار باشد اطلاعات را به صورت غیر رسمی در تحویل دهیم.

بنابراین در صورتی که در مضیغه مالی هستید و این تخفیف می تواند کمک کننده باشد، موضوع را با ما در میان بگذارید تا بررسی کنیم با چه روشی می توانیم هزینه را به حداقل برسانیم.

هدف ما این است که زمینهای بلاتکلیف و سندهای قدیمی شاهنشاهی هر چه زودتر و قبل از اینکه باطل اعلام شوند توسط مالکین واقعی پیگیری شوند تا حقی از کسی ضایع نشود و شاهد سواستفاده زمین خوارها از بی اطلاعی مالکین و وارثین آنها نباشیم.

نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

خانم مهندس آبکار: ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹ (تلگرام و واتساپ)

وب سایت رسمی: http://ladysurveyor.ir/

تعیین تکلیف زمینهای پلاک ثبتی ۷۸ سنگ لشگری بوسیله نقشه یو تی ام

​پلاک ۷۸ اصلی سنگ لشگری و پی دو برادران یکی از پلاک های ثبتی مسئله دار در تهران است که علی رغم اینکه این پلاک ثبتی مساحت بسیار بزرگی را در بر می گیرد و صدها سند رسمی منگوله دار در این منطقه صادر شده است، اما پس از گذشت چند دهه از صدور این سندها، هنوز هستند مالکینی که نه تنها از ملک خود بهره برداری نکرده اند بلکه از موقعیت دقیق زمین بیخبر هستند.

تنها و تنها راه تعیین تکلیف سند پلاک ۷۸ سنگ لشگری دانستن موقعیت دقیق زمین است!

هیچ راه میانبری وجود ندارد. اگر ده سال پیش قصد پیگیری این سند را داشتید باید همین مسیر را می رفتید و اگر ده سال دیگر سند را نگهدارید نه تنها مسیر روش پیگیری تغییری نمی کند بلکه سند پوسیده تر می شود و شاید هم قانون جدیدی مبنی بر ابطلا کلیه سندهایی که تا کنون پیگیری نکرده اند صادر شود.

اما خبر خوب برای دارندگان سندهای پلاک ۷۸ سنگ لشگری، که معمولا وارثین این سندها هستند، این است که هنوز این سندها معتبر هستند و هنوز هم اگر استعلام ثبتی گرفته شود سند به نام مالک است نه به نام دولت!

مدرکی که موقعیت دقیق زمین را بر اساس پلاک ثبتی مندرج در سند نشان می دهد، نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی نام دارد. اگر نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری-امور ثبتی شود تبدیل به یک سند رسمی می شود که قابل ارائه به تمام سازمانها و حتی دادگاه دعاوی ملکی است.

نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری-امور ثبتی ارزش فنی و حقوقی بسیار بالایی دارد بطورکیکه دست کمی از سند رسمی زمین ندارد.

به همین دلیل است که هزینه  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی بالاتر از سایر خدمات نقشه برداری است و از نظر زمانی نیز پروسه ای زمانبر از سایر عملیات های نقشه برداری است.

طبق تجربه چندین ساله گروه کارشناسی ما در تعیین موقعیت دقیق زمینهای پلاک ۷۸ اصلی سنگ لشگری، بسیاری از مالکین و یا وارثین این سندها، ازنظر مالی امکان تامین هزینه تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی را ندارند و لذا از اینکه سند خود را تعیین تکلیف کنند بازمی مانند.

در صورتی که گذر زمان به دلیل افزایش تعرفه تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی موضوع را سخت تر می کند.

ابتکاری که گروه کارشناسی ما برای حل مشکل این دسته از متقاضیان در نظر گرفته است این است که با هزینه ای بسیار پایین تر ، تعیین موقعیت دقیق زمین بر اساس اطلاعات سندی تمام و کمال انجام می شود و حتی نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی نیز تهیه می شود و تحویل مالک می شود تا بتواند از زمین بازدید کند و با در دست داشتن نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی به اداره ثبت مربوطه مراجعه کند و تحقیقات کامل انجام دهد، اما نقشه را ممهور نمی کنیم .

اکنون مالک یا وارثین سند با علم به موقعیت دقیق زمین خود و اینکه در حال حاضر چه شرایطی دارد و برای ادامه کار زنده کردن سند با چه سازمان (اشخاص حقوقی) و یا شخص حقیقی طرف حساب است، در صورت تمایل به پیگیری مجددا به ما مراجعه می کند و مابه التفاوت را پرداخت می کند تا نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی را ممهور کنیم.

 قطعا این روش به نفع متقاضی است تا به نفع ما به عنوان کارشناس. چراکه ما تمام کار تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتیرا با دقت بالا به اتمام می رسانیم و حتی نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی را تحویل می دهیم. بنابراین ممهور کردن تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی هزینه ای برای ما ندارد زمانی هم از ما نمی گیرد.

قصد ما این است که همه سندهای بلاتکلیف از پلاک ثبتی ۷۸ اصلی سنگ لشگری و پی دو برادران استطاعت مالی برای برداشتن قدم اول را داشته باشد. اگر خوش شانس باشند و زمین در جای مرغوبی واقع شده باشد مطمئنا با رغبت برمی گردند تا نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی را برایشان ممهور کنیم تا بتوانند طرع دعوی و احقاق حق کنند.

کما اینکه دانستن محل دقیق زمین این کمک را به دارندگان این سندها می کند تا در صورتی که مالک یا وارثین استطاعت مالی برای ادامه پیگیری را ندارند، از سرمایه گذاران ملکی کمک بگیرند و به صورت شراکتی با واگذار کردن سهمی از زمین هزینه را توسط غیر تامین کنند.

البته تاکید می کنیم که این ابتکار و کمک ما صرفا شامل پلاک ثبتی ۷۸ اصل سنگ لشگری است. سایر پلاک های ثبتی تهران طبق روال عادی  تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی، تحویل نقشه  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی بعد از تسویه حساب کل هزینه قرارداد انجام می شود.

با توجه به بزرگی پلاک ثبتی ۷۸ اصلی سنگ لگشری و پی دو برادران، سناریوهای بسیار متنوعی از اینکه سند مورد نظر در کدام قسمت این منطقه بزرگ وافع می شود وجود دارد. همچنین تنوع زمین ها از نظر مساحتی نیز در این منطقه قابل توجه است. بطوریکه سندهایی وجود دارد که مساحت ده هکتاری دارند و در عین حال سندهایی با قواره ۵۰۰ مترمربعی نیز در این پلاک ثبتی صادر شده است.

از نظر تنوع موقعیتی نیز گاهی زمین در منطقه ویلاسازی لوکس منطقه پردیس و لواسان بزرگ واقع می شود ولی گاهی هم بر روی تپه های غیرقابل بهره برداری!

 گاهی زمین تصرف عدوانی شده است و به عنوان کارخانه یا کاربری صنعتی در حال استفاده است که این به نفع شماست. چراکه به نوعی از زمین محافظت شده است تا در زمره اراضی ملی قرار نگیرد و اکنون شما به عنوان مالک اصلی زمین با داشتن سند منگوله دار رسمی براحتی می توانید حکم خلع ید را از دادگاه بگیرید.

لذا کاملا بستگی به اقبال شما دارد که زمین در کجای این منطقه بزرگ واقع شود تا بر اساس موقعیت آن بتوان ارزش زمین و احتمال زنده شدن آن را تخمین زد.

بنابراین در این مقاله فراخوان می دهیم که کلیه دارندگان سندهای دفترچه ای از پلاک ثبتی ۷۸ اصلی سنگ لشگری و پی دو برادران ، عکس واضح از صفحات اول تا چهارم سند را به واتساپ ما ارسال کنند تا اعلام هزینه و زمان بندی انجام گیرد.

ظرف سه روز کاری ، موقعیت دقیق زمین طبق پلاک ثبتی مندرج در سند تعیین می شود. جانمایی ملک بر روی عکس هوایی منطقه جهت رویت وضعیت کنونی ملک برای مالک ارسال می شود و همچنین لینک لوکیشن زمین بطوریکه با مسیریاب گوشی موبایل بتوانید به محل زمین بروید و از زمین بادید کنید نیز در اختیار متقاضی قرار می گیرد.

مهمتر از همه اینکه فایل پی دی اف  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی که مختصات چهارگوشه زمین در آن درج شده است تحویل داده می شود که بتوانید استعلامات لازم را بر اساس مختصات زمین از اداره ثبت مربوطه بگیرید.

با توجه به اینکه پلاک ۷۸ اصلی سنگ لشگری از پایین پردیس شروع می شود و تا بالای لواسان بزرگ کشیده می شود، بسته به اینکه زمین شما در کدام قسمت این پلاک ثبتی واقع شده است، مشخص می شود که آیا باید به اداره ثبت پردیس مراجعه کنید و یا اداره ثبت لواسان بزرگ.

در زیر نمونه هایی از نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی مربوط به سندهای پلاک ۷۸ اصلی سنگ لشگری و پی دو برادران آورده شده است:

پلاک ۷۸ اصلی سنگ لشگری و پی دو برادران یکی از پلاک های ثبتی مسئله دار در تهران است که علی رغم اینکه این پلاک ثبتی مساحت بسیار بزرگی را در بر می گیرد و صدها سند رسمی منگوله دار در این منطقه صادر شده است، اما پس از گذشت چند دهه از صدور این سندها، هنوز هستند مالکینی که نه تنها از ملک خود بهره برداری نکرده اند بلکه از موقعیت دقیق زمین بیخبر هستند.

تنها و تنها راه تعیین تکلیف سند پلاک ۷۸ سنگ لشگری دانستن موقعیت دقیق زمین است!

هیچ راه میانبری وجود ندارد. اگر ده سال پیش قصد پیگیری این سند را داشتید باید همین مسیر را می رفتید و اگر ده سال دیگر سند را نگهدارید نه تنها مسیر روش پیگیری تغییری نمی کند بلکه سند پوسیده تر می شود و شاید هم قانون جدیدی مبنی بر ابطلا کلیه سندهایی که تا کنون پیگیری نکرده اند صادر شود.

اما خبر خوب برای دارندگان سندهای پلاک ۷۸ سنگ لشگری، که معمولا وارثین این سندها هستند، این است که هنوز این سندها معتبر هستند و هنوز هم اگر استعلام ثبتی گرفته شود سند به نام مالک است نه به نام دولت!

مدرکی که موقعیت دقیق زمین را بر اساس پلاک ثبتی مندرج در سند نشان می دهد، نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی نام دارد. اگر نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری-امور ثبتی شود تبدیل به یک سند رسمی می شود که قابل ارائه به تمام سازمانها و حتی دادگاه دعاوی ملکی است.

نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری-امور ثبتی ارزش فنی و حقوقی بسیار بالایی دارد بطورکیکه دست کمی از سند رسمی زمین ندارد.

به همین دلیل است که هزینه  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی بالاتر از سایر خدمات نقشه برداری است و از نظر زمانی نیز پروسه ای زمانبر از سایر عملیات های نقشه برداری است.

طبق تجربه چندین ساله گروه کارشناسی ما در تعیین موقعیت دقیق زمینهای پلاک ۷۸ اصلی سنگ لشگری، بسیاری از مالکین و یا وارثین این سندها، ازنظر مالی امکان تامین هزینه تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی را ندارند و لذا از اینکه سند خود را تعیین تکلیف کنند بازمی مانند.

در صورتی که گذر زمان به دلیل افزایش تعرفه تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی موضوع را سخت تر می کند.

ابتکاری که گروه کارشناسی ما برای حل مشکل این دسته از متقاضیان در نظر گرفته است این است که با هزینه ای بسیار پایین تر ، تعیین موقعیت دقیق زمین بر اساس اطلاعات سندی تمام و کمال انجام می شود و حتی نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی نیز تهیه می شود و تحویل مالک می شود تا بتواند از زمین بازدید کند و با در دست داشتن نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی به اداره ثبت مربوطه مراجعه کند و تحقیقات کامل انجام دهد، اما نقشه را ممهور نمی کنیم .

اکنون مالک یا وارثین سند با علم به موقعیت دقیق زمین خود و اینکه در حال حاضر چه شرایطی دارد و برای ادامه کار زنده کردن سند با چه سازمان (اشخاص حقوقی) و یا شخص حقیقی طرف حساب است، در صورت تمایل به پیگیری مجددا به ما مراجعه می کند و مابه التفاوت را پرداخت می کند تا نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی را ممهور کنیم.

 قطعا این روش به نفع متقاضی است تا به نفع ما به عنوان کارشناس. چراکه ما تمام کار تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتیرا با دقت بالا به اتمام می رسانیم و حتی نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی را تحویل می دهیم. بنابراین ممهور کردن تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی هزینه ای برای ما ندارد زمانی هم از ما نمی گیرد.

قصد ما این است که همه سندهای بلاتکلیف از پلاک ثبتی ۷۸ اصلی سنگ لشگری و پی دو برادران استطاعت مالی برای برداشتن قدم اول را داشته باشد. اگر خوش شانس باشند و زمین در جای مرغوبی واقع شده باشد مطمئنا با رغبت برمی گردند تا نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی را برایشان ممهور کنیم تا بتوانند طرع دعوی و احقاق حق کنند.

کما اینکه دانستن محل دقیق زمین این کمک را به دارندگان این سندها می کند تا در صورتی که مالک یا وارثین استطاعت مالی برای ادامه پیگیری را ندارند، از سرمایه گذاران ملکی کمک بگیرند و به صورت شراکتی با واگذار کردن سهمی از زمین هزینه را توسط غیر تامین کنند.

البته تاکید می کنیم که این ابتکار و کمک ما صرفا شامل پلاک ثبتی ۷۸ اصل سنگ لشگری است. سایر پلاک های ثبتی تهران طبق روال عادی  تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی، تحویل نقشه  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی بعد از تسویه حساب کل هزینه قرارداد انجام می شود.

با توجه به بزرگی پلاک ثبتی ۷۸ اصلی سنگ لگشری و پی دو برادران، سناریوهای بسیار متنوعی از اینکه سند مورد نظر در کدام قسمت این منطقه بزرگ وافع می شود وجود دارد. همچنین تنوع زمین ها از نظر مساحتی نیز در این منطقه قابل توجه است. بطوریکه سندهایی وجود دارد که مساحت ده هکتاری دارند و در عین حال سندهایی با قواره ۵۰۰ مترمربعی نیز در این پلاک ثبتی صادر شده است.

از نظر تنوع موقعیتی نیز گاهی زمین در منطقه ویلاسازی لوکس منطقه پردیس و لواسان بزرگ واقع می شود ولی گاهی هم بر روی تپه های غیرقابل بهره برداری!

 گاهی زمین تصرف عدوانی شده است و به عنوان کارخانه یا کاربری صنعتی در حال استفاده است که این به نفع شماست. چراکه به نوعی از زمین محافظت شده است تا در زمره اراضی ملی قرار نگیرد و اکنون شما به عنوان مالک اصلی زمین با داشتن سند منگوله دار رسمی براحتی می توانید حکم خلع ید را از دادگاه بگیرید.

لذا کاملا بستگی به اقبال شما دارد که زمین در کجای این منطقه بزرگ واقع شود تا بر اساس موقعیت آن بتوان ارزش زمین و احتمال زنده شدن آن را تخمین زد.

بنابراین در این مقاله فراخوان می دهیم که کلیه دارندگان سندهای دفترچه ای از پلاک ثبتی ۷۸ اصلی سنگ لشگری و پی دو برادران ، عکس واضح از صفحات اول تا چهارم سند را به واتساپ ما ارسال کنند تا اعلام هزینه و زمان بندی انجام گیرد.

ظرف سه روز کاری ، موقعیت دقیق زمین طبق پلاک ثبتی مندرج در سند تعیین می شود. جانمایی ملک بر روی عکس هوایی منطقه جهت رویت وضعیت کنونی ملک برای مالک ارسال می شود و همچنین لینک لوکیشن زمین بطوریکه با مسیریاب گوشی موبایل بتوانید به محل زمین بروید و از زمین بادید کنید نیز در اختیار متقاضی قرار می گیرد.

مهمتر از همه اینکه فایل پی دی اف  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی که مختصات چهارگوشه زمین در آن درج شده است تحویل داده می شود که بتوانید استعلامات لازم را بر اساس مختصات زمین از اداره ثبت مربوطه بگیرید.

با توجه به اینکه پلاک ۷۸ اصلی سنگ لشگری از پایین پردیس شروع می شود و تا بالای لواسان بزرگ کشیده می شود، بسته به اینکه زمین شما در کدام قسمت این پلاک ثبتی واقع شده است، مشخص می شود که آیا باید به اداره ثبت پردیس مراجعه کنید و یا اداره ثبت لواسان بزرگ.

در زیر نمونه هایی از نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی مربوط به سندهای پلاک ۷۸ اصلی سنگ لشگری و پی دو برادران آورده شده است:

گروه کارشناسی ما با در اخیار داشتن کامل ترین بانک اطلاعات ثبتی از پلاک ثبتی ۷۸ اصلی سنگ لشگر یو پی دو برادران ، تنها گروه متخصص در تهران برای تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی سندهای منگوله دار قدیمی این از این پلاک ثبتی است.

جهت تعیین تکلیف سند منگوله دار از پلاک ثبتی ۷۸ اصلی سنگ لشگری و پی دو برادران صفحه اول تا چهارم سند را به وتساپ ما ارسال کنید و یا در ساعات اداری تماس بگیرید.

نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی خانم مهندس آبکار

شماره موبایل و واتساپ : ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

وب سایت رسمی: http://ladysurveyor.ir/

​معامله ملک بدون نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی ممنوع

 نقشه یو تی ام UTM  یک اصطلاح فنی است که اکثر افراد هرگز به گوششان نمی خورد تا زمانی که برای انجام امور ثبت املاک به ادارات ثبت مراجعه می کنند و این اصطلاح را از نقشه بردار کارشناس اداره ثبت می شنوند.

با قاطعیت می توان گفت که دقیقا به همین دلیل دادگاه های دعاوی ملکی پر است از مال باختگانی که اگر با این اصطلاح و ضرورت دانستن کاربرد  نقشه یو تی ام UTM  آشنا بودند هرگز کارشان به دادگاه دعاوی ملکی نمی کشید.

متاسفانه در معاملات ملکی تنها چیزی که مورد تاکید است اصالت سند و استعلام دفترخانه از اداره ثبت درباره صحت مالکیت و عدم بازداشت بودن ملک است.

اما آیا در هیچ یک از مراحل معاملات ملکی از ابتدا تا نقل و انتقال قطعی، هرگز به این موضوع پرداخته می شود که آدرس اعلامی از طرف فروشنده ،که منتسب به آن سند می کند، آدرس درستی هست یا خیر؟!

البته در مورد ملک هایی که دارای ساختمان است ، موقع بازدید خریدار از ملک تا حدودی می توان متوجه شد که آدرس صحیح است یا خیر. چون بازدید از داخل ساختمان مستلزم این است که ملک تحت تصرف فروشنده باشد و یا با مستاجران هماهنگی لازم بعمل آمده باشد.

اما در مورد ملک هایی که به صورت زمین خالی هستند بدون هیچ گونه دیوارکشی و درب ورودی، چگونه می توان متوجه شد که سندی که در دست فروشنده است متعلق به این زمین است؟

حتی اگر طول و عرض زمین با طول و عرض مندرج در سند برابر باشد نمی تواند صحه ای بر تعلق آن سند به زمین اعلامی برای فروش باشد.

دلیل آن واضح است!

زمین های با قواره یکسان که در واقع طول و عرض یکسان دارند بسیارند!

همین موضوع باعث شده است که کلاهبرداران ملکی دقیقا زمینی با طول و عرض و مساحت برابر با آنچه در سند نوشته شده است در منطقه پیدا کنند و به بازدید خریداران برسانند در حالی که زمین واقعی دارای مشکلات متعددی است مانند ملی بودن، واقع شدن در ارتفاع بالای ۱۸۰۰ متر که غیرقابل بهره برداری است، نداشتن راه دسترسی، اشغال شدن توسط شهرداری یا سایر ارگانهای دولتی، داشتن معارض و سند ماده ۱۴۷ که درواقع به دلیل تصرف طولانی مدت ایجاد حق مالکیت شده است و غیره

که اگر خریدار زمین واقعی را بازدید کند و متوجه مشکلات آن شود، هرگز حاضر به معامله نمی شود!

حتی اگر دفترخانه هزار بار از اداره ثبت استعلام بگیرید همه چیز درست است. سند آزاد است، بازداشتی ندارد، نام مالک صحیح است، قواره ملک درست است، سند اصالت دارد و جعلی نیست و…

اما کدام زمین؟ چه کسی مسئول این است که زمینی که مشاور املاک به خریدار نشان داده است ا زمین واقعی یکسان نیست!

حتی مشاورین املاک مسئول این کلاهبرداری نیستند چون مشاور املاک آدرس اعلامی از طرف فروشنده را با این فرض که آدرس درست است فایل می کند.

تنها مسئول این کلاهبرداری خریدار است. چون این خریدار است که باید دقیقا بداند چه چیزی را دارد معامله می کند و حاضر شده است به اعلام شفاهی آدرس ملک توسط فروشنده اعتماد کند بدون اینکه این آدرس در هیچ جایی ثبت شده باشد.

بله ! درست می خوانید

آدرس ملک در هیچ جای سندهای دفترچه ای قدیمی درج نشده است!

در سندهای دفترچه ای صرفا پلاک ثبتی اصلی و فرعی درج شده است که حتی با پلاک شهرداری که بر سر در ملک می توان دید هم متفاوت است.

پس چه راهی وجود دارد که خریدار بتواند موقعیت دقیق چهارگوشه ملک را قبل انجام معامله و به صورت کاملا رسمی و معتبر در اختیار داشته باشد؟

که  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی، تنها و تنها مدرک رسمی است که موقعیت دقیق پلاک ثبتی مندرج در سند با دقت بالا بر روی نقشه منطقه جانمایی می شود و با نگاه به نقشه می توان نام خیابان و اینکه پلاک ثبتی مورد نظر چندمین قطعه از سر کوچه است ، صحت آدرس اعلامی از طرف فروشنده را تایید کرد.

با اطمینان باید به شما خریدار محترم بگوییم که اگر فروشنده ملک از تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی سرباز زد و هزینه را بهانه کرد، باید بدانید که قطعا مشکلی وجود دارد و احتمال کلاهبرداری بسیار بالا است.

