بایگانی‌های اضافه مساحت در قانون ثبت - کارشناسان رسمی دادگستری امور ثبتی نقشه برداری

نقشه کادر

نقشه کادر در سیستم یو تی ام یعنی نقشه ای که حاصل نقشه برداری یک بلوک کامل از محدوده ملک را در سیستم مختصات یو تی ام است. بلوک کامل یعنی از گذر تا گذر.

در پروسه ی صدور سند تک برگی همه مالکین ملزم به تهیه نقشه یو تی ام UTM از ملک خود هستند. نقشه یو تی ام UTM باید با تجهیزات دقیق نقشه برداری تهیه شود به طوری که تمام ابعاد ملک با دقت سانتی متر برداشت شود و مساحت دقیق ملک محاسبه و توسط کارشناس رسمی نقشه برداری نظام مهندسی تایید شود.

اما گاهی بین ابعاد وضع موجود ملک و ابعاد سندی ملک مغایرت قابل توجه وجود دارد که طوری که طول یا عرض ملک بزرگتر از طول حدود اربعه درج شده در سند است.

در این گونه موارد کارشناس اداره ثبت دستور تهیه نقشه ی کادر را هم می دهد.

روش تهیه نقشه کادر در سیستم یو تی ام

در نقشه برداری کادر از تمام ملک های مجاور (گذر تا گذر) برداشت نقشه برداری دقیق انجام می شود و طول و عرض تمام ملک های مجاور با سندشان تطبیق داده می شود تا مشخص شود این اضافه عرضی یا طولی ملک از کجا نشات گرفته است.

تهیه نقشه کادر بسیار زمان بر و پیچیده است. کما اینکه ممکن است همسایه ها از در اختیار گذاشتن اسناد خود امتناع کنند. حال آنکه کارشناس باید اسناد همسایه ها را یک به یک رویت کند و نظر کارشناسی را به اداره ثبت مربوطه اعلام کند.

گاهی از مواقع به دلیل عدم پیاده سازی مکان واقعی ملک در هنگام شروع ساخت و ساز روی زمین و یا به دلیل عدم تطابق ابعاد ملک موجود با سند این مشکل بوجود می آید که در زمان تثبت عرصه توسط کارشناسان نقشه برداری ثبت این مشکل دیده می شود که جهت پیدا شدن این عدم تطابق کارشناسان ثبت مالکین را برای تهیه نقشه کادر یا نقشه بلوکی ملک به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می نمایند و نیاز هست نقشه ای از وضع موجود ملک همراه با تمام ملک های همسایه از گذر تا گذر به صورتی که چهار طرف بلوک ملک مذکور با گذر احاطه گردد تهیه شود دلیل این امر شناسایی محل بوجود آمدن این عدم تطابق می باشد که ممکن است از یکی از سه منشاء زیر باشد:

۱ – تجاوز ملک به گذر های موجود .

۲-تجاوز ملک به ملک های همسایه.

۳ – بزرگتر بودن ابعاد واقعی ملک از سند.

البته در موارد اندکی ملک مشمول تهیه نقشه یو تی ام کادر یا نقشه یو تی ام UTM بلوکی می شود که مسئله پیچیده ای است و امیدواریم هیچ ملکی نیاز به تهیه نقشه کادر یا نقشه بلوکی نشود. اما اگر اداره ثبت مربوطه با توجه به وضعیت ملک این امر را ضروری بداند چاره ای جز تهیه نقشه یو تی ام UTM کادر یا نقشه یو تی ام UTM بلوکی و ارائه آن به اداره ثبت جهت ادامه پروسه صدور سند نیست.

نقشه یو تی ام ملک کلنگی نقشه بردار خانم مهندس آبکار 09126140339 — نقشه یو تی ام ملک کلنگی نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

این پروسه معمولا یک پروسه زمانبر در هر سه حالت می باشد و در موارد ۱و۲ عواقب حقوقی نیز دارد و در نهایت مشکلات عدیده ای برای مالک بوجود می آید اما اگر این مشکل به دلیل گزینه سوم باشد باید ابعاد و مساحت سند تصحیح گردد که این اتفاق علارغم زمان بر بودن اما عواقب حقوقی ندارد .

