مشاوره و نقشه برداری یو تی ام

محدوده خدمات کارشناسی امور ثبتی و نقشه برداری یو تی ام گروه کارشناسی ما فقط تهران و حومه تهران می باشد.

با توجه به اینکه تماس های بسیاری از شهرستانها جهت تقاضای خدمات کارشناسی امور ثبتی مانند جانمای پلاک ثبتی، تعیین تکلیف اسناد شاهنشاهی ، اختلافات ملکی ، تهیه  نقشه یو تی ام UTM دقیق ملک، اخد سند تک برگی و غیره داریم ، لازم می دانیم به اطلاع متقاضیان برسانیم که خدمات کارشناسی امور ثبتی و نقشه برداری در واقع خدمات محلی هستند که مستلزم بازدید مستقیم ملک توسط نقشه برداران کارشناس رسمی دادگستری منطقه مورد نظر است.

لذا خواهشمند است جهت کسب اطلاعات راجع به لیست نقشه برداران کارشناس رسمی دادگستری یا نظام مهندسی فعال در محدوده ملک؛ حتما با نظام مهندسی یا کانون کارشناسان شهر خود مراجعه کنید.

متاسفانه ما اطلاعی از کارشناسان معتبر و فعال در شهرستانها نداریم. بنابراین در صورتی که ملک یا سند متعلق به تهران و حومه تهران نمی باشد از ارسال مدارک برای گروه کارشناسی ما خوداری فرمایید.

ضمنا ارائه نظر کارشناسی بدون داشتن بانک اطلاعات ثبتی منطقه مورد نظر امکان پذیر نمی باشد. بانک اطلاعات ثبتی هر منطقه صرفا در اختیار کارشناسان رسمی دادگستری امور ثبتی همان منطقه می باشد. لذا از ارائه مشاوره و بررسی اسناد ارسالی در صورتی که متعلق به محدوده تهران و حومه تهران نباشد معذوریم.

لذا خواهشمند است از ارسال مدارک و واریز هزینه مشاوره خوداری فرمایید. این کار جز اینکه وقت ما را برای استرداد هزینه بگیرد نتیجه دیگری نخواهد داشت. اکیدا از ارائه نظر کارشناسی وقتی اطلاعات منطقه را نداریم خوداری می کنیم. چون هر نظر کارشناسی اگر بر مبنای اطلاعات موثق و بررسی همه جانبه و بازدید از ملک نباشد ممکن است سالها متقاضی را روانه مسیر اشتباه و صرف وقت و هزینه بیهوده کند.

در مورد تهران و حومه تهران به اطلاع می رسانم گروه کارشناسی ما با در اختیار داشتن کاملترین و موثق ترین بانک اطلاعات ثبتی جهت خدمات کارشناسی امور ثبتی ، و همچنین با در اختیار داشتن تجهیزات کامل دقیق نقشه برداری جهت تهیه انواع نقشه یو تی ام وضع موجود ملک ، آماده ارائه کامل ترین و موثق ترین خدمات کارشناسی امور ثبتی است.

کافی است عکس واضح از صفحات سند دفترچه ای و یا اسناد رسمی دیگر مانند بنچاق ، قولنامه ، مبایعه نامه و غیره از طریق تلگرام یا واتساپ برای ما ارسال کنید. پس از بررسی اولیه هزینه انجام خدمات کارشناسی برآورد و اعلام می گردد.

اما در مورد پروژه های  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک، لازم به تاکید است که این نوع خدمات نقشه برداری منوط به حضور کارشناس رسمی در محل ملک می باشد. بنابراین لازم است هماهنگی ها لازم جهت بازدید انجام و موانع احتمالی رفع گردد. دسترسی به تمام قسمتهای ملک امکان پذیر باشد و در صورت نیاز به همکاری همسایه های مجاور،طرح درخواست برای استفاده از ملک انها جهت دسترسی و برداشت نقاط ضروری امکان پذیر باشد.

البته نگران نباشید. در صورتی که امکان همکاری همسایه های مجاور نباشد به هر حال در محل ملک روشی برای حل مساله کارشناسی می شود اما ممکن است زمانبر باشد.

جهت روشن شدن بهتر مطلب در زیر نمونه هایی از انواع  نقشه یو تی ام UTM آورده شده است.

به عنوان مثال در نقشه یو تی ام زیر مشاهده می فرمایید که ضلع شمالی ملک به صورت قوس است. بنابراین برای به دست آوردن خط تفکیک این ملک با ملک مجاور لازم است که ملک مجاور نیز برداشت نقشه برداری شود و ابعاد سندی آن با وضع موجود تطبیق داده شود:

 نقشه یو تی ام UTM وضع موجود تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

 نقشه یو تی ام UTM وضع موجود تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

در نمونه بعدی همانطور که ملاحظه می فرمایید ملک مورد نظر باقیمانده پلاک ثبتی است. بنابراین کل پلاک ثبتی باید برداشت نقشه برداری شود تا هم قسمت باقیمانده و هم قسمت تفکیک شده بر روی نقشه آورده شود:

 نقشه یو تی ام UTM وضع موجود تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

 نقشه یو تی ام UTM وضع موجود تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

در یک نمونه دیگر از نقشه یو تی ام وضع موجود ملک ملاحظه می کنید که قسمت تحتانی ملک از طریق راه پله ای وارد قلمرو ملک مجاور می شود که در حال حاضر به گذر تبدیل شده است. بدین ترتیب چهارگوشه ملک در قسمت فوقانی با چهارگوشه ملک در قسمت تحتانی متفاوت است که معمولا این نوع پیچیدگی ها از طریق “حق عبور” که یک اصطلاح و مفهوم مهم ثبتی است تعریف می شوند.