درست است که تهیه  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی ممکن است سه میلیون تومان به بالا ( بر اساس مساحت و موقعیت ملک) هزینه داشته باشد اما آیا این هزینه برای درست انجام شدن یک معامله ملکی میلیاردی هزینه زیادی است؟

اگرچه هیچ قانونی در مورد اینکه کدامیک از طرفین معامله، خریدار یا فروشنده، باید هزینه تهیه  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی را پرداخت کنند وجود ندارد، اما منطقی این است که فروشنده نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی را قبل از معامله تهیه کند و در اختیار مشتری ها قرار دهد.

اما متاسفانه فروشنده ها معتقد هستند از آنجایی که معلوم نیست معامله سر بگیرد یا نه چرا باید هزینه ای بابت تهیه  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی از جیب شان برود.

در صورتی که نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی باید جزو لاینفک معاملات ملکی باشد که دارای سند دفترچه ای قدیمی (شاهنشاهی) هستند.

در مورد ملک هایی که سند تک برگی دارند، این مشکل وجود ندارد. چون در سندهای تک برگی جدید، علاوه بر درج آدرس دقیق ملک، موقعیت پلاک ثبتی نیز در پایین صفحه به صورت نقشه کاداستری نمایش داده شده است تا شبهه ای بابت موقعیت دقیق ملک باقی نماند.

در واقع سند تک برگی همان تلفیق سند دفترچه ای با نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی است. همین مسئله به خوبی موکد این موضوع است که سندهای دفترچه ای نقص اطلاعات داشته اند که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تصمیم به تبدیل همه سندهای دفترچه ای به سند تک برگی گرفته است. یکی از نقوص اطلاعاتی سندهای دفترچه ای همین فقدان آدرس و مبهم بودن موقعیت دقیق ملک است.

در این چندین سال تجربه کارشناسی امور ثبتی، پرونده های بسیاری بوده اند که به دلیل عدم جانمایی پلاک ثبتی قبل از انجام معامله راهی دادگاه های دعاوی ملکی شده اند تا احقاق حق کنند.

در زیر نمونه ای از این نوع پرونده ها آورده شده است:

زمینی که بر اساس بنچاقی معتبر و به صورت قولنامه ای به خریدار فروخته شده است طبق مندرجات بنچاق، قطعه چهارم از پلاک ثبتی ۸ فرعی از ۵ اصلی است.

که هنگام بازدید از ملک قطعه زمین خالی با موقعیت بسیار خوب به رویت خریدار رسیده است. که با خط زرد رنگ بر روی عکس هوایی منطقه نشان داده شده است.

که خریدار سالها پس از انجام معامله در حالی که تصور می کرده است زمینش همان زمین خالی است به شهرداری مراجعه می کند برای اخذ جواز ساخت.

در آنجا متوجه می شود که مالک این زمین شخص دیگری است!

وقتی کار به شکایت می کشد دادگاه دستور تهیه  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی را می دهد، مالباخته به ما به عنوان کارشناس رسمی امور ثبتی مراجعه می کند تا طبق دستور دادگاه پلاک ثبتی زمین را بر روی نقشه درج کنیم و نقشه را ممهور به مهر دادگستری نماییم.

در پروسه انجام عملیات تهیه  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی، کارشناس رسمی موظف از بدون توجه به اظهارات متقاضی، خود شخصا صحت پلاک ثبتی را بررسی کند و به دادگاه گزارش دهد.

روال کار به این صورت است که کارشناس رسمی امور ثبتی از روی نقشه های ثبتی قدیمی محل دقیق پلاک ثبتی مورد نظر را جانمایی می کند.

در زیر نقشه ثبتی مربوط به پلاک ثبتی مورد نظر آورده شده است که مورد دعوی در واقع قطعه چهارم بود.

در همان بررسی اولیه محرز شد که شکل و شمایل قطعه چهارم که به صورت مثلثی شکل است با شکل زمینی که به رویت خریدار رسیده بوده است متفاوت است.

بنابراین پروژه وارد فاز جانمایی پلاک ثبتیشد تا فارغ از اظهارات متقاضی، عملیات جانمایی پلاک ثبتی بصورت کاملا کارشناسانه انجام شود.

که نتیجه کار عملیات جانمایی پلاک ثبتی به صورت زیر است:

لذا محرز گردید که زمین واقعی منسوب به قطعه چهارم پلاک ثبتی مورد نظر در فاصله کمی از زمین مورد معامله واقع شده است که در واقع طی سالیان تفکیک و به افراد مختلف فروخته شده است.

برای تکیمل گزارش تحویلی به دادگاه، اقدام به تعیین پلاک ثبتی زمین خالی با دو مدعی کردیم که محرز گردید پلاک ثبتی این زمین ۹۲ فرعی از ۵ اصلی است که با اسناد و مدارک طرف مقابل دعوی همخوانی دارد.

بنابراین دادگاه رای را به نفع خوانده صادر کرد و خواهان در واقع قربانی کلاهبرداری ملکی اعلام شد. در این مرحله خواهان از فروشنده اولیه شکایت می کند اما فروشنده از ایران خارج شده است و هیچ اموالی در ایران برای توقیف ندارد.

بنابراین میلیلاردها تومان از دست می رود در حالی که تهیه  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی در موقع معامله شاید به ده میلیون تومان هم نمی رسید.

اگر دقت کرده باشید زمین به صورت قولنامه ای معامله شده بوده و بنابراین سند رسمی به نام خربدار انتقال داده نشده بوده است. لذا فروشنده به راحتی توانسته است بلافاصله زمین را به نام افراد دیگر انتقال دهد و متواری شود.

اما نوع دیگری از اینگونه پرونده ها وجود دارد که حتی انتقال شند هم انجام می شود. اما به عنوان مثال زمین واقعی در ارتفاعات بالای کوه واقع شده است که امکان بهره برداری ندراد و در واقع در گیر و دار اراضی ملی شدن است. اما زمینی که به خریدار نشان داده می شود یک زمین مرغوب در بین سایر قطعات مسکونی است که هیچ مشکلی از لحاظ بهره برداری ندارد.

نمونه این نوع کلاهبرداری عمدتا در پلاک های ثبتی واقع در شمال تهران دیده می شود که نیمی از پلاک ثبتی زمینهای مرغوب بالاشهر تهران است و نیمی از پلاک ثبتی روی ارتفاعات شمال تهران واقع می شود. به عنوان مثال پلاک ثبتی ۶۷ اصلی ولنجک که از از بلوار ولنجک شروع می شود و تا بالای کوه کشیده می شود. قسمتهای جنوبی این پلاک ثبتی زمینهای بسیار مرغوب ولنجک هستند اما زمینهای واقع در شمال این پلاک ثبتی در واقع غیرقابل بهره برداری هستند.

در این نوع کلاهبرداری ها، وقتی کار به دادگاه می کشد، فروشنده حتی قبول نمی کند که زمین اشتباهی را به رویت خریدار رسانده است. چون بازدید از زمین هیچ گاه صورت جلسه نمی شود و بعضا شاهدی هم ندارد و هیچ جا آدرس ملک درج نمی شود. بنابراین فروشنده به راحتی می تواند اذعان کند که خریدار زمین واقعی را رویت کرده است و با علم به شرایط وضع موجود زمین اقدام به انجام معامله کرده است.

بنابراین اهمیت تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی از این جهت که ضمیمه معامله می شود بطوریکه در مبایعه نیز ذکر می شود “طبق نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ” ارائه شده از طرف فروشنده، می تواند معامله را به طور کامل شفاف سازی کند تا محلی برای کلاهبرداری ایجاد نشود.

البته باید توجه کنید که نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی حتما ممهور باشد و این عبارت که ” جانمایی پلاک ثبتی” طبق معرفی مالک/متقاضی انجام شده است درج نشده باشد. چون درج این عبارت در نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی به این معنا است که کارشناس هیچ مسئولیتی بابت صحت پلاک ثبتی اعلامی از طرف مالک/متقاضی تهیه نقشه ندارد. این نوع نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی بالطلع بسیار ارزانتر و از نظر حقوقی بی ارزش هستند.

اما نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی که در آن کارشناس مربوطه شخصا صحت موقعیت پلاک ثبتی را گواهی می کند دارای بار حقوقی بسیار بالا است و مانند یک سند رسمی عمل می کند.

برای اطلاع از انواع نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی و همچنین روش تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی بر روی لینک زیر کلیک کنید:

http://ladysurveyor.ir/%d8%ac%d8%a7%d9%86%d9%85%d8%a7%db%8c%db%8c-%d9%be%d9%84%d8%a7%da%a9-%d8%ab%d8%a8%d8%aa%db%8c-%d8%a7%d8%b2-%d8%b1%d9%88%db%8c-%d8%b3%d9%86%d8%af/

که جانمایی پلاک ثبتی بر روی عکس هوای منطقه می تواند برای افرادی که نقشه خوانی بلد نیستند بیشتر از نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی کاربرد داشته باشد. برای دیدنئ مطلب مرتبط با این موضع بر روی لینک زیر کلیک کنید:

http://ladysurveyor.ir/%d8%ac%d8%a7%d9%86%d9%85%d8%a7%db%8c%db%8c-%d9%85%d8%ae%d8%aa%d8%b5%d8%a7%d8%aa-%db%8c%d9%88-%d8%aa%db%8c-%d8%a7%d9%85-utm-%d9%85%d9%84%da%a9-%d8%b1%d9%88%db%8c-%d8%b9%da%a9%d8%b3-%d9%87%d9%88%d8%a7/

هزینه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی را چه کسی باید پرداخت کند؟ خریدار یا فروشنده؟

با توجه به اینکه این موضوع به کرات از ما پرسیده می شود، پیشنهاد ما برای این موضوع که کدامیک از طرفین معامله ، خریدار یا فروشنده، هزینه تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی را تقبل کنند به این صورت است که فروشنده هزینه تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی را تقبل کند تا بتواند به تمام مشتری ها و خریداران احتمالی زمین ارائه دهد. اما هرگاه معامله صورت گرفت هزینه تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی به فروشنده بازگردانده شود. چون نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی به عنوان یکی از الزامات برای تبدیل سند دفترچه ای به سند تک برگ و همچنین اخذ جواز ساخت شهرداری است . بنابراین خریدار در آینده نیز از نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی به کرات استفاده خواهد کرد.

البته گاهی اوقات دیده می شود که مشاور املاک که در واقع واسطه بین خریدار و فروشنده است، هزینه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی را به عهده می گیرد تا معامله از دست نرود. چراکه حق کمیسیون مشاور املاک این هزینه را کاملا پوشش می دهد و در هر صورت سود آوری قابل توجهی دارد.

 گروه کارشناسان رسمی ما با دسترسی به کامل ترین بانک اطلاعات ثبتی، برای انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی انواع سند دفترچه ای، بنچاق، قولنامه های قدیمی و غیره اعلام آمادگی می کند.

نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

خانم مهندس آبکار: ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹ ( واتساپ)

وب سایت رسمی : http://ladysurveyor.ir/

اطلاعیه ارائه خدمات کارشناسی غیرحضوری به دلیل شیوع ویروس کرونا

به اطلاع می رساند دفتر ما به دلیل فوت دو نفر از همکاران عزیزمان از ویروس کرونا تا اطلاع ثانوی تعطیل می باشد و از ملاقات حضوری متقاضیان معذوریم.

بنابراین هیچ گونه مراجعه حضوری مقدور نمی باشد و تمامی تعاملات شامل ارسال اسناد و مدارک از طریق واتساپ می باشد. دسترسی سریع به واتساپ ما از طریق نماد واتساپ در گوشه سمت راست پایین صفحه مقدور می باشد.

خدمات کارشناسی که نیاز به بازدید از ملک و انجام حضوری پروژه توسط نقشه بردار را دارد به طور کلی تعطیل می باشد اما خدمات کارشناسی که به صورت دورکاری قابل ارائه می باشد همچنان دایر است.

خدمات کارشناسی جانمایی پلاک ثبتی ، تعیین آدرس دقیق ملک، استخراج اطلاعات پلاک ثبتی ملک و سایر خدمات مشابه به دلیل اینکه نیاز به حضور کارشناس در محل ملک ندارد پذیرفته می شود.

روال کار به شرح زیر است:

پس از تماس تلفنی و شرح موضوع توسط متقاضی، مشخص می گردد که آیا خدمات کارشناسی مورد نیاز قابل انجام به صورت دورکاری می باشد یا خیر.

در صورتی که پروژه قابل انجام باشد ، اسناد و مدارک مورد نیاز به متقاضی اعلام می گردد تا در اسرع وقت نسبت به ارسال اسکن (یا عکس واضح) از اسناد و مدارک به واتساپ اقدام گردد.

پس از دریافت و بررسی اسناد و مدارک توسط کارشناسان ما، هزینه و زمانبندی متعاقبا اعلام می گردد.

در صورت موافقت و اعلام تمایل به انجام پروژه، قرارداد تنظیم و اسکن ممهور آن به واتساپ ارسال می گردد.

همانطور که در قرارداد نیز درج شده است: “در حال حاضربه دلیل شیوع ویروس کرونا کلیه خدمات به صورت دورکاری ارایه می گردد و نیاز به هیچ گونه مراجعه حضوری نیست. لذا واریز مبلغ پیش پرداخت به منزله قبول مفاد و شروع قرارداد می باشد.”

زمان شروع پروژه از تاریخ واریز پیش پرداخت می باشد.

پس از واریز پیش پرداخت تصویر فیش واریزی جهت بایگانی به واتساپ ارسال می گردد.

جهت رسمیت دادن به محاوره ها، کلیه اعلانات و توافقات و درخواست ها به صورت پیام به واتساپ ارسال و همچنین به تلفن همراه متقاضی پیامک می شود.

د رخدمات کارشناسی امور ثبتی مانند پروژه های جانمایی پلاک ثبتی، ارسال اسکن / عکس صفحات اول تا چهارم سند الزامی می باشد. لذا خواهشمند است قبل از ارسال مدارک، از کامل بودن صفحات و خوانا بودن تصاویر ارسالی اطمینان حاصل بفرمایید.

جهت رفاه حال متقاضی و کاستن از بیرون از خانه رفتن های غیرضروری، در صورتی متقاضی به پرینتر دسترسی ندارد نیازی به امضای متقابل قرارداد از طرف متقاضی نمی باشد. لذا واریز پیش پرداخت به منزله قبول مفاد قرارداد و تمایل به انجام کار توسط گروه کارشناسی می باشد.

پس از اتمام پروژه و آماده شدن نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی و سی دی حاوی اطلاعات، پکیج کامل به آدرس اعلامی از طرف متقاضی و با هماهنگی قبلی با پیک خدمت متقاضی ارسال می گردد تا به هیچ گونه مراجعه حضوری و تردد نیاز نباشد.

به شما متقاضیان عزیز اطمینان کامل داده می شود که خدمات غیرحضوری ما بسیار دقیق ، بدون تاخیر و با بهترین کیفیت ارایه می شود. امیدواریم بتوانیم با همکاری شما در این شرایط سخت و نامتعارف کرونایی، خدمات غیرحضوری خود را ارایه دهیم تا هم پرونده های شما معطل نماند و هم ریسک بیماری را کاهش دهیم.

مهر کردن نقشه یو تی ام

طبق دستورالعمل ادارات ثبت و شهرداریها، نقشه های یو تی ام باید حتما ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس رسمی باشند.

بنابراین نقشه یو تی ام بدون مهر در همان نگاه اول توسط کارشناس ثبت یا شهرداری مردود اعلام می شود و پرونده نقص مدرک می خورد.

از طرف دیگر نقشه برداران کارشناس رسمی حاضر به مهر کردن نقشه یو تی ام که شخصا یا توسط نماینده مورد تایید آنها تهیه نشده باشد نیستند.

بنابراین به هیچ وجه به دنبال تهیه نقشه یو تی ام توسط نقشه برداران آماتور (بدون مهر) و به امید اینکه بعدا نقشه را می دهید یک کارشناس رسمی مهر کند نباشید. چرا که با خیال صرفه جویی در هزینه در نهایت مجبور به پرداخت دوبرابری هزینه می شوید. هزینه مهر کردن نقشه یو تی ام ، حتی اگر کارشناسی پیدا کنید که حاضر به انجام آن باشد، با هزینه انجام آن از ابتدا توسط یک کارشناس رسمی یکسان است. کما اینکه نقشه ممکن است به دلیل دقت پایین و یا ایرادات فنی دیگر مردود اعلام شود و کارشناس پاسخگو نخواهد بود.

نقشه یو تی ام پیچیدگی های فنی و کارتوگرافی مخصوصی دارد که در صورت تهیه آن توسط نقشه برداران غیر کارشناس ، گاها به ضرر مالک تمام می شود.

در زیر توضیحات کامل راجع به روند تهیه نقشه یو تی ام آورده شده است تا به اهمیت موضوع پی ببرید.

جانمایی ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM بر روی نقشه مقیاس یک دوهزارم منطقه به اصطلاح کارشناسان نقشه یو تی ام UTM ملک نام دارد.

نقشه یو تی ام UTM ملک به دو طریق تهیه می شود که از هم از نظر فنی و هم از نظر حقوقی بسیار متفاوت هستند. به همین جهت هزینه نقشه یو تی ام UTM با توجه به روش تهیه نقشه یو تی ام UTM متفاوت است.

روش تهیه نقشه یو تی ام UTM ملک از نظر حقوقی و فنی به پاسخ این سوال بستگی دارد که آیا مالک موقعیت و مرزهای دقیق ملک خود را می داند یا خیر.

  1. در مورد ملک های کوچک مسکونی و یا ملک های بزرگی که دیوار کشی دارند پاسخ این سوال واضح  است و بنابراین روش تهیه نقشه یو تی ام UTM نیز مشخص است. نقشه بردار کارشناس رسمی مرزهای ملک را با دستگاههای دقیق نقشه برداری و در سیستم مختصات جهانی یو تی ام جانمایی می کند. خروجی این عملیات نقشه یو تی ام  UTM ملک طبق معرفی مالک است. به این معنی که این مالک است که موقعیت و مرزهای ملک را به نقشه بردار معرفی و نقشه بردار دقیقا همان ملک با همان مرزهای اظهار شده از طرف مالک را در نقشه می آورد. بدین ترتیب کارشناس نقشه بردار مسئولیتی در قبال صحت موقعیت و مرزهای ملک ندارد.
  2. در مورد ملک های بزرگ که مرز مشخص تثبیت شده ای ،مانند دیوار یا پی کنی، روی زمین ندارند، نقشه بردار کارشناس رسمی موقعیت مرزهای ملک را تثبیت و صحت آن را گواهی می کند.
  3. دسته سوم ملک هایی هستند که مالک به طور کلی از موقعیت ملک بی اطلاع است. این ملک به ملک های گمشده معروف هستند که مالک از نظر حقوقی مالکیت ملک را دارد و سند رسمی دفترچه ای از ملک دارد اما نمی داند ملک کجا واقع شده است. در این موارد نقشه بردار کارشناس رسمی ابتدا موقعیت/آدرس ملک را بر اساس شماره پلاک اصلی و فرعی ملک پیدا می کند و سپس نقشه یو تی ام UTM ملک را تهیه و تایید می نماید.

نقشه یو تی ام UTM ملک های مشمول دسته اول به روش جانمایی ملک طبق معرفی مالک تهیه می شود و نقشه یو تی ام UTM ملک های مشمول دسته دوم و سوم به روش جانمایی ملک طبق سند تهیه می شود. در زیر توضیحات تکمیلی در مورد هر یک به تفکیک و به تفصیل آورده شده است:

  • جانمایی ملک طبق سند

این پروسه که جانمایی پلاک ثبتی نیز نام دارد، عبارت است از تعیین چهارگوشه ملک بر روی زمین طبق شماره ملک، درج شده در سمت راست بالای صفحه اول سند، به طوری که ابعاد و مساحت ملک با سند کاملاً منطبق باشد.

 این عملیات به دلیل دارا بودن بار حقوقی توسط کارشناسان رسمی دادگستری و قوه قضاییه امور ثبتی، و کاملاً مستقل انجام می شود. به این معنی که کارشناس رسمی مربوطه بدون توجه به محلی که مالک به عنوان ملک خود می شناسد کار جانمایی ملک طبق اطلاعات سندی را انجام می دهد. اگر موقعیت ملک روی محلی که مالک از ملکش می داند افتاد که فبها و اگر نه، نظر مالک تاثیری در تغییر نظر کارشناس ندارد. در واقع کارشناس رسمی امور ثبتی نقشه یو تی ام UTM موقعیت ملک را بر اساس عملیات کارشناسانه خود تایید و مهر می کند نه بر اساس اظهارات مالک.

نمونه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ملک تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی:

http://ladysurveyor.ir/wp-content/uploads/2019/04/JANAMAEE.jpg

موارد رجوع در این نوع پروژه ها عبارتند از:

۱-    مالک سندی دارد که نمی داند موقعیت دقیق آن کجاست.

۲-    سند قدیمی است و در ابعاد، مساحت و مرزهای ملک با ملک های مجاور ابهام وجود دارد.

این عملیات یک عملیات دفتری است و تقریباً یک هفته تا ده روز کاری زمان می برد.

  • جانمایی ملک طبق معرفی مالک

این عملیات یک عملیات فنی همراه با برداشت میدانی با تجهیزات مخصوص نقشه برداری است که به همین دلیل توسط کارشناس رسمی سازمان نظام مهندسی انجام می شود. به این ترتیبب که مالک از موقعیت ملک خود اطمینان دارد و این مالک است که چهارگوشه ملک و مرزهای آن با ملک های مجاور را به نقشه بردار معرفی می کند. نقشه بردار طبق اظهار مالک عملیات برداشت زمینی را انجام می دهد و نقشه موقعیت ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM تهیه و ممهور به مهر کارشناس رسمی نظام مهندسی مربوطه می شود.

این عملیات یک عملیات توام برداشت زمینی و کار دفتری است که معمولاً کمتر از یک هفته زمان می برد.