. در نقشه یو تی ام UTM بلکوکی با نقشه کادر همانطور که از عنوانش مشخص است، هدف فقط یک تک ملک نیست. بلکه هدف یک بلوک کامل از گذر به گذر به گذر است به طوری که تمام خط های تفکیک ملک ها برداشت شود و اندازه دقیق بر همه ملک ها با دوربین نقشه برداری دقیق برداشت شود به طوری کارشناس با استناد به این نقشه بتواند گواهی کند که مشکل در کدام قسمت بلوک و از کدامیک از ملک ها ناشی شده است.

نمونه نقشه یو تی امUTM کادر (نقشه بلوکی) که در آن بلوک مورد نظر شامل چهار ملک و تمام گذرهای مجاور است ( تهیه شده توسط نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹)

همانطور که در نقشه ملاحظه می فرمایید، برای هر یک از ملک های درگیر در معمای عدم تطبیق ابعاد سندی با ابعاد وضع موجود باید ابتدا وضع موجود ملک توسط دوربین عای دقیق نقشه برداری برداشت شود و سپس با طول و عرض و مساحت سندی ملک مقایسه شود. بنابراین نه تنها دسترسی به ملک های مجاور ضروری است بلکه در اختیار داشتن سندهای ملک های مجاور نیز الزامی است.

بنابراین همکاری همسایه ها در ورود به ملک شان و همچنین ارائه سند ملک شان باید از قبل هماهنگ و قول همکاری گرفته شود. وگرنه به نتیجه رسیدن عملیات نقشه برداری کادر تقریبا غیرممکن می شود.

معمولا برای تامین درک بهتر و کامل نقشه یو تی ام کادر، گزارشی به صورت متن به نقشه ضمیمه می گردد که ترجیحا بهتر است این گزارش مستقیما در نقشه نوشته شود تا در صورت گم شدن گزارش، نقشه همچنان قابل استناد باقی بماند. و همچنین در صورت دستکاری و یا تحریف گزارش، امکان تشخیص آن برای کارشناس دادگاه فراهم باشد.

در زیر نمای بزرگتر از گزارش آورده شده در نقشه را نمایش داده ایم :

توضیحات نقشه کادر نقشه بردار خانم مهندس آبکار 09126140339 — توضیحات نقشه کادر نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

هزینه نقشه کادر

همانطور که در نمونه نقشه مشاهده کردید هر چهار ملکی که یک بلوک مستقل را تشکیل می دهند باید نقشه برداری شوند و مساحت و ابعاد دقیق انها در مرز تفکیک ها و در بر ملک به گذرها مشخص شوند و در گزارش به صورت واضح توضیح داده شود.

بنابراین نقشه کادر یک نقشه پر هزینه و دشوار است. چون نه تنها ملک مورد نظر بلکه تمام ملک های متصل به هم از گذر تا گذر باید نقشه برداری و بررسی دقیق شوند.

امیدوارم در آینده ای نزدیک با اجرایی شدن ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی در بحث نظارت نقشه برداری دیگر به دلیل پیاده سازی نادرست ملک در ابتدای امر ساخت و ساز شاهد بوجود آمدن این مشکل به دلایل ۱ و ۲ نباشیم و اگر این مشکل به دلیل سوم باشد که در این صورت قبل از شروع ساخت و ساز ابتدا سند تصحیح گردد و سپس ساخت و ساز شروع شود که به دلیل عدم خواب سرمایه و تعهدات ناشی از واگذاری پیش فروشی ملک کار درست و منطقی می باشد البته هم اکنون عده ای از مالکین قبل از شروع ساخت و ساز از یک کارشناس رسمی نقشه برداری جهت پیاده شدن درست ملک استفاده می نمایند که کاری منطقی و درست است .

اختلاف طولها و مساحت وضع موجود با سند نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

اگر ملک خود را ساخته ایند یا دیوارکشی کرده اید و اکنون اداره ثبت مربوطه پس از تهیه نقشه ی یو تی ام UTM ملک متوجه مغایرت طول و عرض ملک با طول و عرض سندی شده ؛ باید عرض کنیم که دیگر کار از کار گذشته و متاسفانه مجبور به تقبل هزینه و مشکلات تهیه نقشه کادر هستید.