 نقشه یو تی ام UTM وضع موجود تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

 نقشه یو تی ام UTM وضع موجود تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

بنابراین همانطور که ملاحظه می فرمایید تهیه  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک نه تنها مستلزم بازدید توسط شخص کارشناس رسمی می باشد، بلکه مستلزم بررسی دقیق کارشناسانه در محل ملک بر اساس قوانین و تعاریف ثبتی می باشد.

لذا ارائه خدمات کارشناسی نقشه برداری و همچنین مشاوره کارشناسی در مورد شهرستانهای غیر از تهران و حومه تهران برای ما مقدور نمی باشد.

جهت تهیه انواع نقشه یو تی ام با کابرد دو منظوره هم برای ارائه به شهرداری و هم برای ادارات ثبت جهت اخذ سند تک برگی یا تصحیح سند، همه روزه در ساعات اداری تماس بگیرید و مشاوره شوید.

نقشه یو تی ام اختلافات ملکی

مهمترین مشکل تاریخی کشور ما اختلافات ملکی است زیرا مالکیت در کشور ما ثبت و ضبط نداشته و حدود املاک مشخص نبوده است. پس از انقلاب تمام قوانین با بحران روبرو بوده است و متاسفانه قوانین مربوط به ثبت املاک و معاملات پس از انقلاب با مشکلات زیادی مواجه شده است.”’

متاسفانه سند های موجود در کشور که به اسناد حدود اربعه معروفند ( سند های دفترچه ای ) به دلیل مشخص نبودن “حدود دقیق  زمین ” از ارزش پایینی برخوردارند وبه همین دلیل اختلافات ملکی به مهمترین مشکل تاریخی کشور ما تبدیل شده است. امروزه با پیشرفتی که در زمینه نقشه برداری در دنیا اتفاق افتاده است می توان با ارائه نقشه زمین در سیستم مختصات UTM یو تی ام، مکان آن زمین را در هر برهه ای از زمان و با دقت بسیار بالا، روی زمین پیاده نمود ، در واقع در این سیستم هر نقطه ای روی نقشه فقط متناظر  یک نقطه روی زمین است و این یعنی حدود هیچ زمینی بعد از ورود به این سیستم قابل تعرض نمی باشد ، لذا با توجه به اینکه قانون کاداستر (حدنگار ) در شرف تصویب در مجلس می باشد ،  مالکینی برنده می باشند که زودتر زمین خود را در قالب این سیستم مشخص نمایند ، زیرا وقتی تمام حدود زمین شما دقیق مشخص شود مالکین زمین های هم مرز شما دیگر نمی توانند ادعایی نسبت به زمین شما داشته باشند در حالی که بنا به تجربه ، بارها دیده شده است که مجموع مساحت ذکر شده در سند مالکیت چند زمین همجوار بسیار کمتر از مساحت واقعی مجموع آنهاست و  تنها اولین مالک است که آزادی عمل داشته و می تواند مساحت سندی خود را دقیقا بر روی زمین پیاده سازی نماید .

در صورت وجود هرگونه اختلاف و نزاع راجع به محل دقیق نقطه شروع و پایان خط مرزی بین هر قطعه زمین با قطعات مجاور، نقشه برداری محدوده تحت دعوی برای تعیین و تصدیق حقیقت و حل عادلانه مسئله امری ضروری است. به این ترتیب شما میتوانید ادعای خود مبنی بر هرگونه پیش روی و یا ورود غیرقانونی همسایه در ملک شما، مانند استقرار فنس در محل نادرست جهت مرزبندی ، را به طور قانونی پیگیری نمایید. همچنین یک نقشه بردار می تواند به شما مشاوره لازم را در مورد امکان اضافه کردن یک عارضه مشخص در ملک به طور قانونی ارائه نماید. برای مثال اگر زمین شما ناهموار باشد ساخت سازه ها و بناهای بزرگ مانند استخر، می تواند منجر به تعدی به حریم ملک مجاور و پرداخت جریمه با ادعای خسارت به دلیل ورود غير مجاز از طرف همسایه گردد.