نمونه نقشه یو تی ام UTM ملک طبق معرفی مالک تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس سرمی امور ثبتی

http://ladysurveyor.ir/wp-content/uploads/2019/04/BAGYHCHEH.jpg

موارد رجوع در این نوع پروژه ها عبارتند از:

۱-    تعیین مساحت و ابعاد دقیق ملک جهت ثبت و صدور سند تک برگی

۲-    تعیین مختصات یو تی ام دقیق ملک جهت ثبت در سیستم کاداستری اداره ثبت مربوطه

۳-    تغییر وضعیت محدوده ملک مانند تعریض کوچه، تعریض خیابان، عقب نشینی و غیره

برای تهیه نقشه یو تی ام UTM نیاز به مراجعه به هیچ ارگانی نیست. تنها با یکی از کارشناسان رسمی رشته نقشه برداری تماس بگیرید تا دو مرحله ی کار شامل

۱-      مرحله ی زمینی ، برداشت میدانی چهارگوشه ملک و عوارض مهم (بسته به ارگانی که نقشه باید ارائه شود) با دستگاههای دقیق نقشه برداری و سپس

۲-      مرحله ی دفتری ، کارتوگرافی و پلات و ممهور کردن نقشه های نهایی

انجام شود.

بصورت خلاصه در نقشه های یو تی ام UTM املاک که جهت ارائه به ثبت و شهرداری ها آماده می گردند باید مشخصه های زیر وجود داشته باشد :

  1. سیستم مختصات آن یو تی ام UTM باشد .
  2. ملک بر روی نقشه دو هزارم منطقه (در صورت موجود بودن) جانمایی شده باشد.
  3. ابعاد و مساحت ها در آن با دقت سانتیمتر مشخص باشد .

و همچنین با توجه به نیاز سفارش دهنده در آن اطلاعات اضافه ای مثل عرض معابر و گذرهای اطراف مشخص باشد یا میزان فاصله تا عارضه ای خاص درج گردد و یا زوایای اضلاع در آن مشخص باشد و … .

نقشه بردار کارشناس رسمی طبق آنچه مالک به عنوان حدود ملک خود در محل ملک به نقشه بردار نشان می دهد (طبق معرفی مالک) برداشت نقشه برداری از ملک را با دستگاههای دقیق انجام می دهد و نقاط مهم را برداشت و ذخیره می کند.

بنابراین باید گوشه ها و حدود ملک از قبل تثبیت شده باشند که با دستگاههای نقشه برداری توسط نقشه بردار کارشناس رسمی برداشت و در سیستم ثبت شوند.

دیوارکشی بهترین حالت تثبیت حدود و گوشه های ملک است. اما نیم دیوار یا فنس هم می تواند ملاک قرار گیرد به شرط اینکه قدیمی باشد و تثبیت شده باشد. به این معنی که مجاورین ملک این مرزها را پذیرفته باشند و یا آنها نیز بر اساس همین مرز مشترک در اداره ثبت مربوطه نقشه یو تی ام UTM ثبت کرده باشند و سند گرفته باشند.

نمونه نقشه یو تی ام ملک چهارگوشه تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

http://ladysurveyor.ir/wp-content/uploads/2019/04/4GOOSHEH.jpg

​​​​​​​نمونه نقشه یو تی ام ملک چندگوشه تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

http://ladysurveyor.ir/wp-content/uploads/2019/04/CHANDGHOOSHE.jpg

​​​​نمونه نقشه یو تی ام ملک با شکست های متعدد تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

http://ladysurveyor.ir/wp-content/uploads/2019/04/2000.jpg

نمونه نقشه یو تی ام ملک مشاعی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

http://ladysurveyor.ir/wp-content/uploads/2019/04/KAHRIZAK.jpg

​​​​نمونه نقشه یو تی ام ملک تجمیعی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

​​

اما اگر زمین و مجاورین ان هیچ گونه مرز مشخصی روی زمین نداشته باشند، ابتدا باید گوشه ها و مرزهای زمین بر اساس شماره قطعه تفکیکی ملک روی زمین پیاده شود تا در آینده محل اختلافات ملکی با ملک های مجاور نشود.به این صورت است که اطلاعات خام ذخیره شده در بانک اطلاعات ثبتی مانند نقشه های ثبتی قدیمی ژئورفرنس شده و سایر اطلاعات توصیفی مندرج در سند در یک پروسه فنی روی هم اندازی لایه های اطلاعاتی تبدیل به موقعیت فعلی در سیستم مختصات UTM   یو تی ام می شوند. بطوریکه به صورت مختصات دقیق یو تی ام توسط نقشه بردار کارشناس رسمی استخراج می شود.

اکنون در این مرحله، نقشه بردار با توجه به متراژهای آورده شده در نقشه پلاک ثبتی و با توجه به عوارض طبیعی و مصنوعی موجود در محدوده پلاک مورد نظر با استفاده از دوربین نقشه برداری و سایر وسایل و تجهیزات نقشه برداری، حدود پلاک مورد نظر را بر روی زمین جانمایی و پیاده می نماید.

پس از مشخص شدن دقیق محدوده ملک یا زمین، نقشه بردار اقدام به نقشه برداری ملک پیاده شده به اضافه عوارض دور و بر آن جهت تهیه نقشه در سیستم مختصات  UTM یو تی ام و ممهور کردن آن به عنوان نقشه بردار رسمی امور ثبتی برای تحویل به اداره ثبت مربوطه می نماید.

در شکل زیر نمونه نقشه ثبتی را ملاحظه می فرمایید که موقعیت پلاک های ثبتی به تفکیک با ذکر شماره پلاک ثبتی و شماره قطعه تفکیکی و حتی ذکر طول و عرض قطعه های تفکیکی آورده شده است.

http://ladysurveyor.ir/wp-content/uploads/2019/04/NAGHSHE-SABTI.jpeg

​​​

​​

http://ladysurveyor.ir/wp-content/uploads/2019/04/JANAMAEE.jpg

​​​

همانطور که توضیح داده شد برای تهیه نقشه یو تی ام نه تنها نمی توان از اپلیکیشن موبایل استفاده کرد، بلکه لازم است بازدید دقیق از ملک توسط شخص نقشه بردارکارشناس رسمی انجام شود و تصمیم گیری در مورد تک تک نقاط مهم و مرزها با ملک های مجاور طبق بررسی کارشناسانه انجام گیرد.

بطوریکه نقشه بردار باید  به تمام قسمتهای ملک جهت اندازه گیری دسترسی داشته باشد. در روز بازدید باید کلید تمام درب ها موجود باشد، دسترسی به پشت بام امکان پذیر باشد چراکه در اغلب ملک های دسترسی به دیواری انتهایی ملک از طریق پشت بام امکان پذیر است، اگر شکستی در هر یک حدود اربعه ملک وجود دارد باید به کارشناس نشان داده شود چون هنگام طراحی معماری ساختمان، بسیاری از شکستهای ملک برای زیبایی ساختمان طوری طراحی می شوند که پنهان شوند. حتی گاهی وقتی اندازه شکست کوچک است، با ضخیم کردن دیوار شکست را پنهان می کنند. بنابراین همانطور که در نقشه نیز درج می شود، تهیه نقشه یو تی ام وضع موجود ملک بر اساس معرفی مالک می باشد. به این معنا که این مالک است که موظف است تمام قسمتهای آشکار و پنهان ملک را به کارشناس معرفی کند و امکان بازدید و دسترسی کارشناس به آن را فراهم نماید.

لذا خواهشمند است در روز بازدید حتما شخصی که به ملک اشراف دارد و سالها در ملک زندگی کرده است، در کنار کارشناس حضور داشته باشد تا هیچ موردی جا نماند. گاهی اوقات وقتی مالک به تازگی ملک را خریداری کرده است ممکن است جزئیات ملک را نداند. در صورتی که برای تهیه نقشه یو تی ام وضع موجود ملک، ثبت تمام جزئیات در نقشه الزامی است.

نکته دیگر اینکه در مواردی که مساحت زمین کم است و مالک اشراف کامل به حد و مرز اربعه (شمالا، شرقا، جنوبا، غربا) ملک دارد :

  1. ملک دیوارکشی و حصارکشی شده است
  2. ملک محدود به ملک های مجاور شده به طوریکه چهارطرف ملک بسته شده است
  3. ملک با مرزهای طبیعی مانند نهر، سنگ چین و غیره قابل رویت است

نقشه بردار کارشناس رسمی طبق آنچه مالک به عنوان حدود ملک خود در محل ملک به نقشه بردار نشان می دهد (طبق معرفی مالک) برداشت نقشه برداری از ملک را با دستگاههای دقیق انجام می دهد و نقاط مهم را برداشت و ذخیره می کند.

بنابراین باید گوشه ها و حدود ملک از قبل تثبیت شده باشند که با دستگاههای نقشه برداری توسط نقشه بردار کارشناس رسمی برداشت و در سیستم ثبت شوند.

دیوارکشی بهترین حالت تثبیت حدود و گوشه های ملک است. اما نیم دیوار یا فنس هم می تواند ملاک قرار گیرد به شرط اینکه قدیمی باشد و تثبیت شده باشد. به این معنی که مجاورین ملک این مرزها را پذیرفته باشند و یا آنها نیز بر اساس همین مرز مشترک در اداره ثبت مربوطه نقشه یو تی ام UTM ثبت کرده باشند و سند گرفته باشند.

جهت تهیه نقشه یو تی ام UTM استاندارد و مطابق نیاز ادارات ثبت ، شهرداری ها و سایر ارگانها و سازمانهای مرتبط با امور اراضی و ملک با ما تماس بگیرید.

​​​​​​​

تعیین محل پلاک ثبتی روی زمین یا بالعکس تعیین پلاک ثبتی یک قطعه زمین

برای رسیدن به پلاک ثبتی یک قطعه زمین که محل آن را روی زمین می دانیم و محصور است و ملکی در آن بنا شده است می بایست ابتدا مختصات جغرافیایی یو تی ام آن را بدست آورد که این کار با استفاده از ابزار دقیق نقشه برداری امکان پذیر است سپس باید این مختصات ها را به نقشه یو تی ام وضع موجود تبدیل نمود و حدود اربعه و ابعاد و مساحت ملک را تعیین نمود که در اصطلاح به این نقشه یو تی ام وضع موجود می گویند ، سپس پلاک های ثبتی و نقشه های ثبتی آن منطقه را کنار هم موزائیک نمود و سیستم مختصات نقشه های ثبتی قدیمی را به سیستم یو تی ام تبدیل نمود پس از این تبدیل به دلیل یکی شدن سیستم مختصات مشخص می شود که چه پلاک یا پلاک های ثبتی مربوط به ملک مورد نظر ما می گردد .

در حالت دیگری که ما صرفا سند یک ملک را داریم ابتدا می بایست با استفاده از چیدمان نقشه های قدیمی ثبتی منطقه مورد نظر در کنار هم، پلاک اصلی ملک را مشخص نماییم. و به این ترتیب از پلاک های بزرگتر به طرف پلاک های کوچکتر برویم  تا به پلاک فرعی مندرج در سند برسیم و با چک نمودن مجاورین قید شده در سند از انجام درست جانمایی مطمئن می شویم.

نمونه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی برای تایید اصالت سند دفترچه ای از نظر پلاک ثبتی اصلی و فرعی مندرج در سند دفترچه ای قدیمی (سند شاهنشاهی)

http://ladysurveyor.ir/wp-content/uploads/2019/04/JANAMAEE.jpg

نقشه یو تی ام UTM ملک مشاعی دارای سند مشاعی که هم موقعیت ملک و هم موقعیت ملک مادر در نقشه مشخص می شود:

http://ladysurveyor.ir/wp-content/uploads/2019/04/KAHRIZAK.jpg

جانمایی ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM بر روی عکس هوایی برای تعیین تکلیف سندهایی که اراضی ملی شده اند: 

http://ladysurveyor.ir/wp-content/uploads/2019/05/utm-AKS-HAVAEE.jpg

همچنین در صورتی که مالک سند رسمی را در دست داشته باشد اما موقعیت دقیق ملک را نداند، ابتدا کارشناسان رسمی امور ثبتی موقعیت دقیق ملک را از بانک اطلاعات ثبتی از طریق انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی استخراج می کنند و سپس نقشه یو تی ام را تهیه و ممهور می کنند.

قبل از هر اقدامی ابتدا باید جهت یافتن حدود تقریبی ملک با توجه به پلاک آن در بین سایر قطعات تفکیک شده از زمین مادر، نقشه ثبتی محدوده ملک موجود باشد. برخی از مالکین نقشه ثبتی منطقه ملک خود را در بین اسناد و مدارک قدیمی مرتبط با ملک دارند که باید این نقشه را به اضافه اصل سند دفترچه ای به نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی تحویل دهند تا نقشه بردار اقدام به پیاده کردن ملک بر روی زمین نماید.

http://ladysurveyor.ir/wp-content/uploads/2019/04/NAGHSHE-SABTI.jpeg

اکنون در این مرحله، نقشه بردار با توجه به متراژهای آورده شده در نقشه پلاک ثبتی و با توجه به عوارض طبیعی و مصنوعی موجود در محدوده پلاک مورد نظر با استفاده از دوربین نقشه برداری و سایر وسایل و تجهیزات نقشه برداری، حدود پلاک مورد نظر را بر روی زمین جانمایی و پیاده می نماید.

پس از مشخص شدن دقیق محدوده ملک یا زمین، نقشه بردار اقدام به نقشه برداری ملک پیاده شده به اضافه عوارض دور و بر آن جهت تهیه نقشه در سیستم مختصات  UTM یو تی ام و ممهور کردن آن به عنوان نقشه بردار رسمی امور ثبتی برای تحویل به اداره ثبت مربوطه می نماید.

به این ترتیب نقشه دفترچه ای قدیمی (سند اربعه) ملک بر اساس پلاک ثبتی، تبدیل به نقشه دقیق در سیستم مختصات UTM   یو تی ام می گردد که در آن مکان دقیق ملک بر روی زمین با حد و مرز دقیق و مساحت دقیق توسط کارشناس رسمی امور ثبتی تایید گردیده است و همچنین مالک موقعیت ملک خود را بر روی زمین جهت بازدید کارشناس اداره ثبت پی کنی یا دیوار کشی می کند. نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی حکم سند جدید برای ملک یا زمین را دارد که جهت هرگونه معامله و یا فعالیت عمرانی اعم از ساخت و ساز، تغییر کاربری و .. به عنوان مبنا قابل استناد و استفاده می باشد. سند دفترچه ای بدون نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی، ارزش فنی ندارد. اما سند دفترچه ای به انضمام نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی یک پکیج کامل هم از نظر حقوقی و هم از نظر فنی مهندسی است. به همین جهت است که اخیرا در تمام ارگانهای مرتبط به امور ملک و اراضی, مانند ادارات ثبت و شهرداری ها و سازمان زمین شهری و جهاد کشاورزی و غیره, ارائه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ملک جهت تشکیل پرونده الزامی است.

http://ladysurveyor.ir/wp-content/uploads/2019/04/JANAMAEE.jpg

در این ادارت صرفا مهر نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری- امور ثبتی مورد قبول است. رشته های دیگر مانند راه و ساختمان یا عمران صلاحیت تایید نقشه یو تی ام UTM را ندارند و مهر آنها مورد قبول ارگانها و سازمانها نمی باشد.

ضمناً با توجه به نوع سند و شرایط ملک، نقشه های تهیه شده توسط نقشه برداران رسمی سازمان نظام مهندسی ما، در صورت درخواست متقاضی و طبق دستور اداره ثبت مربوطه، ممهور به مهر کارشناس رسمی دادگستری و یا امور ثبتی با مناسب ترین قیمت می گردد. 

متقاضیان محترم خدمات نقشه برداری در امور ملک و زمین می توانند جهت درخواست بررسی سند ملک خود و اخذ مشاوره با ما تماس بگیرند.

http://ladysurveyor.ir/wp-content/uploads/2019/04/dorbinkati94-2.jpg

تهیه نقشه یو تی ام جهت کمیسیون ماده ۵۶

در ماه ۵۶ قانون ثبت تاکید شده است که جنگلها و مراتع جزء اراضی دولتی بوده و هیچ شخص حقیقی یا حقوقی نمی تواند بر آن ادعای مالکیت داشته باشد ، مگر اینکه ملک دارای سابقه احیا باشد تا از اراضی ملی خارج شود و جزء مستثنیات قرار گیرد .
حال این سوال پیش می آید که سابقه احیا چیست ؟

همان طور که گفتیم اراضی احیا شده می‌توانند با سند مالکیت به افراد نسبت داده شوند. اما برای تشخیص این اراضی نکات زیر را در نظر داشته باشید:

الف – زمین‌هایی که در آن‌ها فعالیت‌های کشاورزی یا باغبانی صورت گرفته باشد. (توجه داشته باشید اعمالی که به عنوان پیش نیاز فعالیت‌های زراعی و کشاورزی شناخته می‌شوند، نیز در این جا مصداق خواهند داشت. از این مورد با عنوان تحجیر یاد می‌شود.

ب –  زمین‌هایی که در محدوده‌ی اراضی یک روستا واقع گشته و یا بخش از مزارع باشند.

پ – زمین‌هایی که در محدوده‌ی منبع آبی از جمله قنات، رودخانه، چشمه یا چاه واقع شده باشند.

ت – زمین‌هایی که دخالت‌ها و دستکاری‌های پیش کشاورزی یا آماده سازی روی آن‌ها صورت گرفته باشد.

ث – زمین‌هایی که شیبی خارج از حد معقول ندارند و قابل کشت باشند.

ج – زمین‌هایی که قابل کشت و قابل آبیاری بوده و دارای مرزبندی ثبتی یا حداقل عرفی باشند.

چ – زمین‌هایی که جوی‌های قدیمی در مسیر آن جاری باشد یا پیش از این جاری بوده و اکنون آثار آن دیده شود.

ح – زمین‌هایی که دارای درختانی با سن بالا و مسیر آبیاری باشند.

خ – زمین‌هایی که مسیر آب، بالا دست آن‌ها قرار گرفته باشد و به نوعی زیر جریان آب جای بگیرند.

د – زمین‌هایی که بنای مرتبط با زراعت و کشاورزی یا ساختمانی قدیمی در خود داشته باشند. ( آب انبار، طویله، خانه باغ و … در این مقوله جای می‌گیرند)

ذ – زمین‌هایی که بندسار بوده و سیستم آبیاری از آب‌های جاری بهاره را بر خود سوار داشته باشند.

ر – زمین‌هایی فاقد پوشش‌های گیاهی مرتعی با قدمت چند ساله باشند.

ز – زمین‌هایی با پوشش گیاهی به دست آمده از فعالیت‌های کشاورزی سابق بر این.

ژ – زمین‌هایی که در شمار باغات قرار می‌گیرند، باید درختانی با سن زیاد در خود داشته باشند.

س – زمین‌هایی که دارای مسیرهای عبور قدیمی شده هستند و مشخص باشد که این مسیرها مدت‌ها پیش جهت رفت و آمد زراعی مورد استفاده قرار می‌گرفتند.

ش – زمین‌هایی که در بخشی از آن‌ها خرمنگاه‌های با سن بالا و قدیمی دیده شود.

ص – زمین‌هایی که قطعه بندی یا کرت بندی شده و قدمت این افعال مشخص باشد.

ض – زمین‌هایی که به لحاظ عرفی و محلی نتوان آن‌ها را در زمره‌ی مراتع قرار داد.

ط – زمین‌هایی که وضعیت فعلی آن‌ها اثبات کننده این باشد که در گذشته فعالیت‌های کشاورزی و زراعی روی آن صورت می‌گرفته است. قرائن متعددی از جمله وضعیت خاک، مسیرهای آبیاری، میزان شیب و غیره گویای این مدعا هستند.

ظ – زمین‌هایی که در نقشه‌های هوایی در قسمت زرد رنگ یعنی زمین‌های زراعی قرار گرفته باشند. لازم به ذکر است که این تشخیص بر عهده کارشناسان خواهد بود.

ع – زمین‌هایی که در تصاویر هوایی، به وسیله ابزار استرئوسکوپ احیاء قدیمی در آن‌ها رویت شود. این نیز منوط به تشخیص کارشناس صالح خواهد بود.


رسیدگی به اعتراض نسبت به رای کمیسیون ماده ۵۶


تصور کنید به اینجا می‌رسیم که یک زمین جزء اراضی ملی تشخیص داده می‌شود؛ اکنون در صورتی که این زمین قبلا در مالکیت شخص حقیقی یا حقوق بوده باشد، سند مالکیت باطل می‌شود و زمین در اختیار دولت قرار خواهد گرفت.

برای اعتراض به این رای باید نقشه یو تی ام ای از ملک تهیه نمود و ملک را در نقشه های هوایی سال های مختلف جانمایی کرد بطوری که مورد یا مواردی که تایید کننده داشتن سابقه احیاء در ملک است در عکس ها دیده شود و بتوان با استناد به آن به رای ملی شدن زمین اعتراض نمود .

 سازمان جهاد کشاورزی استان های مختلف جهت بررسی سابقه زراعی بودن اراضی و خارج شدن اراضی از زمره اراضی ملی و  تحقق مالکیت افراد بر زمین های زراعی ، مالکین محترم را جهت تهیه نقشه یو تی ام UTM از ملک خود و همچنین جانمایی آن قطعه زمین بر روی چند دوره عکس هوایی به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می دهند. کارشناسان پس از بررسی مدارک با حضور میدانی  ، نقشه یو تی ام UTM دقیق از ملک که هم شامل موقعیت دقیقی ملک در سیستم مختصات جهانی یو تی ام UTM است و هم شامل حدود اربعه و مساحت دقیق ملک است تهیه می نمایند. سپس جانمایی ملک بر روی عکس هوایی ژئو رفرنس شده در سیستم مختصات یو تی ام UTM انجام و ممهور می شود. مالکین محترم می توانند با در دست داشتن این نقشه ها و عکس های تایید شده جهت اخذ سند مالکیت ملک اقدام نمایند.

نمونه جانمایی ملک روی عکس هوایی در سیستم مختصات یو تی ام UTM تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

http://ladysurveyor.ir/wp-content/uploads/2019/05/utm-AKS-HAVAEE.jpg

با عنایت به بالاتر رفتن ارزش اراضی معمولا تقسیم قطعه زمین به قطعات کوچکتر امری است اجتناب ناپذیر لذا اکثر زمین های کشاورزی به صورت مشاعی می باشند که طبق قانون جدید کاداستری کشور، برای دریافت سند قطعات کوچکتر، باید نقشه یو تی ام UTM به صورت همزمان برای قطعه مادر و قطعه مورد نظر مشاعی تهیه شود. بصورتی که موقعیت قطعه مشاعی بر روی قطعه مادر مشخص باشد. لذا در صورت مشاعی بودن زمین، حتما اطلاع کافی از پلاک ثبتی و حدود اربعه و مساحت قطعه زمین مادر کسب نمایید تا در هنگام برداشت زمینی همه چیز مشخص باشد .

