ششدانگ کردن زمین مشاعی یکی از درخواستهای مالکین زمینهای مشاعی است که زمین را به صورت قولنامه ایی و مشاعی خریداری کرده اند و اکنون تمایل دارند به صورت مستقل برای زمین خود سند تک برگ ششدانگ دریافت کنند.
راه حل ، ثبت درخواست سند مالکیت ششدانگ از طریق قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی (ماده ۱۴۷) است. بطوریکه هم ملک های دارای سند مالکیت رسمی مشاعی می توانند از این طریق سند ملک خود را به سند مالکیت ششدانگ مستقل تبدیل کنند و هم ملک های مشاعی که دارای سند عادی مانند قولنامه و مبایعه نامه هستند می توانند از این طریق جهت درخواست سند مالکیت رسمی اقدام کنند و قولنامه را به سند تک برگی تبدیل کنند.
بنابراین از محاسن قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی (ماده ۱۴۷) تبدیل اسناد عادی و اسناد مشاعی به سند مالکیت مفروزی (ششدانگ) است که لذا مالکین می توانند از امتیازهای سند مالکیت رسمی ششدانگ مانند اخذ وام و تسهیلات بانکی استفاده کنند.
ششدانگ کردن زمین مشاعی-تبدیل سند مشاع زمین به شش دانگ-تبدیل سند مشاع کشاورزی به شش دانگ-هزینه تبدیل سند مشاع به تک برگ-فرم درخواست سند شش دانگ
املاک و اراضی مشمول قانون ماده ۱۴۷:
املاکی که متقاضی می تواند به استناد قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی ، تقاضای صدور سند مالکیت نماید به شرح زیر می باشد :
1- اراضی کشاورزی، باغات و ساختمان هایی که دارای سابقه ثبت به نام اشخاص است و متقاضی همه یا قسمتی از آن را به صورت عادی خریداری نموده و به دلیل عدم دسترسی و یا فوت مالک رسمی و یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت نشده است.
۲- املاکی که دارای سابقه ثبت است و متقاضی مالک رسمی مشاعی است و تصرفات وی در محل مجزا شده و به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی و یا فوت مالکین و یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت ششدانگ نشده است.
۳- املاکی که عرصه آن وقف است و متقاضی عرصه را با حق احداث اعیانی اجاره نموده و موفق به اخذ سند مالکیت اعیانی نشده است.
لذا طبق ماده ۱۴۷ قانون ثبت:
هر گاه انتقال (اعم از رسمی و عادی) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد پس از کارشناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن و احراز تصرف بلامنازع مشروط بر اینکه مقدار تصرف از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد و سایر مالکین هم مراتب را تأیید کنند رئیس ثبت دستور تعیین حدود و حقوق ارتفاقی مورد تقاضا و باقیمانده را به منظور صدور سند مالکیت مفروزی خواهد داد و الا عملیات ثبتی به صورت مشاع ادامه می یابد و در صورت عدم دسترسی به مالکین مشاعی یا وصول اعتراض، مراتب به هیأت حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می شود.
بنابراین در وهله اول لازم است که توافقی بین مالکین وجود داشته باشد که قطعات تفکیکی مورد توافق به صورت کروکی مشخص شده باشند و شماره قطعه ی مربوط به هر مالک در قولنامه ذکر شده باشد.
بطوریکه هنگام انتشار آگهی عمومی در روزنامه های کثیرالانتشار، هیچ معترضی پیدا نشود.
شرایط ششدانگ کردن ملک مشاعی
همانطور که در متن قانون خواندید :
- تهیه نقشه کلی ملک
- و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن
- و احراز تصرف
از الزامات اصلی برای تقاضای سند است.
البته در مورد قطعه زمین هایی که محصور هستند ، مسئله تا حد زیادی حل شده است. اما در مورد قطعه هایی که محصور نیستند و یا اساسا هنوز پیاده نشده اند، ممکن است اختلافاتی بین مالکین بوجود بیاید که روند صدور سند را مختل کند.
