نقشه ۲۰۰۰ تهران که نقشه هوایی نیز نامیده می شود، نقشه ایی با مقیاس ۱/۲۰۰۰ یک دوهزارم است که به عنوان بک گراند یا پیش زمینه ی نقشه وضع موجود ملک استفاده می شود که بتواند یک شمای کلی از محدوده ملک را نشان می دهد که نام گذرها و اماکن مهم نوشته شده است. البته سال تولید نقشه ۲۰۰۰ تهران سال ۱۳۸۱ است و ممکن است تغییراتی داشته باشد که نقشه بردار موظف است تغییرات مهم مانند تغییر عرض گذر ها و عقب نشینی ها را در قسمتی که ملک واقع شده است بروز رسانی کند.
در زیر نمونه هایی از نقشه ۲۰۰۰ تهران برای تحویل به شهرداری آورده شده است. نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹:
نقشه یو تی ام ۲۰۰۰ تهران عرض گذرهای مجاور ملک نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹نقشه یو تی ام ۲۰۰۰ تهران برای شهرداری نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹نقشه وضع موجود ملک روی نقشه ۲۰۰۰ تهران نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹نمونه نقشه یو تی ام دقیق نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
نقشه ۲۰۰۰ برای دستور نقشه
رعایت عرض گذر شهرداری که تحت عنوان نقشه یو تی ام عرض گذر شهرداری در پرونده بایگانی می شود از الزامات پرونده جواز ساخت در شهرداری است.
بعد از گرفتن دستور نقشه و تخریب ملک قدیمی موجود باید بر اساس عرض گذر اقدام به رهاسازی عرض گذر اشغال شده نمود و عرض گذر را مطابق با دستور نقشه پیاده نمود.
گاهی اوقات موقعیت ملک در جایی قرار می گیرد که عرض گذر در قوس است در این گونه مواقع باید با توجه به طول بر ملک اقدام به رهاسازی عرض گذر نمود.
بصورتی که این عرض گذر با دستور نقشه برابر شود و علاوه بر رعایت قوس گذر عرض گذر را نیز رعایت نمود ، گاهی ممکن است مجاورین علی رغم نوساز بودن، میزان عرض گذر را به درستی رعایت نکرده باشند .
اگر این اختلاف در حد ۵ سانتیمتر است می توان از بر آنها تبعیت نمود و این خطا را به دلیل نماسازی لحاظ نمود اما اگر این اختلاف زیاد باشد باید بدون توجه به بر مجاورین میزان رها سازی عرض گذر را به درستی انجام داد.
زیرا ممکن است در سندهای همسایه ها این مساحت اضافی اشغال شده به عنوان مساحت اصلاحی آتی لحاظ شده باشد و این مساحت اشغال شده توسط همسایه جزئی اصلاحی آتی باشد و انجام این اشتباه در ملک ما همین مشکل را برای ملک ما بوجود آورد.
به هر صورت در رعایت بر ملک اصل بر پایه عرض گذر است ، اما گاهی در دستور نقشه عرض گذر بصورت متغیر است و در دستور نقشه هم ذکر می شود علی رغم اینکه عرض گذر سندی مقدار A می باشد ولی مالک ملزم به رعایت عرض گذر موجود که برابر A+b است می باشد .
این بدان معنی است که در وضع موجود گذر روبروی ملک بزرگتر از مقدار سندی است اما بلحاظ رعایت اصل نمای شهر مالک حق پیشروی و تصاحب گذر به بهانه عرض گذر سندی را ندارد .