در زیر نمونه ای از یک نقشه یو تی ام UTM برای ۱۵۰۰ متر مربع زمین کشاورزی مشاع از حدود ۵۶ هکتار زمین (قطعه مادر) آورده شده است. همانطور که مشاهده می فرمایید علاوه بر تثبیت موقعیت ملک ۱۵۰۰ متری، جانمایی پلاک ثبتی برای قطعه مادر نیز بر  اساس حدود اربعه مندرج در سند قطعه مادر انجام شده است.

نمونه نقشه یو تی ام UTM ملک مشاعی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

http://ladysurveyor.ir/wp-content/uploads/2019/04/KAHRIZAK.jpg

برای تهیه انواع نقشه یو تی ام UTM جهت اخذ سند مالکیت می توانید همه روزه در ساعات اداری تماس بگیرید.

http://s9.picofile.com/file/8356757768/IMG_20170430_143609.jpg

​​

مشخص کردن محل دقیق سند دفترچه ای با تهیه نقشه یو تی ام

جانمایی پلاک ثبتی تنها ابزاری است که با آن می توان موقعیت مکانی یک سند یا بنچاق قدیمی را مشخص کرد .

در پروسه تبدیل سندهای قدیمی به سند تک برگی، تمام اطلاعات سندی از حیث حقوقی و همچنین موقعیت دقیق و درست بررسی می شود. موقعیت دقیق به این معنا است که آیا سند ارایه شده متعلق به ملک مورد نظر می باشد یا خیر. موقعیت درست به این معناست که آیا ملک مورد نظر ابعاد و مساحت سندی خود را به طوری که تجاوز به حریم ملک های مجاور نکرده باشد رعایت کرده است یا خیر. بنابراین باید برای اداره ثبت باید محرز گردد که ملک در موقعیت مکانی درست طبق مختصات یو تی ام واقع شده است و همچنین مرزهای ملک دقیقا طبق سند تثبیت شده اند. در صورتی که هر یک از موارد فوق قابل اثبات نباشد ، سند تک برگی برای ملک صادر نخواهد شد و در واقع ملک یک ملک مشکل دار می باشد.

به این دلیل اخذ سند تک برگی قبل از انجام معاملات ملکی به نفع هر دو طرف معامله است و اکیداً توصیه می گردد. اطمینان از صحیح بودن پلاک ثبتی و دقیق بودن ابعاد و مساحت از الزامات معاملات ملکی جهت پیشگیری از ضرر و زیان های احتمالی طرفین و اختلافات ملکی است.

گروه کارشناسان رسمی ما در اختیار داشتن انواع تجهیزات نقشه برداری دقیق مانند دوربین نقشه برداری، متر لیزری، دستگاه جی پی اس و..،آمادگی و تبحر خود را در تهیه انواع نقشه های ملکی شامل نقشه جانمایی پلاک ثبتی، نقشه یو تی ام UTM، نقشه ابعاد و مساحت ملک، مورد تایید تمام ادارات ثبت اسناد و املاک اعلام می دارد.

در زیر نمونه هایی از انواع نقشه های مورد نیاز برای اداره ثبت جهت اخذ سند مالکیت اورده شده است:

نمونه نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک جهت مقایسه با طولها و مساحت سندی 

نمونه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی برای تایید اصالت سند دفترچه ای از نظر پلاک ثبتی اصلی و فرعی مندرج در سند دفترچه ای قدیمی (سند شاهنشاهی)

نقشه یو تی ام UTM ملک مشاعی دارای سند مشاعی که هم موقعیت ملک و هم موقعیت ملک مادر در نقشه مشخص می شود:

جانمایی ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM بر روی عکس هوایی برای تعیین تکلیف سندهایی که اراضی ملی شده اند: 

همچنین در صورتی که مالک سند رسمی را در دست داشته باشد اما موقعیت دقیق ملک را نداند، ابتدا کارشناسان رسمی امور ثبتی موقعیت دقیق ملک را از بانک اطلاعات ثبتی از طریق انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی استخراج می کنند و سپس نقشه یو تی ام را تهیه و ممهور می کنند.

قبل از هر اقدامی ابتدا باید جهت یافتن حدود تقریبی ملک با توجه به پلاک آن در بین سایر قطعات تفکیک شده از زمین مادر، نقشه ثبتی محدوده ملک موجود باشد. برخی از مالکین نقشه ثبتی منطقه ملک خود را در بین اسناد و مدارک قدیمی مرتبط با ملک دارند که باید این نقشه را به اضافه اصل سند دفترچه ای به نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی تحویل دهند تا نقشه بردار اقدام به پیاده کردن ملک بر روی زمین نماید.

اکنون در این مرحله، نقشه بردار با توجه به متراژهای آورده شده در نقشه پلاک ثبتی و با توجه به عوارض طبیعی و مصنوعی موجود در محدوده پلاک مورد نظر با استفاده از دوربین نقشه برداری و سایر وسایل و تجهیزات نقشه برداری، حدود پلاک مورد نظر را بر روی زمین جانمایی و پیاده می نماید.

پس از مشخص شدن دقیق محدوده ملک یا زمین، نقشه بردار اقدام به نقشه برداری ملک پیاده شده به اضافه عوارض دور و بر آن جهت تهیه نقشه در سیستم مختصات  UTM یو تی ام و ممهور کردن آن به عنوان نقشه بردار رسمی امور ثبتی برای تحویل به اداره ثبت مربوطه می نماید.

به این ترتیب نقشه دفترچه ای قدیمی (سند اربعه) ملک بر اساس پلاک ثبتی، تبدیل به نقشه دقیق در سیستم مختصات UTM   یو تی ام می گردد که در آن مکان دقیق ملک بر روی زمین با حد و مرز دقیق و مساحت دقیق توسط کارشناس رسمی امور ثبتی تایید گردیده است و همچنین مالک موقعیت ملک خود را بر روی زمین جهت بازدید کارشناس اداره ثبت پی کنی یا دیوار کشی می کند. نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی حکم سند جدید برای ملک یا زمین را دارد که جهت هرگونه معامله و یا فعالیت عمرانی اعم از ساخت و ساز، تغییر کاربری و .. به عنوان مبنا قابل استناد و استفاده می باشد. سند دفترچه ای بدون نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی، ارزش فنی ندارد. اما سند دفترچه ای به انضمام نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی یک پکیج کامل هم از نظر حقوقی و هم از نظر فنی مهندسی است. به همین جهت است که اخیرا در تمام ارگانهای مرتبط به امور ملک و اراضی, مانند ادارات ثبت و شهرداری ها و سازمان زمین شهری و جهاد کشاورزی و غیره, ارائه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ملک جهت تشکیل پرونده الزامی است.

در این ادارت صرفا مهر نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری- امور ثبتی مورد قبول است. رشته های دیگر مانند راه و ساختمان یا عمران صلاحیت تایید نقشه یو تی ام UTM را ندارند و مهر آنها مورد قبول ارگانها و سازمانها نمی باشد.

ضمناً با توجه به نوع سند و شرایط ملک، نقشه های تهیه شده توسط نقشه برداران رسمی سازمان نظام مهندسی ما، در صورت درخواست متقاضی و طبق دستور اداره ثبت مربوطه، ممهور به مهر کارشناس رسمی دادگستری و یا امور ثبتی با مناسب ترین قیمت می گردد. 

متقاضیان محترم خدمات نقشه برداری در امور ملک و زمین می توانند جهت درخواست بررسی سند ملک خود و اخذ مشاوره با ما تماس بگیرند.

تهیه نقشه یو تی ام تخصص دفاتر خدمات الکترونیک نیست!

در این مطلب قصد داریم به موضوعاتی بپردازیم که متاسفانه بسیاری از دفاتر خدمات الکترونیک سازنده/مالک را در مورد این موضوعات توجیه نمی کنند. به این ترتیب وقتی مهندس نقشه بردار نظام مهندسی تفکیک آپارتمان ها جهت تهیه نقشه سند تک برگی از ملک بازدید می کند متوجه مغایرت اجرای پخ (با احتساب درز انقطاع) با سند می شود که تا رفع مشکل, صدور سند تک برگی برای تمام آپارتمان های ساختمان تعلیق می شود.

برخی از کارشناسان دفاتر خدمات الکترونیک اقدام به تهیه نقشه یو تی ام UTM برای ملک های متقاضی جواز ساخت می کنند که به دلیل استفاده از ابزارهای غیردقیق مالک را در آینده ای نزدیک وقتی اقدام به گرفتن سند برای آپارتمانهای نوساز می کند دچار مشکل جدی می کنند.

بسیاری از ملک های تهران علی رغم اینکه به ظاهر مستطیلی با طول و عرض یکسان به نظر می رسند، در واقعیت دارای زاویه بود و مساحت واقعی ملک از ضرب ساده طول و عرض بسیار فاصله دارد. اما کارشناسان دفاتر خدمات الکترونیک با وسایل غیرحرفه ای مانند متر لیزری اقدام به تهیه نقشه بریا ملک می کنند. تنها وسایل حرفه ای دقیق، مانند دوربین های نقشه برداری هستند که می توانند زوایا را با دقت بالا برداشت کنند و مساحت دقیق ملک برآورد شود. و این کار صرف باید توسط کارشناسان رسمی نقشه برداری دادگستری/نظام مهنسی در حیطه امور ثبتی انجام شود.

متر لیزری صرفا برای اندازه گیری طول است نه زوایای ملک و نه مساحت!

به دلیل قیمت پایین تهیه نقشه یو تی ام UTM توسط دفاتر خدمات الکترونیک، بسیاری از مالکین دچار این اشتباه می شوند و خود را درگیر مسائل عدیده بعدی هنگام اخذ سند آپارتمانها پس از ساخت می نمایند.

بنده به عنوان کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانها جهت اخذ سند تک برگی، اگر ملکی زاویه دار باشد و نقشه یو تی ام UTM دقیق از ملک تهیه نشده باشد، مجبور به توقف کار و بازگشت پرونده  برای تصحیح سند می شوم. این به معنی ماهها توقف کار و اتلاف وقت و هزینه مجدد برای مالک.

 در صورتی که اگر از ابتدا نقشه یو تی ام UTMدقیق ملک با ابزارهای دقیق نقشه برداری و توسط کارشناسان رسمی امور ثبتی انجام شود، نه تنها یک بار هزینه می کنید بلکه کارتان در مرحله ی ثبت و سند متوقف نخواهد شد.

  1. در مورد ملک های زاویه دار یکی از نکات اساسی، اگر بخواهیم به زبان عامیانه مطرح کنیم، انداختن کجی ملک در سمت شرق با در سمت غربی ملک است.

کارشناسان معماری بر اساس ابعاد مندرج در سند غالب ملک را درآورده و نقشه های معمکاری را در آن غالب طراحی می کنند. این روش برای ملکهای مستطیل شکل با زاویه قائم قابل قبول است اما اگر طول شرقی و غربی ملک با هم برابر نباشند و بنابراین زاویه ها قائم نباشد ، کجی ملک باید کاملا منطبق با واقعیت باشد که نقشه های معماری قابل اجرا شود. بنابراین تهیه نقشه ی یو تی ام ملک با دستگاههای دقیق نقشه برداری که بتوانند زوایای ملک را هم علاوه بر طول مستقیم، اندازه گیری کنند الزامی است. در غیر اینصورت بین نقشه معماری مصوب شهرداری و واقعیت ملک بس از اجرا مغایرت بوجود خواهد امد که اگر این مغایرت ها غیرقابل چشم پشی باشد، پروسه صدور سند برای آپارتمان ها را دچار وقفه می کند تا در کشمکش بین اداره ثبت و شهرداری یکی از طرفین مشکل را گردن بگیرند!

سازنده ها با کمی تحقیق و آشنایی به اصول مهندسی می توانند جلوی بوجود آمدن مشکلات اینچنینی را بگیرند تا مجبور به هزینه کردن مالی و زمانی در انتهای کار نشوند.

  1. در مورد زمین های شمال تهران که دارای شیب هستند و اختلاف ارتفاع از شمال ملک به جنوب ملک قابل توجه است, به عنوان مثال منطقه ی الهیه تهران، علاوه بر نقشه یو تی ام UTM که نقشه مسطحاتی است و ابعاد و مساحت ملک را گواهی می کند, نقشه ی توپوگرافی که وضعیت ارتفاعی ملک را در هر نقطه را مشخص می کند نیز از ضرریات است.

چراکه برای تهیه نقشه های معماری و طراحی ملک, به خصوص که این نوع ملک ها معمولا جهت ساخت برج های بلندمرتبه استفاده می شوند, باید وضعیت شیب ملک و ارتفاع ملک در گوشه ها و هر نقطه در محدوده ملک با دقت بالا جهت طراحی و همچنین تخمین عملیات خاکبرداری و خاکریزی مشخص باشد.

لذا توصیه می شود در زمانی که طبق دستور شهرداری و اداره ثبت, مالک موظف به تهیه نقشه یو تی ام UTM از ملک می شود و کارشناس رسمی نقشه برداری دوربین و تجهیزات نقشه برداری را در محل ملک مستقر می نماید، از کارشناس درخواست کنید که برداشت توپوگرافی از ملک را نیز انجام دهد که هم در وقت و هم در هزینه شما صرفه جویی خواهد شد.

البته هزینه برداشت توپوگرافی ملک جدا از هزینه برداشت نقشه یو تی ام UTM است اما این هزینه کمتر از زمانی خواهد بود که دستگاهها مستقلا و فقط برای برداشت توپوگرافی در محل ملک مستقر شوند.

به این معنی که وقتی یک بار دستگاه و تجهیزات در محل ملک مستقر می شود هم از نظر هزینه و هم از نظر زمانی به صرفه تر است که هر دو کار تهیه  نقشه یو تی ام UTM و برداشت توپوگرافی همزمان انجام شود.

  1. اجرای درست پخ یکی از مسائل چالشی در ساخت و ساز است چراکه هم شهرداری و هم نظام مهندسی و هم اداره ثبت حساسیت ویژه در مورد اجرای درست بر ملک و پخ واقع در بر دارند.

توجه داشته باشید که اندازه پخ در سند با اندازه پخ بعد از اجرا باید تفاوت داشته باشد و این تفاوت به اندازه ی درز انقطاع بستگی دارد. به عنوان مثال اگر اندازه پخ در سند ۲٫۹۰ باشد و درز انقطاع ۱۰ سانتی متر باشد, باید پخ به اندازه ی درز انقطاع رها شود بنابراین اندازه پخ اجرایی باید کوچکتر ۲٫۹۰ شود. چون پخ خط مستقیم نیست بنابراین ده سانتی متر درز انقطاع طول پخ را به اندازه ۱۴٫۵ سانتی متر کوچک می کند.

در زیر نمونه هایی از نقشه یو تی ام وضع موجود انواع ملک آورده شده است.

نمونه  نقشه یو تی ام UTM ملک چهارگوشه تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

​​نمونه  نقشه یو تی ام UTM  ملک چندگوشه تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

​​نمونه  نقشه یو تی ام UTM  ملک با شکست های متعدد تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

نمونه  نقشه یو تی ام UTM  ملک مشاعی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

​​نمونه  نقشه یو تی ام UTM  ملک تجمیعی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

در نهایت همانطور که می دانید در جدول مندرج در صفحه اول پروانه ساختمان ابعاد مندرج در سند، ابعاد موجود، عرض گذر اصلاحی و ابعاد باقیمانده در حدود اربعه شمالا شرقا جنوبا و غربا اورده شده است.

در صفحه آخر، صفحه توضیحات پروانه ساختمان نیز نام نقشه بردار تهیه کننده نقشه یو تی ام UTM آورده می شود و اعلام می گردد که پروانه ساختمان و دستور نقشه بر اساس نقشه یو تی ام UTM تهیه شده توسط کارشناس نامبرده صادر گردیده است. لذا کیفیت و دقت نقشه یو تی ام UTM تهیه شده بسیار حائز اهمیت است و تمام مسسئولیت در انتخاب نقشه بردار کارشناس رسمی معتبر به عهده مالک می باشد.

​ همچنین نکته دیگر اینکه ، همانطور که می دانید در صدور پروانه های ساختمانی، مسئولیت معرفی موقعیت ملک تماماً بر عهده مالک می باشد:

“”این پروانه بر مبنای محل مشخص شده در نقشه یا کروکی ۲۰۰۰/۱ سازمان نقشه برداری که توسط مالک تسلیم و تایید گردیده صادر شده و فقط برای ساختمان در محل مذکور معتبر است و هرآینه معلوم گردد که محل مورد ساختمان غیر از محل مشخص شده باشد این پروانه از درجه اعتبار ساقط می باشد.

هرگونه موارد جابجایی ثبتی و حقوقی بعهده مالک می باشد.””

بنابراین در صورتی که از ابتدا مالک زمین نبوده اید و نسبت به پلاک ثبتی ملک اطمینان صد در صد ندارید، قبل از شروع هرگونه عملیات ساختمانی نسبت به جانمایی پلاک ثبتی توسط کارشناسان رسمی دادگستری- نقشه برداری و امورثبتی اقدام نمایید.

مطمئناً هزینه جانمایی پلاک ثبتی که درواقع شما را از تعلق سند به ملک در محل خود مطمئن می سازد در مقابل هزینه های کلی ساخت و ساز بسیار ناچیز است. درصورتی که اهمال در این مهم تبعات جبران ناپذیری خواهد داشت.

نمونه نقشه یو تی ام UTM تایید موقعیت پلاک ثبتی سند تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی​

جهت تهیه انواع نقشه یو تی ام با کابرد دو منظوره هم برای ارائه به شهرداری و هم برای ادارات ثبت جهت اخذ سند تک برگی یا تصحیح سند، همه روزه در ساعات اداری تماس بگیرید و مشاوره شوید.

اختلاف مساحت آپارتمان با مساحت پایانکار

پس از اینکه یک ملک تخریب و نوسازی شد ساختمان جدید احداث شده در این ملک باید بصورت طبقاتی مورد تفکیک قرار بگیرد تا مساحت هر واحد آپارتمانی فارغ از نوع کاربری مسکونی ،  اداری یا تجاری مشخص گردد و همچنین باقی منضمات واقع در کل ملک از جمله انباری ها ، پارکینگ ها ، تراسها و … بصورت دقیق تعیین موقعیت و مساحت و ابعاد می گردد و به غیر از قسمت های اختصاصی هر آنچه باقی می ماند بعنوان قسمت های مشاعی متعلق به کل واحد های اختصاصی می گردد بصورتی که همه آپارتمانها بتوانند بدون ایجاد دخل و تصرف در این قسمت های مشاعی از آن استفاده نمایند.

جهت انجام عملیات تفکیک آپارتمانی یا همان تفکیک طبقاتی ابتدا باید تثبیت عرصه صورت پذیرد تا مشخص گردد ساختمان ساخته شده درون محدوده عرصه متعلقه قراردارد و از حدود خود خارج نشده باشد و عرض گذرها و مجاورین خود را رعایت کرده باشد .

درصورتی که ملک مقداری از گذر را جهت ساخت ملک اشغال کرده باشد نیاز به اخذ تاییدیه از شهرداری جهت ادامه عملیات تفکیک دارد و در صورتی که به اشتباه مقداری به ملک های مجاورش تجاوز نموده باشد مسأله بسیار سخت و پیچیده می شود و نیاز به اخذ رضایت از مجاور و انجام امور تصحیح سندی برای هر دو ملک می شود .
پس از تثبیت عرصه و اطمینان از اینکه ملک تجاوزی به مجاورین ندارد نوبت به تفکیک آپارتمانی می رسد ، جهت انجام این کار می بایست کل ملک دور تا دور عرصه با دوربین دقیق برداشت گردد و سپس موقعیت قسمت های مشاعی از جمله راه پله ، ستون ، آسانسور ، راهرو و لابی و …. برداشت گردد و همین عملیات در تمامی طبقات تا روی پشت بام انجام پذیرد تا علاوه بر محاسبه مساحت و ابعاد موقعیت این قسمتها نسبت به هم در نقشه مشخص شود .
پس از انجام مراحل فوق می بایست با عنایت به استاندارد های موجود در رابطه با تامین پارکینگ و انباری جانمایی پارکینگ‌ها صورت پذیرد . البته در این مرحله فارغ از اینکه کدام انباری ها و پارکینگ ها به کدام واحد تعلق می گیرد صرفا حقوق ارتفاقی آنها نسبت به هم ذکر می گردد و حتی در مواردی که این دو باید همزمان با هم به یک واحد انتقال یابد ذکر می شود .

پس از این مرحله تولید نقشه تمامی نقشه های تولید شده با استفاده از نرم افزار های ثبتی به  متن هایی جهت درج در صورت مجلس تبدیل می شود تا درون سندهای صادر شده علاوه بر نقشه بصورت تایپی نیز موارد مورد نیاز ذکر گردد و ماحصل و نتیجه تفکیک آپارتمانی که همان سندهای تک برگ آپارتمانی است تولید گردد .

لذا آپارتمان را بر اساس مساحت درج شده در پروانه ساختمان یا پایانکار به صورت قطعی نخرید. این مساحت بر اساس تجربه بنده معمولاً تا ۵% افزایش یا کاهش نسبت به مساحت نهایی در سند خواهد داشت.

در پی پرسش های متداول مراجعین در رابطه با تقاوت (کمتر بودن) متراژ واقعی آپارتمان خریداری شده (فروخته شده توسط مالک) با مساحت درج شده در سند، در این پست توضیحی مختصر جهت رفع ابهام از این موضوع آورده شده است.

نظر به اینکه مساحت واحدهای آپارتمانی در پایانکار ساختمان معمولاً بر اساس جواز ساختمان یا اندازه گیری حدودی درج می گردد (به غیر از منطقه ۸ تهران) ، پس از اخذ پایان کار مالک جهت تفکیک آپارتمانها به دفتر نقشه های تفکیکی سازمان نظام مهندسی ساختمان مراجعه می نماید و مهندس نقشه بردار پرونده برای متر زدن از ملک بازدید می کند. در این مرحله متراژ دقیق آپارتمانها و انباریها مشخص شده و محل دقیق پارکینگ ها، مزاحم بودن و یا در برخی موارد حذف پارکینگ تعیین تکلیف می گردد.