شاید بهترین راه برای حل اختلاف خط مرزی بین دو قطعه زمین یک توافق متقابل بین همسایه ها باشد. مالک یک قطعه زمین در هر طرف از قطعه خود می تواند مرز دقیق بین خود و قطعه همسایه را با یک شاخص عرف مانند فنس یا ردیف درخت مشخص نماید به طوری که دقیقاً مشخص گردد که از کدام نقطه قطعه زمین مربوط به هر یک شروع شده و در کدام نقطه تمام می شود.

در این راستا طرفین می توانند یک سند رسمی مبنی بر توافق با قطعه زمینهای مجاور در مرز فی مابین تدوین نمایند و به کمک یک نقشه بردار مرز قانونی و حقیقی بین دو قطعه را بر اساس آنچه از ابتدا تفکیک شده است را بر روی زمین پیاده سازی نمایند.

زمین و استفاده ای که از آن به عمل می آید روز به روز در حال تغییر است. اضافه کردن درختان جدید، اضافه کردن ساختمانها و سازه های جدید، اضافه کردن فنس و آلونک و انبار و غیره تغییراتی هستند که مالک هر قطعه زمین با توجه به شرایط بر روی قطعه خود اعمال می نماید. به علاوه ممکن است مالک قطعه خود را به دیگری بفروشد و یا در اثر فوت به وراث واگذار گردد. بنابراین در تمام ان موارد توافق کلامی نمی تواند سند رسمی مناسبی برای جلوگیری از تجاوز به حریم ملک شما توسط همسایه گردد و گاهی تعلل در رسمی نمودن مرز قانونی و حقیقی فی مابین ملک خود و قطعات مجاور منجر به نزاع های طولانی مدت و صرف وقت و هزینه گزاف جهت طی مراحل قانونی شکایت از تعدی به ملک می گردد که چه بسا بسیار پرهزینه تر از استفاده از یک نقشه بردار جهت تعیین و تایید رسمی مرز دقیق و حقیقی بین قطعات مجاور هم می باشد.

همچنین گاهی اوقات تجاوز به محدوده زمین مجاور و استفاده طولانی مدت از آن  بدون حضور مدعی و دریافت شکایت رسمی، منجر به تعلق آن محدوده به استفاده کننده فعلی آن می گردد حتی اگر رسماً و در سند موجود، آن محدوده جزو قطعه استفاده کننده فعلی آن نباشد.

معمولاً انجام نقشه برداری تنها راه صحیح برای تعیین خطوط مرزی اراضی می باشد. در واقع نقشه برادار پس از تفکیک و افراز اراضی، چهارگوشه هر قطعه را میخ کوبی می نماید اما در طول زمان این میخها ممکن است زیر خاک مدفون شوند و یا در اثر اضافه کردن عوارض جدید مانند فنس، آلونک، ساختمان و سنگ فرش قابل دیدن نباشند که اگر از میخ های فلزی برای تعیین محدوده استفاده شده باشد یک دستگاه فلزیاب برای حل اختلاف فی ما بین بر سر مرز واقعی ملک می تواند مفید باشد.

در مواقعی که املاک مجاور هم بر سر مرز دقیق فی مابین اختلاف نظر دارند و نمی توانند به صورت غیررسمی توافق نمایند، در دادگاه طرح دعوی نموده و از یک نقشه بردار جهت میانجیگری فنی و دقیق دعوت می کنند.

انواع اختلافات ملکی

دعاوی راجع به تصرفات غیر قانونی املاک از قبیل : خلع ید، رفع تصرف عدوانی، رفع مزاحمت و رفع ممانعت از حق و ….

دعاوی راجع به املاک و اموال مشاع، از قبیل: افراز ملک مشاع، دستور فروش ملک مشاع، تقسیم و تفکیک ملک مشاع و….

دعاوی راجع به تجاوز با ملک مجاور و تعیین تکلیف مرز دقیق بین ملک با ملک های مجاور

دعاوی راجع به مساحت دقیق ملک در معاملات ملکی

معاملات ملکی شامل سه دسته می شوند:

معامله زمین

در معامله زمین ملاک محاسبه قیمت، مساحت مندرج در سند می باشد. اما در گذشته هنگام صدور سنهای دفترچه ای شاهنشاهی، به دلیل نبود دستگاههای دقیق نقشه برداری مساحت مدرج در سندها در بسیاری موارد قابل اعتماد نمی باشند. به خصوص در مورد زمینهایی که زاویه دار هستند و مستطیل شکل نمی باشند. یعنی دارای چندین شکست و گوشه می باشند که بطوریکه عرصه ملک شکل هندسی منظمی ندارد.

بنابراین لازم از قبل از نهایی کردن هر معامله ای ابتدا نقشه یو تی ام UTM طولها و مساحت دقیق ملک و تعیین همه شکستها و زاویه ها را توسط نقشه بردارکارشناس رسمی تهیه کنید تا در صورت مشاهده اختلاف قابل توجه با سند دفترچه ای، اولا معامله بر اساس مساحت درست ملک انجام شود و ثانیا با استفاده از همان نقشه یو تی ام UTM ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری/نظام مهندسی بتوانید تامین دلیل جهت تصحیح سند نمایید.