نقشه ۲۰۰۰ شهرداری-نقشه هوایی ۲۰۰۰-دانلود نقشه یک دو هزارم تهران-نقشه ۱ ۲۰۰۰ چیست-دانلود نقشه ۱/۲۰۰۰ تهران-نقشه بردار دادگستری امور ثبتی
نقشه یو تی ام اختلاف طول سندی با طول وضع موحود ملک روی نقشه ۲۰۰۰ تهران نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹نقشه یو تی ام دوهزارم ۲۰۰۰ شهرداری نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
اما اگر عرض گذر موجود ملک قدیمی با عرض گذر سندی یکی باشد علی رغم عقب نشینی همسایه ها جهت لحاظ قسمتی به عنوان جا گلدانی یا مساحتی جهت اجرای ورودی بهتر برای پارکینگ و پله و … ملک ما نیازی به رعایت اصل همبادی و رهاسازی را ندارد .
طرح تعریض معبر شهرداری
شهرداری‌ها، هر چند سال یک بار اقدام به تعریض معابر می‌کنند و طرح‌های جدیدی برای اصلاح رفت و آمد و زیباسازی شهرها ارائه می‌دهند.
در بسیاری موارد، عملی شدن این طرح‌ها به معنای تخریب تعدادی از بناهای موجود در منطقه است. بسته به طرح مهندسان و هدفی که از اجرای آن طرح دارند، میزان تخریب‌ها متفاوت خواهد بود.
ممکن است تمامی یک ملک به تصرف شهرداری درآید و یا بخشی از آن در محدودۀ طرح باشد و مسئلۀ عقب‌نشینی ساختمان اتفاق افتد.
بنابراین بعد از اجرای طرح تعریض گذر، وضع موجود ملک با سند ملک مغایر می شود. لذا الزامی است مالک هنگام تک برگی کردن سند مالکیت، نقشه یو تی ام وضع موجود ملک روی نقشه ۲۰۰۰ را که توسط نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری یا نظام مهندسی تهیه و ممهور شده است به اداره ثبت مربوطه تحویل دهد.
نقشه یو تی ام تعیین قسمت رهاسازی ملک نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
نقشه یو تی ام تعریض گذر جهت مشخص شدن مساحتی از ملک که در گذر شهرداری افتاده است نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
بطوریکه طولهای وضع موجود ملک در چهار جهت اصلی ترسیم می شود و سپس طولهای سندی ملک (حدود اربعه) بر روی وضع موجود ملک انداخته می شود که دقیقا مشخص شود از چه جهتی و به چه مقدار طول سندی کوتاه شده است.
نقشه یو تی ام ملک پس از اجرای طرح شهرداری نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
نقشه یو تی ام مغایرت مساحت سندی با مساحت وضع موجود ملک به دلیل اجرای پخ طبق طرح شهرداری نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
همچنین مساحت وضع موجود ملک با دقت سانتی متر محاسبه و در نقشه درج می شود تا سند جدید بر اساس طولهای وضع موجود و مساحت کنونی صادر شود.
نقشه ۲۰۰۰ شهرداری-نقشه هوایی ۲۰۰۰-دانلود نقشه یک دو هزارم تهران-نقشه ۱ ۲۰۰۰ چیست-دانلود نقشه ۱/۲۰۰۰ تهران-نقشه بردار دادگستری امور ثبتی
اجرای پخ طرح شهرداری
در برخی از ملک ها علاوه بر کوتاه شدن طول ملک به دلیل تعریض گذر، اجرای پخ نیز موجب تغییر وضعیت بر ملک می شود که تمام این تغییرات به صورت نقشه یو تی ام وضع موجود ملک به اضافه ترسیم ابعاد سندی توسط نقشه بردار کارشناس رسمی تهیه و ممهور می شود تا هم برای شهرداری جهت اخذ جواز ساخت و هم برای اداره ثبت مربوطه جهت صدور سند جدید تک برگی مورد استفاده قرار گیرد.
