جانمیی پلاک ثبتی روی نقشه هوایی دوهزارم منطقه به این معنی است که چهارگوشه دقیق ملک روی نقشه دو هزارم قرار می گیرد تا موقعیت دقیق پلاک ثبتی روی نقشه هوایی منطقه به صورت مختصات یو تی ام بدست آید.
سابقه ثبت ملک
ثبت ایران برگرفته از ثبت کشورهای اروپایی شروع شد و برای کد گذاری هر قطعه زمین در طرح اولیه LIS پس از بخش بندی کل پهنه تحت تصرف یک استان هر پهنه ثبتی را که با نام یکی از روستاهای مرکزی آن پهنه نام گذاری شد یک بخش ثبتی نامیدند.
سپس از این بخش ثبتی منطقه بزرگی را شامل می شد مجددا آن بخش را به قسمت‌های ریز تری تقسیم کردند که ناحیه ثبتی می شد که عمدتا بصورت مزرعه و یا اراضی مختلف نامگذاری گردید برای مثال بخش ۱۱ ثبتی تهران که با نام شمیرانات و لواسانات دو ناحیه بزرگ از آن بود با مزرعه های مختلف و یا اراضی مختلفی مثل اراضی سنگ لشکری ، اراضی قلهک ، اراضی رستم آباد ، اراضی درکه ، اراضی کوی فراز ، اراضی حسین آباد ، اراضی پوئینک از هم جدا می شد.
حال این مزرعه بزرگ یا اراضی بزرگ که هر کدام یک پلاک ثبتی اصلی می باشند و تقدم و تأخر آنها بر اساس ثبت هر منطقه صورت گرفته است و ترتیبی در کنار هم قرار گرفتنشان وجود ندارد می بایست بر اساس مالکیت افراد به قطعات ریزتری تقسیم شود.
که این موضوع بر اساس محدوده مالکیت تحت عملیات تحدید حدود یا همان حد بندی با حضور مالک و مالکین ملک های مجاور صورت می پذیرفت و آن قطعه زمین یک پلاک فرعی می گرفت حال این زمین که کلیه اطلاعات ش از لحاظ بخش و ناحیه و پلاک اصلی و فرعی مشخص شده بود به نام یک نفر در دفاتر املاک ثبت می گردید که همین نام امروزه حتی به عنوان آدرسی برای پیدا کردن قطعه زمینهای مجزا شده از آن پلاک استفاده می شود .
در گذر زمان همین قطعات بزرگ عمدتا زراعی و باغی تبدیل به ریز قطعات ی شده اند و پلاک فرعی جدیدی گرفته اند و پلاک فرعی قبلی تبدیل به پلاک مادری شده است که در اسناد ثبتی به عنوان مفروز و مجزی شده آورده می شود.
گاهی ممکن است این عملیات چندین بار روی یک زمین انجام شود و در عملیات های تفکیک مختلف مفروز و مجزی های مختلفی بوجود بیاد که همه این ها علی رغم اینکه در سند دفترچه ای با بنچاق ی که است مالک است وجود ندارد در دفاتر املاک ثبت می گردد و در عملیات جانمایی پلاک ثبتی با استفاده از همین ابزار و اطلاعات عملیات جستجو پیگیری می گردد . به دلیل متنی بودن عمده این اطلاعات و وجود آنها در دفاتر قدیمی و با دست خط های بعضاً ناخوانا عملیات جانمایی پلاک ثبتی روی نقشه هوایی دو هزارم عملیاتی سخت و پیچیده است و می بایست برای بر قطعه زمین بصورت مجزا صورت پذیرد و نمی توان نسخه واحدی برای تمام پلاک های ثبتی در نظر گرفت.
طرح کاداستر ملی بر اساس نقشه هوایی پلاک ثبتی
در گذر از ثبت قدیمی به ثبت مدرن دیجیتال یا همان طرح کاداستر ملی بحث سند های تک برگ و نقشه های یو تی ام پیش آمد تا تمامی زمینها به کمک همکاری مالکین به مرور زمان به این کاداستر اضافه گردد که در آینده از تعارضات ملکی کاسته شود و قبل از صدور هر سند اطلاعات موقعیت و نقشه ای آن مقدم شوند .
نمونه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی روی نقشه هوایی دو هزارم برای تایید اصالت سند دفترچه ای از نظر پلاک ثبتی اصلی و فرعی مندرج در سند دفترچه ای قدیمی (سند شاهنشاهی)
نقشه یو تی ام آدرس سند نقشه بردار خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
نقشه یو تی ام UTM ملک مشاعی دارای سند مشاعی که هم موقعیت ملک و هم موقعیت ملک مادر در نقشه مشخص می شود:
نقشه یو تی ام مشاعی نقشه بردار خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
جانمایی ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM بر روی عکس هوایی برای تعیین تکلیف سندهایی که اراضی ملی شده اند:
عکس هوایی یو تی ام ملک نقشه بردار خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
همچنین در صورتی که مالک سند رسمی را در دست داشته باشد اما موقعیت دقیق ملک را نداند، ابتدا کارشناسان رسمی امور ثبتی موقعیت دقیق ملک را از بانک اطلاعات ثبتی از طریق انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی استخراج می کنند و سپس نقشه یو تی ام را تهیه و ممهور می کنند.
کاربرد نقشه ثبتی در تهیه نقشه هوایی پلاک ثبتی
قبل از هر اقدامی ابتدا باید جهت یافتن حدود تقریبی ملک با توجه به پلاک آن در بین سایر قطعات تفکیک شده از زمین مادر، نقشه ثبتی محدوده ملک موجود باشد. برخی از مالکین نقشه ثبتی منطقه ملک خود را در بین اسناد و مدارک قدیمی مرتبط با ملک دارند که باید این نقشه را به اضافه اصل سند دفترچه ای به نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی تحویل دهند تا نقشه بردار اقدام به پیاده کردن ملک بر روی زمین نماید.
اکنون در این مرحله، نقشه بردار با توجه به متراژهای آورده شده در نقشه پلاک ثبتی و با توجه به عوارض طبیعی و مصنوعی موجود در محدوده پلاک مورد نظر با استفاده از دوربین نقشه برداری و سایر وسایل و تجهیزات نقشه برداری، حدود پلاک مورد نظر را بر روی زمین جانمایی و پیاده می نماید.
پس از مشخص شدن دقیق محدوده ملک یا زمین، نقشه بردار اقدام به نقشه برداری ملک پیاده شده به اضافه عوارض دور و بر آن جهت تهیه نقشه در سیستم مختصات UTM یو تی ام و ممهور کردن آن به عنوان نقشه بردار رسمی امور ثبتی برای تحویل به اداره ثبت مربوطه می نماید.
به این ترتیب نقشه دفترچه ای قدیمی (سند اربعه) ملک بر اساس پلاک ثبتی، تبدیل به نقشه دقیق در سیستم مختصات UTM یو تی ام می گردد که در آن مکان دقیق ملک بر روی زمین با حد و مرز دقیق و مساحت دقیق توسط کارشناس رسمی امور ثبتی تایید گردیده است و همچنین مالک موقعیت ملک خود را بر روی زمین جهت بازدید کارشناس اداره ثبت پی کنی یا دیوار کشی می کند. نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی حکم سند جدید برای ملک یا زمین را دارد که جهت هرگونه معامله و یا فعالیت عمرانی اعم از ساخت و ساز، تغییر کاربری و .. به عنوان مبنا قابل استناد و استفاده می باشد. سند دفترچه ای بدون نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی، ارزش فنی ندارد. اما سند دفترچه ای به انضمام نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی یک پکیج کامل هم از نظر حقوقی و هم از نظر فنی مهندسی است. به همین جهت است که اخیرا در تمام ارگانهای مرتبط به امور ملک و اراضی, مانند ادارات ثبت و شهرداری ها و سازمان زمین شهری و جهاد کشاورزی و غیره, ارائه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ملک جهت تشکیل پرونده الزامی است.
نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی مادر و پلاک های فرعی مفروز و مجزی شده از پلاک ثبتی مادر نقشه بردار خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
در این ادارات صرفا مهر نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری- امور ثبتی مورد قبول است. رشته های دیگر مانند راه و ساختمان یا عمران صلاحیت تایید نقشه یو تی ام UTM را ندارند و مهر آنها مورد قبول ارگانها و سازمانها نمی باشد.
ضمناً با توجه به نوع سند و شرایط ملک، نقشه های تهیه شده توسط نقشه برداران رسمی سازمان نظام مهندسی ما، در صورت درخواست متقاضی و طبق دستور اداره ثبت مربوطه، ممهور به مهر کارشناس رسمی دادگستری و یا امور ثبتی با مناسب ترین قیمت می گردد.
متقاضیان محترم خدمات نقشه برداری در امور ملک و زمین می توانند جهت درخواست بررسی سند ملک خود و اخذ مشاوره با ما تماس بگیرند.
نقشه بردار خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
برای اخذ سند تک برگی برای زمین هایی که در مناطق ساخته نشده واقع شده اند٬ پیاده کردن یو تی ام یا میخ کوبی زمین الزامی است. یعنی مالک باید چهارگوشه قطعه تفکیکی خود را توسط یک نقشه بردار بر روی زمین پیاده کند یا به اصطلاح میخ کوبی کند. هزینه میخ کوبی زمین به عمهده شخص مالک است.
برای پیاده کردن یا میخ کوبی قطعه تفکیکی روی زمین نیاز به مختصات یو تی ام UTM دقیق چهارگوشه ی ملک است و همچنین نقشه تفکیکی قطعه مادر است.
گاهی بدون داشتن این اطلاعات٬ در صورتی که ملک های مجاور دیوارکشی شده اند٬ به کمک موقعیت تثبیت شده ملک های مجاور می توان چهارگوشه قطعه مورد نظر را پیاده کرد. بنابراین هزینه میخ کوبی زمین بسته به شرایط متفاوت است.
هزینه میخ کوبی زمین بایر بر اساس روش پیاده کردن یو تی ام
اما در صورتی که منطقه زمین بایر است و هنوز هیچ ساخت و سازی در آن صورت نگرفته است٬ داشتن اطلاعات دقیق چهارگوشه ی ملک الزامی است.
ولی از آنجایی که بسیاری از مالکین به این اطلاعات فنی دسترسی ندارند و ارگان مربوطه که قطعه ها را تفکیک و فروخته است نیز همکاری لازم را جهت در اختیار گذاشتن این اطلاعات نمی کند٬ تنها راه ممکن جانمایی پلاک ثبتی بر اساس شماره قطعه تفکیکی ملک توسط کارشناسان رسمی دادگستری – امور ثبتی است به شرطی که کارشناس مربوطه این اطلاعات را در بانک اطلاعات ثبتی خود داشته باشد.
با فرض اینکه مالک بتواند کارشناسی که اطلاعات قطعه های تفکیکی منطقه را داشته باشد پیدا کند٬ عملیات جانمایی پلاک ثبتی زمانبر و هزینه بر است. و چنانچه این اطلاعات موجود نباشد زمین قابل جانمایی نبوده و بنابراین صدور سند تک برگی تعلیق می گردد.
نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی زمین واقع در بخش ۱۱ تهران نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
بنابراین اکیدا توصیه می شود در زمان معامله قطعه زمین هایی که در مناطق ساخته نشده٬ عموما حومه شهرها٬ اقدام می کنید٬ فروشنده را ملزم به تحویل اطلاعات فنی مربوط به قطعه تفکیکی مورد معامله بنمایید. نقشه تفکیکی منطقه و موقعیت دقیق قطعه تفکیکی مورد معامله از جمله اسناد ضروری هر ملک و اهمیت آن معادل سند رسمی است.
پیاده کردن یا میخ کوبی گوشه های ملک بر روی زمین بدون مختصات یو تی ام UTM دقیق امکان پذیر نمی باشد. اگر مالک این مختصات را تامین نماید و در اختیار نقشه بردار قرار دهد, هزینه پیاده کردن ملک بر روی زمین طبق تعرفه بر اساس تعداد گوشه ها می باشد و از نظر زمانی تقریبا دو سه ساعت کاری بیشتر زمان نخواهد برد.
چگونه یو تی ام دقیق زمین را بدست آوریم؟
اما اگر مالک موقعیت / مختصات دقیق گوشه های ملک را نداند, نقشه بردار کارشناس رسمی ابتدا باید مختصات / موقعیت دقیق ملک را در سیستم مختصات یو تی ام UTM استخراج کند و پس از مطابقت با وضع موجود منطقه به طوری که موجب تجاوز به ملک های مجاور نشود و منطبق با بافت کنونی محدوده ملک و وضع موجود ملک های دیوارکشی شده در آن محدوده باشد, ملک را می توان میخ کوبی و آماده دیوار کشی کرد.
در این حالت پروسه ی استخراج مختصات یو تی ام UTM دقیق گوشه های ملک با توجه به شرایط ملک, موقعیت ملک و اطلاعات موجود از ملک ممکن است حتی دو هفته زمان ببرد و التبه هزینه ی آن به مراتب بیشتر از هزینه ی یک پیاده کردن ساده است.
نقشه یو تی ام تحدید حدود نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
اما بالاخره این کار باید انجام شود و توسط کارشناسان رسمی هم باید انجام شود. نقشه برداران آماتور به هیچ عنوان صلاحیت و تخصص جانمایی ملک را ندارند. کوچک ترین اشتباهی در ای کار ممکن است مالک را با گرفتاری های حقوقی و قضایی مواجه کند که حل آن سالها زمان می برد.
کار پیاده کردن و میخ کوبی ملک را یکبار برای همیشه و به درستی انجام دهید.
جهت استفاده از خدمات نقشه برداری پیاده کردن و میخ کوبی ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM می توانید همه روزه در ساعت اداری تماس بگیرید.
در زیر نمونه نقشه یو تی ام به منظور پیاده کردن چهارگوشه ملک یا به اصطلاح میخ کوبی ملک آورده شده است.
نقشه یو تی ام پلاک ثبتی تعیین موقعیت دقیق پلاک ثبتی اصلی و فرعی سند نقشه بردار خانم مهندس آبکار۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
همانطور که ملاحظه می کنید به دلیل عدم وجود هیچ عارضه مشخص مانند دیوارکشی یا خیابان آسفالته، تعیین کردن مختصات چهارگوشه ملک از روی عوارض مجاور امکان ندارد.
بنابراین لازم است مختصات چارگوشه ملک مستقیما از بانک اطلاعات ثبتی استخراج شود به طوری که بعد از آن ملک شما مرجعی برای پیاده کردن سایر قطعات در منطقه شود.
بنابراین قبل از اقدام برای عملیات زمینی میخ کوبی مختصات ملک، به عملیات جانمایی پلاک ثبتی برای استخراج مختصات چهارگوشه ملک مستقیما از بانک اطلاعات ثبتی داریم. اینعملیات تقریبا یک هفته تا ده روز کاری زمان میبرد.
اما در مواردی که عوارض زمینی تثبیت شده در محل ملک مانند دیوارکشی یک یا چند ملک در آن محدوده، خیابان آسفالته با مرز مشخص تثبیت شده، چهاردیواری های قدیمی به طوریکه در عکس های هوایی سالهای گذشته سازمان نقشه برداری کشور وجود داشته باشند و یا در مواردی که ملک سند تک برگ با مختصات یو تی ام مشخص داشته باشد، عملیات پیاده کردن مختصات یو تی ام UTM گوشه های ملک بدون وقفه انجام خواهد شد. اما در اینگونه موارد تاکید می گردد که مختصات یو تی ام ملک طبق معرفی مالک می باشد. بدین ترتیب صحت مختصات یو تی ام UTM به عهده مالک می باشد نه نقشه بردار.
در زیر نمونه ای از نقشه یو تی ام به منظور پیاده کردن مختصات یو تی ام چهارگوشه ملک یا میخ کوبی زمین آورده شده است. همانطور که ملاحظه می فرمایید عوارض ثاتب به تعداد قابل قبول در حوالی ملک وجود دارد. لذا با اتکا به مختصات یو تی ام UTM این عوارض، مختصات یو تی ام UTM ملک مورد نظر استخراج و سپس بر روی زمین پیاده می شود.
نقشه یو تی ام سند دفترچه ای پلاک ثبتی اصلی و فرعی سندی نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
با جانمایی ملک روی نقشه هوایی منطقه در واقع آدرس دقیق یا محل دقیق پلاک ثبتی به دست می آید. اما از نظر فنی باید این عملیات به صورت نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی سند تحویل متقاضی شود تا به اداره ثبت مربوطه مراجعه کند.
ضرورت جانمایی ملک
عدم آگاهی از حدود ملک بر روی زمین یکی از مواردی که بعضی از مالکان درگیر آن هستند ، در واقع بین چند قطعه مجاور تفکیکی که مرز مشخصی روی زمین ندارند موقعیت مکانی ملکشان را نمی دانند ، برای مشخص نمودن حدود واقعی ملک روی زمین ابتدا باید تثبیت پلاک ثبتی صورت گیرد.
سپس با استفاده از مختصات محل پلاک ثبتی و عوارض زمینی موقعیت مکانی ملک را روی زمین پیاده نمود و پس از آن برداشت اطلاعات ملک را انجام داد و در نهایت نقشه یو تی ام ملک را تهیه نمود ، با توجه به مواردی که با آن برخورد کرده ام درصورتی که مرزهای زمین شما در هر یک از حدود نا مشخص است اکیدا توصیه می نمایم جهت جلوگیری از عواقب حقوقی آینده ابتدا تثبیت پلاک ثبتی و بعد از آن جانمایی و تهیه نقشه یو تی ام ملک خود را انجام دهید زیرا اگر فقط چند سانتیمتر جابجایی به ملک های کناری خود داشته باشید در سال های آتی با مشکلات عدیده ای روبرو خواهید شد .
نقشه یو تی ام utm دوهزارم ۲۰۰۰
شاید چند سال پیش تا این حد به بحث تجاوزات در ثبت بها داده نمی شد و دلیل عمده اش کمبود نیروهای متخصص نقشه برداری در ثبت بود اما در سال های اخیر با عنایت به خارج شدن تعهد انجام این امور از اداره ثبت به مالکان و تغییر نقش کارشناسان ثبت از عوامل اجرایی به عوامل نظارتی سختگیری های بیشتری در این مسائل صورت می گیرد و همین امر موجب تبعات حقوقی بیشتر برای مالکان شده است .
جانمایی پلاک ثبتی سند شاهنشاهی
در مورد جانمایی پلاک های ثبتی سند های قدیمی منگوله دار، یک نکته ی قابل توجه حدود اربعه ی ذکر شده در سند می باشد.
ملک هایی که در سند انها به عنوان مثال ذکر شده است : شمالا به خیابان ۱۲ متری، احتمال اینکه ملک در محدوده مسکونی شهری واقع شده است بسیار بالاست نسبت به ملکی که در سند آن حدود اربعه به یک عارضه طبیعی باشد مانند کوه، تپه، نهر و .. به عنوان مثال: شمالا به کوه، شرقا به تپه.
اما لازم به ذک راست که با توجه به گسترش منطقه شهری و تحت ساخت و ساز قرار گرفتن بسیاری از زمینهایی که قبلا شهری نبوده اند، احتمال این وجود دارد که سندی که حدود اربعه در آن به عوارض طبیعی بوده است در حال حاضر وسط یک منطقه ی مسکونی گران قیمت افتاده باشد.
لذا با وجود اینکه در بررسی اولیه ی سند های دفترچه ای قدیمی منگوله دار، کارشناس تصور اولیه ای از وضعیت ملک بر اساس تجربه خود پیدا می کند اما تا به اتمام نرسیدن عملیات جانمایی پلاک ثبتی تا مرحله ی آخر، امکان هیچ اظهار نظر قطعی ایی وجود ندارد.
بسیاری از متقاضیان درخواست دارند که یک اظهارنظر اولیه درباره موقعیت و وضعیت احتمالی ملک از کارشناس بگیرند تا اطمینان پیدا کنند سند ارزش پیگیری دارد یا خیر. چون قصد دارند قبل از پرداخت هزینه جانمایی پلاک ثبتی به کارشناس از وضعیت ملک مطلع شوند.
باید به اطلاع برسانیم هرگونه اظهارنظر تا قبل از نهایی شدن عملیات جانمایی پلاک ثبتی کاملا غیر کارشناسانه می باشد و اصرار شما متقاضی محترم بر آن موجب تصمیم گیری غیرمنطقی خواهد شد.
اکثر سندهای دفترچه ای قدیمی که برای تعیین تکلیف و جانمایی پلاک ثبتی به ما مراجعه می کنند بالای سی چهل است که ملک را رها کرده اند. لذا خواهشمندیم دو هفته ی دیگر هم صبوری بفرمایید تا نظریه قطعی کارشناسان صادر شود.
جانمایی ملک چقدر زمان می برد؟
عملیات جانمایی پلاک ثبتی همانطور که در قرارداد نیز ذکر می شود دو هفته ی کاری می باشد که در صورت عدم امکان جانمایی پلاک ثبتی مبلغ پیش پرداخت تماما استرداد خواهد شد.
وقتی دستور تهیه نقشه یو تی ام به مالک ابلاغ می شود، توسط ادارات ثبت، شهرداری ها و یا سازمان های دیگر مرتبط با امور اراضی مانند سازمان منابع طبیعی، جهاد کشاورزی، بنیاد مسکن و غیره،
مالک موظف است به صورت مستقل با هزینه شخصی، نقشه یو تی ام دقیق ملک را توسط یکی از کارشناسان رسمی نقشه برداری تهیه و نقشه مهرشده را به ارگان مربوطه در مدت زمان تعیین شده تحویل دهد.
در مواردی که مساحت زمین کم است و مالک اشراف کامل به حد و مرز اربعه (شمالا، شرقا، جنوبا، غربا) ملک دارد :
ملک دیوارکشی و حصارکشی شده است
ملک محدود به ملک های مجاور شده به طوری چهارطرف ملک بسته شده است
ملک با مرزهای طبیعی مانند نهر، سنگ چین و غیره قابل رویت است
نقشه بردار کارشناس رسمی طبق آنچه مالک به عنوان حدود ملک خود در محل ملک به نقشه بردار نشان می دهد (طبق معرفی مالک) نقشه برداری را انجام و حدود و مساحت را تایید می کند.
اما در مواردی که مساحت زمین چندین هزار مترمربع است، مالک به حد و مرز دقیق ملک (با دقتی که مد نظر ادارت و سازمانهای مربوطه است) نمی تواند واقف باشد چرا که امکان پذیر نیست.
نقشه یو تی ام تحدید حدود نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
در این مواقع تنها گزینه برای تثبیت و تایید حدود و مساحت ملک، جانمایی پلاک ثبتی است. در عملیات جانمایی پلاک ثبتی حدود اربعه ی ملک و مساحت آن طبق آنچه که قطعه مادر در زمان سند به قطعات فرعی تفکیک شده بود استخراج و جانمایی می شود.
زمانی که قطعه زمین مادر طبق نقشه ثبتی در نظر گرفته شده برای منطقه با طراحی معابر دسترسی و مساحت در نظر گرفته شده برای قطعه زمینها تفکیک می شود ، هر قطعه یک شماره قطعه می گیرد که معمولا با نظم خاصی پشت سر چیده شده اند.
وقتی هر یک از قطعه زمین ها جهت صدور سند به اداره ثبت مراجعه می کنند اداره ثبت به هر قطعه زمین یک پلاک ثبتی فرعی اختصاص می دهد. بنابراین بر خلاف شماره قطعه های تفکیکی که زمین های کنار هم شماره قطعه های پشت سر هم دارند، شماره پلاک های فرعی بر اساس ترتیب زمین ها نیست بلکه بر اساس مراجعه مالک ها به اداره ثبت است.
پس شماره پلاک های فرعی از هیچ قاعده ای پیروی نمی کنند. به همین دلیل است که عملیات جانمایی پلاک ثبتی و یا معکوس آن عملیات استخراج پلاک ثبتی ملک عملیات پیچیده و زمانبری است که تنها با در اختیار داشتن سلسله اطلاعات ثبتی ذخیره شده در بانک اطلاعات ثبتی امکان پذیر است.
گاهی مالکین اسناد قدیمی منگوله دار که سالهاست ملک را رها کرده اند و از موقعیت دقیق و وضعیت کنونی ملک بی خبر هستند, وقتی به اداره ثبت مراجعه می کنند و از وضعیت ملک خود پرس و جو می کنند به آنها گفته می شود برای تشکیل پرونده ارائه . نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی الزامی است.
اگر سند منگوله دار دارید, تا زمانی که رسما سند تعیین تکلیف و یا رسما باطل اعلام نشده است نباید دست از پیگیری بکشید.
کارشناسان رسمی امور ثبتی که دسترسی به بانک اطلاعات ثبتی دارند می توانند سابقه ثبتی ملک را با تمام اطلاعات مورد نیاز اداره ثبت استخراج کنند و در اختیار شما قرار دهند. وقتی شما دست پر و اطلاعات موثق ممهور به مهر کارشناسان رسمی دادگستری و نظام مهندسی امور ثبتی به اداره ثبت مربوطه مراجعه کنید, کارشناس موظف است تشکیل پرونده داده و کار تعیین تکلیف سند قدیمی و تبدیل آن به سند تک برگ را به جریان بیندازد.
به این ترتیب نقشه دفترچه ای قدیمی (سند اربعه) ملک بر اساس پلاک ثبتی، تبدیل به نقشه دقیق در سیستم مختصات UTM یو تی ام می گردد که در آن مکان دقیق ملک بر روی زمین با حد و مرز دقیق و مساحت دقیق توسط کارشناس رسمی امور ثبتی تایید گردیده است و همچنین مالک موقعیت ملک خود را بر روی زمین جهت بازدید کارشناس اداره ثبت پی کنی یا دیوار کشی می کند.
نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی حکم سند جدید برای ملک یا زمین را دارد که جهت هرگونه معامله و یا فعالیت عمرانی اعم از ساخت و ساز، تغییر کاربری و .. به عنوان مبنا قابل استناد و استفاده می باشد. سند دفترچه ای بدون نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی، ارزش فنی ندارد. اما سند دفترچه ای به انضمام نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی یک پکیج کامل هم از نظر حقوقی و هم از نظر فنی مهندسی است. به همین جهت است که اخیرا در تمام ارگانهای مرتبط به امور ملک و اراضی, مانند ادارات ثبت و شهرداری ها و سازمان زمین شهری و جهاد کشاورزی و غیره, ارائه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ملک جهت تشکیل پرونده الزامی است.
ضمنا در این ادارات صرفا مهر نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری- امور ثبتی مورد قبول است. رشته های دیگر مانند راه و ساختمان یا عمران صلاحیت تایید نقشه یو تی ام UTM را ندارند و مهر آنها مورد قبول ارگانها و سازمانها نمی باشد.
پروسه جانمایی ملک
پروسه تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی به این صورت است که اطلاعات خام ذخیره شده در بانک اطلاعات ثبتی مانند نقشه های ثبتی قدیمی ژئورفرنس شده و سایر اطلاعات توصیفی مندرج در سند در یک پروسه فنی روی هم اندازی لایه های اطلاعاتی تبدیل به موقعیت فعلی در سیستم مختصات UTM یو تی ام می شوند. بطوریکه به صورت مختصات دقیق یو تی ام توسط نقشه بردار کارشناس رسمی تهیه کننده نقشه ممهور می شود تا مورد استفاده ادارات ثبت به عنوان مدرک تایید گواهی موقعیت ملک در پرونده ملک ثبت شوند.
در شکل زیر نمونه نقشه ثبتی را ملاحظه می فرمایید که موقعیت پلاک های ثبتی به تفکیک با ذکر شماره پلاک ثبتی و شماره قطعه تفکیکی و حتی ذکر طول و عرض قطعه های تفکیکی آورده شده است.
تعیین شماره پلاک اصلی ملک کار سختی نیست چون پلاک اصلی محدوده بزرگی را شامل می شود که تمام ملکها در آن محدوده یک پلاک اصلی واحد دارند. یعنی اگر شما شماره پلاک اصلی همسایه خود را بدانید، پلاک اصلی ملک شما نیز همان شماره است. اما برای شماره پلاک فرعی ملک هیچ قاعده خاصی وجود ندارد و نمی توان به راحتی شماره پلاک فرعی را تعیین کرد.(صفحه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی مطالعه شود.)
بین مفهوم پلاک ثبتی و پلاک تفکیکی تفاوتهایی وجود دارد. پلاک ثبتی، در محدوده قوانین ثبتی آپارتمان و در کل ملک قرار می‌گیرد. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای آنکه بتواند املاک و اراضی را شناسایی کند، ابتدا محل وقوع موقعیت ملک را ارزیابی می‌کند. به همین دلیل اراضی را تقسیم و طبقه‌بندی می‌کند. این تقسیم‌بندی از استان‌ها شروع می‌شود و طبق آن اراضی به واحد‌های کوچکتر و قابل شناسایی تفکیک و تقسیم می‌شوند. هر کدام از این واحد‌ها یک بخش نامیده می‌شود. بخش ثبتی هر ملک در سند ملک ذکر می شود و از جمله اطلاعات مهم جهت دستیابی به حدود موقعیت ملک است.(صفحه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی مطالعه شود.)
هر بخش ثبتی نیز به قطعات کوچکتری تحت عنوان قطعه اصلی تقسیم می‌شود. یک شماره یا کد شناسایی برای هر کدام از این قطعات اصلی در نظر گرفته می‌شود که به آن شمارۀ پلاک اصلی گفته می‌شود.
قطعه های اصلی به قطعات کوچک تر تحت عنوان قطعه فرعی تقسیم می‌شوند. قطعه اصلی را به اصطلاح قطعه مادر هم می نامند. چونکه قطعه های فرعی مانند فرزندی در دل قطعۀ اصلی ایجاد می‌شوند.
اگر در سالهای بعد طی عملیات شهرسازی و ساختمان‌سازی هر کدام از قطعات فرعی دوباره به قطعات کوچکتر تقسیم شوند. حال برای شناسایی قطعات فرعی و کوچکتر از یکدیگر و همچنین تقسیمات بیشتری که در قطعۀ مادر ایجاد می‌شود، برای هر قطعه‌ای که درون قطعات اصلی و یا همان مادر متولد می‌شوند، یک شمارۀ فرعی جدید در نظر گرفته می شود.
به طوری که وقتی قطعات فرعی به قطعات فرعی کوچکتر از خود تفکیک و تقسیم می‌شوند، به آن قطعات فرعی و کوچکتر به اصطلاح «مفروز و مجزی شده از قطعه فرعی اولیه از اصلی مذکور» گفته می‌شود.(صفحه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی مطالعه شود.)
در زیر نمونه ای از تفکیک محدوده ثبتی به پلاک های اصلی و سپس تفکیک بعضی از پلاک ها به پلاکهای فرعی و قطعات آورده شده است.
نقشه ثبتی نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
منطقه لواسانات تهران منطقه ای بزرگ است که شامل پلاک های ثبتی متعددی است از جمله پلاک معروف منطقه می توان به پلاک های ۷۸ و ۷۹ اصلی اشاره کرده ، در این منطقه زمینهایی که دارای سابقه ثبت و یا احیا نباشد جزء اراضی ملی قلمداد می گردند اما اگر ملک دارای سابقه ثبتی و احیا باشد و دریافت روستایی یا شهری قرار گیرد می توان با استفاده از نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی و اصل سند دفترچه ای با بنچاق قدیمی نسبت به تک برگ نمودن سند اقدام نمود .
در پروسه جانمایی پلاک ثبتی یا همان پیدا نمودن آدرس فعلی سند از نقشه های ثبتی قدیمی استفاده میگردد که به سیستم مختصات جغرافیایی یو تی ام آورده شده اند و این امکان را به کارشناس می دهند که با انطباق سند قدیمی و نقشه های فعلی از منطقه متوجه شد که وضعیت فعلی زمین از حیث کاربری و اشغال شدن یا نشدن به چه صورت است. اکثر پلاک های اصلی دیگر تهران مثل پلاک ۶۷ ولنجک و پلاک ۶۹ درکه یا پلاک ۷۳ و ۷۴ و ۱۱۶ سعادت آباد و همه به همین صورت باید جانمایی گردند تا مشخص شود وضعیت این زمینها چگونه است .
اگر زمین معارض داشته باشد
در صورتی که پس از انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی زمین در منطقه مسکونی بیفتد که فبها. حتی اگر زمین توسط ارگان دولتی یا به عبارتی شخص حقوقی اشغال شده باشد و چه توسط شخص حقیقی اشغال شده باشد، مالک سند یا وارثین آن باید جهت خلع ید متصرف در شورای حل اختلاف تشکیل پرونده دهد.
اما در صورتی که زمین در منطقه غیر مسکونی افتاده باشد باید ابتدا جهت استعلام اراضی ملی شدن آن منطقه اقدام گردد.
نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی برای سازمان منابع طبیعی جهت بررسی ملی شدن ملک نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
نمونه نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی سند
در زیر نمونه هایی از نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی آورده شده است که در این نمونه ها با توجه به اینکه پس از انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی، ملک در منطقه ای واقع شده است که تکلیف ان به سادگی مشخص نیست، ادامه پروسه منوط به اقدام جهت اخذ استعلامات لازم از شهرداری، ادارات ثبت و سازمان منابع طبیعی است.
نقشه یو تی ام موقعیت سند طبق پلاک ثبتی اصلی و فرعی نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی برای سازمان منایع طبیعی نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹نقشه یو تی ام سند حدی به حدی برای تثبیت مرزهای دقیق پلاک ثبتی روی نقشه هوایی منطقه نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
در اینگونه پرونده‌ها که دعوا بر سر اراضی ملی یا مستثنی بودن زمین است، معمولا یک طرف پرونده، اداره منابع طبیعی به عنوان نماینده دولت است که در راستای وظایف قانونی خود پاسداری از اراضی ملی و حفظ مراتع و کوتاه کردن دست متجاوزین را به عهده دارد. طرف دیگر پرونده هم اشخاص (حقیقی یا حقوقی) هستند که معمولا ادعای سابقه مالکیت و تصرف و حضور قدیمی در زمین مورد اختلاف را دارند و مدعی هستند که زمین مورد نظر دارای سابقه احیا است و نباید جزو اراضی ملی تشخیص داده شود.
هر زمینی تا زمانی که شکل طبیعی داشته و هیچ‌گونه دخالت فیزیکی توسط انسان در آن صورت نگرفته باشد زمین غیر احیاشده است که در این صورت یا ملی و مرتعی است یا موات است و به محض اینکه اقدامی از سوی انسان به منظوری بهره‌برداری در زمین صورت بگیرد، به آن زمین، «زمین احیا شده» می‌گویند.
هر چند تشخیص اراضی ملی از اراضی دارای سابقه احیا و کشاورزی، کاری تخصصی و در حیطه وظایف کارشناسان رسمی دادگستری است اما ۲۴ ویژگی برای تشخیص اراضی ملی از اراضی کشاورزی وجود دارد که اطلاع از آن خالی از لطف نیست.
بر این اساس، اگر زمینی قبل از تاریخ تصویب قانون ملی شدن جنگل‌های کشور مصوب سال ۴۱ یا قبل از تاریخ صدور برگ تشخیص، یک یا چند یا همه ویژگی‌های ذیل را داشته باشد، احیا شده یا مستثنیات است و جزو اراضی ملی به شمار نمی‌رود.
۱٫ اگر عرفاً و عملاً به عنوان زمین کشاورزی (زراعی یا باغی) مرسوم و معروف باشد.
۲٫ اگر عرفاً و عملاً داخل در مجموعه اراضی مزروعی منطقه یا روستا واقع باشد.
۳٫ اگر در حوزه آبیاری یک منبع آبی (چاه – چشمه – قنات – رودخانه و… ) قرار داشته باشد.
۴٫ اگر تسطیح شده و برای عملیات زراعت و آبیاری آماده شده باشد.
۵٫ اگر دارای شیب نامتعارف و تند نباشد و عرفاً و عملاً به نام زمین دیم‌زار مرسوم باشد.
۶٫ اگر زمین دیم‌زار یا آبی زار و محدوده قانونی یا ثبتی یا عرفی معین داشته باشد.
۷٫ اگر تحجیر شده باشد (هر عملی که به معنای شروع احیای زمین باشد تحجیر می‌گویند مثل سنگ چینی دور زمین، جمع آوری سنگ‌ها و توده کردن آنها، نهرکندن دور زمین و امثال آن).
۸٫ اگر جوی‌های قدیمی یا آثار جوی‌های قدیمی منشعب از بند‌های رودخانه‌ای در بالادست زمین مشاهده شود.
۹٫ اگر جوی‌های قدیمی یا آثار جوی‌های قدیمی که آب قنوات یا چشمه سارات قدیمی را به زمین می‌رسانده یا می‌رساند در زمین مشاهده شود.
۱۰٫ اگر درختان کهنسال در مسیر جوی‌های قدیمی و اطراف و اکناف زمین وجود داشته باشد.
۱۱٫ اگر اراضی مورد اختلاف در ذیل بالاترین جوی آبیاری موجود یا قدیمی واقع باشد. معمولا اراضی واقع در بالادست جوی چون از ابتدا آب به آنها سوار نمی‌شده اراضی غیر احیاشده هستند و اراضی زیر جوی چون آب به آنها سوار بوده اراضی احیا شده‌اند.
۱۲٫ اگر بناهای قدیمی و ابنیه سنتی وابسته به کشاورزی مثل خانه باغ، کومه، گاش دامداری(محل نگهداری دام)، آب انبار و امثال آن یا آثاری از آنها در محل وجود داشته باشد.
۱۳٫ اگر زمین به صورت بندسار(سیستم سنتی استحصال آب) باشد و منطقه پوشیده از بندسارهای متعدد قدیمی (معروف به زوله) باشد و سابقه و آثار بهره‌مندی قدیمی از آبهای جاری بهاره را برای آبیاری محصول داشته باشد.
۱۴٫ اگر در پوشش گیاهی زمین آثاری از گیاهان مرتعی چندساله و گونه‌های پایای مرتعی نباشد.
۱۵٫ اگر پوشش گیاهی موجود، آثار زراعت‌های قبل و زراعت‌های قدیمی‌تر باشد.
۱۶٫ اگر در عکس‌های هوائی محل مورد نظر با استفاده از ابزار استرئوسکوپ، آثار احیای قدیمی ( به شرح فوق ) مشاهده شود. مشروط به اینکه کارشناس منتخب دادگاه صلاحیت فنی ویژه تفسیر عکس‌های هوائی را داشته باشد.
۱۷٫ اگر زمین مورد نظر در نقشه‌های هوائی که بر اساس عکس‌های هوائی ترسیم شده‌اند در بخش اراضی مزروعی (رنگ زرد) واقع باشد. تشخیص این امر نیز فوق العاده حساس است و کارشناسان باید سعی کنند که از نقشه‌های هوائی نهایتا برای اثبات سایر دلایل خود استفاده کنند. در مواردی اراضی احیاشده قدیمی دیمی در نقشه هوائی در بخش اراضی ملی (رنگ سفید) تعیین شده است.
۱۸٫ اگر سن درختان قدیمی گواهی بر قدمت احیای باغ ( به ویژه در باغات دیم ) و اراضی شیب‌دار بدهد.
۱۹٫ اگر در مناطق دیم‌زار راه‌ها و گذرگاه‌هائی باشد که حاکی از استفاده قدیمی از آنها فقط برای امر رفت و آمد به اراضی دیم‌زار بوده و اینک متروکه شده و آثاری از آنها به جای باشد.
۲۰٫ اگر در قسمتی از اراضی، آثاری از خرمن‌گاه‌های قدیمی مشاهده شود. معمولا این خرمن‌گاه‌های قدیمی در یک قطعه زمین صاف در جاهای بلند و مرتفع ساخته می‌شده تا از وزش باد برای جداسازی دانه از کاه استفاده کنند.
۲۱٫ اگر در نحوه آرایش زمین آثار شخم، شیار، قطعه بندی، کرت‌بندی و بیجه بندی‌های قدیمی که حاکی از مزروعی بودن باشد مشاهده شود.
۲۲٫ اگر وضعیت و موقعیت مکانی زمین به نحوی باشد که عرفاً به نام چراگاه و مرتع معروف نباشد.
۲۳٫ اگر شیب زمینی مناسب و جنس خاک مستعد زراعت باشد اگر چه که ممکن است سالها دور از کشت بوده و آثار زراعت محو شده باشد ولی وضعیت زمین گویای این واقعیت باشد که چنین زمینی در گذشته نمی‌تواند بیکار مانده باشد و مردمان سختکوش گذشته از اینگونه اراضی مستعد حداکثر استفاده را می‌کرده‌اند.
۲۴٫ اگر چه با اجرای مواد ۲ و ۵۶ از قوانین مربوط به ملی شدن اراضی و نرسیدن اعتراض مردمی در مهلت قانونی، اسناد مالکیت مردم باطل تلقی می‌شود و باید سند جدید به نام دولت صادر شود ولی توجه و دقت در مفاد اسناد و مبایعه‌نامه‌های قدیمی ادعائی مردم می تواند کمک موثری در تشخیص قدمت احیای اراضی مورد اختلاف کند.
اراضی ملی که بیرون از محدوده شهری قرار گرفته باشند، متعلق به اداره منابع طبیعی هستند و آن‌هایی که داخل محدوده شهری واقع شده اند، به سازمان مسکن و شهرسازی وابسته میگردد.
عکس هوایی جانمایی پلاک ثبتی در سیستم مختصات یو تی ام برای اثبات سابقه احیا نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
زمینهایی که هنوز بدون دخالت انسان فرم ابتدایی و طبیعی خود را حفظ کرده‌اند، در شمار زمینهای ملی قرار می‌گیرند. اما به محض آنکه روی زمینی فعالیت‌های کشاورزی و غیره صورت گرفته باشد، به آن زمین در اصطلاح زمین احیا شده گفته می‌شود.
توجه داشته باشید که طبق مصوبه‌ی سال ۱۳۴۱ (قانون ملی شدن جنگل‌های کشور)، سابقه‌ی احیا زمین ملاک تشخیص است و سند مالکیت بدون احیا فاقد اعتبار خواهد بود.
به این معنا که اگر پیش از تاریخ تصویب قانون ملی شدن جنگل‌ها، زمینی احیا شده باشد در شمار اراضی ملی قرار نخواهد گرفت.
زمانی که زمینی پس از تشخیص و طی مراحل در شمار اراضی ملی قرار بگیرد، این انتقاد طبق قانون آگهی خواهد شد و مدت زمانی به عنوان مهلت اعتراض برای شخص ثالث در نظر گرفته می‌شود.
جهت مشاوره در مورد تعیین تکلیف انواع اسناد رسمی، سندهای شاهنشاهی دفترچه ای و بنچاق های قدیمی، همه روزه در ساعات اداری تماس بگیرید.
