تصحیح سند تک برگی

اگر طول و عرض و مساحت واقعی ملک از ابعاد و مساحت سندی بزرگتر یا کوچکتر است, قبل از اقدام به اخذ سند تک برگی باید با تجهیزات نقشه برداری توسط کارشناسان رسمی امور ثبتی از ملک نقشه برداری دقیق شود که سند تک برگ بر اساس اندازه های دقیق ملک صادر شود.

در غیر اینصورت بعد از ساخت با مشکل مغایرت سند با وضع موجود ملک مواجه خواهید شد که مسئله بسیار پیچیده است. چراکه سند کل آپارتمانهای نوساز معطل تصحیح سند مادر می ماند. به این معنی که اگر کارشناس نقشه بردار تفکیک آپارتمانهای نظام مهندسی که به نوعی نماینده اداره ثبت مربوطه می باشد, اعلام مغایرت سند با وضع موجود ملک را نماید, پروسه ی صدور سند آپارتمانها متوقف می شود تا مالک سند اولیه ملک را تصحیح کند و مجدد پایانکار بگیرد و بعد کار به مسیر طبیعی اش بازگردد که خود به معنی ماهها معطلی و دوندگی است.

بنابراین در تهیه نقشه ی یو تی ام UTM ملک حتما از کارشناسان رسمی استفاده کنید که پایه ی کار بر مبنایی اصولی و دقیق ریخته شود.

در پروسه ی صدور سند تک برگی همه مالکین ملزم به تهیه نقشه ی یو تی ام UTM از ملک خود هستند. نقشه ی یو تی ام UTM باید با تجهیزات دقیق نقشه برداری تهیه شود به طوری که تمام ابعاد ملک با دقت سانتی متر برداشت شود و مساحت دقیق ملک محاسبه و توسط کارشناس رسمی نقشه برداری نظام مهندسی تایید شود.

اما گاهی به دلیل اهمال کاری اداره ثبت، سند تک برگی صرفا از روی سند قدیکی دفترچه ای تهیه می شود بدون چک کردن طول و عرض و مساحت ملک.

در این مواقع وقتی مالک برای اخذ جواز ساخت به شهرداری مراجعه می کند و کارشناس شهرداری از دفتر خدمات الکترونیک برای چک کردن طول و عرض از ملک بازدید می کند، اگر مغایرتی با سند وجود داشته باشد، پروسه صدور جواز متوقف می شود تا تکلیف اضافه مساحت ناشی از اضافه طول یا اضافه عرض یا هر دو ، تعیین شود.

اگر این اختلاف مساحت مقدار کمی باشد ، معمولا با رهاسازی مسئله حل می شود. البته باید یک کارشناس رسمی نقشه برداری ، نقشه یو تی ام رهاسازی را تهیه و ممهور کند بطوریکه مشخص شود از کدام سمت ملک ، شمالا جنوبا شرقا یا غربا، و به چه میزانی باید رهاسازی شود تا مساحت و طول و عرض ملک طبق سند گودبرداری و ستونها جانمایی شوند.

اما گاهی بین ابعاد وضع موجود ملک و ابعاد سندی ملک مغایرت قابل توجه وجود دارد به طوری که طول یا عرض ملک بزرگتر از طول حدود اربعه درج شده در سند است.

در این گونه موارد کارشناس اداره ثبت دستور تهیه نقشه ی کادر را می دهد.

در نقشه برداری کادر از تمام ملک های مجاور (گذر تا گذر) برداشت نقشه برداری دقیق انجام می شود و طول و عرض تمام ملک های مجاور با سندشان تطبیق داده می شود تا مشخص شود این اضافه عرضی یا طولی ملک از کجا نشات گرفته است.

تهیه نقشه کادر بسیار زمان بر و پیچیده است. کما اینکه ممکن است همسایه ها از در اختیار گذاشتن اسناد خود امتناع کنند. حال آنکه کارشناس باید اسناد همسایه ها را یک به یک رویت کند و نظر کارشناسی را به اداره ثبت مربوطه اعلام کند.

البته در موارد اندکی ملک مشمول تهیه نقشه یو تی ام UTMکادر یا نقشه یو تی ام UTM بلوکی می شود که مسئله پیچیده ای است و امیدواریم هیچ ملکی نیاز به تهیه نقشه کادر یا نقشه بلوکی نشود. اما اگر اداره ثبت مربوطه با توجه به وضعیت ملک این امر را ضروری بداند چاره ای جز تهیه نقشه یو تی ام UTM کادر یا نقشه یو تی ام UTM بلوکی و ارائه آن به اداره ثبت جهت ادامه پروسه صدور سند نیست. لذا لازم دانستیم توضیحاتی در این مورد ارائه دهیم.

در نقشه یو تی ام UTM بلکوکی با نقشه کادر همانطور که از عنوانش مشخص است، هدف فقط یک تک ملک نیست. بلکه هدف یک بلوک کامل از گذر به گذر به گذر است به طوری که تمام خط های تفکیک ملک ها برداشت شود و اندازه دقیق بر همه ملک ها با دوربین نقشه برداری دقیق برداشت شود به طوری کارشناس با استناد به این نقشه بتواند گواهی کند که مشکل در کدام قسمت بلوک و از کدامیک از ملک ها ناشی شده است.