در زیر نمونه هایی از انواع نقشه یو تی ام وضع موجود روی نقشه ۲۰۰۰ اجرای طرح پخ شهرداری نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
نقشه یو تی ام وضع موجود اجرای طرح میدانگاهی شهرداری روی نقشه ۲۰۰۰نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹نمونه نقشه یو تی ام وضع موجود اجرای پخ روی نقشه ۲۰۰۰ نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹نقشه یو تی ام ابعاد باقیمانده ملک پس از طرح پخ اصلاحی شهرداری روی نقشه ۲۰۰۰ نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
برای تهیه نقشه یک دو هزارم ۱ ۲۰۰۰ با مختصات دقیق یو تی ام UTM طبق دقت و فرمت استاندارد مورد تایید تمام ادارات ثبت و شهرداری ها می توانید همه روز در ساعات اداری تماس بگیرید.
برای تهیه نقشه یک دو هزارم ۱ ۲۰۰۰ یو تی ام UTM لازم است ملک بر روی نقشه دوهزارم منطقه جانمایی شود بنابراین شخص کارشناس با تجهیزات نقشه برداری به محل ملک مراجعه نماید و نقشه ای دقیق از ابعاد ، زوایا ، مساحت و مختصات جغرافیایی یو تی ام ملک تهیه نماید
بعد ملک را برروی نقشه های بزرگ مقیاس منطقه جانمایی نماید تا علاوه بر اطلاعات مورد نیاز در نقشه یک دو هزارم ۱ ۲۰۰۰ یو تی ام UTM دید زمینی از ملک را نیز به افراد استفاده کننده از نقشه بدهد .
در نقشه یو تی ام مهمترین آیتم که نباید فراموش شود مختصات جغرافیایی یو تی ام است که در کنار نقشه آورده می شود و علاوه بر آن در فایل کامپیوتری می بایست این نقشه در موقعیت درست قرارداشته باشد تا بتوان از آن استفاده کرد.
اگر فایل کامپیوتری بصورت نادرست جابجا شود دیگر نمی توان برای بررسی های بعدی از فایل استفاده نمود و این فایل صرفاً جنبه نمایشی خواهد داشت.
لذا اکیدا توصیه می شود تا مالکین و متقاضیان این نوع نقشه از کارشناسان باتجربه در این حیطه کمک بگیرند تا در ادامه مجبور به تهیه چند بازه این نقشه نگردند و از همان ابتدا بتوانند نقشه ای درست با جانمایی درست روی نقشه با مقیاس ۲۰۰۰ یا به عبارتی یک دو هزارم داشته باشند .
نقشه ۲۰۰۰ شهرداری-نقشه هوایی ۲۰۰۰-دانلود نقشه یک دو هزارم تهران-نقشه ۱ ۲۰۰۰ چیست-دانلود نقشه ۱/۲۰۰۰ تهران-نقشه بردار دادگستری امور ثبتی
به این ترتیب علاوه بر خود ملک، نام خیابانهای اصلی اطراف ملک، کوچه ها و هر عارضه شاخصی که در محدوده ملک وجود دارد که نقشه را گویا کند در نقشه آورده می شود.
اما اگر کارشناس شهرداری اصطلاح نقشه دو خطی را به کار برد، به معنای جانمایی مختصات یو تی ام UTM ملک روی نقشه یک دو هزارم (۲۰۰۰-۱) تهران به طوری که هم طولهای وضع موجود ملک و هم ابعاد سندی ملک روی هم بیفتد و هر دو در نقشه آورده شوند.
خطوط مربوط به وضع موجود ملک با یک رنگ و خطوط مربوط به ابعاد سندی ملک با رنگی دیگر بر روی هم روی نقشه می افتند تا کارشناس تطابق یا عدم تطابق وضع موجود ملک با سند را ببیند. به همین دلیل به این نوع نقشه ها اصطلاحا ” دو خطی ” گفته می شود.
بنابراین واضح است که نقشه دو خطی یک مرحله کار بیشتر از صرفا نقشه وضع موجود ملک دارد. و ان بررسی سند مالکیت ملک و پیاده کردن ابعاد آن روی نقشه است. سند ملک ممکن است سند قدیمی دفترچه ای باشد و یا سند تک برگی باشد.