با توجه به اینکه نحوه متر زدن و نحوه محاسبه مساحت نیاز به تخصص خاص خود را دارد اولاً استناد به متر زدن توسط خودتان و یا به مساحت درج شده در پایانکار به هیچ عنوان قابل قبول نیست و ثانیاً نمی توان تنها یک واحد آپارتمان از یک ساختمان را متر زد و مساحت را محاسبه نمود مخصوصاً در ساختمانهای دو یا چند واحدی. چون برای محاسبه مساحت هر یک از واحد ها، کل واحد آپارتمانهای موجود در یک طبقه و همچنین طبقه همکف شامل حیاط و پارکینگ جهت محاسبه مساحت زیربنا وهمچنین پشت بام جهت کسر درز انقطاع باید متر زده شود. در آخر لازم به ذکر است که بر اساس تجربه بنده به عنوان کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانها، احتمال اشتباه آشکار(چه سهوی و چه عمدی) توسط همکاران بنده به عنوان کارشناسان نقشه های تفکیکی سازمان نظام مهندسی تهران بسیار بعید است.  چراکه این اندازه گیری ها از چند جهت مورد بررسی قرار می گیرند وهمچنین در نهایت نقشه ها توسط یک ناظر داخلی چک می شود.

همانطور که گفته شد، با توجه به اینکه مساحت محاسبه شده توسط کارشناس نظام مهندسی که همان مساحت سندی است معمولا تا ۵% با مساحت پایانکار یا جواز اختلاف دارد (بیشتر یا کمتر)، بنده به عنوان کارشناس رسمی در این زمینه پیشنهاد می کنم با توجه به اینکه مساحت معامله ای بین مالک و خریدار بر اساس جواز یا پایانکار است، تسویه ۱۰% از مبلغ معامله را به پس از آماده شدن سند تک برگی و تعیین تکلیف قطعی مساحت آپارتمان و مزاحم بودن یا حذف پارکینگ ها، موکول نمایید.

با وجود اینکه اخیرا در الزام به اخذ پایانکار برای ساختمانها سخت گیری های جدی اتخاذ شده است اما هنوز بسیارند ساختمانهای قدیمی که شامل چندین واحد آپارتمان مسکونی و حتی تجاری می شوند اما چون ساختمان پایانکار ندارد هیچ معیاری برای مساحت این آپارتمانها وجود ندراد.

اما این دسته از آپارتمانها نیز مانند سایر آپارتمانها خرید و فروش می شوند و حتی مشتری های بیشتری هم به دلیل قیمت به نسبت پایین تر در منطقه دارند.

در سالهای اخیر افزایش قیمت آپارتمان در تهران به اندازه ای بوده است که هر مترمربع رقم قابل توجهی محسوب می شود به طوریکه معاملات بر اساس قیمت هر مترمربع با دقت سانتی متر انجام می شود. بنابراین توصیه می شود قبل از اقدام به معامله اپارتمانهای بدون سند و بدون پایانکار، حتما از یک نقشه بردار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانها درخواست کنید  که نقشه مساحت دقیق آپارتمان را تهیه و ضمیمه معامله کنید.

نقشه ای که مساحت دقیق واحدهای آپارتمان مسکونی در هر طبقه و همچنین مشاعات به تفکیک در آن مشخص شده است ، نقشه تفکیک آپارتمانها نام دارد.

نمونه نقشه تفکیک آپارتمانها تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانهای نظام مهندسی

نمونه نقشه تفکیک آپارتمانها تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانهای نظام مهندسی

نظام مهندسی ساختمان در هر منطقه از تهران (شهرری، کهریزک، پرند، اسلامشهر و …) یک دفتر نمایندگی دارد که هر دفتر نمایندگی واحد به نام واحد تفکیک آپارتمانها دارد که مالکین جهت اخذ پایانکار یا اگر ملک پایانکار دارد، جهت اخذ سند تک برگی ملزم به مراجعه و ثبت نام در این واحد هستند تا یکی از نقشه برداران رسمی تفکیک آپارتمانها به محل ملک اعزام و جهت تهیه نقشه های تفکیکی ساختمان اقدام شود. البته در مورد تهران، دفتر نقشه های تفکیکی به صورت دفتری مستقل واقع در میرداماد است.

نقشه برداران فعال در دفاتر نقشه های تفکیکی به عنوان کارشناسان رسمی تفکیک آپارتمانها (تعیین و گواهی مساحت دقیق آپارتمانهای مسکونی و تجاری)، دوره های خاصی را در این زمینه گذرانده اند بطوریکه همکی یک روال فنی مشخص و یکسان را اتخاذ می کنند تا تمام اندازه گیری های مستقل از اینکه کارشناس چه کسی است با بالاترین دقت و طبق استانداردهای شهرداری و ادارات ثبت انجام شود.

به این ترتیب تفاوتی نمی کند که کدامیک از کارشناسان اندازه گیری مساحت را انجام شوند. در انتها مساحت های خروجی با دقت بالا (با تفاوت اندک قابل چشم پوشی)  شبیه به هم از کار درخواهد آمد.

اما در صورتی که از نقشه برداران معمولی ،غیر متخصص و غیر فعال در حیطه تفکیک آپارتمانها، استفاده کنید، به دلیل عدم آموزش در تعیین مساحت دقیق طبق قوانین فنی اداره ثبت و شهرداری ، مساحت ها خارج از استاندارد و غیر قابل استناد خواهد بود. بنابراین توجه بفرمایید که حتما از یکی از نقشه برداران کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانها استفاده کنید تا هم اندازه گیری ها طبق استاندارد بروز اداره ثبت انجام شود و هم مهر آن کارشناس مورد تایید در تمام ادارات و محکمه ها باشد.

به عنوان یکی از مهندسین ارشد دفتر نقشه های تفکیکی تهران, با توجه به تجربه ی چندین ساله در تهیه نقشه های تفکیکی سند تک برگی , از نزدیک شاهد اختلافات ملکی پیچیده به دلیل انجام معامله بر مبنای عددی غیر دقیق مندرج در پایانکار بوده ام. لذا توصیه می کنم اگر ملک شما در آن مناطقی که اول نقشه ی دقیق تهیه می شود و سپس پایانکار صادر می شود نیست, خود راسا به صورت آزاد از یکی از مهندسین نقشه های تفکیکی استفاده کنید و نقشه های دقیق تفکیکی را تهیه و معیار معامله قرار دهید.

به این عملیات اصطلاحا ” پیش تفکیک ” گفته می شود که هزینه انجام آن به مراتب پایین تر از هزینه ضررهای مالی در معاملات ملکی بدون اعلام مساحت دقیق است, چه برای خریدار و چه برای سازنده/فروشنده.

یکی از موارد پر کاربرد تهیه نقشه های پیش تفکیک در مورد برج ها با طراحی پیچیده است که برآورد مساحت دقیق واحدهای مسکونی و تجاری کار بسیار تخصصی و دشواری است.

با توجه به اینکه عمدتا برج سازی ها در محدوده شمالی تهران انجام می شود و این زمین ها قبلا باغ بوده است, زمین ها شکل منظم مستطیلی ندارند و بنابراین مساحت سندی دقیقی ندارند.

اما جواز ساخت و تراکم بر اساس مساحت مندرج در سند (که غیر دقیق است) صادر می شود به این دلیل که در نهایت برای صدور سند آپارتمانها, کارشناسان تفکیک آپارتمانهای دفتر نقشه های تفکیکی ابعاد و مساحت دقیق آپارتمانها را محاسبه و نقشه های مربوطه را جهت صدور سند تک برگی به اداره ثبت تحویل می دهند.

اما مسئله این است که بسیاری از آپارتمانهای برج قبل از صدور سند فروخته می شوند و معیار معامله نیز همان مساحتهای غیر دقیق می باشد.

بنابراین بهترین راه حل هم برای فروشنده و هم برای خریدار که بتوانند معامله را بر اساس مساحت دقیق انجام دهند, انجام عملیات پیش تفکیک است.

برخلاف کار تفکیک که متقاضی باید به دفتر نقشه های تفکیکی مراجعه کند و داخل سیستمی کار به یکی از مهندسین نقشه بردار تفکیک آپارتمان ارجاع شود, برای کار پیش تفکیک متقاضی باید به صورت خصوصی و خارج از سیستم اداری به یکی از کارشناسان تفکیک آپارتمان مراجعه کند.

نمونه نقشه تفکیک آپارتمانهای برج مسکونی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانهای نظام مهندسی

نمونه نقشه تفکیک آپارتمانها تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانهای نظام مهندسی

تعداد نقشه برداران متخصص تفکیک آپارتمانها در تهران بسیار کم است. به خصوص کارشناسانی که تخصص تفکیک برج ها و ساختمانهای پیچیده را دارند. بنابراین در انتخاب کارشناس تحقیق لازم را انجام دهید. چراکه انتخاب کارشناس غیر متخصص به معنای پایین آمدن دقت کار است در حالی که دلیل انجام پیش تفکیک برآورد مساحت دقیق است.

اینجانب به عنوان یکی از کارشناسان ارشد تفکیک آپارتمانها در تهران با تخصص برج و ساختمانهای پیچیده, با تیم مجرب و تجهیزات کامل , جهت برآورد مساحت دقیق واحدهای مسکونی و تجاری, همراه با رائه نقشه های دقیق ممهور به مهر کارشناس رسمی, جهت انجام انواع پروژه های پیش تفکیک اعلام آمادگی می نمایم.

علاوه بر آن از آنجایی که معمولا معاملات واحدهای آپارتمانی مسکونی و تجاری در برج ها به دلیل طولانی بودن پروسه گرفتن پایانکار, به صورت بدون سند انجام می شود اخذ مشاوره از کارشناسان امور ثبتی و سند برای چک کردن تمام اسناد و مدارک و همچنین چک کردن کلیت ساختمان از نظر خلافی ها و مساحت می تواند معامله ی شما را ایمن کند.

اگر ساختمان برج خلاف داشته باشد و این خلاف از نوعی باشد که قابل مذاکره با شهرداری و اداره ثبت نباشد, روند اخذ پایانکار و سپس سند ممکن است سالها طول بکشد و یا حتی متوقف شود.

خلافی های فنی در ساختمان چیزی نیست که شما خریداران بتوانید با بازدید از ملک متوجه آن شوید کما اینکه معیار اکثر خریداران زیبایی های ظاهری ملک و نهایتا نقشه خوب است که سازنده های برج در این امر بسیار خبره هستند و خوب می دانند چه طراحی هایی چشم مشتری را می گیرد.

در صورت استفاده از خدمات مشاوره کارشناسان پایانکار و سند, تمام موارد وضع موجود ملک با جواز ساخت تطبیق داده می شود و خلافی های ساختمان مورد بررسی قرار می گیرد تا اینکه تصمیم منطقی و بر اساس آگاهی برای میلیاردها تومان سرمایه خود بتوانید بگیرید.

گروه کارشناسان رسمی ما متخصص در امر پایانکار و سند تک برگی آماده بازدید از ملک مورد معامله و تهیه گزارش کامل ارزیابی ملک هستند.

نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی سند شاهنشاهی

قابل توجه مالکان اسنادی که موقعیت ملک خود را نمی دانند.

تعداد قابل توجهی از مراجعه کنندگان به کارشناسان ما به عنوان متخصصین امر اسناد و املاک استان تهران، دارندگان اسنادی هستند که مالک اصلی سند یا فوت شده و این اسناد بعدها در بین مدارکش پیدا شده و یا از ایران مهاجرت کرده و از وضعیت کنونی ملک خود بیخبر است.

در هر صورت اسنادی وجود دارد که علی رغم معتبر بودن سند (سند منگوله دار) محل ملک مشخص نیست و عموماً این قطعات بزرگ متراژ هستند و با توجه به قیمت هر مترمربع زمین در تهران این اسناد ارزش پیگیری و تعیین تکلیف (یا به قول معروف زنده کردن زمین) را دارند. چراکه پس از یافتن چهارگوشه ملک بر اساس پلاک ثبتی:

  1.  در صورت تصرف نشدن ملک، دارنده سند (مالک یا وراث) مالک قطعی ملک تلقی می شود و بدون هیچ مشکلی از نظر قانونی اجازه تصرف، فروش و یا ساخت ملک را دارد.
  2. در صورت تصرف شدن ملک، مالک با در دست داشتن سند، نقشه یو تی ام ملک و نقشه جانمایی پلاک ثبتی ملک ممهور به مهر کارشناس رسمی نقشه برداری به مراجع قانونی و شورای حل اختلاف  دعاوی ملکی مراجعه کرده و جهت بازپس گیری ملک اقدام می نماید.
  3. در صورت تصرف ملک توسط ارگانهای دولتی، سازمان منابع طبیعی، شهرداری، سازمان جهادکشاورزی، سازمان امور اراضی و قرار گرفتن ملک در زمره اراضی ملی، مالک با در دست داشتن سند ، نقشه یو تی ام ملک و نقشه جانمایی پلاک ثبتی ملک ممهور به مهر کارشناس رسمی نقشه برداری به مراجع قانونی مربوطه مراجعه کرده و ادعای مالکیت خود را ثابت می کند.

گروه کارشناسان ما با دسترسی به کامل ترین بانک اطلاعات پلاک های ثبتی استان تهران، آمادگی خود را برای تعیین موقعیت محل قطعی پلاک های قدیمی مربوط به اسناد قدیمی، بنچاق ها، صلح نامه ها، قباله های قدیمی، قولنامه ها و غیره اعلام می دارد.

برای اخذ سند تک برگی علاوه بر نقشه یو تی ام، نقشه جانمایی پلاک ثبتی نیز از جمله مدارک الزامی است که باید به اداره ثبت مربوطه ارائه گردد.

نقشه جانمایی پلاک ثبتی تنها مدرکی است که مشخص می کند پلاک ثبتی درج شده در سند متعلق به همان قطعه زمینی است که اکنون قصد اخذ سند تک برگی آن را دارید و به نوعی قصد دارید سند به روز به آدرس فعلی بگیرید.

بر اساس ماده ۹ قانون آغاز عملیات ثبت عمومی مصوب سال ۱۳۱۰ ، در نقاطی که ادارات ثبت موجود بود، از تاریخ اجرای آن و در سایر نقاط پس از تشکیل ادارات ثبت با توجه به وضعیت و تناسب محل آن به چند قطعه یا ناحیه یا بخش تقسیم می شد و برای هر بخش یا ناحیه حدودی تعیین می شد که از هر جهت مشخص و قابل تفکیک از بخش یا ناحیه و حوزه ثبتی ادارات هم جوار دیگر باشد و به ثبت کلیه اموال غیر منقول واقع در ناحیه یا بخش اقدام و پلاک دهی می کردند که در اصطلاح ثبت، شماره تعیین شده برای هر ملک را پلاک گویند.     

اما از آنجایی که پلاک دهی به قطعات و ثبت در دفتر اسناد و املاک بر اساس مراجعه مالک به اداره ثبت بوده است، الزاماً قطعات مجاور دارای پلاک ثبتی پشت سر هم نیستند و می توان گفت در واقع هیچ گونه نظم و ترتیبی بر ان حاکم نیست. ممکن است مالکی پلاکی را در این خیابان به ثبت برسد ولی پلاک پشت سر آن متعلق به ملکی در چند خیابان آنطرف تر باشد. و به همین دلیل گاهاً احتمال اشتباه و جا به جایی پلاک های ثبتی وجود دارد.  به همین دلیل اخیراً اداره ثبت نقشه جانمایی پلاک ثبتی ممهور شده به مهر کارشناس رسمی را برای اخذ سند تک برگی در مورد اراضی فاقد سند (قولنامه ای) و اراضی با اسناد قدیمی اجباری کرده است. به این ترتیب از صحت تعلق سند به قطعه با مختصات یو تی ام فعلی قبل از صدور سند قطعی اطمینان حاصل می شود.

با توجه به توضیحات داده شده، اکیداً توصیه می گردد که قبل از معامله اراضی و املاک قولنامه ای و یا با سند قدیمی، از مالک استعلام پلاک ثبتی را درخواست کرده و ضمیمه معامله نمایید. وگرنه احتمال دارد که سند مورد معامله متعلق به ملکی دیگر باشد که حتی ممکن است خود مالک از این موضوع بی اطلاع باشد. وگرنه در آینده برای گرفتن سند تک برگی مطمئناً دچار مشکل خواهید شد.

توضیح بیشتر اینکه نقشه پلاک ثبتی نقشه هایی قدیمی است که در آن نحوه تفکیک قطعه مادر به زیرقطعه ها و ترتیب ثبت آنها در دفتر ثبت مشخص شده است.  

نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی برای انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی به اطلاعات مندرج در صفحه اول دوم سوم و چهارم سند دفترچه ای نیاز دارد. اما در شرایطی که اصل سند گم شده است، سند مفقود شده است یا عمدا یا سهوا از بین رفته است، در صورتی که یک نسخه کپی از صفحات سند موجود باشد که خوانا باشد به طوری که نوشته ها و شماره ها چاپ واضحی داشته باشند، می توان از کپی سند برای جانمایی پلاک ثبتی استفاده کرد. در صورتی که قسمت از نوشته ها در نسخه کپی سند کمرنگ باشد به طوری که قابل خواندن نباشد، اگر شامل اطلاعات اصلی نباشد مسئله ای نیست اما اگر همین قسمت ناخوانا شامل کلمه ای اساسی و مهم باشد ممکن است کار جانمایی پلاک ثبتی غیر ممکن شود.

همچنین شماره ها و اعداد مندرج در سند از جمله اطلاعات اساسی و مهم هستند که هرگونه اشتباه در خواندن شماره ها، مستقیما منجر به بروز اشتباه در جانمایی پلاک ثبتی می شود.

با توضیحاتی که در زیر آورده شده است کاملا توجیه خواهید شد که چرا شماره ها، اعداد و کلمه های مندرج در سند دفترچه ای جزو اطلاعات اساسی و مهم در عملیات جانایی پلاک ثبتی هستند.

زمانی که قطعه زمین مادر طبق نقشه ثبتی در نظر گرفته شده برای منطقه با طراحی معابر دسترسی و مساحت در نظر گرفته شده برای قطعه زمینها تفکیک می شود ، هر قطعه یک شماره قطعه می گیرد که معمولا با نظم خاصی پشت سر چیده شده اند. وقتی هر یک از قطعه زمین ها جهت صدور سند به اداره ثبت مراجعه می کنند اداره ثبت به هر قطعه زمین یک پلاک ثبتی فرعی اختصاص می دهد. بنابراین بر خلاف شماره قطعه های تفکیکی که زمین های کنار هم شماره قطعه های پشت سر هم دارند، شماره پلاک های فرعی بر اساس ترتیب زمین ها نیست بلکه بر اساس مراجعه مالک ها به اداره ثبت است. پس شماره پلاک های فرعی از هیچ قاعده ای پیروی نمی کنند. به همین دلیل است که عملیات جانمایی پلاک ثبتی و یا معکوس آن عملیات استخراج پلاک ثبتی ملک عملیات پیچیده و زمانبری است که تنها با در اختیار داشتن سلسله اطلاعات ثبتی ذخیره شده در بانک اطلاعات ثبتی امکان پذیر است‌. لذا  ادعای افراد غیرکارشناس مبنی بر اطلاع از شماره پلاک فرعی ملک کاملا مردود می باشد. گاها پیش می آید کا مراجعه کنندگان اعلام می کنند که املاکی محل در قبال در قبال هزینه ای ادعای در اعلام اطلاعات پلاک ثبتی ملکی را دارد. اولا همانطور که گفته شد این ادعا از نظر کارشناسی و فنی کاملا مردود است و قطعا قابل استناد در هیچ یک از ادارات و ارگانهای مرتبط با امور سند و ملک نمی باشد.

ضمنا صرف دانستن شماره پلاک ثبتی ملک کاری را در ادرات ثبت از پیش نمی برد. چون پلاک ثبتی ملک باید بر روی نقشه یو تی ام UTM که مختصات دقیق چهارگوشه ملک روی نقشه هوایی محدوده آورده شده است درج شود و صحت و دقت آن گواهی شود و سپس ممهور شود. بنابراین مالک به هر حال موظف و مجبور است که از یک نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری استفاده کند. چه برای مرحله استخراج پلاک ثبتی و چه برای درج پلاک ثبتی بر روی نقشه یو تی ام UTM و ممهور کردن آن.

جانمایی پلاک ثبتی بر اساس شماره قطعه تفکیکی ملک توسط کارشناسان رسمی دادگستری – امور ثبتی است به شرطی که کارشناس مربوطه این اطلاعات را در بانک اطلاعات ثبتی خود داشته باشد.

قبل از هر اقدامی ابتدا باید جهت یافتن حدود تقریبی ملک با توجه به پلاک آن در بین سایر قطعات تفکیک شده از زمین مادر، نقشه ثبتی محدوده ملک موجود باشد. برخی از مالکین نقشه ثبتی منطقه ملک خود را در بین اسناد و مدارک قدیمی مرتبط با ملک دارند که باید این نقشه را به اضافه اصل سند دفترچه ای به نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی تحویل دهند تا نقشه بردار اقدام به پیاده کردن ملک بر روی زمین نماید. کارشناس  برای عملیات جانمایی پلاک ثبتی به اطلاعات مندرج در صفحه اول تا چهارم سند دفترچه ای نیاز دارد.

در شکل زیر نمونه نقشه ثبتی را ملاحظه می فرمایید که موقعیت پلاک های ثبتی به تفکیک با ذکر شماره پلاک ثبتی و شماره قطعه تفکیکی و حتی ذکر طول و عرض قطعه های تفکیکی آورده شده است.

​این نقشه های ثبتی قدیمی که در واقع نمی توان آنها را نقشه نامید، در واقع کروکی هایی هستند که باید طی یک پروسه پیچیده و تخصصی، که تنها در حیطه تخصص نقشه بردار رسمی امور ثبتی است،  ژئو رفرنس شوند.

 یعنی به زمین واقعی منطقه مورد نظر بچسبند تا مشخص شود هر قطعه زمین دقیقا کجا می افتد و به این ترتیب مختصات یو تی ام چهارگوشه هر قطعه زمین قابل استخراج است.

در شکل زیر چگونگی منطبق شدن نقشه ثبتی به زمین واقعی منطقعه آورده شده است: ( تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی )

منطبق شدن نقشه ثبتی بر زمین واقعی( تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی )

اکنون در این مرحله، نقشه بردار با توجه به متراژهای آورده شده در نقشه پلاک ثبتی و با توجه به عوارض طبیعی و مصنوعی موجود در محدوده پلاک مورد نظر با استفاده از دوربین نقشه برداری و سایر وسایل و تجهیزات نقشه برداری، حدود پلاک مورد نظر را بر روی زمین جانمایی و پیاده می نماید.

