متراژ دقیق آپارتمان با مهر نقشه بردار رسمی دادگستری جهت پیگیری قضایی کسری مساحت پایانکار نسبت به سند تک برگی است که یکی از موارد پر تکرار در دادگاه های حل اختلافات ملکی است.
معمولا آپارتمان ها طبق مساحت پایانکار پیش فروش می شوند در حالیکه مساحت پایانکار مساحت قطعی آپارتمان نیست بلکه مساحت مندرج در سند تک برگی مساحت نهایی و قطعی آپارتمان محسوب می شود.
موضوع کسری متراژ آپارتمان عمدتا در مورد آپارتمان های پیش فروشی اتفاق می افتد چراکه تفاوت متراژ واحد های مسکونی و همچنین مشاعات مثل راه پله و لابی و چاله آسانسور با آنچه در نقشه معماری طراحی شده است امری اجتناب ناپذیر است چون انچه روی کاغذ است با آنچه در واقعیت از کار در میاید حتما فرق خواهد داشت.
گزارش کارشناسی کسری متراژ آپارتمان ممهور به مهر نقشه بردار رسمی دادگستری در مورد دادخواست مطالبه کسری متراژ ملک فروخته شده در دادگاه های اختلافات ملکی کاربرد دارد.
جهت برطرف کردن ابهامات در مورد اندازه گیری دقیق متراژ آپارتمان، لازم دانستم پست امروز را به این امر اختصاص دهم.
پیش تفکیک آپارتمان یعنی چه؟
اخیرا در بسیاری از مناطق تهران صدور پایانکار به بعد از تهیه نقشه های تفکیکی (توسط دفتر نقشه های تفکیکی نظام مهندسی) موکول شده است. اما در گذشته و هنوز در برخی مناطق تهران ابتدا پایانکار ملک توسط شهرداری صادر می گردد و سپس مالک به دفتر نقشه های تفکیکی برای تهیه نقشه های تفکیکی سند تک برگی مراجعه می کند.
در روش اول پایانکار بر اساس نقشه های تفکیکی تنظیم و صادر می گرددد . بنابراین مساحت های مندرج در پایانکار عینا همان مساحت هایی است که کارشناس نقشه بردار نظام مهندسی به صورت کاملا حرفه ای و دقیق محاسبه و تهیه نقشه کرده است.
اما در روش قدیمی که متاسفانه هنوز در برخی مناطق تهران برقرار است, ابتدا پایانکار بر اساس مساحت های تقریبی و نادقیق نقشه های معماری تنظیم و صادر می شود. که عملا با مساحت از آب درآمده بعد از ساخت تفاوت دارد. بنابراین بین مساحت های مندرج در پایانکار و نقشه های تفکیکی سند تک برگی که نظام مهندسی به نیابت از اداره ثبت تهیه می کند وجود اختلاف اجتناب ناپذیر است.
مشکل اینجا جدی می شود که معامله ی ملک بر اساس مساحت مندرج در پایانکار انجام شده است و اکنون مساحت متفاوتی باید در سند تک برگی درج شود.
این اختلاف مساحت رقم معامله را تغییر می دهد و اگر فاصله ی زمانی بین معامله تا صدور سند زیاد باشد, که معمولا هست, تغییر قیمت ملک و تورم (افت ارزش ریال), پیچیده گی هایی را ایجاد می کند که به این راحتی به تراضی طرفین معامله (سازنده و خریدار) ختم نمی شود.
به عنوان یکی از مهندسین ارشد دفتر نقشه های تفکیکی تهران, با توجه به تجربه ی چندین ساله در تهیه نقشه های تفکیکی سند تک برگی , از نزدیک شاهد اختلافات ملکی پیچیده به دلیل انجام معامله بر مبنای عددی غیر دقیق مندرج در پایانکار بوده ام. لذا توصیه می کنم اگر ملک شما در آن مناطقی که اول نقشه ی دقیق تهیه می شود و سپس پایانکار صادر می شود نیست, خود راسا به صورت آزاد از یکی از مهندسین نقشه های تفکیکی استفاده کنید و نقشه های دقیق تفکیکی را تهیه و معیار معامله قرار دهید.
به این عملیات اصطلاحا ” پیش تفکیک ” گفته می شود که هزینه انجام آن به مراتب پایین تر از هزینه ضررهای مالی در معاملات ملکی بدون اعلام مساحت دقیق است چه برای خریدار و چه برای سازنده/فروشنده.
مسئله کسری مساحت پایانکار وقتی جدی تر می ود که ملک شکل پیچیده و نامتقارن دارد به طوریکه به سختی می توان مساحت آپارتمان ها را تخمین زد. در شکل زیر نمونه ای از این نوع سازه ها را مشاهه می کنید که به دلیل شکل نامتقارن و زاویه دار بودن طولها نمی توان به تخمین معتبری از مساحت اپارتمان دست پیدا کرد.
روش تعیین مساحت دقیق آپارتمان
بسیاری از متقاضیان برآورد اندازه دقیق آپارتمان، از این نکته بی اطلاع هستند که اندازه دقیق آپارتمان شان از محاسبات و میانگین گیری های مجموع اندازه گیری ها از جلوی درب ورودی تا پشت بام حاصل می شود.
بنابراین اگر به دنبال اندازه دقیق به روش ثبتی هستیم که با اندازه ای که در سند تک برگی ملک ثبت خواهد شد تفاوتی نداشته باشد، باید اندازه گیری به روش اصولی و توسط کارشناس رسمی تفکیک آپارتمان ها انجام شود.
طبق دستورالعمل اداره ثبت برای تعیین متراژ دقیق یک واحد آپارتمانی، نه تنها واحد آپارتمان ها و راه پله و داخل چاله آسانسور، بلکه داخل تمام آپارتمانهای مجاور شما در یک طبقه باید اندازه گیری شود. به علاوه اینکه یک طبقه ی دیگر هم شامل واحدهای آپراتمان و راه پله و لابی و داخل چاله آسانسور نیز جهت میانگین گیری و سرشکن کردن خطاها باید اندازه گیری شود. همچنین طبقه ی همکف و پشت بام جهت استخراج بعضی اندازه های کلیدی از الزامات اندازه گیری است.
نمونه نقشه متراژ آپارتمان
در زیر نمونه هایی از نقشه آپارتمان های مسکونی با عرصه به شکل منظم مستطیلی و یا عرصه با طولهای نامتقارن آورده شده است. نقشه بردار خانم مهندس آبکار.
اگر قرار است ابهام اندازه دقیق آپارتمان برطرف شود، کار باید اصولی و با اطمینان انجام شود که بتواند معیار معامله و یا اختلافات ملکی قرار گیرد.
در این گونه سازه ها حتی تعیین تعداد و محل پارکینگ ها نیز پیچیدگی های فنی و حقوقی خاصی دارد که حتما باید توسط نقشه بردار رسمی تفکیک آپارتمان ها بررسی کارشناسانه صورت گیرد.
لذا ضروری است نقشه برداری دقیق از ملک با دوربین نقشه برداری انجام شود تا اختلاف مساحت پایانکار با مساحت سند تک برگ به حداقل برسد و همچنین جانمایی پارکینگ ها طبق مقررات و قواعد فنی کارشناسی شود.
همانطور که گفته شد مشکل کسری متراژ آپارتمان پیش فروش و همچنین جانمایی پارکینگ های پیش فروش شده محل به وجود آمدن اختلافات ملکی پیچیده است که ممکن است ماه ها سازنده و خریدار را درگیر دادگاه کند.
تیم کارشناسی خانم مهندس آبکار نقشه بردار رسمی دفتر نقشه های تفکیکی تهران شهرری پرند و غیره جهت انجام عملیات پیش تفکیک تا ضریب خطای صفر اعلام آمادگی می کند.
پس از نقشه برداری دقیق از سازه نقشه های دقیق آپارتمانها به تفکیک و مشاعات و انباری ها و جانمایی پارکینگ ها تهیه و ممهور به مهر نقشه برداری رسمی می شود که هر دو طرف خریدار و فروشنده با اطمینان می توانند جهت پیش فروش و عقد قرارداد قبل از پروسه سند تک برگی بر اساس نقشه های ما اقدام کنند.
مسئولیت کامل دقت نقشه ها و مساحت آپارتمانها به عهده ما می باشد.
در صورت انجام اندازه گیری توسط گروه کارشناسان رسمی ما، تمام نقشه ها ممهور به مهر کارشناس رسمی خواهد شد که قابل ارائه به دادگاه اختلافات ملکی و یا معیار معاملات ملکی قرار گیرد.
برای مطالعه بیشتر می توانید بر روی مطالب زیر کلیک کنید:
خدمات نقشه برداری کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی
مدیریت خانم مهندس آبکار: ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
وب سایت رسمی ما : http://ladysurveyor.ir/