اگر سند تک برگی باشد و ابعاد و مساحت مندرج در سند با طولها و مساحت واقعی وضع موجود ملک مطابقت داشته باشد، خطوط وضع موجو ملک بر روی خطوط وضعیت سندی ملک منطبق می شوند و مشکلی وجود ندارد.
اگر سند تک برگی باشد و ابعاد سندی با طولهای واقعی وضع موجود ملک منطبق و هم اندازه باشند اما مساحت مندرج در سند با مساحت واقعی وضع موجود ملک مغایرت داشته باشد، باید نقشه یو تی ام UTM تهیه شده از ملک به اضافه سند تک برگی به اداره ثبت مربوطه جهت تصحیح سند ارائه و تشکیل پرونده شود.
اگر سند تک برگی باشد و هم ابعاد سندی با طولهای واقعی زمین مغایر باشند و هم بالطبع مساحت واقعی وضع موجود ملک با مساحت سندی فرق داشته باشد، ملک مشمول پروسه تصحیح سند می شود.
اما تصحیح سند در این مورد به سادگی تصحیح سند در حالت قبلی نیست. روال و پیچیدگی کار بستگی به موارد زیادی دارد که مثلا آیا مساحت واقعی وضع موجود کوچکتر از مساحت سندی است یا بزرگتر؟
آیا بر ملک (طولی از ملک که با خیابان اصلی همجوار است) از بر سندی بزرگتر است یا کوچکتر؟ آیا این اضافه مساحت از تجاوز به ملک مجاور شرقی ناشی شده است یا همسایه غربی؟
کسر مساحت به دلیل تجاوز کدامیک از ملک های مجاور و هر یک به چه میزان است؟ و غیره
اما اگر سند از نوع سند دفترچه ای قدیمی باشد که تاکنون سند تک برگی برایش صادر نشده است، باید تایید شود که:
نقشه ۲۰۰۰ شهرداری-نقشه هوایی ۲۰۰۰-دانلود نقشه یک دو هزارم تهران-نقشه ۱ ۲۰۰۰ چیست-دانلود نقشه ۱/۲۰۰۰ تهران-نقشه بردار دادگستری امور ثبتی
فرق نقشه ۱:۵۰۰ با نقشه یک دو هزارم ۱:۲۰۰۰
مالکانی را که دارای ملک زاویه دار با طولهای نامتقارن هستند قبل از صدور جواز ساخت و دستور نقشه ملزم به مراجعه به کارشناسان رسمی نقشه برداری هستند
باید نقشه برداری دقیق از ملک با دوربین نقشه برداری در سیستم مختصات یو تی ام UTM انجام شود و نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک با مقیاس یک پانصدم (۱:۵۰۰) جانمایی شده بر روی نقشه یک دو هزارم (۱:۲۰۰۰) منطقه تهیه و ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس رسمی شود.
نقشه یک دو هزارم ۲۰۰۰ نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
این امر شاید در ابتدا از طرف مالکان امری ناخوشایند بنظر بیاید اما محاسن بسیاری دارد که از جمله آنها می توان موارد زیر را برشمرد :
۱- پیاده سازی دقیق ملک روی زمین و جلوگیری از تجاوز به حریم املاک وگذرهای اطراف .
۲-تهیه نقشه دقیق معماری بر اساس قالب واقعی ملک که ساخت ملک را راحت تر می نماید.
۳-تعیین دقیق مساحت ملک که موجب اخذ درست و واقعی عوارض تخریب و نوسازی می گردد و مالکان اضافه پرداختی در این بابت نخواهند داشت.
۴-منطبق شدن مساحت پایان کار با مساحت آپارتمانها پس از ساخت که موجب از بین رفتن ابهامات مالکان و خریداران واحدهای پیش فروشی می گردد و می توان از آن به عنوان یکی از مزایای ملک در هنگام پیش فروش یاد نمود .
نقشه یک دوهزارم یک نقشه نادقیق است که در واقع فقط حکم یک نقشه شماتیک را دارد که موقعیت و آدرس ملک را در منطقه مورد نظر نشان میدهد.
خود چهارچوب ملک باید حتما با دستگاههای دقیق نقشه برداری با مقیاس بسیار دقیق تر مانند ۱:۵۰۰ یا ۱:۲۰۰ تهیه شود تا تمام شکستهای کوچک و بزرگ ملک و زاویه ها در هر چهار جهت اصلی برداشت شوند .
با نقشه یو تی ام (UTM)، وقتی گوشه های ملک با دقت سانتی متر بر روی زمین مشخص باشد و زوایا با دقت بالا تعیین شده باشند، بنابراین قالب واقعی ملک و مساحت با دقت سانتی متر بدست می آید.
با نقشه یو تی ام (UTM)، قطعه زمین یا ملک مورد نظر دارای مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین می گردد و با هیچ ملک دیگری بر روی کره زمین اشتباه گرفته نخواهد شد.
نقشه یو تی ام وضع موجود ملک نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
به این ترتیب، مختصات اعلام شده مختص ملک مورد تقاضا است. در زیر نمونه هایی از نقشه یک دو هزارم یو تی ام استاندارد برای انواع ملک آورده شده است.
همانطور که مشاهده می کنید علاوه بر مشخص شدن موقعیت ملک بر روی نقشه منطقه، بر ملک و عرض خیابانها و همچنین عوارض مهم اطراف ملک نیز برای پیدا کردن دید کارشناسانه و دقیق از ملک در نقشه آورده می شود.
نمونه نقشه یو تی ام ملک چهارگوشه تهیه شده توسط نقشه بردار خانم مهندس آبکار
نمونه نقشه یو تی ام ملک چندگوشه تهیه شده توسط نقشه بردار خانم مهندس آبکار
نمونه نقشه یو تی ام وضع موجود یک دو هزارم ۲۰۰۰ نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
نمونه نقشه یو تی ام ملک با شکست های متعدد تهیه شده توسط نقشه بردار خانم مهندس آبکار
نقشه یو تی ام یک دو هزارم ۱ ۲۰۰۰ نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
نمونه نقشه یو تی ام ملک مشاعی تهیه شده توسط نقشه بردار خانم مهندس آبکار
نقشه یک دو هزارم ۲۰۰۰ ملک مشاعی نقشه بردار خانم مهندس آبکار۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
نمونه نقشه یو تی ام ملک تجمیعی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی
نقشه نقشه یک دو هزارم ۲۰۰۰ در سیستم مختصات یو تی ام نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
همانطور که گفته شد در صورتی که ابهام در پلاک ثبتی ملک وجود داشته باشد و سند قدیمی باشد، بررسی صحت پلاک ثبتی نیز به صورت نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی تهیه و توسط نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری ممهور می شود.
نمونه نقشه گواهی پلاک ثبتی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی و سند
نقشه یو تی ام یک دو هزارم ۱ ۲۰۰۰ آدرس سند نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
جهت اطلاع به طور کلی نقشه یو تی ام UTM و نقشه های مورد نیاز برای ادارات ثبت و شهرداری ها و سایر ارگانهای مرتبط با امور اراضی ٬ نقشه های مسطحاتی (ابعاد و مساحت و موقعیت) هستند. به این معنا که نیاز به نقشه برداری ارتفاعی نیست. بنابراین تعرفه تهیه نقشه نیز بر اساس نقشه برداری مسطحاتی برآورد شده است. کما اینکه در مورد زمین های شهری غالبا زمین مسطح بوده و تغییر شیب نداریم.
اما در صورتی که زمین شیبدار است٬ توصیه می شود علاوه بر تهیه نقشه مسطحاتی٬ نقشه برداری ارتفاعی نیز انجام شود که برای ساخت و ساز آتی و مسطح سازی اطلاعات ارتفاعی ملک را داشته باشید.
در مورد ملک هایی که شیبدار و نامسطح هستند و اختلاف ارتفاع با گذرهای اطراف دارند، شهرداری دستور تهیه نقشه یو تی ام UTM با کد ارتفاعی را میدهد.
نقشه یو تی ام UTM یک نقشه مسطحاتی است و کاری به وضعیت توپوگرافی و شیب زمین و اختلاف ارتفاع زمین با گذرهای مجاور ندارد اما اگر به این نقشه کد ارتفاعی نقاط نیز اضافه شود گویای وضعیت ارتفاعی ملک نیز می باشد.
بنابراین در صورتی که نیاز به درج کد ارتفاعی در نقشه یو تی ام UTM دارید باید حتما قبل از شروع عملیات برداشت ملک با دوربین نقشه برداری، کارشناس نقشه بردار را در جریان بگذارید وگرنه به صورت معمول از انجایی که نقشه یو تی ام UTM یک نقشه مسطحاتی است نقشه بردار تنظیمات دستگاه را برای برداشت ارتفاعی نقاط تنظیم نمی کند و در نتیجه اطلاعات ثب شده توسط دوربین فاقد اعتبار ارتفاعی هستند. اگر وسط کار و یا آخر کار برداشت یادتان بیفت که برداشت ارتفاعی هم نیاز دارید در واقع کار نقشه بردار مجبور به دوباره کاری است.
نقشه یو تی ام یک دوهزارم ۲۰۰۰ عرض گذرهای مجاور ملک نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
جهت این امر کافی است به کارشناس نقشه برداری اعلام کنید که برداشت ارتفاعی هم نیاز دارید تا همزمان با نقشه برداری برای تهیه نقشه یو تی ام (نقشه مسطحاتی ابعاد و مساحت و موقعیت) نقاط ارتفاعی هم برداشت شوند.
برای تهیه نقشه یک دو هزارم با مختصات دقیق یو تی ام UTM طبق دقت و فرمت استاندارد مورد تایید تمام ادارات ثبت و شهرداری ها می توانید همه روز در ساعات اداری تماس بگیرید.
نقشه ۲۰۰۰ شهرداری-نقشه هوایی ۲۰۰۰-دانلود نقشه یک دو هزارم تهران-نقشه ۱ ۲۰۰۰ چیست-دانلود نقشه ۱/۲۰۰۰ تهران-نقشه بردار دادگستری امور ثبتی
نقشه دوخطی شهرداری در سیستم مختصات یو تی ام که به نقشه یک دو هزارم دو خطی شهرداری معروف است باید توسط نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی تهیه شود. منظور از دو خطی این است که یک خط مربوط به وضع موجود ملک و یک خط مربوط به وضع سندی ملک است که با دو رنگ متفاوت که کاملا قابل تمایز باشد بر روی نقشه یک دوهزارم ۱/۲۰۰۰ آورده می شود.
گاهی پس از تخریب ملک یا اندازه گیری ابعاد وضع موجود ملک متوجه می شویم ملک دارای اضافه طول یا عرض است که می بایست در نوسازی بعدی از محدوده ملک خارج شود.
برای این منظور باید وضع موجود ملک و مجاورین از جمله گذرها برداشت شود و با ابعاد ثبتی مقایسه گردد نتیجه این مقایسه تعیین می کند که این اضافه طول از چه سمتی باید رها گردد تا ما طبق نقشه سند ساخت خود را انجام دهیم و به مشکل نخوریم .
عدم رعایت این موضوع ممکن است به تجاوز به مجاورین یا گذر تلقی گردد که علاوه بر ایجاد مشکل در انتهای کار جهت اخذ پایانکار و سند ما را ممکن است ما را درگیر دعوای حقوقی با مجاورین و ضرر های سنگین مالی نماید.
لذا اکید توصیه دارم به این موضوع به سادگی نگاه نشود و با کمک گیری از کارشناس رسمی نقشه برداری و امور ثبتی از ابتدا با اطمینان از درستی محل ملک ساخت و ساز خود را آغاز نماییم .
نقشه ۲۰۰۰ شهرداری-نقشه هوایی ۲۰۰۰-دانلود نقشه یک دو هزارم تهران-نقشه ۱ ۲۰۰۰ چیست-دانلود نقشه ۱/۲۰۰۰ تهران-نقشه یک دو هزارم دو خطی
بطوریکه طولهای وضع موجود ملک در چهار جهت اصلی ترسیم می شود و سپس طولهای سندی ملک (حدود اربعه) بر روی وضع موجود ملک انداخته می شود که دقیقا مشخص شود از چه جهتی و به چه مقدار طول سندی کوتاه شده است.
نقشه یو تی ام مغایرت مساحت سندی با مساحت وضع موجود ملک به دلیل اجرای پخ طبق طرح شهرداری نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
نقشه یو تی ام ملک پس از اجرای طرح شهرداری نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
همچنین مساحت وضع موجود ملک با دقت سانتی متر محاسبه و در نقشه درج می شود تا سند جدید بر اساس طولهای وضع موجود و مساحت کنونی صادر شود.
چرا نقشه دو هزارم دو خطی باید تهیه شود؟
معمولا شهرداری به چند دلیل دستور تهیه نقشه یو تی ام UTM را می دهد که به اصطلاح نقشه دو هزارم دو خطی گفته می شود.
ملک هایی که سند تک برگ جدید دارند و هنگام اخذ سند تک برگی نقشه یو تی ام UTM دقیق ملک را تهیه کرده اند، همان نقشه قابل استفاده بری اخذ جواز ساخت شهرداری نیز می تواند باشد. البته به شرط اینکه نقشه بردار کارشناس رسمی هنگام تهیه نقشه یو تی ام اطلاعات مربوط به عرض گذرهای مجاور، موقعیت درخت های قدیمی و تیر برق را گرفته باشد.
به همین دلیل است که گروه کارشناسی ما هنگام تهیه نقشه یو تی ام UTM ملک جهت ارائه به اداره ثبت، علاوه بر خود ملک، عوارض مهم اطراف ملک و عرض گذرها را نیز برداشت می کند تا در مرحله بعدی که اخذ جواز ساخت شهرداری است، مالک مجبور به تهیه نقشه یو تی ام مجدد نشود.
ملک هایی که سند دفترچه ای قدیمی دارند به دلیل عدم دقت اندازه ه طولها در چهارجهت اصلی و در نتیجه دقت نداشتن مساحت مندرج در سند، برای محاسبات تراکم و همچین برای داشتن زاویه های ملک جهت طراح نقشه معماری، در مرحله دستور نقشه مالک موظف است نقشه یو تی ام UTM دقیق ملک را به شهرداری ارائه دهد.
در صورتی که مساحت سندی اختلاف قابل توجه با مساحت وضع موجود ملک داشته باشد، مالک باید جهت تصحیح سند یا در واقع اخذ سند تک برگی جدید به مساحت وضع موجود ملک، به اداره ثبت مربوطه نیز مراجعه نماید.
ملک های تجمیعی که مجموع عددی مساحت سندی آنها با مجموع مساحت واقعی وضع موجود آنها متفاوت است. حتی اگر یکی از ملک ها دارای سند تک برگی جدید با مساحت منطبق ا وضع موجود باشد و ملک مجاور سند و مساحت دقیق نداشته باشد بنابراین مجموع مساحت ها که قرار است به صورت ملک تجمیعی مورد بررسی اداره ثبت جهت صدور سند تجمیعی و همچنین شهرداری جهت صدور جواز ساخت تجمیعی باشد قرار گیرد دارای اشکال فنی است که باید از طریق تهیه و ارائه نقشه یو تی ام UTM وضع موجود هر دو ملک، به صورتی که حاصل یک ملک یکپارچه با مساحت و طولهای دقیق باشد، مشکل حل گردد.