بنابراین به نفع همه ی مالکین مشاعی است که در اسرع وقت جهت پیاده کردن کروکی توافقی و مشخص کردن چهار گوشه (یا به اصطلاح عامیانه چهار میخ) هر قطعه اقدام کنند و به اجماع برسند.
هدف از تصويب اين قانون پذيرفتن واقعيت هاي خارجي موجود در جامعه و تعيين تکليف وضعيت انبوهي از خانه هاي مسکوني، باغ ها، نسق زراعي و اراضي خارج از محدوده شهرهاست که فاقد سند رسمي بوده و يا باوجود داشتن تصرفات مفروزي، سند مشاعي داشته اند.باوجود آن که اين قبيل مالکان، در ملک خريداري شده مبالغي را هزينه نموده و آن را مورد بهره برداري هم قرار داده بودند؛ اما در عمل نمي توانستند از تمام مزاياي مالکيت خود استفاده کنند؛ چراکه قانون يا آنها را مالک نمي شناخت و يا تصرفات مفروزي آنان را تأييد نمي کرد.
در ادامه می پردازیم به تهیه نقشه های لازم برای شروع پروسه درخواست سند مالکیت ششدانگ.
ششدانگ کردن زمین مشاعی-تبدیل سند مشاع زمین به شش دانگ-تبدیل سند مشاع کشاورزی به شش دانگ-هزینه تبدیل سند مشاع به تک برگ-فرم درخواست سند شش دانگ
نقشه کلی ملک مشاعی و جانمایی قطعه مورد نظر در آن جهت ششدانگ کردن
همانطور که گفته شد، نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن از الزامات تشکیل پرونده درخواست سند مالکیت ششدانگ است.
منظور از نقشه کلی ملک، نقشه پلاک مادر است بطوریکه طولها در حدود اربعه شمالا شرقا جنوبا و غربا مشخص شده باشد و مختصات دقیق گوشه های ملک تعیین شده باشد. این نوع نقشه ها به نقشه یو تی ام UTM معروفند. اصطلاح یو تی ام UTM یک اصطلاح لاتین است.
یو تی ام UTM یک سیستم مختصات جهانی است که چند سال است در ایران نیز تمام ادارات ثبت و شهرداری موظف به ثبت اطلاعات هر قطعه ملک طبق استاندارد این سیستم می باشند. به این ترتیب که هر گوشه از ملک یک نقطه در نظر گرفته می شود.
مختصات یو تی ام UTM هر نقطه شامل دو عدد است که سمت صحیح عدد اول شش رقمی و قسمت صحیح عدد دوم هفت رقمی است. هر دو عدد دارای رقم اعشار نیز هستند که نشاندهنده دقت آن مختصات است که معمولا دو رقم کافی و مقبول است.
مانند: ۵۸۸۲۵۴٫۲۲ و ۳۹۵۴۰۵۲٫۹۳
این دو عدد برای هر نقطه روی کره زمین منحصر بفرد است بطوریکه با داشتن این دو عدد می توان نقطه مورد نظر را روی کره زمین مشخص کرد بطوریکه با هیچ نقطه ی دیگری اشتباه نشود.
در زیر نمونه ایی از نقشه ملک مادر و جانمایی قطعه مورد نظر در داخل ملک مادر با کاربری کشاورزی آورده شده است. نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
در زیر نمونه ایی از نقشه ملک مادر و جانمایی قطعه مورد نظر در داخل ملک مادر با کاربری مسکونی آورده شده است. نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
ششدانگ کردن زمین مشاعی-تبدیل سند مشاع زمین به شش دانگ-تبدیل سند مشاع کشاورزی به شش دانگ-هزینه تبدیل سند مشاع به تک برگ-فرم درخواست سند شش دانگ
تهیه نقشه پلاک مادر، بر اساس اطلاعات مندرج در سند ملک که اغلب به صورت سند دفترچه ایی قدیمی یا بنچاق است انجام می شود. لذا ارائه اصل یا کپی سند پلاک مادر به کارشناس الزامی است.