برای روشن شدن مطلب از فرمول ساده ریاضی برای محاسبه مساحت شروع می کنیم. مساحت شکلهای مستطیلی از ضرب طول در عرض حاصل می شود.

در گذشته هنکام تفکیک اراضی ،معمولا قطعات به صورت مستطیلی تفکیک می شده است به طور هر قطعه در حد شمالی و یا در حد جنوبی به گذری به عرض معلوم دسترسی داشته باشد.

به عنوان مثال تمام قطعه ها با بر ۱۰ متر و طول ۲۰ متر تفکیک می شدند و بنابراین هنگام صدور سند دفترچه ای شاهنشاهی ، مساحت مندرج در سند برابر با ۲۰۰ دویست مترمربع درج می شد.

اما همانطور که میدانید مساحتی که حاصل از ضرب طول در عرض است، در صورتی صحیح است که ملک کاملا گونیا باشد. اما واقعیت این است که ملک ها ندرتا گونیا هستند. بنابراین محاسبه مساحت صرفا از طریق دستگاههای دقیق نقشه برداری امکان پذیر است که در گذشته وجود نداشته اند.

بنابراین می توان فهمید که چرا تهیه نقشه یو تی ام UTM دقیق از ملک با دوربین دقیق نقشه برداری و ممهور توسط نقشه بردار کارشناس رسمی جزو مدارک الزامی برای صدور سند تک برگی است.

چراکه فلسفه سند تک برگی بر این اساس است که کلیه مشکلات سندهای دفترچه ای قدیمی مرتفع گردد و صحت اطلاعات ثبتی مندرج در سند دفترچه ای به طور کامل بررسی شود.

البته ذکر این نکته ضروری است که محاسبه مساحت قطعه زمین طبق فرمول ریاضی طول ضربدر عرض در صورتی قابل انجام است که طولها با هم و عرضها با هم برابر و ملک گونیا است باشند.

بنابراین در مورد ملک هایی که حد شمالی ملک با حد جنوبی ملک متفاوت است و همچنین حد شرقی ملک با حد غربی ملک مساوی نیست، دیگر فرمول ریاضی محاسبه مساحت مستطیل کاربردی ندارد. بنابراین از روش های سنتی دستی برای محاسبه مساحت اینگونه ملک استفاده می شده است که گرچه بسیار جالب و از این نظر که نزدیک به واقعیت است قابل تحسین می باشد، اما دقیق نیست!

در زیر نمونه نقشه یو تی ام UTM ملکی را ملاحظه می فرمایید که مساحت وضع وجود ملک با زاویه های واقعی، با مساحت سندی ملک تقریبا یک مترمربع اختلاف دارد. (نقشه یو تی ام UTM وضع موجود تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی)



نقشه یو تی ام UTM وضع موجود تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

اما مواردی نیز هست که اگر حدود اربعه زمین طبق طولهای مندرج در سند، توسط نرم افزارهای مهندسی ترسیم شود، مساحت حاصله که مساحت هندسی ملک نامیده می شود با مساحت مندرج در سند متفاوت است. دلیل این مسئله در واقع زاویه دار بودن ابعاد ملک است در حالیکه در محاسبات قدیمی و دستی، برای ساده کردن محاسبه مساحت، فرض بر این بوده است که ملک گونیا است.

در اینگونه موارد سه مساحت برای ملک مفروض است.

  1. مساحت وضع موجود ملک که با دوربین دقیق نقشه برداری برداشت و برآورد شده است.
  2. مساحت سندی ملک که حاصل محاسبات دستی و غیردقیق در گذشته هنگام صدور سندهای دفترچه ای شاهنشاهی است.
  3. مساحت هندسی ملک که حاصل ترسیم حدود اربعه ملک در نرم افزارهای ترسیمی مانند اتوکد است.

در زیر نمونه نقشه یو تی ام UTM ملکی را ملاحظه می فرمایید مساحت واقعی ملک با مساحت مندرج در سند ۱۱ مترمربع اختلاف دارد. (نقشه یو تی ام UTM وضع موجود تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی)


نقشه یو تی ام UTM وضع موجود تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

همانطور که ملاحظه می فرمایید گاهی اختلاف مساحت واقعی ملک با مساحت مندرج در سند بسیار قابل توجه است. به خصوص اکنون که قیمت هرمربع ملک در تهران رقم قابل توجهی است. بنابراین تهیه نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک حتی اگر جهت اقدام برای سند تک برگی نباشد، برای معاملات ملکی ضروری است. معاملات ملکی بر اساس مساحت ملک انجام می شود. اگر پایه معامله که مساحت ملک است درست نباشد قطعا معامله دارای مشکل حقوقی است.

برای جلوگیری از اختلافات ملکی و دعواهای حقوقی در معاملات ملکی، تهیه نقشه یو تی ام UTM برای برآورد دقیق مساحت ملک و ضمیمه کردن نقشه یو تی ام UTM به مبایعه نامه ضروری است حتی اگر از نظر قانونی هنوز الزامی نشده است !