پس از مشخص شدن دقیق محدوده ملک یا زمین، نقشه بردار اقدام به نقشه برداری ملک پیاده شده به اضافه عوارض دور و بر آن جهت تهیه نقشه در سیستم مختصات  UTM یو تی ام و ممهور کردن آن به عنوان نقشه بردار رسمی امور ثبتی برای تحویل به اداره ثبت مربوطه می نماید.

در زیر نمونه نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی آورده شده است:

نمونه نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی

به این ترتیب نقشه دفترچه ای قدیمی (سند اربعه) ملک بر اساس پلاک ثبتی، تبدیل به نقشه دقیق در سیستم مختصات UTM   یو تی ام می گردد که در آن مکان دقیق ملک بر روی زمین با حد و مرز دقیق و مساحت دقیق توسط کارشناس رسمی امور ثبتی تایید گردیده است و همچنین مالک موقعیت ملک خود را بر روی زمین جهت بازدید کارشناس اداره ثبت پی کنی یا دیوار کشی می کند.

 نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی حکم سند جدید برای ملک یا زمین را دارد که جهت هرگونه معامله و یا فعالیت عمرانی اعم از ساخت و ساز، تغییر کاربری و .. به عنوان مبنا قابل استناد و استفاده می باشد. سند دفترچه ای بدون نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی، ارزش فنی ندارد. اما سند دفترچه ای به انضمام نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی یک پکیج کامل هم از نظر حقوقی و هم از نظر فنی مهندسی است. به همین جهت است که اخیرا در تمام ارگانهای مرتبط به امور ملک و اراضی, مانند ادارات ثبت و شهرداری ها و سازمان زمین شهری و جهاد کشاورزی و غیره, ارائه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ملک جهت تشکیل پرونده الزامی است.

نقشه یو تی ام اختلاف مساحت سندی با مساحت هندسی ملک

در مطالب قبلی وقتی موضوع اختلاف مساحت سندی با مساحت واقعی ملک بود، مسئله حول این محور قرار می گرفت که آیا ملک های مجاور به حریم ملک موردنظر تجاوز کرده اند و محل وقوع این اختلاف مساحت در کدامیک از حدود اربعه ملک است.

اما در این مطلب قصد داریم اختلاف مساحت واقغی ملک با مساحت سندی ملک را از منظر بررسی شکل هندسی واقعی ملک بررسی کنیم.

برای روشن شدن مطلب از فرمول ساده ریاضی برای محاسبه مساحت شروع می کنیم. مساحت شکلهای مستطیلی از ضرب طول در عرض حاصل می شود.

در گذشته هنکام تفکیک اراضی ،معمولا قطعات به صورت مستطیلی تفکیک می شده است به طور هر قطعه در حد شمالی و یا در حد جنوبی به گذری به عرض معلوم دسترسی داشته باشد.

به عنوان مثال تمام قطعه ها با بر ۱۰ متر و طول ۲۰ متر تفکیک می شدند و بنابراین هنگام صدور سند دفترچه ای شاهنشاهی ، مساحت مندرج در سند برابر با ۲۰۰ دویست مترمربع درج می شد.

اما همانطور که میدانید مساحتی که حاصل از ضرب طول در عرض است، در صورتی صحیح است که ملک کاملا گونیا باشد. اما واقعیت این است که ملک ها ندرتا گونیا هستند. بنابراین محاسبه مساحت صرفا از طریق دستگاههای دقیق نقشه برداری امکان پذیر است که در گذشته وجود نداشته اند.

بنابراین می توان فهمید که چرا تهیه نقشه یو تی ام UTM دقیق از ملک با دوربین دقیق نقشه برداری و ممهور توسط نقشه بردار کارشناس رسمی جزو مدارک الزامی برای صدور سند تک برگی است.

چراکه فلسفه سند تک برگی بر این اساس است که کلیه مشکلات سندهای دفترچه ای قدیمی مرتفع گردد و صحت اطلاعات ثبتی مندرج در سند دفترچه ای به طور کامل بررسی شود.

البته ذکر این نکته ضروری است که محاسبه مساحت قطعه زمین طبق فرمول ریاضی طول ضربدر عرض در صورتی قابل انجام است که طولها با هم و عرضها با هم برابر و ملک گونیا است باشند.

بنابراین در مورد ملک هایی که حد شمالی ملک با حد جنوبی ملک متفاوت است و همچنین حد شرقی ملک با حد غربی ملک مساوی نیست، دیگر فرمول ریاضی محاسبه مساحت مستطیل کاربردی ندارد. بنابراین از روش های سنتی دستی برای محاسبه مساحت اینگونه ملک استفاده می شده است که گرچه بسیار جالب و از این نظر که نزدیک به واقعیت است قابل تحسین می باشد، اما دقیق نیست!

در زیر نمونه نقشه یو تی ام UTM ملکی را ملاحظه می فرمایید که مساحت وضع وجود ملک با زاویه های واقعی، با مساحت سندی ملک تقریبا یک مترمربع اختلاف دارد. (نقشه یو تی ام UTM وضع موجود تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی)

نقشه یو تی ام UTM وضع موجود تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

اما مواردی نیز هست که اگر حدود اربعه زمین طبق طولهای مندرج در سند، توسط نرم افزارهای مهندسی ترسیم شود، مساحت حاصله که مساحت هندسی ملک نامیده می شود با مساحت مندرج در سند متفاوت است. دلیل این مسئله در واقع زاویه دار بودن ابعاد ملک است در حالیکه در محاسبات قدیمی و دستی، برای ساده کردن محاسبه مساحت، فرض بر این بوده است که ملک گونیا است.

در اینگونه موارد سه مساحت برای ملک مفروض است.

  1. مساحت وضع موجود ملک که با دوربین دقیق نقشه برداری برداشت و برآورد شده است.
  2. مساحت سندی ملک که حاصل محاسبات دستی و غیردقیق در گذشته هنگام صدور سندهای دفترچه ای شاهنشاهی است.
  3. مساحت هندسی ملک که حاصل ترسیم حدود اربعه ملک در نرم افزارهای ترسیمی مانند اتوکد است.

در زیر نمونه نقشه یو تی ام UTM ملکی را ملاحظه می فرمایید که مساحت وضع وجود ملک با زاویه های واقعی، با مساحت سندی ملک تقریبا ۴ مترمربع اختلاف دارد و همچنین مساحت واقعی ملک با مساحت مندرج در سند ۱۱ مترمربع اختلاف دارد. (نقشه یو تی ام UTM وضع موجود تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی)

همانطور که ملاحظه می فرمایید گاهی اختلاف مساحت واقعی ملک با مساحت مندرج در سند بسیار قابل توجه است. به خصوص اکنون که قیمت هرمربع ملک در تهران رقم قابل توجهی است. بنابراین تهیه نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک حتی اگر جهت اقدام برای سند تک برگی نباشد، برای معاملات ملکی ضروری است. معاملات ملکی بر اساس مساحت ملک انجام می شود. اگر پایه معامله که مساحت ملک است درست نباشد قطعا معامله دارای مشکل حقوقی است.

برای جلوگیری از اختلافات ملکی و دعواهای حقوقی در معاملات ملکی، تهیه نقشه یو تی ام UTM برای برآورد دقیق مساحت ملک و ضمیمه کردن نقشه یو تی ام UTM به مبایعه نامه ضروری است حتی اگر از نظر قانونی هنوز الزامی نشده است !

نقشه یو تی ام UTM وضع موجود تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

همچنین ذکر این نکته ضروری است که در تهیه  نقشه یو تی ام UTM  حتما از نقشه برداران کارشناس رسمی دادگستری یا نظام مهندسی استفاده کنید. به دو دلیل:

این نقشه یو تی ام UTM قرار است معیار بسیاری از اقدامات ملکی شما قرار بگیرد. مانند صدور سند تک برگی و معامله ملکی . نبابراین ضروری است برای طیب خاطر خود تان هم شده،  نقشه یو تی ام UTM موثق تهیه کنید.

نقشه یو تی ام UTM موثق تنها توسط نقشه بردار کارشناس رسمی تهیه می شود نه نقشه برداران آماتور. هزینه تهیه نقشه یو تی ام UTM در مقابل هزینه بی کیفیت و بی دقت بودن نقشه یو تی ام UTM بسیار بالاست. بنابراین ریسک نکنید.

برای پیگیریهای اداری در شهرداری ها و ادارات ثبت، نقشه یو تی ام UTM ملک باد ممهور باشد. در غیر اینصورت اعتبار ندارد. همچنین اگر نقشه یو تی ام UTM توسط نقشه بردار بنامی تهیه شده باشد، کارشناسان اداره ثبت و شهرداری در تایید نقشه یو تی ام UTM سخت گیری نخواهند کرد.

با پشتوانه سالها تهیه نقشه یو تی ام UTM در تمام مناطق تهران و برای تمام شهرداری ها و ادارات ثبت، تضمین می کنیم که در صورت تهیه و ممهور شدن نقشه یو تی ام UTM توسط ما هم از دقت و سرعت ما راضی خواهید بود و هم از تسریع پروسه تایید  نقشه یو تی ام UTM توسط همکاران ما در شهرداری و اداره ثبت که سالهاست حتی یک بار ایرادی در نقشه یو تی ام UTM تهیه شده توسط ما نتوانسته اند بگیریند بهره خواهید برد.

برای تهیه انواع نقشه یو تی ام UTM همه روزه در ساعات اداری تماس بگیرید و مشاوره بگیرید. البته توصیه می شود تصویر واضح از اسناد و مدارک خود در دسترس داشته باشید تا در صورت لزوم آنلاین برای ما در واتساپ یا تلگرام ارسال کنید.

نقشه یو تی ام اجرای طرح شهرداری

هنگامی که شهرداری برای زیباسازی شهر طرحهای جدیدی ارائه می دهد، مالکین منطقه موظف به تبعیت از طرح نوسازی هستند. نخستین و مهم ترین نکته ای که باید به آن توجه کنید این است که طبق قانون، شهرداری مجاز است طرح تعریض کردن معابر را هر طور که صلاح می داند انجام دهد. پس همه افرادی که ملکشان در طرح قرار گرفته، موظف هستند با شهرداری همکاری کنند و ملک را در اختیار قرار دهند. هیچ گونه توجیهی در این زمینه برای ندادن ملک به شهرداری پذیرفته نیست.

در صورتی که فردی قبل از اجرای طرح‌ تعریض خیابان اقدام و پیش از دستور شهرداری اقدام به تخریب یا بازسازی ساختمان خود کند، شهرداری موظف نیست مبلغ بهای ملک را به مالک پرداخت کند.

در این صورت چون مالک به میل خود اقدام به تخریب کرده نمی تواند مطالبه خسارت از شهرداری بابت عقب نشینی داشته باشد. همچنین تسهیلات تراکم و تخفیف مالیاتی نیز شامل این ساختمان نمی شود. البته چون مالک اقدامی داوطلبانه انجام داده ممکن است تسهیلاتی برایش در نظر گرفته شود.

اگر می خواهید تراکم اضافه برای ملک خود بگیرید پیشنهاد می کنیم منتظر دریافت دستور شهرداری برای تخریب بمانید و پس از گرفتن دستور اقدام به تخریب و بازسازی کنید.

زمان مراجعه به شهرداری برای گرفتن پروانه ساخت، میزان عقب‌نشینی ملک را به صورت دقیق دریافت می کنید. هنگام ساخت و ساز، میزان عقب نشینی حتما باید رعایت شود. اگر محدوده عقب نشینی را به صورت دقیق رعایت نکنید بعد از اتمام ساخت با مشکلات بسیاری رو به رو می شوید. اگر تخلفی در مورد عقب‌نشینی ملک رخ دهد، گواهی پایان کار از سوی شهرداری صادر نخواهد شد. شهرداری از نظر قانون مالک کوچه‌ها و معابر شهری است. پس اگر محدوده عقب نشینی را رعایت نکنید در واقع به املاک شهرداری تجاوز کرده‌اید. شهرداری می‌تواند ملکی که حدود عقب‌نشینی را رعایت نکرده تخریب کند یا جریمه‌ای برای مالک در نظر بگیرد.

گاهی اوقات طرح نوسازی شامل تعریض خیابانها و گذرها و یا احداث میدانگاهی است که در این نوع طرحها تعداد زیادی از ملک های مسکونی و تجاری تحت تاثیر قرار می گیرند. حتی ممکن است یک ردیف کامل از ملک های بر خیابان تخریب شوند.

اما در مواردی که طرح شهرداری درواقع یک طرح زیباسازی است معمولا به این صورت است که ملک ها سرنبش گذرها موظف به اجرای پخ و یا طرح خاصی هستند که در اولین ساخت و ساز باید اعمال شود. به این معنی که تا زمانی که ملک قصذ تخریب و ساخت مجدد نداشته باشد به همان شکل قدیمی باقی می ماند. اما به محض اینکه قصد ساخت و ساز می کند و جهت اخد جواز ساخت به شهرداری مراجعه می کند، طرح زیباسازی در دستور نقشه به مالک ابلاغ می شود و مهندس معمار ملک موظف به اعمال طرح زیباسازی در نقشه های معماری می باشد.

در هر صورت چیزی پرواضح است که اعمال طرح شهرداری عرصه ملک را دچار تغییر اساسی می کند. به این معنا که هم در شکل ظاهری و تعریف حدود اربعه و هم در مساحت ملک تغییر ایجاد می شود.

بنابراین از نظر اداره ثبت وضع موجود ملک با سند ملک مغایرت پیدا می کند. لذا الزامی است نقشه یو تی ام UTM وضع موجود عرصه ملک پس از اعمال طرح شهرداری تهیه و به اداره ثبت مربوطه تحویل داده شود.

در زیر نمونه نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی آورده شده است.

عرصه سندی ملک مورد نظر به دلیل پیاده کردن طرح زیبا سازی شهرداری تغییر کرده است به طوریکه علاوه بر تغییر طولها در حدود اربعه شمالی و غربی، دیگر پخ در ضلع شمالی ملک وجود ندارد و به جای آن ملک دارای چندین شکست شده است. این شکستها در واقع همان طرح زیباسازی شهرداری هستند که هر دو ملک روبرو در دو سر نبش خیابان ملزم به اجرای آن شده اند. همچنین مساحت وضع موجود ملک نسبت به مساحت سندی حدود ۱۲ مترمربع کاسته شده است. به ازای از دست دادن مساحت ملک ، شهرداری برای مالکانی که با اجرای طرح ها همکاری می‌کنند مزایایی در نظر می گیرد. گاهی برای ملکی که قسمتی از آن دچار تخریب شده، هنگام بازسازی جواز تراکم بیش از حد مجاز منطقه صادر می شود. گاهی نیز ممکن است برای بعضی از املاک تخفیف‌های مالیاتی از سوی شهرداری اعمال شود. البته در صورتی که فردی قبل از اجرای طرح‌ اقدام و پیش از دستور شهرداری اقدام به تخریب یا بازسازی ساختمان خود کند، شهرداری موظف نیست مبلغ بهای ملک را به مالک پرداخت کند.

نقشه یو تی ام UTM وضع موجود عرصه ملک تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی

همانطور که در نقشه یو تی ام UTM ملاحظه می فرمایید حدود اربعه سندی با رنگی متفاوت از حدود اربعه وضع موجود بر روی نقشه آورده می شود بطوریکه تغییرات به راحتی قابل رویت باشد. به همین دلیل در شهرداریها و ادارات ثبت ، این نوع نقشه یو تی ام UTM به نقشه یو تی ام UTM دوخطی نیز مصطلح است.

معمول ترین طرح زیباسازی شهرداری اجرای پخ است که به ملک های واقع در دو طرف نبش خیابان اعمال می شود. بطوریکه دو ملک سر نبش خیابانها با صورت قرینه پخ هایی با اندازه یکسان اجرا می کنند.

در زیر نمونه نقشه یو تی ام اجرای پخ شهرداری آورده شده است.( تهیه شذه توسط خانمومهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی)

نقشه یو تی ام UTM وضع موجود عرصه ملک تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی

همانطور که ملاحظه می فرمایید اجرای پخ منجر به کم شدن مساحت وضع موجود ملک به میزان ۱۴ مترمربع نسبت به مساحت سندی شده است.

در زیر نمونه دیگری از نقشه یو تی ام UTM اجرای طرح شهرداری آورده شده است. تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی.

نقشه یو تی ام UTM وضع موجود عرصه ملک تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی

 در اینجا طرح شهرداری در واقع تعریض گذر می باشد. بطوریکه عرض گذر پس از اصلاح ، ۱۰ متر بشود. بنابراین میزان عقب نشینی برای هر ملک متناسب با وضع موجود آن، متفاوت است. به عنوان مثال در ملک مورد نظر ما، وضع موجود ملک در حال حاضر در حد غربی ۸٫۶۲ و در حد غربی ۹ متر عرض برای کوچه تامین کرده است. بنابراین ملک ملزم است تا جایی که عرض ۱۰ متر برای کوچه تامین می شود عقب نشینی کند. بنابراین خط طرح اصلاحی آتی بر روی ملک اعمال و در نقشه یو تی ام UTM آورده شده است. بنابراین مالک ملزم است هنگام گودبرداری تغییرات بر روی طولهای شرقی و غربی ملک را بر اساس تامین عرض ۱۰ متر برای گذر اعمال کند.

نقشه یو تی ام جواز ساخت شهرداری

متاسفانه با وجود اینکه تهیه نقشه ی دقیق عرصه ملک (طول و ابعاد و زوایای دقیق)٬ از ضروریات دستور نقشه و طراحی نقشه های معماری می باشد٬ هنوز این مهم در شهرداری ها الزامی نشده است.

شهرداری ها به جهت کم کردن هزینه ها و تشویق سازنده ها به ساخت و ساز٬ تا حد ممکن الزامات فنی را کم می کنند.

غافل از اینکه این الزامات فنی اثر مستقیم بر کیفیت ساختمان و اصولی بودن ساخت و سازها دارد. حتی در بسیاری موارد تهیه نقشه ی دقیق عرصه در ابتدای کار٬ جلوی بسیاری از گرفتاری های اداری در آینده را خواهد گرفت.

به عنوان مثال وقتی از ملک قبل از دستور نقشه و طراحی نقشه های معماری٬ نقشه برداری دقیق انجام شود٬ ابعاد و مساحت واقعی ملک مشخص می شود و طراحی بر اساس طول و عرض واقعی ملک انجام می شود نه طول و عرض عددی ملک. در اکثر مواردی مساحت و ابعاد مندرج در سند با ابعاد و مساحت واقعی ملک فرق دارد و این موضوع وقتی اهمیت پیدا می کند که برای ده سانتی متر کسری عرض یک پارکینگ حذف می شود.

 و یا با دانستن مساحت واقعی اگر از مساحت سندی بزرگتر باشد می توان تراکم بیشتری از شهرداری گرفت و در نهایت مساحت هر یک از واحدهای آپارتمان دو سه متر بزرگتر خواهد شد.

البته در بین شهرداری های مناطق مختلف شهر تهران شهرداری منطقه ۱ تهران در این زمینه پیشرو بوده و  مالکانی را که دارای املاکی با زوایای و اضلاع مختلف می باشند را  به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می دهند ، این امر شاید در ابتدا از طرف مالکان امری ناخوشایند بنظر بیاید اما محاسن بسیاری دارد که از جمله آنها می توان موارد زیر را برشمرد : 

۱- پیاده سازی دقیق ملک روی زمین و جلوگیری از تجاوز به حریم املاک وگذرهای اطراف .

۲-تهیه نقشه دقیق معماری که ساخت ملک را راحت تر می نماید.

۳-تعیین دقیق مساحت ملک در ابتدا که موجب اخذ درست و واقعی عوارض تخریب و نوسازی می گردد و مالکان اضافه پرداختی در این باب ندارند.

۴-منطبق شدن مساحت پایان کار با مساحت نقشه های تفکیکی که موجب از بین رفتن ابهامات مالکان و خریداران واحدهای پیش فروشی می گردد و می توان از آن به عنوان یکی از مزایای ملک در هنگام پیش فروش یاد نمود .

این روند تازه شروع شده در تهران شاید به نوعی جرقه های اجرایی شدن ماده ۳۳ نظارت نقشه برداری در تهران باشد و با توجه به اجرایی بودن این ماده قانونی در شهرستانها امیدوارم موانع اجرایی شدن آن در تهران کنار برود تا شاهد بسیاری از مشکلات حقوقی و درگیری های سازندگان ، مالکان و خریداران در انتهای ساخت ساختمانها نباشیم .

زمانی که مالک یا سازنده ای قصد احداث بنایی را داشته باشد، پس از تشکیل پرونده در یکی از دفاتر خدمات الکترونیک شهر، اولین گام، اخذ دستور نقشه از شهرداری است. در دستور نقشه شهرداری مشخصات و ابعاد ملک موردنظر تعیین می شود.

 دفاتر خدمات الکترونیک بر اساس طول و عرض درج شده در سند، قالب ملک را یک مستطیل در نظر می گیرند و تمام نقشه های معماری در این مستطیل طراحی می شوند. در صورتی که حتی ملک با دو طول/دو عرض مساوی الزاما مستطیل نیست. وجود زاویه در کنج های ملک تفاوت قابل توجهی در مساحت ملک ایجاد میکنند‌. در گذشته به دلیل نبود ابزارها و دستگاههای دقیق نقشه برداری، مساحت درج شده در سندهای قدیمی با فرض مستطیلی بودن ملک محاسبه و ثبت می شده است. در صورتی که این فرض برای اکثر ملک ها صدق نمی کند. این فقط دوربین های نقشه برداری دقیق هستند که می توانند زاویه های ملک و در نتیجه مساحت واقعی ملک را اندازه گیری کنند. در صورتی که مهندسین ادارات ثبت و همچنین مهندسین دفاتر خدمات الکترونیک صرفا از متر استفاده می کنند که تنها تخمینی از مساحت و طولها را به دست میدهد. اما متاسفانه همین تخمین دور از واقعیت، ملاک تمام طراحی ها و صدور پایانکار می شود. به این دلیل است که به کرات تفاوت مساحت بین سند تک برگی و پایانکار دیده می شود. به علاوه اینکه گاها حذف پارکینگ در پروسه صدور سند تک برگی اتفاق می افتد. به دلیل در نظر نگرفتن زاویه های ملک در نقشه های معماری، خودرو ها به صورت قوطی کبریتی کنار هم چیده می شوند و تعداد در پایانکار درج می شود. اما در واقعیت به دلیل وجود زاویه ذاتی در حدود اربعه ی ملک و محل و زوایه ی ستونها، زاویه چرخش خودروها تامین نمی شود و کارشناس تفکیک آپارتمان نظام مهندسی مجبور به حذف پارکینگ می شود.

و یا در مورد ملک های زاویه دار یکی از نکات اساسی، اگر بخواهیم به زبان عامیانه مطرح کنیم، انداختن کجی ملک در سمت شرق با در سمت غربی ملک است.

کارشناسان معماری بر اساس ابعاد مندرج در سند غالب ملک را درآورده و نقشه های معمکاری را در آن غالب طراحی می کنند. این روش برای ملکهای مستطیل شکل با زاویه قائم قابل قبول است اما اگر طول شرقی و غربی ملک با هم برابر نباشند و بنابراین زاویه ها قائم نباشد ، کجی ملک باید کاملا منطبق با واقعیت باشد که نقشه های معماری قابل اجرا شود. بنابراین تهیه نقشه ی یو تی ام ملک با دستگاههای دقیق نقشه برداری که بتوانند زوایای ملک را هم علاوه بر طول مستقیم، اندازه گیری کنند الزامی است. در غیر اینصورت بین نقشه معماری مصوب شهرداری و واقعیت ملک بس از اجرا مغایرت بوجود خواهد امد که اگر این مغایرت ها غیرقابل چشم پشی باشد، پروسه صدور سند برای آپارتمان ها را دچار وقفه می کند تا در کشمکش بین اداره ثبت و شهرداری یکی از طرفین مشکل را گردن بگیرند!

سازنده ها با کمی تحقیق و آشنایی به اصول مهندسی می توانند جلوی بوجود آمدن مشکلات اینچنینی را بگیرند تا مجبور به هزینه کردن مالی و زمانی در انتهای کار نشوند.

به عنوان کارشناس رسمی دفتر نقشه های تفکیکی تهران، اکیداً توصیه می کنم در مرحله دستور نقشه از ملک خود نقشه برداری دقیق انجام دهید و همان نقشه ملاک طراحی نقشه های معماری شود. در این صورت مغایرتی بین مساحت و تعداد پارکینگها در نقشه معماری و در نقشه های سند تک برگی بوجود نخواهد آمد.

کما اینکه بسیاری از سازنده ها ملک را بر اساس مساحت پایانکار و پارکینگ دار بودن آپارتمان، ملک را پیش فروش می کنند و موقع صدور سند تک برگی همین حذف پارکینگ و تفاوت مساحت موجب اختلاف و گاها فسخ معامله و ضرر مالی خواهد شد.

البته در مورد ملک های چهارگوش که دو طول و دو عرض آنها دقیقا مساوی است و مساحت برابر با محاسبه مساحت مستطیل است معمولا تهیه نقشه یو تی ام UTM الزامی نیست. اما در مورد ملک های زاویه دار ، چند گوشه و ملک هایی که طول شرقی با غربی و طول شمالی با جنوبی ملک مساوی نیست و به اصطلاح ملک نامتقارن است، و بنابراین محاسبه مساحت نیز به روش محاسبه مساحت ملک های مستطیلی امکان پذیر نمی باشد، تهیه نقشه یو تی ام UTM دقیق از ملک با دستگاههای نقشه برداری توسط کارشناسان رسمی جهت گواهی حدود اربعه ی و زوایا و مساحت دقیق ملک الزامی است. اکثرا این نوع ملک ها مشمول “الزام به تصحیح سند” نیز می شوند. چون به علت فقدان دستگاههای دقیق نقشه برداری، در سندهای قدیمی مساحت این نوع ملک ها به صورت تقریبی است نه دقیق.  

در مورد ملک هایی که شیبدار و نامسطح هستند و اختلاف ارتفاع با گذرهای اطراف دارند، شهرداری دستور تهیه نقشه یو تی ام UTM با کد ارتفاعی را میدهد.

نقشه یو تی ام UTM یک نقشه مسطحاتی است و کاری به وضعیت توپوگرافی و شیب زمین و اختلاف ارتفاع زمین با گذرهای مجاور ندارد اما اگر به این نقشه کد ارتفاعی نقاط  نیز اضافه شود گویای وضعیت ارتفاعی ملک نیز می باشد.

بنابراین در صورتی که نیاز به درج کد ارتفاعی در نقشه یو تی ام UTM دارید باید حتما قبل از شروع عملیات برداشت ملک با دوربین نقشه برداری، کارشناس نقشه بردار را در جریان بگذارید وگرنه به صورت معمول از انجایی که نقشه یو تی ام UTM یک نقشه مسطحاتی است نقشه بردار تنظیمات دستگاه را برای برداشت ارتفاعی نقاط تنظیم نمی کند و در نتیجه اطلاعات ثب شده توسط دوربین فاقد اعتبار ارتفاعی هستند. اگر وسط کار و یا آخر کار برداشت یادتان بیفت که برداشت ارتفاعی هم نیاز دارید در واقع کار نقشه بردار مجبور به دوباره کاری است.

در مورد ملک هایی که درخت دارند، برداشت نقشه برداری از موقعیت دقیق و قطر درختان الزامی است. همانطور که می دانید قطع درختان محوطه شهر بدون مجوز شهرداری جرم است و پیگرد قانونی دارد، اما نکته مهم این است که در املاک بالای ۵۰۰ متر موجود در محوطه شهری نیز قطع درختان بدون داشتن مجوز لازم جرم محسوب می‌شود و مطابق قانون با فرد متخلف برخورد صورت می‌گیرد.

بنابراین حتما در ذهن داشته باشید که قبل از شروع عملیات نقشه برداری برداشت با دوربین، اطلاعات کامل از آنچه می خواهید و آنچه ارگان مربوطه و شهرداری به شما دستور داده است را عینا به نقشه بردار منتقل کنید.

در زیر نمونه ای از یک نقشه برداری کامل از ملک جهت ارایه به شهرداری آورده شده است. تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی نظام مهندسی

نقشه یو تی ام نقشه برداری کامل از ملک تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی

برای تهیه انواع نقشه مورد نیاز شهرداری از مرحله جواز ساخت و دستور نقشه تا اخذ پایانکار با ما تماس بگیرید و از تخصص کارشناسان ما بهره ببرید.

نقشه یو تی ام اختلافات ملکی

مهمترین مشکل تاریخی کشور ما اختلافات ملکی است زیرا مالکیت در کشور ما ثبت و ضبط نداشته و حدود املاک مشخص نبوده است. پس از انقلاب تمام قوانین با بحران روبرو بوده است و متاسفانه قوانین مربوط به ثبت املاک و معاملات پس از انقلاب با مشکلات زیادی مواجه شده است.”’

متاسفانه سند های موجود در کشور که به اسناد حدود اربعه معروفند ( سند های دفترچه ای ) به دلیل مشخص نبودن “حدود دقیق  زمین ” از ارزش پایینی برخوردارند وبه همین دلیل اختلافات ملکی به مهمترین مشکل تاریخی کشور ما تبدیل شده است. امروزه با پیشرفتی که در زمینه نقشه برداری در دنیا اتفاق افتاده است می توان با ارائه نقشه زمین در سیستم مختصات UTM یو تی ام، مکان آن زمین را در هر برهه ای از زمان و با دقت بسیار بالا، روی زمین پیاده نمود ، در واقع در این سیستم هر نقطه ای روی نقشه فقط متناظر  یک نقطه روی زمین است و این یعنی حدود هیچ زمینی بعد از ورود به این سیستم قابل تعرض نمی باشد ، لذا با توجه به اینکه قانون کاداستر (حدنگار ) در شرف تصویب در مجلس می باشد ،  مالکینی برنده می باشند که زودتر زمین خود را در قالب این سیستم مشخص نمایند ، زیرا وقتی تمام حدود زمین شما دقیق مشخص شود مالکین زمین های هم مرز شما دیگر نمی توانند ادعایی نسبت به زمین شما داشته باشند در حالی که بنا به تجربه ، بارها دیده شده است که مجموع مساحت ذکر شده در سند مالکیت چند زمین همجوار بسیار کمتر از مساحت واقعی مجموع آنهاست و  تنها اولین مالک است که آزادی عمل داشته و می تواند مساحت سندی خود را دقیقا بر روی زمین پیاده سازی نماید .

در صورت وجود هرگونه اختلاف و نزاع راجع به محل دقیق نقطه شروع و پایان خط مرزی بین هر قطعه زمین با قطعات مجاور، نقشه برداری محدوده تحت دعوی برای تعیین و تصدیق حقیقت و حل عادلانه مسئله امری ضروری است. به این ترتیب شما میتوانید ادعای خود مبنی بر هرگونه پیش روی و یا ورود غیرقانونی همسایه در ملک شما، مانند استقرار فنس در محل نادرست جهت مرزبندی ، را به طور قانونی پیگیری نمایید. همچنین یک نقشه بردار می تواند به شما مشاوره لازم را در مورد امکان اضافه کردن یک عارضه مشخص در ملک به طور قانونی ارائه نماید. برای مثال اگر زمین شما ناهموار باشد ساخت سازه ها و بناهای بزرگ مانند استخر، می تواند منجر به تعدی به حریم ملک مجاور و پرداخت جریمه با ادعای خسارت به دلیل ورود غير مجاز از طرف همسایه گردد.

شاید بهترین راه برای حل اختلاف خط مرزی بین دو قطعه زمین یک توافق متقابل بین همسایه ها باشد. مالک یک قطعه زمین در هر طرف از قطعه خود می تواند مرز دقیق بین خود و قطعه همسایه را با یک شاخص عرف مانند فنس یا ردیف درخت مشخص نماید به طوری که دقیقاً مشخص گردد که از کدام نقطه قطعه زمین مربوط به هر یک شروع شده و در کدام نقطه تمام می شود.

در این راستا طرفین می توانند یک سند رسمی مبنی بر توافق با قطعه زمینهای مجاور در مرز فی مابین تدوین نمایند و به کمک یک نقشه بردار مرز قانونی و حقیقی بین دو قطعه را بر اساس آنچه از ابتدا تفکیک شده است را بر روی زمین پیاده سازی نمایند.

زمین و استفاده ای که از آن به عمل می آید روز به روز در حال تغییر است. اضافه کردن درختان جدید، اضافه کردن ساختمانها و سازه های جدید، اضافه کردن فنس و آلونک و انبار و غیره تغییراتی هستند که مالک هر قطعه زمین با توجه به شرایط بر روی قطعه خود اعمال می نماید. به علاوه ممکن است مالک قطعه خود را به دیگری بفروشد و یا در اثر فوت به وراث واگذار گردد. بنابراین در تمام ان موارد توافق کلامی نمی تواند سند رسمی مناسبی برای جلوگیری از تجاوز به حریم ملک شما توسط همسایه گردد و گاهی تعلل در رسمی نمودن مرز قانونی و حقیقی فی مابین ملک خود و قطعات مجاور منجر به نزاع های طولانی مدت و صرف وقت و هزینه گزاف جهت طی مراحل قانونی شکایت از تعدی به ملک می گردد که چه بسا بسیار پرهزینه تر از استفاده از یک نقشه بردار جهت تعیین و تایید رسمی مرز دقیق و حقیقی بین قطعات مجاور هم می باشد.

همچنین گاهی اوقات تجاوز به محدوده زمین مجاور و استفاده طولانی مدت از آن  بدون حضور مدعی و دریافت شکایت رسمی، منجر به تعلق آن محدوده به استفاده کننده فعلی آن می گردد حتی اگر رسماً و در سند موجود، آن محدوده جزو قطعه استفاده کننده فعلی آن نباشد.

معمولاً انجام نقشه برداری تنها راه صحیح برای تعیین خطوط مرزی اراضی می باشد. در واقع نقشه برادار پس از تفکیک و افراز اراضی، چهارگوشه هر قطعه را میخ کوبی می نماید اما در طول زمان این میخها ممکن است زیر خاک مدفون شوند و یا در اثر اضافه کردن عوارض جدید مانند فنس، آلونک، ساختمان و سنگ فرش قابل دیدن نباشند که اگر از میخ های فلزی برای تعیین محدوده استفاده شده باشد یک دستگاه فلزیاب برای حل اختلاف فی ما بین بر سر مرز واقعی ملک می تواند مفید باشد.

در مواقعی که املاک مجاور هم بر سر مرز دقیق فی مابین اختلاف نظر دارند و نمی توانند به صورت غیررسمی توافق نمایند، در دادگاه طرح دعوی نموده و از یک نقشه بردار جهت میانجیگری فنی و دقیق دعوت می کنند.

انواع اختلافات ملکی

دعاوی راجع به تصرفات غیر قانونی املاک از قبیل : خلع ید، رفع تصرف عدوانی، رفع مزاحمت و رفع ممانعت از حق و ….

دعاوی راجع به املاک و اموال مشاع، از قبیل: افراز ملک مشاع، دستور فروش ملک مشاع، تقسیم و تفکیک ملک مشاع و….

دعاوی راجع به تجاوز با ملک مجاور و تعیین تکلیف مرز دقیق بین ملک با ملک های مجاور

دعاوی راجع به مساحت دقیق ملک در معاملات ملکی

معاملات ملکی شامل سه دسته می شوند:

معامله زمین

در معامله زمین ملاک محاسبه قیمت، مساحت مندرج در سند می باشد. اما در گذشته هنگام صدور سنهای دفترچه ای شاهنشاهی، به دلیل نبود دستگاههای دقیق نقشه برداری مساحت مدرج در سندها در بسیاری موارد قابل اعتماد نمی باشند. به خصوص در مورد زمینهایی که زاویه دار هستند و مستطیل شکل نمی باشند. یعنی دارای چندین شکست و گوشه می باشند که بطوریکه عرصه ملک شکل هندسی منظمی ندارد.

بنابراین لازم از قبل از نهایی کردن هر معامله ای ابتدا نقشه یو تی ام UTM طولها و مساحت دقیق ملک و تعیین همه شکستها و زاویه ها را توسط نقشه بردارکارشناس رسمی تهیه کنید تا در صورت مشاهده اختلاف قابل توجه با سند دفترچه ای، اولا معامله بر اساس مساحت درست ملک انجام شود و ثانیا با استفاده از همان نقشه یو تی ام UTM ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری/نظام مهندسی بتوانید تامین دلیل جهت تصحیح سند نمایید.

برای روشن شدن مطلب از فرمول ساده ریاضی برای محاسبه مساحت شروع می کنیم. مساحت شکلهای مستطیلی از ضرب طول در عرض حاصل می شود.

در گذشته هنکام تفکیک اراضی ،معمولا قطعات به صورت مستطیلی تفکیک می شده است به طور هر قطعه در حد شمالی و یا در حد جنوبی به گذری به عرض معلوم دسترسی داشته باشد.

به عنوان مثال تمام قطعه ها با بر ۱۰ متر و طول ۲۰ متر تفکیک می شدند و بنابراین هنگام صدور سند دفترچه ای شاهنشاهی ، مساحت مندرج در سند برابر با ۲۰۰ دویست مترمربع درج می شد.

اما همانطور که میدانید مساحتی که حاصل از ضرب طول در عرض است، در صورتی صحیح است که ملک کاملا گونیا باشد. اما واقعیت این است که ملک ها ندرتا گونیا هستند. بنابراین محاسبه مساحت صرفا از طریق دستگاههای دقیق نقشه برداری امکان پذیر است که در گذشته وجود نداشته اند.

بنابراین می توان فهمید که چرا تهیه نقشه یو تی ام UTM دقیق از ملک با دوربین دقیق نقشه برداری و ممهور توسط نقشه بردار کارشناس رسمی جزو مدارک الزامی برای صدور سند تک برگی است.

چراکه فلسفه سند تک برگی بر این اساس است که کلیه مشکلات سندهای دفترچه ای قدیمی مرتفع گردد و صحت اطلاعات ثبتی مندرج در سند دفترچه ای به طور کامل بررسی شود.

البته ذکر این نکته ضروری است که محاسبه مساحت قطعه زمین طبق فرمول ریاضی طول ضربدر عرض در صورتی قابل انجام است که طولها با هم و عرضها با هم برابر و ملک گونیا است باشند.

بنابراین در مورد ملک هایی که حد شمالی ملک با حد جنوبی ملک متفاوت است و همچنین حد شرقی ملک با حد غربی ملک مساوی نیست، دیگر فرمول ریاضی محاسبه مساحت مستطیل کاربردی ندارد. بنابراین از روش های سنتی دستی برای محاسبه مساحت اینگونه ملک استفاده می شده است که گرچه بسیار جالب و از این نظر که نزدیک به واقعیت است قابل تحسین می باشد، اما دقیق نیست!

در زیر نمونه نقشه یو تی ام UTM ملکی را ملاحظه می فرمایید که مساحت وضع وجود ملک با زاویه های واقعی، با مساحت سندی ملک تقریبا یک مترمربع اختلاف دارد. (نقشه یو تی ام UTM وضع موجود تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی)



نقشه یو تی ام UTM وضع موجود تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

اما مواردی نیز هست که اگر حدود اربعه زمین طبق طولهای مندرج در سند، توسط نرم افزارهای مهندسی ترسیم شود، مساحت حاصله که مساحت هندسی ملک نامیده می شود با مساحت مندرج در سند متفاوت است. دلیل این مسئله در واقع زاویه دار بودن ابعاد ملک است در حالیکه در محاسبات قدیمی و دستی، برای ساده کردن محاسبه مساحت، فرض بر این بوده است که ملک گونیا است.

در اینگونه موارد سه مساحت برای ملک مفروض است.

  1. مساحت وضع موجود ملک که با دوربین دقیق نقشه برداری برداشت و برآورد شده است.
  2. مساحت سندی ملک که حاصل محاسبات دستی و غیردقیق در گذشته هنگام صدور سندهای دفترچه ای شاهنشاهی است.
  3. مساحت هندسی ملک که حاصل ترسیم حدود اربعه ملک در نرم افزارهای ترسیمی مانند اتوکد است.

در زیر نمونه نقشه یو تی ام UTM ملکی را ملاحظه می فرمایید مساحت واقعی ملک با مساحت مندرج در سند ۱۱ مترمربع اختلاف دارد. (نقشه یو تی ام UTM وضع موجود تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی)


نقشه یو تی ام UTM وضع موجود تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

همانطور که ملاحظه می فرمایید گاهی اختلاف مساحت واقعی ملک با مساحت مندرج در سند بسیار قابل توجه است. به خصوص اکنون که قیمت هرمربع ملک در تهران رقم قابل توجهی است. بنابراین تهیه نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک حتی اگر جهت اقدام برای سند تک برگی نباشد، برای معاملات ملکی ضروری است. معاملات ملکی بر اساس مساحت ملک انجام می شود. اگر پایه معامله که مساحت ملک است درست نباشد قطعا معامله دارای مشکل حقوقی است.

برای جلوگیری از اختلافات ملکی و دعواهای حقوقی در معاملات ملکی، تهیه نقشه یو تی ام UTM برای برآورد دقیق مساحت ملک و ضمیمه کردن نقشه یو تی ام UTM به مبایعه نامه ضروری است حتی اگر از نظر قانونی هنوز الزامی نشده است !

​همچنین ذکر این نکته ضروری است که در تهیه  نقشه یو تی ام UTM  حتما از نقشه برداران کارشناس رسمی دادگستری یا نظام مهندسی استفاده کنید. به دو دلیل:

این نقشه یو تی ام UTM قرار است معیار بسیاری از اقدامات ملکی شما قرار بگیرد. مانند صدور سند تک برگی و معامله ملکی . نبابراین ضروری است برای طیب خاطر خود تان هم شده،  نقشه یو تی ام UTM موثق تهیه کنید.

نقشه یو تی ام UTM موثق تنها توسط نقشه بردار کارشناس رسمی تهیه می شود نه نقشه برداران آماتور. هزینه تهیه نقشه یو تی ام UTM در مقابل هزینه بی کیفیت و بی دقت بودن نقشه یو تی ام UTM بسیار بالاست. بنابراین ریسک نکنید.

برای پیگیریهای اداری در شهرداری ها و ادارات ثبت، نقشه یو تی ام UTM ملک باد ممهور باشد. در غیر اینصورت اعتبار ندارد. همچنین اگر نقشه یو تی ام UTM توسط نقشه بردار بنامی تهیه شده باشد، کارشناسان اداره ثبت و شهرداری در تایید نقشه یو تی ام UTM سخت گیری نخواهند کرد.

با پشتوانه سالها تهیه نقشه یو تی ام UTM در تمام مناطق تهران و برای تمام شهرداری ها و ادارات ثبت، تضمین می کنیم که در صورت تهیه و ممهور شدن نقشه یو تی ام UTM توسط ما هم از دقت و سرعت ما راضی خواهید بود و هم از تسریع پروسه تایید  نقشه یو تی ام UTM توسط همکاران ما در شهرداری و اداره ثبت که سالهاست حتی یک بار ایرادی در نقشه یو تی ام UTM تهیه شده توسط ما نتوانسته اند بگیریند بهره خواهید برد.

معامله ملک که شامل عرصه و اعیانی است

ملک هایی که بنا دارند در واقع شامل عرصه و اعیان هستند که مساحت و تعداد طبقات بنا بر قیمت ملک نسبت به زمین خالی با همان مساحت می افزاید. این ملک ها که به ملکهای کلنگی معروف هستند معمولا سند دفترچه ای قدیمی دارند که برای انجام هر گونه معامله ملکی، ملزم به اخذ پایانکار هستند.

بنابراین هم مساحت بنا و هم کاربری بنا بر قیمت ملک تاثیر گذار است. به عنوان مثال ملکی که کل یا قسمتی از طبقه همکف آن تجاری است و یا ملکی که بنای ساخته شده بر روی آن کارگاه است و کاربری صنعتی با مجوز دارد.