اینجاست که اهمیت داشتن حتی کپی سند پلاک مادر مشخص می شود. گاهی بدون وجود کپی سند مادر امکان تهیه نقشه ملک مادر وجود ندارد و این مسئله موجب می شود کل پروسه درخواست سند مالکیت مختل و عملا تعلیق شود.
بنابراین به خریداران ملک های مشاعی اکیدا توصیه می شود هنگام معامله ملک مشاعی، فروشنده را ملزم کنند که کپی سند ملک مادر را به قولنامه ضمیمه کند.
اما اگر معامله شما مربوطه به سالها قبل است که از این مطلب مهم اطلاع نداشتید و اکنون نیز که مطلع شده اید، به فروشنده دسترسی ندارید، راهی جز تقبل هزینه برای کمک گرفتن از کارشناسان رسمی امور ثبتی دادگستری ندارید.
گروه کارشناسان رسمی ما از طریق دسترسی به پرونده ی ملک در اداره ثبت مربوطه، می توانند اطلاعات سندی را استخراج کنند بلکه کار تهیه نقشه ملک مادر از بن بست خارج بشود. گرچه این کار بسیار دشوار و هزینه بر است اما بدون انجام این مرحله، به هیچ وجه نمی توان پروسه اخذ سند مالکیت را پیش برد.
بنابراین توصیه می کنیم با سایر مالکین مشاعی که مشترکا ذی نفع هستید، به صورت گروهی اقدام کنید که هزینه تهیه نقشه ملک مادر سرشکن بشود. هر چه تعداد متقاضیان بیشتر باشد قاعدتا هزینه برای هر نفر کمتر خواهد شد.
پس از تهیه نقشه ملک مادر یا پلاک ثبتی مادر، در واقع قالب ملک مشخص می شود. اکنون باید طرح تفکیکی توافقی داخل این قالب جانمایی بشود تا قطعات تفکیکی به ترتیب شماره داخل ملک مادر چیده بشوند. به این ترتیب محل دقیق هر قطعه تفکیکی مشخص می شود و گوشه های هر قطعه مختصات دقیق میگیرد.
ششدانگ کردن زمین مشاعی-تبدیل سند مشاع زمین به شش دانگ-تبدیل سند مشاع کشاورزی به شش دانگ-هزینه تبدیل سند مشاع به تک برگ-فرم درخواست سند شش دانگ
در زیر نمونه ایی از جانمایی قطعات تفکیکی داخل ملک مادر طبق کروکی توافقی مالکین آورده شده است. نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
در مرحله ی آخر هر مالک می تواند مختصات گوشه های قطعه تفکیکی مربوط به خود را بر روی زمین پیاده کند و پی کنی یا گچ ریزی نماید. به این عملیات اصطلاحا میخ کوبی گفته می شود که توسط کارشناس نقشه برداری با دستگاههای دقیق نقشه برداری مانند دوربین و جی پی اس انجام می شود.
ششدانگ کردن زمین مشاعی-تبدیل سند مشاع زمین به شش دانگ-تبدیل سند مشاع کشاورزی به شش دانگ-هزینه تبدیل سند مشاع به تک برگ-فرم درخواست سند شش دانگ
احراز تصرف مالکانه حهت ششدانگ کردن ملک مشاعی
احراز و تایید تصرف مالکانه ی متقاضی به عهده کارشناس قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد رسمی (ماده ۱۴۷) است. لذا محصور بودن ملک و دیوارکشی می تواند حجت را برای کارشناس تمام کند و پرونده نظر مثبت کارشناس را دریافت کند.
اما در صورتیکه ملک محصور نباشد و دیوارکشی نداشته باشد، آیتم احراز تصرف مالکانه دچار چالش می شود. بنابراین اگر کارشناس بر اساس شواهد و شرایط ملک، نتواند تصرف مالکانه را تایید کند، امکان صدور سند مالکیت ششدانگ وجود نخواهد داشت.
بنابراین توصیه می شود قبل از بازدید کارشناس، جهت محصور کردن ملک یا دیوارکشی اقدام نمایید حتی اگر نیاز به مجوز شهرداری داشته باشید.
اما اگر به هر دلیلی امکان اخذ سند مالکیت ششدانگ فراهم نشد، می توانید تغییر وضعیت بدهید و به جای سند مالکیت ششدانگ، سند مالکیت مشاعی دریافت کنید.
به این معنا که به عنوان مثال اگر نقشه تفکیکی توافقی، مورد تایید واقع نشد و یا امکان میخ کوبی و محصور کردن قطعه مورد نظر فراهم نشد و یا حتی سایر مالکین مشاعی با اعتراضات خود موجب مختل شدن پروسه اخذ سند ششدانگ شدند، بهتر است فعلا به اخذ سند تک برگی مشاعی رضایت بدهید تا اجالتا قولنامه خود را تبدیل به سند مالکیت رسمی کنید و بعدا با فروکش کردن اختلافات مجددا جهت تبدیل سند تک برگ مشاعی به سند تک برگ ششدانگ تلاش کنید.
املاک و اراضی که مشمول قانون ماده ۱۴۷ نمی شوند:
اراضی و املاکی که مشمول قانون مذکور نمی باشند عبارتست از :
۱- اراضی ملی، موات و اراضی و املاک متعلق به دولت و موسسات دولتی.
۲- اراضی و املاکی که فاقد سابقه ثبت هستند.
۳- املاک فاقد بنا اعم از اینکه محصور یا غیر محصور باشد.
۴- اراضی و املاکی که مالک رسمی آن در قید حیات است و امکان دسترسی به وی جهت تنظیم سند رسمی وجود دارد.
۵- اراضی و املاکی که مالک رسمی آن فوت نموده و متقاضی جهت انتقال رسمی ملک به ورثه دسترسی دارد و امکان انتقال رسمی آن از طریق دفتر اسناد رسمی وجود دارد.
ششدانگ کردن زمین مشاعی-تبدیل سند مشاع زمین به شش دانگ-تبدیل سند مشاع کشاورزی به شش دانگ-هزینه تبدیل سند مشاع به تک برگ-فرم درخواست سند شش دانگ
در آخر تاکید می کنیم گروه کارشناسان رسمی ما متشکل از نقشه برداران بسیار خبره دادگستری رشته امور ثبتی و پایه یک نظام مهندسی جهت انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی مادر و تهیه نقشه یو تی ام و گواهی تعیین مختصات اعلام آمادگی می کنند.
همچین در صورتیکه تهیه نقشه یو تی ام UTM توسط تیم ما انجام بشود، ثبت نام درخواست سند مالکیت برای تبدیل قولنامه ملک مشاعی به سند تک برگی ششدانگ را به صورت رایگان و با رعایت کلیه اصول و نکته های ثبتی انجام می دهیم.
جهت تعیین وقت مراجعه حضوری به دفتر ما واقع در فلکه دوم صادقیه بلوار فردوس شرق می توانید همه روزه در ساعات اداری تماس بگیرید و یا از طریق واتساپ تلگرام سروش ایتا بله و روبیکا با ما ارتباط بگیرید.
برای رفاه حال مشتریان آماده پاسخگویی به سوالات و بررسی اسناد و مدارک به صورت رایگان هستیم.
خدمات نقشه برداری کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی
مدیریت خانم مهندس آبکار: ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
وب سایت رسمی ما : http://ladysurveyor.ir/
همچنین بخوانید:
- ششدانگ کردن زمین مشاعی
- ثبت قولنامه در سامانه درخواست سند رسمی ۱۴۰۳
- فایل نقشه برای ثبت نام سند ملک قولنامه ایی
- سند گرفتن در سال ۱۴۰۳ چقدر خرج دارد؟
- صفر تا صد گرفتن سند تک برگی
- راهنمای کامل گرفتن سند تک برگی
- هزینه گرفتن سند ملک قولنامه ایی ۱۴۰۳
- داشتن بنا شرط ثبت نام درخواست سند ماده ۱۴۷
- تبدیل نسق یا بنچاق قدیمی به سند تک برگی
- ماده ۱۴۷- فایل نقشه یو تی ام و گواهی تعیین مختصات
- گواهی تعیین مختصات ملک در ثبت نام سند