اما اگر هنوز ملک به صورت زمین خالی است؛ جهت جلوگیری از مشکلات اینچنینی در آینده کمال دقت را در پیاده کرده طول و عرض ملک اعمال کنید. برای پیاده کردن موقعیت و طول و عرض دقیق ملک حتما از کارشناسان خبره امور ثبتی استفاده کنید. یک نقشه بردار آماتور هرگز نمی تواند جوانب ثبتی و حقوقی در پیاده کردن ملک را در نظر بگیرد چراکه کار نقشه برداری ثبتی با نقشه برداری عمومی بسیار متفاوت است؛ مانند فرق پزشک عمومی و پزشک متخصص.

برای تهیه انواع نقشه های مورد نیاز ادارات ثبت جهت صدور سند و یا شهرداری برای صدور جواز ساخت، همه روزه در ساعات اداری تماس بگیرید و مشاوره شوید.

نقشه بردار خانم مهندس آبکار 09126140339 — نقشه بردار خانم مهندس آبکار۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

خدمات نقشه برداری کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی

مدیریت خانم مهندس آبکار: ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

وب سایت رسمی ما : http://ladysurveyor.ir/

همچنین بخوانید:

مشاوره رایگان با وکیل ملکی و امور ثبتی

رها سازی اضافه مساحت ملک دستورالعمل شهرداری

اگر در جریان ساخت و ساز به خصوص در تهران هستید حتما با مفهوم نقشه یو تی ام آشنا هستید. اما بسته به کاربردی که نقشه یو تی ام مربوطه دارد، اطلاعاتی به نقشه اضافه می شود که پاسخگوی آن منظور خاص باشد. مثلا نقشه یو تی ام رها سازی اضافه مساحت زمین یعنی زمانی که وضع موجود ملک بزرگتر از سند است و باید آن قسمت مازاد مساحت از ملک رها سازی شود.

نقشه یو تی ام UTM یکی ار مدارک الزامی در پرونده های مربوط به امور ملک در تمام سازمانها و ادارات مرتبط با امور ملکی است. مانند ادارات ثبت، شهرداری ها، سازمان زمین شهری، سازمان منابع طبیعی و غیره.

ادارات ثبت و شهرداری ها دو اداره ای هستند که می توان گفت تمام مالکین در پروسه اداری مربوط به سند و جواز ساخت ملزم به مراجعه و تشکیل پرونده هستند.

در مورد انواع نقشه یو تی ام UTM مورد نیاز اداره ثبت مانند نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک و نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی در مطالب قبلی به تفصیل صحبت شده است.

معمولا نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک و نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی که برای اداره ثبت تهیه می شود، برای شهرداری نیز مورد استفاده قرار می گیرد. مگر اینکه ملک شرایط خاصی داشته باشد.

دلیل تهیه نقشه یو تی ام وضع موجود ملک

شرایط خاص به این معناست که بین ابعاد و مساحت وضع موجود ملک و اطلاعات مندرج در سند مغایرتهایی وجود داشته باشد.

در‌‌ مواردی که وضع موجود ملک با سند مغایرت داشته باشد سه حالت مختلف داریم:

۱. طول های وضع موجود ملک با طولهای ذکر شده در حدود اربعه متفاوت است.

۲. مساحت وضع موجود ملک با مساحت مندرج در سند مغایرت دارد.

۳. هم طولها و هم مساحت ملک با حدود اربعه و مساحت ذکر شده در سند مغایرت دارد.

در شرایطی که طولهای وضع موجود ملک با حدود اربعه ذکر شده در سند مغایرت دارد اما مساحت با مساحت سندی هم خوانی دارد، سعی می کنیم اختلافات کم را نادیده بگیریم و تا حد امکان طولها را با آنچه در سند ذکر شده است منطبق کنیم.

در مواردی که با همان طولهای مندرج در سند ، مساحت متفاوتی به دست می آید دستور تصحیح سند می دهیم که مساحت ملک تصحیح شود.

در مواردی که هم طولها و هم مساحت با سند مغایرت دارد، علاوه بر تهیه نقشه وضع موجود ملک، سابقه ی ثبتی ملک نیز باید بررسی شود‌.

به این معنی که نقشه های ثبتی قدیمی ملک استخراج شود و مشخص شود که آیا اشتباهی در صدور سند اولیه رخ داده بوده است یا اینکه این مغایرت به دلیل تجاوز به ملک های مجاور و به هم خوردن مرزها و مجاورت ها رخ داده است به طوری که حتی خود مالک از این وضعیت بی اطلاع است.