نمونه نقشه یو تی امUTM کادر (نقشه بلوکی) که در آن بلوک مورد نظر شامل سه ملک است. تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی.

نمونه نقشه یو تی امUTM کادر (نقشه بلوکی) تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار

همانطور که در نمونه نقشه مشاهده می کنید هر سه ملکی که یک بلوک مستقل را تشکیل می دهند باید نقشه برداری شوند و مساحت و ابعاد دقیق آنها در مرز تفکیک ها و در بر ملک به گذرها مشخص شوند

گاهی از مواقع به دلیل عدم پیاده سازی مکان واقعی ملک در هنگام شروع ساخت و ساز  روی زمین و یا به دلیل  عدم تطابق ابعاد ملک موجود با سند این مشکل بوجود می آید که در زمان تثبت عرصه توسط کارشناسان نقشه برداری ثبت این مشکل دیده می شود که جهت پیدا شدن این عدم تطابق کارشناسان ثبت مالکین را برای تهیه نقشه کادر یا نقشه بلوکی ملک به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می نمایند و نیاز هست نقشه ای از وضع موجود ملک همراه با تمام ملک های همسایه از گذر تا گذر به صورتی که چهار طرف بلوک ملک مذکور با گذر احاطه گردد تهیه شود دلیل این امر شناسایی محل بوجود آمدن این عدم تطابق می باشد که ممکن است از یکی از سه منشاء زیر باشد:

۱ – تجاوز ملک به گذر های موجود .

۲-تجاوز ملک به ملک های همسایه.

۳ – بزرگتر بودن ابعاد واقعی ملک از سند.

این پروسه معمولا یک پروسه زمانبر در هر سه حالت می باشد و در موارد ۱و۲ عواقب حقوقی نیز دارد  و در نهایت مشکلات عدیده ای برای مالک بوجود می آید اما اگر این مشکل به دلیل گزینه سوم باشد باید ابعاد و مساحت سند تصحیح گردد که این اتفاق علارغم زمان بر بودن اما عواقب حقوقی ندارد .

در زیر نمونه ای از این مسئله آورده شده است که ملک دارای اضافه طول ۸۰ سانتی متری در حدین شرقی و غربی می باشد که موجب اختلاف مساحت قابل توجه به میزان ۵ مترمربع شده است.

بنابراین باید بررسی دقیق کارشناس شود که:

 آیا این اضافه طول مربوط به تجاوز به حریم ملک جنوبی می باشد؟

آیا این اضافه طول به دلیل تجاوز به حریم گذر شمالی می باشد؟

آیا این اضافه طول به دلیل تجاوز به حریم گذر جنوبی می باشد؟

با توجه به اینکه ملک جنوبی طول سندی خود را تمام و کمال در اختیار دارد، و همچنین گذر شمالی عرض ده متری خود را حفظ کرده است و گذر جنوبی ملک نیز عرض دوازده متری مصوب شهرداری را حفظ کرده است، بنابراین این اضافه طول ناشی از بلندتر بودن ذاتی ملک نسبت به سندش است.

بنابراین در جواب استعلام شهرداری نقشه ای کامل و گویا توسط نقشه بردار کارشناس رسمی تهیه و ممهور می گردد تا ابتدا تحویل شهرداری و سپس به درخواست شهرداری همراه با نامه به اداره ثبت ارجاع داده شود تا سند تصحیح گردد.

نقشه یو تی ام جهت تعیین تکلیف اضافه مساحت سند تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار

اگر ملک خود را ساخته ایند یا دیوارکشی کرده اید و اکنون اداره ثبت مربوطه پس از تهیه نقشه ی یو تی ام UTM ملک متوجه مغایرت طول و عرض ملک با طول و عرض سندی شده ؛ باید عرض کنیم که دیگر کار از کار گذشته و متاسفانه مجبور به تقبل هزینه و مشکلات تهیه نقشه کادر هستید.

اما اگر هنوز ملک به صورت زمین خالی است؛ جهت جلوگیری از مشکلات اینچنینی در آینده کمال دقت را در پیاده کرده طول و عرض ملک اعمال کنید. برای پیاده کردن موقعیت و طول و عرض دقیق ملک حتما از کارشناسان خبره امور ثبتی استفاده کنید. یک نقشه بردار آماتور هرگز نمی تواند جوانب ثبتی و حقوقی در پیاده کردن ملک را در نظر بگیرد چراکه کار نقشه برداری ثبتی با نقشه برداری عمومی بسیار متفاوت است؛ مانند فرق پزشک عمومی و پزشک متخصص.

در صورت تمایل به استفاده از کارشناسان رسمی گروه کارشناسی ما می توانید با مدیریت گروه تماس بگیرید تا متناسب با وضعیت ملک شما کارشناسان متخصص و روش کار تعیین شود.

همچنین بخوانید: