منظور از نقشه با مهر دادگستری نقشه ایی است که توسط نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری با تخصص امور ثبتی ممهور شده باشد بطوریکه آنچه در نقشه درج شده است هم از نظر فنی و هم از نظر حقوقی بررسی و مورد تایید کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی باشد.
اطلاعات مندرج در نقشه دارای دو جنبه ی فنی و حقوقی هستند. مبحث فنی نقشه به معنای طول ها و مساحت و مختصات گوشه ها و عرض گذرها و نقاط ارتفاعی و .. است و مبحث حقوقی نقشه به معنای پلاک ثبتی اصلی و فرعی ، شماره قطعه تفکیکی، مساحت سندی و حقوق ارتفاقی مانند حق عبور و حق آبه و همچنین حریم های قانونی مانند حریم اتوبان حریم رودخانه حریم کانال شهری و .. است.
اگر نقشه صرفا از نظر فنی اهمیت داشته باشد، مهر نقشه بردار نظام مهندسی کافی است. مانند نقشه های یو تی ام UTM برای ملک های قولنامه ایی یا نقشه های بر و کف شهرداری و نقشه ۱:۲۰۰۰ یک دوهزارم برای استعلام کاربری ملک از شهرداری.
اما اگر نقشه از نظر حقوقی نیز اهمیت داشته باشد، لازم است که حتما توسط نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری با تخصص امور ثبتی ممهور بشود. مانند نقشه جانمایی پلاک ثبتی جهت تعیین موقعیت دقیق اسناد قدیمی شاهنشاهی، نقشه کادر برای تعیین تکلیف اضافه مساحت و احتمال تجاوز به ملک مجاور، نقشه تعیین پلاک ثبتی اصلی و فرعی و شماره قطعه تفکیکی ملک و …
معمولا اداره یا سازمانی که تهیه نقشه را الزامی کرده است به متقاضی اعلام خواهد کرد که نقشه با مهر نقشه بردار نظام مهندسی باشد یا مهر نقشه بردار دادگستری امور ثبتی.
معمولا شهرداری ها و سازمان نظام مهندسی نقشه با مهر نظام مهندسی را می خواهند و ادارات ثبت و دادگاه های ملک نقشه با مهر دادگستری را می خواهند.
لذا دقت بفرمایید که حتما نوع نقشه و مهر مورد نیاز را از اداره یا سازمان مربوطه سوال کنید که منجر به دوباره کاری و اتلاف وقت و هزینه نشود.
البته گروه کارشناسان رسمی ما متشکل از نقشه برداران پایه یک و پایه ارشد سازمان نظام مهندسی و همچنین کارشناسان رسمی دادگستری تخصص امور ثبتی ، با تجربه و سابقه ی ۲۰ ساله کاملا مطلع هستند که چه نوع نقشه ایی باید چه مهری داشته باشد.
اما متقاضیان محترم لازم است جهت اطمینان، حتما قبل از سفارش نقشه درخواست خود را واضحا از نوع نقشه و نوع مهر مورد نیاز اعلام کنند.
نقشه جانمایی پلاک ثبتی با مهر دادگستری
نقشه جانمایی پلاک ثبتی با مهر دادگستری نقشه ایی است که مختصات دقیق گوشه های ملک در سیستم مختصات جهانی یو تی ام UTM مشخص شده است بطوریکه منطبق بر مندرجات سند مالکیت رسمی باشد.
واضح است که نقشه جانمایی پلاک ثبتی در مورد سندهای تک برگ جدید موضوعیت ندارد چراکه در سندهای تک برگی جدید ، موقعیت دقیق ملک تحت عنوان نقشه کاداستری پایین سند تک برگ چاپ شده است.
بنابراین انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی جهت تعیین موقعیت دقیق گوشه های ملک در مورد اسناد قدیمی مانند سندهای دفترچه ایی شاهنشاهی و بنچاق و نسق و صلح نامه و.. موضوعیت دارد که مالک یا وارثین از محل ملک بی اطلاع هستند.
مندرجات اسناد مالکیت رسمی عبارتند از پلاک ثبتی اصلی و فرعی، پلاک فرعی مفروزی، شماره قطعه تفکیکی، اندازه ی طولها در حدود اربعه شمالا شرقا جنوبا غربا و مساحت سندی و پلاک ثبتی مجاورین ملک و عرض گذر و همچنین حوزه ثبتی و شماره دفتر املاک و شماره صفحه ایی که ملک در آن ثبت شده است.
سندی کامل است که تمام اطلاعات فوق الذکر را در بر داشته باشد. اما فراوانند سندهای دفترچه ایی شاهنشاهی قدیمی که برخی از اطلاعات را ندارند. مثلا ملکی که فاقد طول و مساحت است که به ملکهای حدی به حدی معروفند.
و یا ملکی که شماره قطعه تفکیکی در سند آن ذکر نشده است اما از شماره قطعه تفکیکی ملک های مجاور آن می توان شماره قطعه تفکیکی خود ملک را نیز درآورد.
همانطور که گفته شد در نقشه جانمایی پلاک ثبتی، بحث حقوقی اهمیت بسیار بیشتری از بحث فنی دارد. یعنی اینکه تعیین محل درست ملک اهمیت بیشتری از این دارد که ابعاد ملک درست باشد.
اگر جانمایی پلاک ثبتی به درستی انجام نشود، ملک شخص دیگری به جای ملک مورد نظر شناسایی می شود که این مسئله بار حقوقی و قضایی بالایی دارد. اما اگر محل ملک درست شناسایی شود اهمیت زیادی ندارد که مثلا طول مندرج در سند ۵۰ متر است اما در محل ۴۹٫۵ باشد.
چراکه در گذشته ابزار دقیقی برای اندازه گیری طولها وجود نداشته است. به خصوص در مورد طولهای بلند که مترهای دستی اساسا خطا میدهد. همچنین در مورد مساحت مندرج در سند، اگر ملک گونیا نباشد قطعا مساحت مندرج در سند با مساحت وضع وجود ملک اختلاف دارد که طبیعی است.
لذا بار حقوقی نقشه های جانمایی پلاک ثبتی به لحاظ اهمیت تعیین محل درست ملک موجب می شود که نقشه های جانمایی پلاک ثبتی ملزم به تایید کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی باشند بطوریکه کل مسئولیت صحت انجام کار بعهده کارشناسی است که نقشه را ممهور کرده است.
نمونه نقشه جانمایی پلاک ثبتی با مهر دادگستری
نقشه گواهی پلاک ثبتی
در مواردی که سند مالکیت ملک در دسترس نیست به دلایلی مانند مفقودی یا ملکی به صورت قولنامه ایی فروخته شده است، برای انجام امور ثبتی مانند اخذ سند المثنی یا سند جدید تک برگی و یا اخذ جواز ساخت از شهرداری ، لازم است پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک و شماره قطعه تفکیکی به اداره ی مربوطه ارائه شود.
یعنی موقعیت دقیق گوشه های ملک روی نقشه هوایی منطقه علامت زده شود و پلاک ثبتی توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی از بانک اطلاعات ثبتی شامل نقشه های ثبتی قدیمی و سیستم جامع کاداستر کشور استخراج شود و در نقشه درج شود و توسط کارشناس دادگستری امور ثبتی ممهور شود
تعیین پلاک ثبتی ملک کاری بسیاری تخصصی و دشوار است که فقط کارشناس دادگستری-امور ثبتی با تجربه که دسترسی به انواع اطلاعات ثبتی دارد می تواند پلاک ثبتی ملک را مشخص کند.
به نقشه ایی که موقعیت دقیق گوشه های ملک روی نقشه هوایی منطقه علامت زده شده و پلاک ثبتی ملک نیز درج شده است، گواهی تعیین پلاک ثبتی گفته می شود که به دلیل بار حقوقی علاوه بر بار فنی، باید حتما ممهور به مهر کارشناس رسمی دادگستری با تخصص امور ثبتی بشود.
در ادامه نمونه هایی از نقشه گواهی تعیین پلاک ثبتی را مشاهده می کنید:
نمونه نقشه گواهی پلاک ثبتی با مهر دادگستری امور ثبتی
نقشه ملک حدی به حدی با مهر دادگستری
همانطور که گفته شد بعضی سندهای قدیمی فاقد طول و مساحت هستند. بنابراین بسیار مهم است که محل دقیق گوشه های ملک مشخص بشود تا بتوان طولها و مساحت را نیز بدست آورد. این کار تخصصی نه تنها صرفا توسط نقشه بردار رسمی دادگستری امور ثبتی باید انجام بشود بلکه هر کارشناس دادگستری امور ثبتی توانایی انجام چنین کار پیچیده ایی را ندارد.