در این مورد علاوه بر نقشه یو تی ام UTM خود ملک، ملک های مجاور نیز باید برداشت نقشه برداری دقیق شوند تا مسئله کارشناسی شود.

در هر صورت تصمیم گیرنده برای وضعیت ملک از نظر سند صرفا در حیطه صلاحیت کارشناسان رسمی امور ثبتی دادگستری/نظام مهندسی است. نظر کارشناس به صورت نقشه یو تی ام UTM نهایی ممهور به مهر کارشناس رسمی امور ثبتی توسط مالک تحویل اداره ثبت مربوطه می شود. نظر کارشناس رسمی امور ثبتی بر نظر تمام کارشناسان ادارات ثبت و شهرداری ارجعیت دارد و ارگانهای ذیربط موظف به اعمال تصحیحات سندی طبق نقشه یو تی ام UTM ممهور شده کارشناس رسمی امور ثبتی هستند.

روش تهیه نقشه یو تی ام رها سازی اضافه مساحت ملک

بنابراین ابتدا باید از ملک نقشه برداری با دستگاههای دقیق توسط نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی انجام شود. خروجی این عملیات نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک است که طول ها در چهار جهت و مساحت دقیق ملک در آن گواهی می شود.

سپس این مقادیر با حدود اربعه و مساحت سندی تطبیق داده می شوند. اگر مغایرتها فقط در مساحت باشد و نه در حدود اربعه، به این معنی که طول ها در چهار جهت ملک با حدود اربعه سندی برابر است اما مساحت متفاوت است، در این صورت با درخواست تصحیح سند از اداره ثبت مربوطه می توان مشکل را برطرف نمود.

اما اگر هم در حدود اربعه و هم از حیث مساحت، وضع موجود ملک با سند مغایرت داشته باشد نیاز به انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی است که در آن ملک و مجاورین آن بر اساس نقشه های تفکیکی قدیمی مربوط به زمانی که قطعه مادر به این قطعات تفکیک شده اند بررسی می شوند تا دقیقا مشخص شود این مغایرت از کجا ناشی می شود و آیا تجاوز به ملک مجاور رخ داده است یا اینکه این مشکل ذاتی تفکیک بوده است.

یعنی از همان ابتدا این مشکل به دلیل عدم وجود دستگاههای دقیق برای اندازه گیری مساحت ها پیش آمده است. انجام عملیات بررسی پلاک ثبتی بر اساس نقشه ثبتی منطقه، عملیات جانمایی پلاک ثبتی نام دارد و تنها در حیطه تخصص نقشه برداران کارشناس رسمی دادگستری-امور ثبتی است.

کما اینکه لازم به تاکید است که اداره ثبت و دادگاههای پرونده های ملکی فقط مهر نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی را قبول دارند. مهر کارشناسان دادگستری رشته های دیگر مانند راه و‌ ساختمان، عمران و غیره به هیچ عنوان قابل قبول دادگاه و اداره ثبت نمی باشد و نقشه ها تایید و ترتیب اثر داده نخواهند شد.

بنابراین در این مرحله مالک توجیه شده است که وضع موجود ملکش با سندش مغایرت دارد. لذا نمی تواند ساخت ملک را دقیقا بر روی فضای حاصل از ملک کوبیده شده قدیمی بنا کند. پس از اخذ جواز ساختف مالک موظف است حدود اربعه ملک را طبق سند رعایت کند. بنابراین باید مشخص شود مغایرت ها از کدام سمت هستند و به چه مقدار.

اگر وضع موجود ملک از سند کوچکتر است، مالک می تواند به وضع موجود قانع باشد و بدون وارد شدن در دعوای حقوقی با مجاورین، ملک را بسازد.

اما اگر ملک از سند بزرگتر است، مالک موظف است قسمتهای اضافه بر سند را رهاسازی کند و چهارگوشه ملک را دقیقا طبق سند پیاده کند.

تعیین میزان و محل رهاسازی اضافه مساحت زمین در حیطه تخصص و صلاحیت نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری است که در نقشه ای تحت عنوان نقشه یو تی ام UTM رهاسازی اضافه مساحت زمین و یا نقشه یو تی ام UTM آزادسازی اضافه مساحت ملک، به شهرداری ارایه و تایید می شود.

