متراژ/مساحت دقیق آپارتمان پیش فروش هیچ مستند رسمی ندارد و بر اساس متراژ/مساحت اعلامی فروشنده و سازنده معامله می شود که معمولا این معاملات به صورت پیش فروش است. فروشنده و سازنده متراژ/مساحت آپارتمان را از روی جواز ساخت اعلام می کنند در حالیکه هیچ وقت ساختمان به عینا طبق جواز ساخت ساخته نمی شود. حتی اندک تغییر در ضخامت دیوارها می تواند متراژ/مساحت آپارتمانها را تا چندین متر کم و زیاد کند.
تنها متراژ/مساحت درست برای آپارتمان ، متراژ/مساحت مندرج در سند تک برگی است که به بعد از انجام عملیات تفکیک آپارتمانها توسط نقشه بردار رسمی دفتر نقشه های تفکیکی به نمایندگی از سازمان نظام مهندسی تهران و اداره ثبت موکول می شود.
به عنوان نقشه بردار پایه ارشد دفتر نقشه های تفکیکی استان تهران اعلام می کنم که متراژ/مساحت درست آپارتمانها با مساحت مندرج در جواز ساخت در اکثر موارد اختلاف زیادی دارد. اما متاسفانه معاملات آپارتمانهای پیش فروش و آپارتمانهایی که در حین انجام کارهای اداری اخذ سند تک برگی فروخته می شوند بر اساس همین متراژ/مساحتهای اشتباه انجام می شود.
نظر به اینکه با توجه به گرانی چشمگیر آپارتمان در سالهای اخیر، هر متر تفاوت در معامله باعث میلیونها تومان اختلاف بیع معامله می شود، بیشتر قراردادهای پیش فروش به شکایت و دادگاه کشیده میشود.
بنابراین توصیه اکید می شود، برای انجام معامله ی کم ریسک بر اساس متراژ/مساحت بسیار نزدیک به مساحت سند تک برگی که در آینده قرار است گرفته بشود، از کارشناسان خبره تیم ما استفاده کنید تا ظرف دو روز عملیات اندازه گیری و تحویل پلان متراژ/مساحت آپارتمان با مهر نظام مهندسی را ضمیمه معامله ی خود کنید.
نحوه محاسبه متراژ آپارتمان در سند تک برگ-اختلاف متراژ در پیش فروش-نحوه محاسبه بالکن در سند-متراژ پارکینگ سند-کسری متراژ مساحت آپارتمان پیش فروش
دستورالعمل تعیین متراژ/مساحت آپارتمان
در پروسه درخواست سند تک برگی برای ساختمانهای نوساز که توسط مالک با مراجعه اداره ثبت تشکیل پرونده می شود، نقشه بردار رسمی دفتر نقشه های تفکیکی که به نمایندگی از سازمان نظام مهندسی تهران و اداره ثبت به محل ملک اعزام می شود.
نقشه برداران رسمی دفتر نقشه های تفکیکی نظام مهندسی دوره های ویژه تخصصی در مورد دستورالعمل و ضوابط نحوه اندازه گیری و محاسبات جهت تعیین متراژ/مساحت دقیق آپارتمانها را گذرانده اند. بنابراین به هیچ وجه با یک نقشه بردار عادی قابل مقایسه نیستند.
لذا توصیه اکید می شود در صورتیکه قصد نقشه برداری از آپارتمان خود به صورت آزاد و بدون سیر مراحل اداری را دارید، حتما از نقشه برداران رسمی دفتر نقشه های تفکیکی نظام مهندسی استفاده کنید تا متراژ/مساحت تعیین شده، کمترین اختلاف را با متراژ/مساحت سند تک برگ در آینده را داشته باشد.
تیم ما متشکل از نقشه برداران خبره با تخصص تفکیک آپارتمانها ، برای انجام عملیات تعیین متراژ/مساحت آپارتمان های مسکونی اداری و تجاری و سرقفلی، در کمترین زمان اعلام آمادگی می کند.
نحوه محاسبه متراژ آپارتمان در سند تک برگ-اختلاف متراژ در پیش فروش-نحوه محاسبه بالکن در سند-متراژ پارکینگ سند-کسری متراژ مساحت آپارتمان پیش فروش
دستگاه اندازه گیری متراژ/مساحت آپارتمان
نقشه بردار رسمی دفتر نقشه های تفکیکی که به نمایندگی از سازمان نظام مهندسی تهران و اداره ثبت به محل ملک اعزام می شود، عملیات نقشه برداری با عموما با متر لیرزی انجام می دهد.
اما در صورتیکه عرصه ی ملک ، یعنی زمینی که آپارتمانها روی آن ساخته شده است، قناص باشد و دیوارها گونیا نباشد، لازم است که از دوربین نقشه برداری نیز برای درآوردن زوایا و قناصی ها استفاده بشود.
لذا بسته به تشخیص نقشه بردار رسمی دفتر نقشه های تفکیکی ، ممکن است از متر لیزری و یا دوربین نقشه برداری و یا ترکیبی از هر دو استفاده بشود.
پلان متراژ/مساحت آپارتمانهای با متر لیزری و دوربین نقشه برداری نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
تیم ما با در اختیار داشتن انواع دستگاه ها ی دقیق و بروز نقشه برداری ، اعلام آمادگی می کند که به صورت آزاد ولی با همان کیفیت و همان دستورالعمل و همان دستگاهها، عملیات تعیین متراژ/مساحت دقیق آپارتمان را بدون نیاز به طی هیچ گونه مراحل اداری انجام دهد و نتیجه را به صورت نقشه پلان آپارتمان با درج متراژ/مساحت دقیق ممهور به مهر نقشه بردار پایه یک نظام مهندسی تحویل متقاضی دهد تا به عنوان مستندی برای انجام معاملات ملکی و پیش فروش قبل از آماده شدن سند تک برگی، استفاده بشود.