لذا در مورد سندهای حدی به حدی تمام ادارات ثبت بسیار محتاط عمل می کنند و نقشه ممکن است چندین بار مورد بررسی قرار گیرد. چون عملا هیچ مستندی برای مشخص کردن طولها و مساحت ملک وجود ندارد بطوریکه ممکن است یک ملک هزار متری با اشتباه کارشناسی به یک ملک ده هزارمتری تعبیر بشود و اگر سندی بر اساس نظر کارشناسی اشتباه صادر بشود فاجعه های متعاقب آن به دلیل گران قیمت بود هر مترمربع زمین در ایران، مانند خرید و فروش ملک مذکور و انتقال مبالغ مالی هنگفت می تواند پرونده قضایی سنگینی را در دادگاه رقم بزند.
گروه کارشناسان رسمی ما یک تیم بسیار قوی و شناخته شده در مورد تحدید حدود سندهای حدی به حدی در ایران است و با وجود مسئولیت حقوقی بسیار بالا در مورد سندهای حدی به حدی، می توانیم با اجماع تیم کارشناسی خود به جمع بندی و تعیین تکلیف طولها و مساحت سند حدی به حدی دست پیدا کنیم.
لازم به ذکر است که تعرفه جانمایی پلاک ثبتی در مورد سندهای حدی به حدی قاعدتا به دلیل پیچیدگی فنی و بار حقوقی بسیار بالا، تقریبا دو برابر سندهای معمولی به طول و مساحت مشخص است.
در زیر نمونه ایی از جانمایی پلاک ثبتی سند حدی به حدی را مشاهده می کنید. نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
همانطور که در نقشه میبینید این زمین شکل کاملا نامنظمی دارد که صرفا یک تیم کارشناسی بسیار خبره می تواند از پس انجام کار برآید.
نقشه کادر و مغایرت مساحت با مهر دادگستری
در پروسه ی صدور سند تک برگی همه مالکین ملزم به تهیه نقشه یو تی ام UTM از ملک خود هستند. نقشه یو تی ام UTM باید با تجهیزات دقیق نقشه برداری تهیه شود به طوری که تمام ابعاد ملک با دقت سانتی متر برداشت شود و مساحت دقیق ملک محاسبه و توسط کارشناس رسمی نقشه برداری نظام مهندسی تایید شود.
اما گاهی بین ابعاد وضع موجود ملک و ابعاد سندی ملک مغایرت قابل توجه وجود دارد که طوری که طول یا عرض ملک بزرگتر از طول حدود اربعه درج شده در سند است.
در این گونه موارد کارشناس اداره ثبت دستور تهیه نقشه ی کادر را هم می دهد که به دلیل بار حقوقی از نظر مساحت تحت مالکیت، این نقشه باید حتما ممهور به مهر کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی بشود که علاوه بر نقشه برداری دقیق وضع موجود، سند همه ی ملک های مجاور را بررسی کند و جمع بندی نهایی به صورت گزارش کارشناسی تحویل اداره ثبت مربوطه بشود.
روش تهیه نقشه کادر در سیستم یو تی ام
در نقشه برداری کادر از تمام ملک های مجاور (گذر تا گذر) برداشت نقشه برداری دقیق انجام می شود و طول و عرض تمام ملک های مجاور با سندشان تطبیق داده می شود تا مشخص شود این اضافه عرضی یا طولی ملک از کجا نشات گرفته است.
تهیه نقشه کادر بسیار زمان بر و پیچیده است. کما اینکه ممکن است همسایه ها از در اختیار گذاشتن اسناد خود امتناع کنند. حال آنکه کارشناس باید اسناد همسایه ها را یک به یک رویت کند و نظر کارشناسی را به اداره ثبت مربوطه اعلام کند.
گاهی از مواقع به دلیل عدم پیاده سازی مکان واقعی ملک در هنگام شروع ساخت و ساز روی زمین و یا به دلیل عدم تطابق ابعاد ملک موجود با سند این مشکل بوجود می آید که در زمان تثبت عرصه توسط کارشناسان نقشه برداری ثبت این مشکل دیده می شود که جهت پیدا شدن این عدم تطابق کارشناسان ثبت مالکین را برای تهیه نقشه کادر یا نقشه بلوکی ملک به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می نمایند و نیاز هست نقشه ای از وضع موجود ملک همراه با تمام ملک های همسایه از گذر تا گذر به صورتی که چهار طرف بلوک ملک مذکور با گذر احاطه گردد تهیه شود دلیل این امر شناسایی محل بوجود آمدن این عدم تطابق می باشد که ممکن است از یکی از سه منشاء زیر باشد:
۱ – تجاوز ملک به گذر های موجود .
۲-تجاوز ملک به ملک های همسایه.
۳ – بزرگتر بودن ابعاد واقعی ملک از سند.
البته در موارد اندکی ملک مشمول تهیه نقشه یو تی ام کادر یا نقشه یو تی ام UTM بلوکی می شود که مسئله پیچیده ای است و امیدواریم هیچ ملکی نیاز به تهیه نقشه کادر یا نقشه بلوکی نشود. اما اگر اداره ثبت مربوطه با توجه به وضعیت ملک این امر را ضروری بداند چاره ای جز تهیه نقشه یو تی ام UTM کادر یا نقشه یو تی ام UTM بلوکی و ارائه آن به اداره ثبت جهت ادامه پروسه صدور سند نیست.
این پروسه معمولا یک پروسه زمانبر در هر سه حالت می باشد و در موارد ۱و۲ عواقب حقوقی نیز دارد و در نهایت مشکلات عدیده ای برای مالک بوجود می آید اما اگر این مشکل به دلیل گزینه سوم باشد باید ابعاد و مساحت سند تصحیح گردد که این اتفاق علارغم زمان بر بودن اما عواقب حقوقی ندارد .
در نقشه یو تی ام UTM بلکوکی با نقشه کادر همانطور که از عنوانش مشخص است، هدف فقط یک تک ملک نیست. بلکه هدف یک بلوک کامل از گذر به گذر به گذر است به طوری که تمام خط های تفکیک ملک ها برداشت شود و اندازه دقیق بر همه ملک ها با دوربین نقشه برداری دقیق برداشت شود به طوری کارشناس با استناد به این نقشه بتواند گواهی کند که مشکل در کدام قسمت بلوک و از کدامیک از ملک ها ناشی شده است.
نمونه نقشه یو تی امUTM کادر (نقشه بلوکی) که در آن بلوک مورد نظر شامل چهار ملک و تمام گذرهای مجاور است ( تهیه شده توسط نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹)
همانطور که در نقشه ملاحظه می فرمایید، برای هر یک از ملک های درگیر در معمای عدم تطبیق ابعاد سندی با ابعاد وضع موجود باید ابتدا وضع موجود ملک توسط دوربین عای دقیق نقشه برداری برداشت شود و سپس با طول و عرض و مساحت سندی ملک مقایسه شود. بنابراین نه تنها دسترسی به ملک های مجاور ضروری است بلکه در اختیار داشتن سندهای ملک های مجاور نیز الزامی است.
بنابراین همکاری همسایه ها در ورود به ملک شان و همچنین ارائه سند ملک شان باید از قبل هماهنگ و قول همکاری گرفته شود. وگرنه به نتیجه رسیدن عملیات نقشه برداری کادر تقریبا غیرممکن می شود.
معمولا برای تامین درک بهتر و کامل نقشه یو تی ام کادر، گزارشی به صورت متن به نقشه ضمیمه می گردد که ترجیحا بهتر است این گزارش مستقیما در نقشه نوشته شود تا در صورت گم شدن گزارش، نقشه همچنان قابل استناد باقی بماند. و همچنین در صورت دستکاری و یا تحریف گزارش، امکان تشخیص آن برای کارشناس دادگاه فراهم باشد.
در زیر نمای بزرگتر از گزارش آورده شده در نقشه را نمایش داده ایم :
برای تهیه انواع نقشه های مورد نیاز ادارات ثبت جهت صدور سند و یا شهرداری برای صدور جواز ساخت، همه روزه در ساعات اداری تماس بگیرید و مشاوره شوید.
خدمات نقشه برداری کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی
مدیریت خانم مهندس آبکار: ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
وب سایت رسمی ما : http://ladysurveyor.ir/
همچنین بخوانید:
- نقشه کاداستر سند تک برگی چیست؟
- صفر تا صد گرفتن سند تک برگی
- راهنمای کامل گرفتن سند تک برگی
- وکیل برای گرفتن سند تک برگی
- هزینه سند تک برگی سال ۱۴۰۳
- نقشه یو تی ام utm برای سند تک برگی
- تبدیل نسق یا بنچاق قدیمی به سند تک برگی
- نقشه یو تی ام برای تبدیل سند منگوله دار به تک برگی
- نقشه کادر
- نقشه یو تی ام اصلاح مساحت سند مالکیت
- نقشه یو تی ام اصلاح مساحت سند
- کارشناسی اختلاف مساحت ملک
- رها سازی اضافه مساحت ملک دستورالعمل شهرداری
- نقشه مساحت دقیق برای دادخواست کسری مساحت ملک
- نقشه یو تی ام اصلاح متراژ سند
- هزینه نقشه کاداستر ثبت
- اصلاح سند تک برگی با نقشه یو تی ام