در زیر نمونه نقشه یو تی ام عرصه و اعیان تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی آورده شده است:


نقشه یو تی ام UTM وضع موجود تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

معامله آپارتمان

با توجه به اینکه از سال ۸۹ به بعد، سازمان نظام مهندسی از طریق دفتر نقشه های تفکیکی به طور مستقیم مقوله تفکیک آپارتمان ها یا به عبارتی برآورد مساحت آپارتمانها را جهت صدور سند تک برگی به عهده گرفت، احتمال وجود خطای عمدی یا سهوی در محاسبه متراژ آپارتمان ها به حداقل رسیده است. چراکه

 اولاً علاوه بر اینکه تمام نقشه ها ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس می شود، نام نقشه بردار مربوطه در صفحه اول صورت مجلس تفکیکی درج می شود و در واقع کلیه مسئولیت ها در رابطه با مساحت آپارتمانها، مساحت مشاعات، مساحت انباری ها، جانمایی پارکینگ ها و مزاحم یا سالم بودن پارکینگ ها به عهده نقشه بردار مربوطه است. لذا همکاران محترم نهایت دقت را در این امر مهم و مسئولیت سنگین اعمال می کنند.

و دوماً نقشه برداران رسمی فعال در این بخش (صدور سند تک برگی)، طی دوره های آموزشی مختلف و قبولی در آزمون های متعدد موفق به حضور در لیست ارجاع کار تفکیک می شوند. لذا تمام نقشه برداران به طور کلی از یک روال و روش مشترکی که آموزش دیده اند جهت برآورد مساحت های نهایی استفاده می کنند. در نتیجه اختلاف مساحت های برآورد شده توسط دو نقشه بردار قاعدتاً ناچیز و قابل چشم پوشی است.

و اما در مورد سندهای مربوط به قبل از سال ۸۹،

معیار صدور سند مساحت درج شده در پایانکار بوده که توسط کارشناسان شهرداری برآورد شده است. بنابراین با توجه به منش خاص شهرداریها و تفاوت روال شهرداریهای مناطق مختلف که نیاز به توضیح ندارد، نه تنها احتمال وجود خطای سهوی در محاسبه مساحت پایانکار وجود دارد بلکه وجود خطای عمدی و دستکاری مساحت ها اصلا بعید نمی باشد. کما اینکه هیچ نامی از مامور/مسئول مربوطه در جایی درج نمی شود که بخواهد جوابگوی اشتباهات احتمالی باشد.

نظر به تمام موارد ذکر شده، در صورتی که مالک احتمال می دهد اشتباهی در مساحت سند آپارتمان رخ داده است، امکان اعتراض و تصحیح مساحت وجود دارد.

در صورت استفاده از نقشه برداران کارشناسان رسمی نظام مهندسی/اداره ثبت/دادگستری/امور ثبتی گروه ما، نه تنها مساحت دقیق طبق روال استاندارد بدون خطا و با بالاترین دقت محاسبه می شود، بلکه تمام نقشه ها و محاسبات ممهور به مهر کارشناسی رسمی می گردد که به راحتی بتوانید در پیگیری های مربوطه احقاق حق نمایید.

در زیر نمونه هایی از نقشه واحدهای آپارتمانی آورده شده است (تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانهای سازمان نظام مهندسی استان تهران).

در زیر نمونه نقشه تفکیک آپارتمانهای یک ساختمان ۶ واحدی آورده شده است.

تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانهای سازمان نظام مهندسی استان تهران

به عنوان کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانهای با تخصص تفکیک برج های مسکونی پیچیده تهران در زیر نمونه یکی از کارهای تفکیک برج های مسکونی را ارائه داده ایم.


تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانهای سازمان نظام مهندسی استان تهران

البته اخیرا در بسیاری از مناطق تهران صدور پایانکار به بعد از تهیه نقشه های تفکیکی (توسط دفتر نقشه های تفکیکی نظام مهندسی) موکول شده است. اما در گذشته و هنوز در برخی مناطق تهران ابتدا پایانکار ملک توسط شهرداری صادر می گردد و سپس مالک به دفتر نقشه های تفکیکی برای تهیه نقشه های تفکیکی سند تک برگی مراجعه می کند.

در روش اول پایانکار بر اساس نقشه های تفکیکی تنظیم و صادر می گرددد . بنابراین مساحت های مندرج در پایانکار عینا همان مساحت هایی است که کارشناس نقشه بردار نظام مهندسی به صورت کاملا حرفه ای و دقیق محاسبه و تهیه نقشه کرده است.

اما در روش قدیمی که متاسفانه هنوز در برخی مناطق تهران برقرار است, ابتدا پایانکار بر اساس مساحت های تقریبی و نادقیق نقشه های معماری تنظیم و صادر می شود. که عملا با مساحت از آب درآمده بعد از ساخت تفاوت دارد. بنابراین بین مساحت های مندرج در پایانکار و نقشه های تفکیکی سند تک برگی که نظام مهندسی به نیابت از اداره ثبت تهیه می کند وجود اختلاف اجتناب ناپذیر است.

مشکل اینجا جدی می شود که معامله ی ملک بر اساس مساحت مندرج در پایانکار انجام شده است و اکنون مساحت متفاوتی باید در سند تک برگی درج شود.

این اختلاف مساحت رقم معامله را تغییر می دهد و اگر فاصله ی زمانی بین معامله تا صدور سند زیاد باشد, که معمولا هست, تغییر قیمت ملک و تورم, پیچیده گی هایی را ایجاد می کند که به این راحتی به تراضی طرفین معامله (سازنده و خریدار) ختم نمی شود.

به عنوان یکی از مهندسین ارشد دفتر نقشه های تفکیکی تهران, با توجه به تجربه ی چندین ساله در تهیه نقشه های تفکیکی سند تک برگی , از نزدیک شاهد اختلافات ملکی پیچیده به دلیل انجام معامله بر مبنای عددی غیر دقیق مندرج در پایانکار بوده ام. لذا توصیه می کنم اگر ملک شما در آن مناطقی که اول نقشه ی دقیق تهیه می شود و سپس پایانکار صادر می شود نیست, خود راسا به صورت آزاد از یکی از مهندسین نقشه های تفکیکی استفاده کنید و نقشه های دقیق تفکیکی را تهیه و معیار معامله قرار دهید.

به این عملیات اصطلاحا ” پیش تفکیک ” گفته می شود که هزینه انجام آن به مراتب پایین تر از هزینه ضررهای مالی در معاملات ملکی بدون اعلام مساحت دقیق است, چه برای خریدار و چه برای سازنده/فروشنده.

دعاوی راجع به شبهه در مورد موقعیت ملک طبق پلاک ثبتی مندرج در سند

یکی از معاملات ملکی مرسوم در ایران معامله سندهای منگوله دار قدیمی است که به قول مشاورین املاک به صورت ندید خرید و فروش می شود.

خریدن هرگونه بنچاق و اسناد مالکیتی مربوط به زمین بدون انجام جانمایی پلاک ثبتی امری بسیار غلط می باشد زیر احتمال این وجود دارد که محلی که به خریدار نشان داده می شود با سند مالکیتی (بنچاق یا دفترچه ای) همخوانی نداشته باشد ، همین امر موجب می شود که خریدار صرفا یک برگه را خریده باشد و در ادامه استفاده از ملک در تصرف دچار مشکل گردد و شخصی دیگر با اسناد مثبته ادعای مالکیت برای زمینی را داشته باشد که شما آن را خریده اید .

بصورت خلاصه ما یک سند قدیمی تعلق به یک ملک یا قطعه زمین داریم ، وقتی جانمایی پلاک ثبتی انجام می شود در واقع ارتباط ثبتی ملک با سند تایید می گردد و می توان با اطمینان معامله ملکی را انجام داد.

در اکثر سندهای منگوله دار حتی سندهای قدیمی شاهنشاهی در صفحه ملک و محل آن علاوه بر ذکر شماره پلاک اصلی و فرعی ملک و همچنین پلاک فرعی ایی که این پلاک از آن مفروز و مجزی شده است، مساحت ملک و بخش ثبتی آن درج می شود. اما در  مورد برخی ملک ها، سند فاقد مساحت است.

در صفحه بعدی سند نیز که صفحه حدود و مشخصات نام دارد، اندازه طولهای ملک در چهار جهت اصلی شمالا شرقا جنوبا غربا و به چه مجاورینی ذکر می شود. اما در مورد برخی از ملک ها سند فاقد طول است. به این معنی که فقط مجاورین متر در چهار جهت اصلی ذکر شده است بدون اینکه مشخص شود هر یک از طولها چند متر است. به عنوان مثال ” شمالا حدی است به کوچه شش متری “

این نوع سندهایی که فاقد مساحت و طول هستند به سندهای حدی به حدی معروفند.

معامله سندهای حدی به حدی حتی ریسک بالاتری دارد. چون مساحت ملک نامعلوم است و خریدار مجبور است به مساحت اظهاری از طرف مالک اکتفا کند.

بنابراین معامله بر اساس سندهای تک برگی ریسک معامله را به حداقل کاهش داده است. چون سندهای تک برگ بر اساس نقشه های یو تی ام UTM دقیق صادر می شوند که هم مساحت دقیق است و هم موقعیت ملک بر روی نقشه کاداستری آورده شده است. علاوه بر آن آدرس ملک و سایر اطلاعات جانبی جهت تکمیل اطلاعات سندی آورده شده است.

اما معامله بر اساس سندهای قدیمی منگوله دار دو ریسک بزرگ را به دنبال خواهد داشت:

به دلیل عدم وجود ابزارهای دقیق نقشه برداری, مساحت مندرج در سند دقت ندارد به خصوص در مورد ملک های با شکل هندسی نامشخص و حتی ملک های چهارگوش اما زاویه دار

موقعیت ملک نه به صورت آدرس و نه به صورت مختصات در سند درج نشده است. تنها مشخصه ملک پلاک فرعی از اصلی می باشد که بدون داشتن نقشه ثبتی منطقه و اطلاعات کافی از نحوه قطعه بندی پلاک مادر موقع صدور سندها نمی توان از صحت موقعیت ملک مطمئن شد.

لذا اکیدا توصیه می شود در صورتی که قصد انجام معامله ملک با سند قدیمی منگوله دار را دارید, حتما تهیه نقشه یو تی ام UTM جهت تعیین ابعاد و مساحت دقیق ملک و تهیه نقشه جانمایی پلاک ثبتی جهت اطمینان از موقعیت ملک, توسط کارشناس رسمی نظام مهندسی / دادگستری- امور ثبتی را جزو شروط معامله قرار دهید.

گروه کارشناسان ما با دسترسی به کامل ترین بانک اطلاعات پلاک های ثبتی استان تهران، آمادگی خود را برای تعیین موقعیت محل قطعی پلاک های قدیمی مربوط به اسناد قدیمی، بنچاق ها، صلح نامه ها، قباله های قدیمی، قولنامه ها و غیره اعلام می دارد.

نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری – امور ثبتی بر اساس شماره پلاک اصلی و فرعی ملک و با دسترسی به اطلاعات و نقشه های ثبتی محدوده ملک می تواند موقعیت دقیق ملک را بر روی نقشه کنونی تهران جانمایی کند. تعیین موقعیت ملک بر اساس شماره پلاک ثبتی و با استناد به اطلاعات ثبتی موثق مانند نقشه ثبتی منطقه مورد نظر، بر روی نقشه فعلی تهران در سیستم مختصات جهانی یو تی ام UTM را عملیات جانمایی پلاک ثبتی می نامند.

در شکل زیر نمونه نقشه ثبتی را ملاحظه می فرمایید که موقعیت پلاک های ثبتی به تفکیک با ذکر شماره پلاک ثبتی و شماره قطعه تفکیکی و حتی ذکر طول و عرض قطعه های تفکیکی آورده شده است.

این نقشه ها نقشه های با ارزش قدیمی هستند که در صورت موجود نبودن، عملیات جانمایی پلاک ثبتی عملا غیر ممکن می باشد.

نمونه نقشه ثبتی خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی

نمونه نقشه ثبتی – موقعیت قطعه های تفکیکی بر اساس شماره پلاک ثبتی سند


نمونه نقشه ثبتی مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی

​نقشه حاصل از انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی در سیستم مختصات یو تی ام UTM اعتباری حقوقی دارد. در زیر نمونه هایی از نقشه یو تی ام UTM جانمایی ثبتی را مشاهده می فرمایید.


نقشه یو تی ام UTM جانمایی ثبتی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی

همانطور که در نقشه ها ملاحظه می کنید، اگر ملک در منطقه مسکونی ساخته شده قرار بگیرد، به راحتی از روی نقشه یو تی ام UTM جانمایی ثبتی  قابل تشخیص است. بنابراین نیازی به حضور کارشناس در محل ملک نیست. اما اگر ملک در منطقه بایر قرار بگیرد که هیچ ساخت و سازی برای تطبیق با نقشه یو تی ام UTM جانمایی ثبتی در اطراف ملک نباشد، مرحله ای دیگری تحت عنوان پیاده کردن چهارگوشه ملک بر روی زمین توسط نقشه بردار کارشناس رسمی باید انجام بگیرد تا هم فروشنده و هم خریدار توجیه شوند و معامله بدون شبهه انجام شود.


تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانهای سازمان نظام مهندسی استان تهران

گواهی مختصات یو تی ام ملک ماده ۱۴۷

مشکلات نداشتن سند قطعی برای ملک عبارتند از

  • عدم امکان دریافت یک سری تسهیلات از جمله وام برای مالکان
  • جوابگو نبودن شهرداری در قبال درخواست صدور مجوز قانونی و پایان کارو در نتیجه ظهور ساخت وسازهای فاقد مجوز و غیررسمی به دلیل نداشتن سند مالکیت
  • عدم اطلاع از مساحت دقیق ملک و بالطبع عدم اطلاع از قیمت واقعی قطعه، در نتیجه ضرر فروشنده و یا خریدار در معاملات ملکی
  • عدم امکان سرمایه گذاری امن برای ساخت و ساز و یا راه اندازی هرگونه فعالیت اقتصادی

بنابراین اگر ملکی را تحت تصرف دارید ولی به صورت قولنامه ای خریداری کرده اید و سند قطعی ندارید، خوشبختانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ذیل “قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی” که در گذشته به “ماده ۱۴۷” معروف بود، این امکان را فراهم کرده است که ثبت نام برای درخواست صدور سند مالکیت به صورت الکترونیکی در سامانه ثبت شود و به متقاضی نوبت مراجعه حضوری به اداره ثبت به صورت پیامک اعلام می شود. پس از مراجعه به اداره ثبت و ارائه اصل اسناد و مدارکی که موقع ثبت نام اسکن آنها را در سامانه ثبت کرده اید، کارشناس اداره ثبت از ملک بازدید کرده و سند مالکیت تک برگی برای ملک مورد نظر صادر می گردد.

یکی از مدارک الزامی برای ثبت درخواست سند مالکیت، نقشه یو تی ام UTM دقیق از ملک است. این نقشه شامل موقعیت دقیق ملک، طولهای دقیق در چهارجهت ملک و مساحت دقیق مل ک است که توسط نقشه بردار کارشناس رسمی تهیه و ممهور شده باشد.

ابتدا اسکن نقشه یو تی ام UTM ملک در سایت آپلود می شود ، سپس کپی نقشه یو تی ام UTM به همراه سایر مدارک به اداره ثبت با پست سفارشی ارسال می شود. در روزی که نوبت مراجعه حضوری مالک به اداره ثبت است نیز اصل نقشه یو تی ام UTM ممهور به اضافه سی دی حاوی اطلاعات نقشه برداری نقشه یو تی ام UTM به کارشناس اداره ثبت مربوطه تحویل می شود.

در صورتی که نقشه یو تی ام UTM دارای دقت و فرمت استاندارد موردتایید اداره ثبت باشد، کامل بودن مدارک تایید شده و کارشناس اداره ثبت وقت بازدید از ملک را جهت تصمیم نهایی به مالک اعلام می کند. اما در صورتی که نقشه مورد تایید نباشد، کارشناس اداره ثبت اعلام نقص مدارک می کند و پرونده تا زمانی که نقشه یو تی ام UTM مورد تایید اداره ثبت مجددا تهیه و تحویل شود مسکوت باقی می ماند.

بنابراین جهت جلوگیری از توقف پرونده صدور سند مالکیت، ابتدا در تهیه و جمع آوری مدارک مالکیتی و هویتی اقدام کنید و سپس در انتخاب نقشه بردار کارشناس رسمی برای تولید نقشه یو تی ام UTM مورد تایید ادارات ثبت دقت بفرمایید.​

​ضمنا ذکر این نکته ضروری است که در صورت عدم اطلاع مالک از پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک و یا وجود ابهام از صحیح بودن پلاک ثبتی، اداره ثبت مربوطه دستور تهیه نقشه جانمایی پلاک ثبتی را می دهد. در این نقشه شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک و مجاورین آن درج  ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری-امور ثبتی می شود.

در زیر نمونه فایل نقشه یو تی ام وضع موجود ملک و همچنین گواهی تعیین مختصات ملک آورده شده است. ( تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی).


گواهی تعیین مختصات ملک ماده ۱۴۷ تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی


نقشه یو تی ام ملک ماده ۱۴۷ تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی

مراحل و مدارک مورد نیاز جهت درخواست صدور سند مالکیت 

  • مرحله اول : ورود به سامانه ثبت الکترونیکی پذیرش درخواست صدور سند مالکیت به نشانی ذیل:

www.sabtemelk.ir

  • مرحله دوم : مطالعه راهنمای مراحل ثبت الکترونیک پذیرش درخواست و تعیین اینکه آیا شما واجد شرایط قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي (ماده ۱۴۷) جهت درخواست صدور سند می باشید یا خیر؟

در این فایل املاک واجد شرایط و همچنین اراضی و املاکی که مشمول این قانون نمی گردند در دو بند الف و ب، تشریح گردیده اند:

الف) املاک و اراضی واجد شرایط ثبت نام جهت درخواست سند مالکیت

  1. اراضی کشاورزی، باغات و ساختمانهایی که دارای سابق ثبت، به نام اشخاص است و متقاضی همه یا قسمتی از آن را به صورت عادی خریداری نموده و موفق به اخذ سند مالکیت نشده است.
  2. املاکی که دارای سابقه ثبت است و متقاضی مالک رسمی مشاعی است و تصرفات وی در محل مجزا شده و به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی، موفق به اخذ سند مالکیت شش دانگ نشده است.
  3. املاکی که عرصه آن وقف است و متقاضی عرصه را با حق احداث اعیانی اجاره نموده و موفق به اخذ سند مالکیت اعیانی نشده است.

ب) اراضی و املاکی که مشمول قانون مذکور نمی باشند:

  1. اراضی ملی، موات و اراضی و املاک متعلق به دولت و موسسات دولتی.
  2. اراضی و املاکی که فاقد سابقه ثبت است.
  3. املاک فاقد بنا، اعم از اینکه محصور و یا غیر محصور باشد.
  4. اراضی و املاکی که مالک رسمی آن در قید حیات است و امکان دسترسی به وی جهت تنظیم سند رسمی وجود دارد.
  5. اراضی و املاکی که مالک رسمی آن فوت نموده و متقاضی جهت انتقال رسمی ملک، به ورثه دسنرسی داشته و امکان انتقال رسمی آن از طریق دفتر اسناد رسمی وجود دارد.
  •  مرحله سوم : تهیه نقشه ملک با مختصات (UTM) و تکمیل فایل های نقشه و فایل گواهی تعیین مختصات ملک  که از سوی سازمان ثبت معرفی و ارائه شده با نام parcelmap.xls  با توجه به مندرجات و اطلاعات نقشه UTM .

همانطور که در ابتدای فایل گواهی تعیین مختصات ملک آورده شده است، متقاضی باید با مراجعه به یکی از مهندسین نقشه بردار سازمان نظام مهندسی یا کارشناسان رسمی نقشه برداری دادگستری، از طریق بازدید ملک نسبت به تهیه نقشه با مختصات UTM اقدم نماید.

لذا در اینجا آمادگی خود را به عنوان کارشناس رسمی سازمان نظام مهندسی استان تهران جهت مشاوره و تهیه نقشه با مختصات UTM طبق ماده ۱۴۷، با استفاده از تجهیزات و اکیپ مجرب، از املاک و اراضی متقاضیان و واجدین شرایط درخواست صدور سند (ماده ۱۴۷) اعلام میدارم.

همچنین در صورتی که تمایل به انجام کل کار از مرحله ثبت نام و تهیه نقشه و فرمها و مدارک مورد نیاز تا مرحله پیگیری های اداری در اداره ثبت و اخد تایید اداره ثبت و در نهایت صدور سند تک برگی دارید، کارشناسان ما آمادگی تنظیم وکالت کاری و تعهد به انجام کلیه امور اخد سند تک برگی ماده ۱۴۷ را دارند.

پرسش ۱۱

شهرداری برای صدور جواز ساخت، وضع موجود ملک و ابعاد سندی را بر روی نقشه یو تی ام UTM که موقعیت دقیق ملک در ان مشخص شده باشد را خواسته است. لطفا راهنمایی بفرمایید؟

تهیه نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک و تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ملک به معنای تشریح وضعیت ملک در زمان حال و وضعیت ملک در زمان گذشته است. هر ملکی یک وضعیت موجود دارد که حاصل تمام تغییرات اتفاق افتاده از جمله عقب نشینی، تعریض گذرها، تفکیک و غیره برای ملک است و یک سابقه ثبتی دارد که وضعیت ملک را در زمانی که قطعه مادر به این قطعات تفکیک و هر ملک یک پلاک ثبتی گرفته است نشان میدهد. به عبارتی وضعیت ملک در زمان تولد این پلاک ثبتی و قبل از هر گونه تغییری بر روی ملک. نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک، واقعیت ملک در همین لحظه است که تمام معاملات ملکی، جواز ساخت، صدور سند تک برگی و غیره بر اساس همین وضع موجود ملک انجام می شود. اما سابقه ثبتی ملک برای روشن شدن وضعیت ملک در گذشته نیز از جمله مدارک الزامی برای تشکیل پرونده های ملکی است. برای استخراج سابقه ثبتی ملک، عملیات جانمایی پلاک ثبتی توسط نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری – امور ثبتی انجام می شود. اگر وضع موجود ملک با سابقه ثبتی ملک مغایرت هایی در طولها و مساحت ملک داشته باشند، با توجه به اینکه ارگان مربوطه شهرداری است یا اداره ثبت و آیا غرض اخذ جواز ساخت است یا سند تک برگی و یا یک معامله ملکی ساده، کارشناس مربوطه در مورد چگونگی ادامه روند کار تصمیم گیری خواهد کرد. جهت روشن روشن مطلب، پیشنهاد می کنیم صفحه نمونه نقشه یو تی ام UTM وضع موجود و نمونه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی (سابقه ثبتی ملک) مطالعه بفرمایید.