​همچنین ذکر این نکته ضروری است که در تهیه  نقشه یو تی ام UTM  حتما از نقشه برداران کارشناس رسمی دادگستری یا نظام مهندسی استفاده کنید. به دو دلیل:

این نقشه یو تی ام UTM قرار است معیار بسیاری از اقدامات ملکی شما قرار بگیرد. مانند صدور سند تک برگی و معامله ملکی . نبابراین ضروری است برای طیب خاطر خود تان هم شده،  نقشه یو تی ام UTM موثق تهیه کنید.

نقشه یو تی ام UTM موثق تنها توسط نقشه بردار کارشناس رسمی تهیه می شود نه نقشه برداران آماتور. هزینه تهیه نقشه یو تی ام UTM در مقابل هزینه بی کیفیت و بی دقت بودن نقشه یو تی ام UTM بسیار بالاست. بنابراین ریسک نکنید.

برای پیگیریهای اداری در شهرداری ها و ادارات ثبت، نقشه یو تی ام UTM ملک باد ممهور باشد. در غیر اینصورت اعتبار ندارد. همچنین اگر نقشه یو تی ام UTM توسط نقشه بردار بنامی تهیه شده باشد، کارشناسان اداره ثبت و شهرداری در تایید نقشه یو تی ام UTM سخت گیری نخواهند کرد.

با پشتوانه سالها تهیه نقشه یو تی ام UTM در تمام مناطق تهران و برای تمام شهرداری ها و ادارات ثبت، تضمین می کنیم که در صورت تهیه و ممهور شدن نقشه یو تی ام UTM توسط ما هم از دقت و سرعت ما راضی خواهید بود و هم از تسریع پروسه تایید  نقشه یو تی ام UTM توسط همکاران ما در شهرداری و اداره ثبت که سالهاست حتی یک بار ایرادی در نقشه یو تی ام UTM تهیه شده توسط ما نتوانسته اند بگیریند بهره خواهید برد.

معامله ملک که شامل عرصه و اعیانی است

ملک هایی که بنا دارند در واقع شامل عرصه و اعیان هستند که مساحت و تعداد طبقات بنا بر قیمت ملک نسبت به زمین خالی با همان مساحت می افزاید. این ملک ها که به ملکهای کلنگی معروف هستند معمولا سند دفترچه ای قدیمی دارند که برای انجام هر گونه معامله ملکی، ملزم به اخذ پایانکار هستند.

بنابراین هم مساحت بنا و هم کاربری بنا بر قیمت ملک تاثیر گذار است. به عنوان مثال ملکی که کل یا قسمتی از طبقه همکف آن تجاری است و یا ملکی که بنای ساخته شده بر روی آن کارگاه است و کاربری صنعتی با مجوز دارد.

در زیر نمونه نقشه یو تی ام عرصه و اعیان تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی آورده شده است:


نقشه یو تی ام UTM وضع موجود تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

معامله آپارتمان

با توجه به اینکه از سال ۸۹ به بعد، سازمان نظام مهندسی از طریق دفتر نقشه های تفکیکی به طور مستقیم مقوله تفکیک آپارتمان ها یا به عبارتی برآورد مساحت آپارتمانها را جهت صدور سند تک برگی به عهده گرفت، احتمال وجود خطای عمدی یا سهوی در محاسبه متراژ آپارتمان ها به حداقل رسیده است. چراکه

 اولاً علاوه بر اینکه تمام نقشه ها ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس می شود، نام نقشه بردار مربوطه در صفحه اول صورت مجلس تفکیکی درج می شود و در واقع کلیه مسئولیت ها در رابطه با مساحت آپارتمانها، مساحت مشاعات، مساحت انباری ها، جانمایی پارکینگ ها و مزاحم یا سالم بودن پارکینگ ها به عهده نقشه بردار مربوطه است. لذا همکاران محترم نهایت دقت را در این امر مهم و مسئولیت سنگین اعمال می کنند.

و دوماً نقشه برداران رسمی فعال در این بخش (صدور سند تک برگی)، طی دوره های آموزشی مختلف و قبولی در آزمون های متعدد موفق به حضور در لیست ارجاع کار تفکیک می شوند. لذا تمام نقشه برداران به طور کلی از یک روال و روش مشترکی که آموزش دیده اند جهت برآورد مساحت های نهایی استفاده می کنند. در نتیجه اختلاف مساحت های برآورد شده توسط دو نقشه بردار قاعدتاً ناچیز و قابل چشم پوشی است.

و اما در مورد سندهای مربوط به قبل از سال ۸۹،

معیار صدور سند مساحت درج شده در پایانکار بوده که توسط کارشناسان شهرداری برآورد شده است. بنابراین با توجه به منش خاص شهرداریها و تفاوت روال شهرداریهای مناطق مختلف که نیاز به توضیح ندارد، نه تنها احتمال وجود خطای سهوی در محاسبه مساحت پایانکار وجود دارد بلکه وجود خطای عمدی و دستکاری مساحت ها اصلا بعید نمی باشد. کما اینکه هیچ نامی از مامور/مسئول مربوطه در جایی درج نمی شود که بخواهد جوابگوی اشتباهات احتمالی باشد.

نظر به تمام موارد ذکر شده، در صورتی که مالک احتمال می دهد اشتباهی در مساحت سند آپارتمان رخ داده است، امکان اعتراض و تصحیح مساحت وجود دارد.

در صورت استفاده از نقشه برداران کارشناسان رسمی نظام مهندسی/اداره ثبت/دادگستری/امور ثبتی گروه ما، نه تنها مساحت دقیق طبق روال استاندارد بدون خطا و با بالاترین دقت محاسبه می شود، بلکه تمام نقشه ها و محاسبات ممهور به مهر کارشناسی رسمی می گردد که به راحتی بتوانید در پیگیری های مربوطه احقاق حق نمایید.

در زیر نمونه هایی از نقشه واحدهای آپارتمانی آورده شده است (تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانهای سازمان نظام مهندسی استان تهران).

در زیر نمونه نقشه تفکیک آپارتمانهای یک ساختمان ۶ واحدی آورده شده است.

تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانهای سازمان نظام مهندسی استان تهران

به عنوان کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانهای با تخصص تفکیک برج های مسکونی پیچیده تهران در زیر نمونه یکی از کارهای تفکیک برج های مسکونی را ارائه داده ایم.


تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانهای سازمان نظام مهندسی استان تهران

البته اخیرا در بسیاری از مناطق تهران صدور پایانکار به بعد از تهیه نقشه های تفکیکی (توسط دفتر نقشه های تفکیکی نظام مهندسی) موکول شده است. اما در گذشته و هنوز در برخی مناطق تهران ابتدا پایانکار ملک توسط شهرداری صادر می گردد و سپس مالک به دفتر نقشه های تفکیکی برای تهیه نقشه های تفکیکی سند تک برگی مراجعه می کند.

در روش اول پایانکار بر اساس نقشه های تفکیکی تنظیم و صادر می گرددد . بنابراین مساحت های مندرج در پایانکار عینا همان مساحت هایی است که کارشناس نقشه بردار نظام مهندسی به صورت کاملا حرفه ای و دقیق محاسبه و تهیه نقشه کرده است.

اما در روش قدیمی که متاسفانه هنوز در برخی مناطق تهران برقرار است, ابتدا پایانکار بر اساس مساحت های تقریبی و نادقیق نقشه های معماری تنظیم و صادر می شود. که عملا با مساحت از آب درآمده بعد از ساخت تفاوت دارد. بنابراین بین مساحت های مندرج در پایانکار و نقشه های تفکیکی سند تک برگی که نظام مهندسی به نیابت از اداره ثبت تهیه می کند وجود اختلاف اجتناب ناپذیر است.

مشکل اینجا جدی می شود که معامله ی ملک بر اساس مساحت مندرج در پایانکار انجام شده است و اکنون مساحت متفاوتی باید در سند تک برگی درج شود.

این اختلاف مساحت رقم معامله را تغییر می دهد و اگر فاصله ی زمانی بین معامله تا صدور سند زیاد باشد, که معمولا هست, تغییر قیمت ملک و تورم, پیچیده گی هایی را ایجاد می کند که به این راحتی به تراضی طرفین معامله (سازنده و خریدار) ختم نمی شود.

به عنوان یکی از مهندسین ارشد دفتر نقشه های تفکیکی تهران, با توجه به تجربه ی چندین ساله در تهیه نقشه های تفکیکی سند تک برگی , از نزدیک شاهد اختلافات ملکی پیچیده به دلیل انجام معامله بر مبنای عددی غیر دقیق مندرج در پایانکار بوده ام. لذا توصیه می کنم اگر ملک شما در آن مناطقی که اول نقشه ی دقیق تهیه می شود و سپس پایانکار صادر می شود نیست, خود راسا به صورت آزاد از یکی از مهندسین نقشه های تفکیکی استفاده کنید و نقشه های دقیق تفکیکی را تهیه و معیار معامله قرار دهید.

به این عملیات اصطلاحا ” پیش تفکیک ” گفته می شود که هزینه انجام آن به مراتب پایین تر از هزینه ضررهای مالی در معاملات ملکی بدون اعلام مساحت دقیق است, چه برای خریدار و چه برای سازنده/فروشنده.

دعاوی راجع به شبهه در مورد موقعیت ملک طبق پلاک ثبتی مندرج در سند

یکی از معاملات ملکی مرسوم در ایران معامله سندهای منگوله دار قدیمی است که به قول مشاورین املاک به صورت ندید خرید و فروش می شود.

خریدن هرگونه بنچاق و اسناد مالکیتی مربوط به زمین بدون انجام جانمایی پلاک ثبتی امری بسیار غلط می باشد زیر احتمال این وجود دارد که محلی که به خریدار نشان داده می شود با سند مالکیتی (بنچاق یا دفترچه ای) همخوانی نداشته باشد ، همین امر موجب می شود که خریدار صرفا یک برگه را خریده باشد و در ادامه استفاده از ملک در تصرف دچار مشکل گردد و شخصی دیگر با اسناد مثبته ادعای مالکیت برای زمینی را داشته باشد که شما آن را خریده اید .

بصورت خلاصه ما یک سند قدیمی تعلق به یک ملک یا قطعه زمین داریم ، وقتی جانمایی پلاک ثبتی انجام می شود در واقع ارتباط ثبتی ملک با سند تایید می گردد و می توان با اطمینان معامله ملکی را انجام داد.

در اکثر سندهای منگوله دار حتی سندهای قدیمی شاهنشاهی در صفحه ملک و محل آن علاوه بر ذکر شماره پلاک اصلی و فرعی ملک و همچنین پلاک فرعی ایی که این پلاک از آن مفروز و مجزی شده است، مساحت ملک و بخش ثبتی آن درج می شود. اما در  مورد برخی ملک ها، سند فاقد مساحت است.

در صفحه بعدی سند نیز که صفحه حدود و مشخصات نام دارد، اندازه طولهای ملک در چهار جهت اصلی شمالا شرقا جنوبا غربا و به چه مجاورینی ذکر می شود. اما در مورد برخی از ملک ها سند فاقد طول است. به این معنی که فقط مجاورین متر در چهار جهت اصلی ذکر شده است بدون اینکه مشخص شود هر یک از طولها چند متر است. به عنوان مثال ” شمالا حدی است به کوچه شش متری “

این نوع سندهایی که فاقد مساحت و طول هستند به سندهای حدی به حدی معروفند.

معامله سندهای حدی به حدی حتی ریسک بالاتری دارد. چون مساحت ملک نامعلوم است و خریدار مجبور است به مساحت اظهاری از طرف مالک اکتفا کند.

بنابراین معامله بر اساس سندهای تک برگی ریسک معامله را به حداقل کاهش داده است. چون سندهای تک برگ بر اساس نقشه های یو تی ام UTM دقیق صادر می شوند که هم مساحت دقیق است و هم موقعیت ملک بر روی نقشه کاداستری آورده شده است. علاوه بر آن آدرس ملک و سایر اطلاعات جانبی جهت تکمیل اطلاعات سندی آورده شده است.

اما معامله بر اساس سندهای قدیمی منگوله دار دو ریسک بزرگ را به دنبال خواهد داشت:

به دلیل عدم وجود ابزارهای دقیق نقشه برداری, مساحت مندرج در سند دقت ندارد به خصوص در مورد ملک های با شکل هندسی نامشخص و حتی ملک های چهارگوش اما زاویه دار

موقعیت ملک نه به صورت آدرس و نه به صورت مختصات در سند درج نشده است. تنها مشخصه ملک پلاک فرعی از اصلی می باشد که بدون داشتن نقشه ثبتی منطقه و اطلاعات کافی از نحوه قطعه بندی پلاک مادر موقع صدور سندها نمی توان از صحت موقعیت ملک مطمئن شد.

لذا اکیدا توصیه می شود در صورتی که قصد انجام معامله ملک با سند قدیمی منگوله دار را دارید, حتما تهیه نقشه یو تی ام UTM جهت تعیین ابعاد و مساحت دقیق ملک و تهیه نقشه جانمایی پلاک ثبتی جهت اطمینان از موقعیت ملک, توسط کارشناس رسمی نظام مهندسی / دادگستری- امور ثبتی را جزو شروط معامله قرار دهید.

گروه کارشناسان ما با دسترسی به کامل ترین بانک اطلاعات پلاک های ثبتی استان تهران، آمادگی خود را برای تعیین موقعیت محل قطعی پلاک های قدیمی مربوط به اسناد قدیمی، بنچاق ها، صلح نامه ها، قباله های قدیمی، قولنامه ها و غیره اعلام می دارد.

نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری – امور ثبتی بر اساس شماره پلاک اصلی و فرعی ملک و با دسترسی به اطلاعات و نقشه های ثبتی محدوده ملک می تواند موقعیت دقیق ملک را بر روی نقشه کنونی تهران جانمایی کند. تعیین موقعیت ملک بر اساس شماره پلاک ثبتی و با استناد به اطلاعات ثبتی موثق مانند نقشه ثبتی منطقه مورد نظر، بر روی نقشه فعلی تهران در سیستم مختصات جهانی یو تی ام UTM را عملیات جانمایی پلاک ثبتی می نامند.

در شکل زیر نمونه نقشه ثبتی را ملاحظه می فرمایید که موقعیت پلاک های ثبتی به تفکیک با ذکر شماره پلاک ثبتی و شماره قطعه تفکیکی و حتی ذکر طول و عرض قطعه های تفکیکی آورده شده است.

این نقشه ها نقشه های با ارزش قدیمی هستند که در صورت موجود نبودن، عملیات جانمایی پلاک ثبتی عملا غیر ممکن می باشد.

نمونه نقشه ثبتی خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی

نمونه نقشه ثبتی – موقعیت قطعه های تفکیکی بر اساس شماره پلاک ثبتی سند


نمونه نقشه ثبتی مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی

​نقشه حاصل از انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی در سیستم مختصات یو تی ام UTM اعتباری حقوقی دارد. در زیر نمونه هایی از نقشه یو تی ام UTM جانمایی ثبتی را مشاهده می فرمایید.


نقشه یو تی ام UTM جانمایی ثبتی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی

همانطور که در نقشه ها ملاحظه می کنید، اگر ملک در منطقه مسکونی ساخته شده قرار بگیرد، به راحتی از روی نقشه یو تی ام UTM جانمایی ثبتی  قابل تشخیص است. بنابراین نیازی به حضور کارشناس در محل ملک نیست. اما اگر ملک در منطقه بایر قرار بگیرد که هیچ ساخت و سازی برای تطبیق با نقشه یو تی ام UTM جانمایی ثبتی در اطراف ملک نباشد، مرحله ای دیگری تحت عنوان پیاده کردن چهارگوشه ملک بر روی زمین توسط نقشه بردار کارشناس رسمی باید انجام بگیرد تا هم فروشنده و هم خریدار توجیه شوند و معامله بدون شبهه انجام شود.


تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانهای سازمان نظام مهندسی استان تهران

نقشه یو تی ام موقعیت درختان ملک برای شهرداری

در مطالب قبلی راجع به  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک و کاربرد وسیع آن در امور ثبتی و همچنین در تشکیل پرونده در شهرداری جهت ساز و ساخت توضیح داده شده است.

به طور کلی نقشه برداری دقیق از ملک برای ارایه به اداره ثبت و شهرداری عموما به منظور ربع ابهام از طولها و مساحت ملک انجام می شود.

اما مواردی نیز وجود دارد که شامل درصد بسیار کمی ار ملک ها می شود. مانند ملکهایی که دارای درخت هستند.

همانطور که می دانید قطع درختان به منظور ساخت و ساز حتی در ملک شخصی، مستلزم تایید و اجازه شهرداری است. بنابراین ملک هایی که دارای درخت هستند باید نقشه ای از موقعیت دقیق و تعداد درختان و همچنین قطر هر درخت تهیه و جهت تصمیم گیری و تعیین عوارض به شهرداری ارایه دهند.

برخی ملکها مانند ملک های کلنگی ، از گذشته دارای بنا و حیاط بوده اند. بنابراین درختان در محوطه حیاط کاشته شده اند و اکنون که بحث ساخت و ساز ملک و اخد جواز از شهرداری مطرح است، بیشتر درختان در مجددا در محدوده حیاط قرار می گیرند و نیاز به قطع درخت نمی باشد.

اما گاهی اوقات قسمت بنا بسیار کوچک تر از قسمت حیاط است و بنابراین در دستور نقشه طبق مقررات جاری شهرداری، بخشی ار درختان در محدوده زیربنا واقع می شوند.

گاهی اوقات نیز ملک از ابتدا به صورت زمین خام باقی مانده است و درختان به صورت پراکنده در همه جای ملک پخش هستند.

گاهی اوقات نیز ملک کاربری باغ داشته است و درختان به صورت متراکم در همه قسمتهای ملک کاشته شده اند.

بنابراین شهرداری برای تصمیم گیری و صدور مجوز، نیاز دارد که شمای کلی از تعداد و موقیت درختان در دست داشته باشد. لذا مالک موظف است علاوه بر نقشه برداری از عرصه ملک جهت تهیه  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک، عوارض مهم داخل عرصه ملک مانند خط تفکیک بنا از حیاط و همچنین موقعیت دقیق تک تک درختان موجود در ملک را در نقشه بیاورد.

در زیر نمونه هایی از  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک  تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار با منظور تعیین تکلیف درختان واقع در عرصه ملک آورده شده است.


 نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک  تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار با منظور تعیین تکلیف درختان واقع در عرصه ملک


 نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک  تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار با منظور تعیین تکلیف درختان واقع در عرصه ملک


 نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک  تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار با منظور تعیین تکلیف درختان واقع در عرصه ملک

همانطور که در نقشه ها مشاهده می کنید، موقغیت درختان در ملک های مختلف متفاوت است و بنابراین مستلزم تصمیم گیری متفاوتی از طرف شهرداری است.

کما اینکه موقعیت درختان در نقشه معماری ملک و موقعیت رمپ پارکینگ در حیاط موثر است. بطوریکه در ساخت و سازها کمترین قطعی درختان اتفاق بیفتد.

برای نقشه برداری مختص اخذ جواز ساخت شهرداری با ما تماس بگیرید. تجربه چندین ساله ما در تهیه انواع  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک برای منظورهای مختلف و جهت ارایه به ارگانهای مختلف این جسارت را در ما ایجاد کرده است که بگوییم در صورت تهیه  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک توسط گروه کارشناسی ما، همان اول تایید شهرداری را خواهید گرفت.