نحوه محاسبه متراژ آپارتمان در سند تک برگ-اختلاف متراژ در پیش فروش-نحوه محاسبه بالکن در سند-متراژ پارکینگ سند-کسری متراژ مساحت آپارتمان پیش فروش
نمونه پلان متراژ/مساحت آپارتمان
همانطور که گفته شد عموما عملیات نقشه برداری با عموما با متر لیرزی انجام می شود اما در صورتیکه عرصه ی ملک ، یعنی زمینی که آپارتمانها روی آن ساخته شده است، قناص باشد و دیوارها گونیا نباشد، لازم است که از دوربین نقشه برداری نیز برای درآوردن زوایا و قناصی ها استفاده بشود.
لذا بسته به تشخیص نقشه بردار رسمی دفتر نقشه های تفکیکی ، ممکن است از متر لیزری و یا دوربین نقشه برداری و متر لیزری به صورت ترکیبی استفاده بشود.
در زیر نمونه پلان متراژ/مساحت آپارتمان برای یک ملک گونیا و بدون قناصی آورده شده است که برای انجام عملیات نقشه برداری و اندازه گیری طولها متر لیزری کافی بوده است. نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
پلان متراژ/مساحت آپارتمانهای پیش فروشی یک طبقه نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
در زیر نمونه پلان متراژ/مساحت آپارتمان برای یک ملک گونیا و بدون قناصی آورده شده است که برای انجام عملیات نقشه برداری و اندازه گیری طولها علاوه بر متر لیزری ، دوربین نقشه برداری نیز ضروری بوده است. نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
نقشه متراژ مساحت آپارتمانهای پیش فروشی برج مسکونی با عرصه نامتقارن نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
برای تهیه پلان دقیق و قابل استناد متراژ/مساحت آپارتمانهای مسکونی و اداری و واحدهای تجاری و سرقفلی می توانید با ما تماس بگیرید.
لازم به تاکید است که پلان متراژ/مساحت دقیق ممهور به مهر نقشه بردار پایه یک نظام مهندسی با تخصص تعیین متراژ/مساحت انواع آپارتمان ها می شود. اما اگر متقاضی به دلیل اقدام قضایی و شکایت نیاز به مهر دادگستری داشته باشد، مهر نقشه برداری دادگستری نیز روی نقشه زده میشود. یعنی نقشه دو مهره میشود.
نحوه محاسبه متراژ آپارتمان در سند تک برگ-اختلاف متراژ در پیش فروش-نحوه محاسبه بالکن در سند-متراژ پارکینگ سند-کسری متراژ مساحت آپارتمان پیش فروش
تعیین متراژ دقیق سرقفلی واحد تجاری/مغازه توسط نقشه بردار نظام مهندسی که دارای تخصص تفکیک آپارتمانهای تجاری/مغازه است انجام می شود. بطور کلی تعیین متراژ دقیق واحدهای مسکونی و اداری و تجاری توسط نقشه برداران رسمی دفتر نقشه های تفکیکی به نمایندگی از اداره ثبت و زیر نظر سازمان نظام مهندسی ساختمان انجام می شود.
به عملیات تعیین متراژ دقیق واحدهای مسکونی و اداری و تجاری ، در اصطلاح فنی تفکیک آپارتمانها گفته می شود چرا که وقتی یک زمین تبدیل به چندین واحد اعم از واحد مسکونی یا اداری یا تجاری و یا ترکیب واحدهای مسکونی و اداری و تجاری می شود در واقع آن زمین به واحدهای فوق تفکیک شده است.
لذا جهت تعیین متراژ دقیق واحدهای مسکونی و اداری و تجاری جهت اخذ سند تک برگی ششدانگ مجزا برای هر واحد ، نقشه برداران رسمی با تخصص تفکیک آپارتمانها که برای این کار آموزش دیده اند از طرف اداره ثبت مربوطه و زیر نظر سازمان نظام مهندسی ساختمان ، به محل ملک اعزام می شوند.
درخواست انجام عملیات تفکیک آپارتمانها ، توسط مالک و به صورت رسمی با سیر مراحل اداری در اداره ثبت و سپس در دفتر نقشه های تفکیکی که دفاتر نمایندگی سازمان نظام مهندسی ساختمان هستند انجام می شود.
اما با توجه به اینکه اکثر واحدهای تجاری به صورت پیش فروش و یا پس از اتمام ساخت ولی قبل از اخذ سند تک برگی فروخته می شوند، گاهی خریدار نیاز دارد که قبل از طی سیر اداری و طولانی توسط سازنده برای تعیین مساحت دقیق ، خود راسا و به صورت انفرادی اقدام کند و مساحت دقیق واحد تجاری/مغازه و همچنین مساحت سرقفلی را توسط یک نقشه بردار متخصص انجام بدهد.
در این صورت می توانید با ما تماس بگیرید. تیم ما خبره ترین نقشه برداران پایه یک سازمان نظام مهندسی با تخصص تعیین متراژ دقیق واحدهای تجاری/مغازه و سرقفلی را به محل ملک شما اعزام می کند.
نتیجه کار به صورت نقشه دقیق واحد تجاری/مغازه و سرقفلی با مهر نظام مهندسی ظرف ۲۴ ساعت ، تحویل متقاضی می شود. البته در موارد که کار به دادگاه و شکایت بکشد، مهر نقشه بردار دادگستری نیز لازم است که مقداری به هزینه اضافه می شود.
تعیین متراژ دقیق واحد تجاری/مغازه دستورالعمل مشخصی دارد که مهمترین آن تشخیص عرض دیوارها و احتساب کل عرض دیوار یا نصف عرض دیوار و یا عدم احتساب دیوار در مساحت واحد تجاری است. همچنین ستونها و طاقچه ها و بالکن تجاری دستورالعمل مخصوص خود را دارد که صرفا در حیطه تخصص نقشه بردار متخصص تعیین متراژ سازمان نظام مهندسی است.
اما وقتی صحبت از متراژ دقیق سرقفلی می شود، منظور مساحت مفید واحد تجاری یا به عبارت دیگر مساحت فرش خور واحد تجاری است. بنابراین دیوار ها و ستونها و سایر عوارضی که امکان استفاده مفید مستاجر را ندارد از متراژ واحد تجاری کسر می شود تا متراژ دقیق سرقفلی بدست بیاد.
تعیین متراژ دقیق سرقفلی نیازمند دقت بالا و اطلاع از دستورالعملهای تخصصی در انجام اندازه گیری ها است. ضمن اینکه اگر دیوارهای واحد تجاری/مغازه گونیا نباشد و زاویه دار با قناصی باشد، باید حتما از دوربین نقشه برداری استفاده بشود.
یکی دیگر از کاربردهای نقشه برداری دقیق واحد تجاری/مغازه زمانی است که واحد تجاری دو مالک دارد که قصد دارند با پارتیشن واحد تجاری را به نسبت سهم دانگی مالکیت خود تقسیم کنند.
در این مواقع ابتدا نقشه بردار با ابزارهای دقیق نقشه برداری مانند متر لیزری و در صورت لزوم دوربین نقشه برداری، مساحت دقیق واحد تجاری و ضخامت دیوارهای را بدست می آورد و سپس بر اساس سهم مالکیت هر مالک ، اندازه ها از دیوارهای موجود برای رسیدن به نقطه استقرار پارتیشن را محاسبه می کند که به آسانی با متر زدن قابل پیاده کردن باشد.
در زیر نمونه یک واحد تجاری/مغازه ششدانگ را مشاهده می کنید که به درخواست مالکین به دو قسمت چهار دانگی و دو دانگی تفکیک شده است بطوریکه فاصله ی پارتیشن از دیوارهای موجود محاسبه شده است و به راحتی با متر دستی قابل پیاده کردن است. نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۰۳۳۹
برای تعیین متراژ دقیق واحد تجاری /مغازه و متراژ سرقفلی برای انواع واحدهای تجاری با ما تماس بگیرید تا نقشه بردار متخصص در تعیین متراژ دقیق واحدهای تجاری/مغازه و پاساژهای تجاری به محل ملک اعزام کنیم و ظرف ۴۸ ساعت نقشه دقیق متراژ واحد تجاری / مغازه و سرقفلی ممهور به مهر کارشناس رسمی نظام مهندسی ساختمان و یا در صورت نیاز برای دادگاه ممهور به مهر کنقشه بردار رسمی دادگستری را تحویل بگیرید.
ترجیحا عملیات نقشه برداری واحدهای تجاری/مغازه در روزهای تعطیل انجا می شود که رفت و امد مشریان خللی در کار کارشناس ایجاد نکند.
شماره گذاری پارکینگ آپارتمانها توسط نقشه بردار ثبت : شماره گذاری پارکینگ ها در یک ساختمان نوساز توسط نقشه بردار کارشناس تفکیک آپارتمانهای نظام مهندسی انجام می شود که در واقع نماینده اداره ثبت است ; طبق توافق نامه فی مابین ادارات ثبت و سازمان نظام مهندسی ساختمان هر استان.
نقشه بردار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانها مستقیما از نظام مهندسی تعیین و برای بازدید ساختمان به ماموریت فرستاده می شود. بنابراین مالک یا سازنده هیچ گونه دخل و تصرفی در انتخاب نقشه بردار ندارند و حق تقاضای نقشه بردار خاصی را هم ندارند.
دلیل سخت گیری سازمان نظام مهندسی در این رابطه این است که کار بدون هیچ گونه تبانی (بین سازنده و کارشناس) و هیچ گونه اعمال نظر شخصی انجام شود.
بنابراین می توانید کاملا اطمینان داشته باشید که هیچ گونه اجحاف حقی صورت نخواهد گرفت و شماره گذاری پارکینگ ها کاملا بر اساس دستورالعمل اجرایی اداره ثبت انجام می شود و در همه ساختمانها به صورت یکسان اعمال می شود.
نحوه محاسبه متراژ پارکینگ در سند-تقسیم پارکینگ در آپارتمان نوساز-قانون پارکینگ آپارتمان-شماره گذاری پارکینگ آپارتمان-صورتمجلس تفکیکی آپارتمان
قانون شماره گذاری پارکینگ آپارتمانها
خلاصه عامیانه قانون شماره گذاری پارکینگ های ساختمان به این صورت است که برخلاف واحدهای آپارتمان که از طبقه همکف شماره گذاری شروع می شودو به طبقات بالا می رود، شماره گذاری پارکینگ ها از طبقه همکف شروع می شود و به طبقات پایین ( زیرزمین -۱ ، زیرزمین -۲، و … ) می رود.
بنابراین پارکینگ شماره یک در طبقه همکف ساختمان و پارکینگ شماره آخر در زیرزمین قرار می گیرد. اگر ساختمانی ۵ طبقه داشته باشد و ۲۰ واحدی باشد بطوریکه یکی از واحدهای طبقه پنجم واحد شماره ۲۰ است، پارکینگ شماره ۲۰ در زیرزمین قرار می گیرد.
متاسفانه این یک اشتباه متداول است که خریدار آپارتمان تصور می کند پارکینگی که متعلق به واحد بالاترین طبقه یک ساختمان است، پارکینگی است که بالاترین طبقه را در طبقات پارکینگ دارد.
مثلا در یک ساختمان ۵ طبقه با دو طبقه زیرزمین، پارکینگ واحدهای طبقه پنجم در همکف قراردارند. در صورتی که برعکس آن صحت دارد.
اما نکته مهمتر این است که پارکینگ متعلق به هر واحد آپارتمانی ، الزاما پارکینگ هم شماره با آپارتمان نیست.
به این معنی که مثلا پارکینگ شماره ۵ الزاما متعلق به واحد آپارتمان شماره ۵ نمی باشد. بنابراین چه اهمیتی دارد که شماره گداری پارکینگ ها به چه صورت باشد!
این مالک ساختمان است که تصمیم می گیرد چه شماره پارکینگی متعلق به چه شماره آپارتمانی باشد.
معمولا این موضوع توافقی است که هنگام سند زدن در دفترخانه به صورت رسمی ثبت می شود. به همین دلیل است که معمولا کسانی که زودتر واحدهای آپارتمان یک ساختمان نوساز را پیش خرید کنند، آزادی عمل بیشتری برای چانه زنی با مالک در مورد گرفتن پارکینگ های بهتر دارند.
البته فراموش نکنید که هر توافقی د رمورد پارکینگ را به صورت رسمی ثبت کنید و از مالک امضا بگیرید در غیر اینصورت مالک می تواند برخلاف توافق اولیه عمل کند و پارکینگی را که قولش را به شما داده است برای خریدار دیگری در دفترخانه ثبت کند.
لذا قول شفاهی کافی نمی باشد!
نحوه محاسبه متراژ پارکینگ در سند-تقسیم پارکینگ در آپارتمان نوساز-قانون پارکینگ آپارتمان-شماره گذاری پارکینگ آپارتمان-صورتمجلس تفکیکی آپارتمان
توافق در مورد پارکینگ های ساختمان
اما چطور پارکینگ مورد توافق را کتبی کنیم؟ اگر بگوییم پارکینگ کنار انباری یا پارکینگ کنار ستون. این کافی نیست. چون ممکن است چندین انباری و یا ستون در کرنرهای مختلف وجود داشته باشد. بهترین راه حل اشاره به نقشه معماری و ذکر شماره پارکینگ در نقشه معماری است.
باید حتما نقشه معماری را بررسی کنید که هم ممهور باشد ومورد تایید شهرداری باشد و حتما هم ذکر کنید ” مندرج در نقشه معماری ممهور به مهر دفتر خدمات الکترونیک شماره …. “.
ذکر عنوان نقشه معماری از این جهت اهمیت دارد که شماره پارکینگها در نقشه معماری با شماره پارکینگهایی که بعدا کارشناس نظام مهندسی به هر پارکینگ می دهد.ممکن است متفاوت باشد.
دلیل آن این است که نقشه معماری از طبق دستورالعمل های فنی شهرداری است و نقشه تفکیک آپارتمانها طبق دستورالعمل حقوقی-فنی ادارات ثبت است.
به عنوان مثال پارکینگ شماره ۵ در نقشه معماری ممکن است شماره ۷ در نقشه تفکیکی نظام مهندسی داشته باشد.
اما وقتی از قبل در توافق نامه فی ما بین مالک و خریدار ذکر شده است پارکینگ شماره ۵ طبق نقشه معماری، این پارکینگ جای مشخصی در نقشه معماری دارد .
اکنون هنگام سند زدن در دفترخانه مالک موظف است همان موقعیت را به نام خریدار بزند که شماره آن طبق صورت مجلس تفکیکی تعیین می شود.
بنابراین در توافق بر سر پارکینگ، موقعیت پارکینگ مهم است نه شماره پارکینگ.
با توجه به اینکه این موضوع می تواند محل بسیاری از اختلافات ملکی باشد، لازم است در صورتی که در مورد تعیین پارکینگ با مالک دچار مشکل شدید حتما از یک نقشه بردار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمان نظام مهندسی کمک بگیرید. تا موضوع به صورت قانونی حل شود.
در هر صورت موقعیت پارکینگ از اهمیت ویژه ای از لحاظ پارک راحتتر، محدود چرخش بهتر، نداشتن مزاحم، در معرض باز و بسته شدن درب ورودی نبودن و … برخوردار است که در قیمت و مشتری پسند بودن آپارتمان بسیار موثر است.
در مورد انباریها نیز مانند پارکینگها از طبقه بالا به پایین شماره گذاری انجام می شود. با این نکته که در برخی از ساختمانها در پشت بام انباری تعبیه شده است. بنابراین شماره گذاری از پشت بام شروع می شود چون پشت بام بالاترین طبقه تلقی می شود.
جهت روشن تر شدن مطلب، در زیر نمونه هایی از شماره گذاری پارکینگ ها و انباریها در نقشه های تفکیکی آپارتمانها آورده شده است.
نقشه جانمایی پارکینگ ها نقشه تفکیک آپارتمانهای ساختمان طبقه پارکینگ نقشه بردار خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی نظام مهندسی ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
در پایان توصیه می شود هنگام معامله آپارتمان و نوشتن قولنامه، تمام جزییات و تعهدات راجع به موقعیت پارکینگ و انباری کتبی و امضا شود تا در صورت بروز مشکل بتوانید به مراجع ذی ربط مراجعه و احقاق حق کنید.
نحوه محاسبه متراژ پارکینگ در سند-تقسیم پارکینگ در آپارتمان نوساز-قانون پارکینگ آپارتمان-شماره گذاری پارکینگ آپارتمان-صورتمجلس تفکیکی آپارتمان
نحوه محاسبه متراژ آپارتمان در سند تک برگ-اختلاف متراژ در پیش فروش-نحوه محاسبه بالکن در سند-متراژ پارکینگ سند-کسری متراژ آپارتمان پیش فروش
نحوه محاسبه متراژ آپارتمان در سند تک برگ
جهت محاسبه متراژ آپارتمان در سند تک برگ باید نقشه تفکیکی کل ساختمان را تهیه نمود برای انجام این امر ابتدا باید با دوربین نقشه برداری کل عرصه ملک را بهمراه محل ستونها ، آسانسور، راه پله ، لابی ، راهرو ، ورودی، دیوارها و مابقی مشاعات را برداشت نمود سپس این کار را برای همه طبقات گسترش داد
در صورت لزوم در نمای ساختمان نقاط مهم و اساسی دور تا دور ملک و نقاط ثابتی مثل گوشه های بالکن ها و پنجره ها را برداشت نمود سپس با متر کشی های داخلی ضخامت دیوارها و اندازه هایی که با دوربین قابل دسترس نبودند را برداشت نمود.
در انتها پس از اندازه گیری کلیه اندازه های مورد لزوم و یکبار بررسی تمام اندازه گیری ها بصورتی که طولی از قلم نیافتاده باشد این کار را پایان داد ، حالا باید پس از تخلیه دوربین و پیاده نمودن اندازه گیری های انجام شده نقشه واقعی تمامی طبقات را ترسیم نمود
تا مساحت هر قسمت از جمله آپارتمان ، تجاری انباری و پارکینگ مشخص گردد ، بهتر است پس از این کار نقشه با محل بررسی گردد و در انتها مساحتها نهایی گردد.
با توجه به روش کار مساحتی که از روش تعین متراژ آپارتمان در سند تک برگ به دست می آید با مساحتی که در پایانکار و یا نقشه معماری ذکر می شود همخوانی ندارد.
نحوه محاسبه متراژ آپارتمان در سند تک برگ-اختلاف متراژ در پیش فروش-نحوه محاسبه بالکن در سند-متراژ پارکینگ سند-کسری متراژ آپارتمان پیش فروش
تفاوت مساحت پایانکار با مساحت سند تک برگ
در واقع مساحت های پایانکار مساحتهای محاسباتی است در صورتی که این مساحت ، مساحت واقعی آپارتمان است و دقت این روش بسیار بالاست
این روشی است که در طی چندین سال کار تفکیک گروه ما استفاده می نماید و حتی از این روش می توان برای چک و بررسی دقت مساحت درج شده در سند و تصحیح احتمالی آن استفاده نمود .
نقشه برداری تفکیک آپارتمانها مساحت دقیق هر واحد آپارتمان در یک طبقه نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
به عنوان کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانهای با تخصص تفکیک برج های مسکونی پیچیده تهران در زیر نمونه یکی از کارهای تفکیک برج های مسکونی را ارائه داده ایم.
نقشه مساحت آپارتمانهای برج مسکونی با عرصه نامتقارن نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
در پایان توصیه می شود هنگام معامله آپارتمان و نوشتن قولنامه، تمام جزییات و تعهدات راجع به موقعیت پارکینگ و انباری کتبی و امضا شود تا در صورت بروز مشکل بتوانید به مراجع ذی ربط مراجعه و احقاق حق کنید.
نحوه محاسبه متراژ آپارتمان در سند تک برگ-اختلاف متراژ در پیش فروش-نحوه محاسبه بالکن در سند-متراژ پارکینگ سند-کسری متراژ آپارتمان پیش فروش
اختلاف متراژ آپارتمان با مساجت پایانکار به معنای وجود تفاوت بین متراژ واقعی آپارتمان و متراژ مندرج رد پایانکار ساختمان برای واحدهای مسکونی یا تجاری است.
پس از اینکه یک ملک تخریب و نوسازی شد ساختمان جدید احداث شده در این ملک باید بصورت طبقاتی مورد تفکیک قرار بگیرد تا متراژ هر واحد آپارتمانی فارغ از نوع کاربری مسکونی ، اداری یا تجاری مشخص گردد و همچنین باقی منضمات واقع در کل ملک از جمله انباری ها ، پارکینگ ها ، تراسها و … بصورت دقیق تعیین موقعیت و مساحت و ابعاد می گردد
به غیر از قسمت های اختصاصی هر آنچه باقی می ماند بعنوان قسمت های مشاعی متعلق به کل واحد های اختصاصی می گردد بصورتی که همه آپارتمانها بتوانند بدون ایجاد دخل و تصرف در این قسمت های مشاعی از آن استفاده نمایند.
جهت انجام عملیات تفکیک آپارتمانی یا همان تفکیک طبقاتی ابتدا باید تثبیت عرصه صورت پذیرد تا مشخص گردد ساختمان ساخته شده درون محدوده عرصه متعلقه قراردارد و از حدود خود خارج نشده باشد و عرض گذرها و مجاورین خود را رعایت کرده باشد .
درصورتی که ملک مقداری از گذر را جهت ساخت ملک اشغال کرده باشد نیاز به اخذ تاییدیه از شهرداری جهت ادامه عملیات تفکیک دارد و در صورتی که به اشتباه مقداری به ملک های مجاورش تجاوز نموده باشد مسأله بسیار سخت و پیچیده می شود و نیاز به اخذ رضایت از مجاور و انجام امور تصحیح سندی برای هر دو ملک می شود . پس از تثبیت عرصه و اطمینان از اینکه ملک تجاوزی به مجاورین ندارد نوبت به تفکیک آپارتمانی می رسد ، جهت انجام این کار می بایست کل ملک دور تا دور عرصه با دوربین دقیق برداشت گردد و سپس موقعیت قسمت های مشاعی از جمله راه پله ، ستون ، آسانسور ، راهرو و لابی و …. برداشت گردد و همین عملیات در تمامی طبقات تا روی پشت بام انجام پذیرد تا علاوه بر محاسبه متراژ ، موقعیت این قسمتها هم در نقشه مشخص شود . پس از انجام مراحل فوق می بایست با عنایت به استاندارد های موجود در رابطه با تامین پارکینگ و انباری جانمایی پارکینگها صورت پذیرد . البته در این مرحله فارغ از اینکه کدام انباری ها و پارکینگ ها به کدام واحد تعلق می گیرد صرفا حقوق ارتفاقی آنها نسبت به هم ذکر می گردد و حتی در مواردی که این دو باید همزمان با هم به یک واحد انتقال یابد ذکر می شود .
پس از این مرحله تولید نقشه تمامی نقشه های تولید شده با استفاده از نرم افزار های ثبتی به متن هایی جهت درج در صورت مجلس تبدیل می شود تا درون سندهای صادر شده علاوه بر نقشه بصورت تایپی نیز موارد مورد نیاز ذکر گردد و ماحصل و نتیجه تفکیک آپارتمانی که همان سندهای تک برگ آپارتمانی است تولید گردد .
اختلاف متراژ در پیش فروش-کسری متراژ آپارتمان پیش فروش-کم بودن متراژ آپارتمان-متراژ آپارتمان در سند تک برگ-نحوه محاسبه متراژ آپارتمان
لذا آپارتمان را بر اساس متراژ درج شده در پروانه ساختمان یا پایانکار به صورت قطعی نخرید. این مساحت بر اساس تجربه بنده معمولاً تا ۵% افزایش یا کاهش نسبت به مساحت نهایی در سند خواهد داشت.
در پی پرسش های متداول مراجعین در رابطه با تقاوت (کمتر بودن) متراژ واقعی آپارتمان خریداری شده (فروخته شده توسط مالک) با متراژ درج شده در سند، در این پست توضیحی مختصر جهت رفع ابهام از این موضوع آورده شده است.
نظر به اینکه متراژ واحدهای آپارتمانی در پایانکار ساختمان معمولاً بر اساس جواز ساختمان یا اندازه گیری حدودی درج می گردد (به غیر از منطقه ۸ تهران) ، پس از اخذ پایان کار مالک جهت تفکیک آپارتمانها به دفتر نقشه های تفکیکی سازمان نظام مهندسی ساختمان مراجعه می نماید و مهندس نقشه بردار پرونده برای متر زدن از ملک بازدید می کند. در این مرحله متراژ دقیق آپارتمانها و انباریها مشخص شده و محل دقیق پارکینگ ها، مزاحم بودن و یا در برخی موارد حذف پارکینگ تعیین تکلیف می گردد.
با توجه به اینکه نحوه متر زدن و نحوه محاسبه متراژ نیاز به تخصص خاص خود را دارد اولاً استناد به متر زدن توسط خودتان و یا به مساحت درج شده در پایانکار به هیچ عنوان قابل قبول نیست .
ثانیاً نمی توان تنها یک واحد آپارتمان از یک ساختمان را متر زد و متراژ را محاسبه نمود مخصوصاً در ساختمانهای دو یا چند واحدی. چون برای محاسبه متراژ هر یک از واحد ها، کل واحد آپارتمانهای موجود در یک طبقه و همچنین طبقه همکف شامل حیاط و پارکینگ جهت محاسبه مساحت زیربنا وهمچنین پشت بام جهت کسر درز انقطاع باید متر زده شود.
در آخر لازم به ذکر است که بر اساس تجربه بنده به عنوان کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانها، احتمال اشتباه آشکار(چه سهوی و چه عمدی) توسط همکاران بنده به عنوان کارشناسان نقشه های تفکیکی سازمان نظام مهندسی تهران بسیار بعید است. چراکه این اندازه گیری ها از چند جهت مورد بررسی قرار می گیرند وهمچنین در نهایت نقشه ها توسط یک ناظر داخلی چک می شود.
اما اختلاف متراژ آپارتمان با پایانکار شهرداری مسئله ای رایج است.
اختلاف متراژ در پیش فروش-کسری متراژ آپارتمان پیش فروش-کم بودن متراژ آپارتمان-متراژ آپارتمان در سند تک برگ-نحوه محاسبه متراژ آپارتمان
معامله آپارتمان بر اساس متراژ پایانکار
همانطور که گفته شد، با توجه به اینکه مساحت محاسبه شده توسط کارشناس نظام مهندسی که همان مساحت سندی است معمولا تا ۵% با مساحت پایانکار یا جواز اختلاف متراژ دارد (بیشتر یا کمتر)، بنده به عنوان کارشناس رسمی در این زمینه پیشنهاد می کنم با توجه به اینکه مساحت معامله ای بین مالک و خریدار بر اساس جواز یا پایانکار است، تسویه ۱۰% از مبلغ معامله را به پس از آماده شدن سند تک برگی و تعیین تکلیف قطعی متراژ آپارتمان و مزاحم بودن یا حذف پارکینگ ها، موکول نمایید.
با وجود اینکه اخیرا در الزام به اخذ پایانکار برای ساختمانها سخت گیری های جدی اتخاذ شده است اما هنوز بسیارند ساختمانهای قدیمی که شامل چندین واحد آپارتمان مسکونی و حتی تجاری می شوند اما چون ساختمان پایانکار ندارد هیچ معیاری برای مساحت این آپارتمانها وجود ندراد.
اما این دسته از آپارتمانها نیز مانند سایر آپارتمانها خرید و فروش می شوند و حتی مشتری های بیشتری هم به دلیل قیمت به نسبت پایین تر در منطقه دارند.
در سالهای اخیر افزایش قیمت آپارتمان در تهران به اندازه ای بوده است که هر مترمربع رقم قابل توجهی محسوب می شود به طوریکه معاملات بر اساس قیمت هر مترمربع با دقت سانتی متر انجام می شود. بنابراین توصیه می شود قبل از اقدام به معامله آپارتمانهای بدون سند و بدون پایانکار، حتما از یک نقشه بردار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانها درخواست کنید که نقشه مساحت دقیق آپارتمان را تهیه و ضمیمه معامله کنید.
نظام مهندسی ساختمان در هر منطقه از تهران (شهرری، کهریزک، پرند، اسلامشهر و …) یک دفتر نمایندگی دارد که هر دفتر نمایندگی واحد به نام واحد تفکیک آپارتمانها دارد که مالکین جهت اخذ پایانکار یا اگر ملک پایانکار دارد، جهت اخذ سند تک برگی ملزم به مراجعه و ثبت نام در این واحد هستند تا یکی از نقشه برداران رسمی تفکیک آپارتمانها به محل ملک اعزام و جهت تهیه نقشه های تفکیکی ساختمان اقدام شود. البته در مورد تهران، دفتر نقشه های تفکیکی به صورت دفتری مستقل واقع در میرداماد است.
نقشه برداران فعال در دفاتر نقشه های تفکیکی به عنوان کارشناسان رسمی تفکیک آپارتمانها (تعیین و گواهی مساحت دقیق آپارتمانهای مسکونی و تجاری)، دوره های خاصی را در این زمینه گذرانده اند بطوریکه همکی یک روال فنی مشخص و یکسان را اتخاذ می کنند تا تمام اندازه گیری های مستقل از اینکه کارشناس چه کسی است با بالاترین دقت و طبق استانداردهای شهرداری و ادارات ثبت انجام شود.
به این ترتیب تفاوتی نمی کند که کدامیک از کارشناسان اندازه گیری مساحت را انجام شوند. در انتها مساحت های خروجی با دقت بالا (با تفاوت اندک قابل چشم پوشی) شبیه به هم از کار درخواهد آمد.
اما در صورتی که از نقشه برداران معمولی ،غیر متخصص و غیر فعال در حیطه تفکیک آپارتمانها، استفاده کنید، به دلیل عدم آموزش در تعیین مساحت دقیق طبق قوانین فنی اداره ثبت و شهرداری ، مساحت ها خارج از استاندارد و غیر قابل استناد خواهد بود. بنابراین توجه بفرمایید که حتما از یکی از نقشه برداران کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانها استفاده کنید تا هم اندازه گیری ها طبق استاندارد بروز اداره ثبت انجام شود و هم مهر آن کارشناس مورد تایید در تمام ادارات و محکمه ها باشد.
اختلاف متراژ در پیش فروش-کسری متراژ آپارتمان پیش فروش-کم بودن متراژ آپارتمان-متراژ آپارتمان در سند تک برگ-نحوه محاسبه متراژ آپارتمان
حل مشکل اختلاف متراژ آپارتمان پیش فروشی
به عنوان یکی از مهندسین ارشد دفتر نقشه های تفکیکی تهران, با توجه به تجربه ی چندین ساله در تهیه نقشه های تفکیکی سند تک برگی , از نزدیک شاهد اختلافات ملکی پیچیده به دلیل انجام معامله بر مبنای عددی غیر دقیق مندرج در پایانکار بوده ام.
لذا توصیه می کنم اگر ملک شما در آن مناطقی که اول نقشه ی دقیق تهیه می شود و سپس پایانکار صادر می شود نیست, خود راسا به صورت آزاد از یکی از مهندسین نقشه های تفکیکی استفاده کنید و نقشه های دقیق تفکیکی را تهیه و معیار معامله قرار دهید.
به این عملیات اصطلاحا ” پیش تفکیک ” گفته می شود که هزینه انجام آن به مراتب پایین تر از هزینه ضررهای مالی در معاملات ملکی بدون اعلام مساحت دقیق است, چه برای خریدار و چه برای سازنده/فروشنده.
یکی از موارد پر کاربرد تهیه نقشه های پیش تفکیک در مورد برج ها با طراحی پیچیده است که برآورد مساحت دقیق واحدهای مسکونی و تجاری کار بسیار تخصصی و دشواری است و معمولا اختلاف متراژ آپارتمانهای پیش فروش در برج های مسکونی اتفاق غیر قابل اجتنابی است.
با توجه به اینکه عمدتا برج سازی ها در محدوده شمالی تهران انجام می شود و این زمین ها قبلا باغ بوده است, زمین ها شکل منظم مستطیلی ندارند و بنابراین مساحت سندی دقیقی ندارند.
اما جواز ساخت و تراکم بر اساس مساحت مندرج در سند (که غیر دقیق است) صادر می شود به این دلیل که در نهایت برای صدور سند آپارتمانها, کارشناسان تفکیک آپارتمانهای دفتر نقشه های تفکیکی ابعاد و مساحت دقیق آپارتمانها را محاسبه و نقشه های مربوطه را جهت صدور سند تک برگی به اداره ثبت تحویل می دهند.
اما مسئله این است که بسیاری از آپارتمانهای برج قبل از صدور سند فروخته می شوند و معیار معامله نیز همان مساحتهای غیر دقیق می باشد.
بنابراین بهترین راه حل هم برای فروشنده و هم برای خریدار که بتوانند معامله را بر اساس متراژ دقیق انجام دهند, انجام عملیات پیش تفکیک است.
برخلاف کار تفکیک که متقاضی باید به دفتر نقشه های تفکیکی مراجعه کند و داخل سیستمی کار به یکی از مهندسین نقشه بردار تفکیک آپارتمان ارجاع شود, برای کار پیش تفکیک متقاضی باید به صورت خصوصی و خارج از سیستم اداری به یکی از کارشناسان تفکیک آپارتمان مراجعه کند.
اختلاف متراژ در پیش فروش-کسری متراژ آپارتمان پیش فروش-کم بودن متراژ آپارتمان-متراژ آپارتمان در سند تک برگ-نحوه محاسبه متراژ آپارتمان
نمونه نقشه متراژ آپارتمان -رفع مشکل اختلاف متراژ
نمونه نقشه تفکیک آپارتمانهای برج مسکونی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانهای نظام مهندسی
نقشه مساحت آپارتمانهای برج مسکونی با عرصه نامتقارن برای کارشناسی اختلاف متراژ نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
تعداد نقشه برداران متخصص تفکیک آپارتمانها در تهران بسیار کم است. به خصوص کارشناسانی که تخصص تفکیک برج ها و ساختمانهای پیچیده را دارند. بنابراین در انتخاب کارشناس تحقیق لازم را انجام دهید. چراکه انتخاب کارشناس غیر متخصص به معنای پایین آمدن دقت کار است در حالی که دلیل انجام پیش تفکیک برآورد مساحت دقیق است.
اینجانب به عنوان یکی از کارشناسان ارشد تفکیک آپارتمانها در تهران با تخصص برج و ساختمانهای پیچیده, با تیم مجرب و تجهیزات کامل , جهت برآورد مساحت دقیق واحدهای مسکونی و تجاری, همراه با رائه نقشه های دقیق ممهور به مهر کارشناس رسمی, جهت انجام انواع پروژه های پیش تفکیک اعلام آمادگی می نمایم.
علاوه بر آن از آنجایی که معمولا معاملات واحدهای آپارتمانی مسکونی و تجاری در برج ها به دلیل طولانی بودن پروسه گرفتن پایانکار, به صورت بدون سند انجام می شود اخذ مشاوره از کارشناسان امور ثبتی و سند برای چک کردن تمام اسناد و مدارک و همچنین چک کردن کلیت ساختمان از نظر خلافی ها و مساحت می تواند معامله ی شما را ایمن کند.
اگر ساختمان برج خلاف داشته باشد و این خلاف از نوعی باشد که قابل مذاکره با شهرداری و اداره ثبت نباشد, روند اخذ پایانکار و سپس سند ممکن است سالها طول بکشد و یا حتی متوقف شود.
خلافی های فنی در ساختمان چیزی نیست که شما خریداران بتوانید با بازدید از ملک متوجه آن شوید کما اینکه معیار اکثر خریداران زیبایی های ظاهری ملک و نهایتا نقشه خوب است که سازنده های برج در این امر بسیار خبره هستند و خوب می دانند چه طراحی هایی چشم مشتری را می گیرد.
در صورت استفاده از خدمات مشاوره اختلاف متراژ, تمام موارد وضع موجود ملک با جواز ساخت تطبیق داده می شود و خلافی های ساختمان مورد بررسی قرار می گیرد تا اینکه تصمیم منطقی و بر اساس آگاهی برای میلیاردها تومان سرمایه خود بتوانید بگیرید.
اینجانب به عنوان نقشه بردار مهندس ناظر اداره ثبت در تعیین متراژ آپارتمانهای نوساز و همچنین کارشناسی اختلاف متراژ آپارتمان پیش فروش برای انجام خدمات نقشه بردار تفکیک آپارتمان اعلام امادگی می کنیم.
اختلاف متراژ در پیش فروش-کسری متراژ آپارتمان پیش فروش-کم بودن متراژ آپارتمان-متراژ آپارتمان در سند تک برگ-نحوه محاسبه متراژ آپارتمان
نقشه بردار خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی نظام مهندسی ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
پارکینگی که مانع تردد آزادانه و بدون مشکل برای پارکینگ دیگری شود را پارکینگ مزاحم می نامند. بنابراین خود پارکینگ مزاحم مشکلی بابت تردد ندارد بلکه برای پارکینگ دیگری ایجاد تزاحم می کند.
مسئله پارکینگ مزاحم در واقع از قانون اندازه ی استاندارد پارکینگ ناشی می شود. یعنی اگر پارکینگی نتواند اندازه استاندارد را تامین کند بالطبع برای پارکینگ دیگری ایجاد مزاحمت می کند و برچسب پارکینگ مزاحم می خورد.
طول استاندارد پارکینگ ۵ متر است و عرض در مورد پارکینگ تکی ۲/۲۵ متر در مورد پارکینگ دو تایی ۴/۵ متر و در مورد پارکینگ سه تایی۶/۵ متر می باشد.
نمونه نقشه جانمایی پارکینگهای سالم و مزاحم توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانهای تهران
تعداد و جانمایی پارکینگ نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
اما این اندازه ها با توجه به شرایط ساختمان و موقعیت راه پله و آسانسور در طبقه ی پارکینگ ها قابل انعطاف و طبق نظر کارشناسی که قرار است پارکینگ های تایید و مهر کند می باشد. یعنی کارشناس نقشه بردار تفکیک آپارتمانها که در زمان بازدید تصمیم نهایی برای طول و عرض پارکینگها و همچنین سالم یا مزاحم بودن پارکینگ ها را می گیرد. حتی اگر لازم باشد کارشناس اقدام که تست عملی وضعیت پارکینگ می کند. یعنی با ماشین تست می کند که آیا فضای گردش کافی برای پارک بدون مشکل وجود تامین شده است یا خیر.
بنابراین تا زمانی که کارشناس تفکیک آپارتمانها از ملک بازدید نکرده است و نظر خود را اعلام نکرده است نمی توان روی تعداد و نوع پارکینگ ها حساب قطعی باز کرد.
نقشه جانمایی پارکینگ ها نقشه تفکیک آپارتمانهای ساختمان طبقه پارکینگ نقشه بردار خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی نظام مهندسی ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
لذا به عنوان کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانها در تهرن توصیه می کنم در صورتی که آپارتمان نوساز بدون سند پیش خرید می کنید درصدی از مبلغ معامله را بابت تعیین تکلیف نهایی پارکینگ به تسویه بعد از صور سند موکول نمایید.
اخیرا در ساختمانی مجبور به حذف سه پارکینگ شدم که متاسفانه سازنده
آپارتمانها را با پارکینگ فروخته بود و خریدار مبلغ را تسویه حساب کرده بود.
خریدار علاوه بر اینکه آپارتمان بدون پارکینگ نصیبش شده بود باید طی یک پروسه ی
طولانی شکایت جهت بازپس گیری مبلغ پارکینگ دوندگی کند.
متاسفانه برخی سازنده ها با تبانی با کارشناس شهرداری تعداد پارکینگی بیشتر از تعداد مجاز پارکینگ قابل جانمایی با توجه به عرض و طول ملک برای ملک تاییدیه می گیرند و اقدام به فروش واحدهای آپارتمانی می کنند. در صورتی که تکلیف نهایی تعداد و وضعیت پارکینگها پس از بازدید کارشناس نقشه بردار تفکیک آپارتمانها تعیین می گردد.
در صورتی که قصد پیش خرید آپارتمان دارید, قبل از تسویه حساب با
سازنده از متراژ و وضعیت پارکینگ خود اطمینان حاصل کنید.
” پیش تفکیک ” عبارت است از تعیین متراژ دقیق آپارتمانها و
وضعیت پارکینگ ها قبل از سند.
برای پیش تفکیک حتما از کارشناسانی که هم اکنون کارشناس رسمی و فعال در کار تفکیک آپارتمانها می باشند استفاده کنید. صرفا نقشه بردار بودن به معنی داشتن تبحر و صلاحیت انجام تفکیک آپارتمان نیست. نقشه برداران تفکیک آپارتمان تعداد محدودی هستند که دوره های خاص می بینند و اسم شان در لیست کارشناسان تفکیک آپارتمان نظام مهندسی قابل استعلام است.
در صورت نیاز به انجام امور پیش تفکیک , مساحت دقیق آپارتمان و تعیین وضعیت پارکینگها توسط کارشناسان رسمی تفکیک آپارتمان استان تهران می توانید تماس بگیرید.