نقشه یو تی ام UTM رهاسازی اضافه مساحت زمین، قسمتی که باید رهاسازی شود با هاشور و با رنگی متفاوت مشخص می شود و همچنین جهت درک بهتر نقشه، توضیحات در حاشیه نقشه آورده می شود.

در زیر نمونه ای از نقشه یو تی ام UTM رهاسازی اضافه مساحت زمین، تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار، آورده شده است.

نقشه یو تی ام مساحت رها شده ملک نقشه بردار خانم مهندس آبکار09126140339 — نقشه یو تی ام مساحت رهاشده ملک نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

برای ایجاد دید بهتر نقشه پیش زمینه را حذف می کنیم که بتوانید جزییات را با وضوح بهتری ببینید.

نقشه یو تی ام مساحت رها سازی شده نقشه بردار خانم مهندس آبکار 09126140339 — نقشه یو تی ام مساحت رهاشده نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

همانطور که مشاهده می فرمایید نقشه یو تی ام UTM رهاسازی اضافه مساحت زمین دارای دو جدول مختصات یو تی ام UTM است. یکی از جدولها مختصات گوشه های قسمتی که باید رها سازی شود نشان می دهد و جدول دیگر پوشه های صحیح ملک که طبق سند است نشان می دهد.

درواقع برای تعیین محل چهار گوشه صحیح ملک که مورد تایید شهرداری و اداره ثبت است، جدول مختصاتی که گوشه های صحیح ملک را پس از حذف قسمت رهاسازی نشان می دهد باید توسط یک نقشه بردار پیاده و میخ کوبی شود.

در غیر اینصورت هنگام صدور پایانکار دچار مشکل خواهید شد. دقت بفرمایید که رعایت دقیق رهاسازی در صدور پایانکار بسیار مهم و ضروری است. اگر رهاسازی طبق نقشه انجام نشود، پس از ساخت صدور پایانکار و سند تک برگی برای آپارتمانهای نوساز تعلیق خواهد شد.

در زیر نمونه های بیشتری از نقشه یو تی ام UTM رهاسازی اضافه مساحت زمین، تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار، آورده شده است.

نقشه یو تی ام مغایرت طول سندی با طول وضع موجود ملک نقشه بردار خانم مهندس آبکار 09126140339 — نقشه یو تی ام مغایرت طول سندی با طول وضع موجود ملک نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

نقشه یو تی ام مغایرت با سند نقشه بردار خانم مهندس آبکار 09126140339 — نقشه یو تی ام الزام رهاسازی قسمتی از ملک که جزو طولها و مساحت سندی نیست نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

نقشه یو تی ام اختلاف طول سندی با طول وضع موحود ملک نقشه بردار خانم مهندس آبکار 09126140339 — نقشه یو تی ام اختلاف طول سندی با طول وضع موحود ملک نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

نقشه یو تی ام تطبیق طول و عرض سندی با وضع موجود ملک نقشه بردار خانم مهندس آبکار 09126140339 — نقشه یو تی ام تطبیق طول و عرض سندی با وضع موجود ملک نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

نقشه یو تی ام تعیین قسمت رها سازی ملک نقشه بردار خانم مهندس آبکار 09126140339 — نقشه یو تی ام تعیین قسمت رهاسازی ملک نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

نقشه یو تی ام ملک تودلی نقشه بردار خانم مهندس آبکار 09126140339 — نقشه یو تی ام ملک تودلی نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

با توجه به تجربه چندین ساله ما در تهیه انواع نقشه یو تی ام UTM رهاسازی اضافه مساحت زمین و با توجه به حساسیت موضوع، اکیدا تاکید می کنیم از کارشناسان مجرب در این امر استفاده بفرمایید. نقشه یو تی ام UTM رهاسازی اضافه مساحت زمین مستلزم تخصص و تجربه است و به دلیل بار حقوقی بالا در کنار بار فنی ، ورای یک کار نقشه برداری ساده است.

در صورت نیاز به مشاوره می توانید همه روزه در ساعات اداری با ما تماس بگیرید.

نقشه بردار خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی 09126140339 — نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

خدمات نقشه برداری کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی

مدیریت خانم مهندس آبکار: ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

وب سایت رسمی ما : http://ladysurveyor.ir/

همچنین بخوانید:

مشاوره رایگان با وکیل ملکی و امور ثبتی