نقشه یو تی ام ملک تجمیعی اصلاح گذر اجرای طرح تعریض گذر شهرداری نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
ملک هایی به صورت باقیمانده از پلاک ثبتی اصلی هستند. این ملک ها سند جداگانه ندارند و در واقع زمین های خالی هستند که از پلاک ثبی مادر باقی مانده اند بطورکه وقتی تمام منطقه بر اساس سندهایشان تحت ساخت و ساز رفته اند، این قطعات باقیمانده خود را نشان می دهند. بنابراین با توجه به اینکه این قطعه زمینها نه دارای شماره قطعه تفکیکی هستند که بتوان در نقشه ثبتی طولها و مساحت انها را استخراج کرد ، و نه اساسا سندی دارند که قابل استناد باشند . بنابراین مالک/متصرف موظف است از این قطعه زمین خالی نقشه یو تی ام دقیق تهیه کند که علاوه بر خود ملک، ملک های مجاور نیز در آن مشخص شده باشند. همچین محدوده پلاک ثبتی قطعه مادر نیز باید در نقشه آورده شود تا شهرداری یا اداره ثبت بداند این قعطه دقیقا باقیمانده از چه پلاک ثبتی با چه شکلی است.
ملک هایی که در مناطقی واقع شده اند که تغییرات در آن محدوده به دلیل ساخت و سازهای جدید بسیار قابل وجه بوده است. با توجه به دستورالعمل بروزرسانی نقشه ها در شهرداری، در صورتی که شهرداری نقشه جدید از محدوده ای نداشته باشد و تغییرات در آن محدوده به نحوی باشد که نقشه ای قدیمی مورد استفاده نباشد، هر مالکی موظف است برای محدوده ملک خود نقشه برداری جدید انجام و نقشه یو تی ام UTM وضع موجود را تحویل شهرداری دهد تا به این ترتیب ظرف چندین ماه نقشه جدید کل محدوده در سیستم شهرداری بروز رسانی شود.
ملک هایی که به دلیل تعرض گذر طولهای سندی کوتاه شده اند و مساحت تغییر کرده است. شهرداری‌ها هر چند سال یک بار اقدام به تعریض معابر می‌کنند و طرح‌های جدیدی برای اصلاح رفت و آمد و زیباسازی شهرها ارائه می‌دهند.
در بسیاری موارد، عملی شدن این طرح‌ها به معنای تخریب تعدادی از بناهای موجود در منطقه است. بسته به طرح مهندسان و هدفی که از اجرای آن طرح دارند، میزان تخریب‌ها متفاوت خواهد بود.
نقشه یو تی ام اختلاف طول سندی با طول وضع موحود ملک نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
ممکن است تمامی یک ملک به تصرف شهرداری درآید و یا بخشی از آن در محدودۀ طرح باشد و مسئلۀ عقب‌نشینی ساختمان اتفاق افتد.
بنابراین بعد از اجرای طرح تعریض گذر، وضع موجود ملک با سند ملک مغایر می شود. لذا الزامی است مالک هنگام تک برگی کردن سند مالکیت، نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک (با پیش زمینه نقشه یک دو هزارم محدوده ملک) را که توسط نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری یا نظام مهندسی تهیه و ممهور شده است به اداره ثبت مربوطه تحویل دهد.
در این نوع نقشه یو تی ام که به نقشه یو تی ام UTM دو خطی نیز مصطلح است، علاوه بر وضع موجود ملک، وضعیت سندی ملک نیز روی نقشه آورده می شود. بطوریکه طولهای وضع موجود ملک در چهار جهت اصلی ترسیم می شود.
سپس طولهای سندی ملک (حدود اربعه) بر روی وضع موجود ملک انداخته می شود که دقیقا مشخص شود از چه جهتی و به چه مقدار طول سندی کوتاه شده است. همچنین مساحت وضع موجود ملک با دقت سانتی متر محاسبه و در نقشه درج می شود تا سند جدید بر اساس طولهای وضع موجود و مساحت کنونی صادر شود.
در برخی از ملک ها علاوه بر کوتاه شدن طول ملک به دلیل تعریض گذر، اجرای پخ نیز موجب تغییر وضعیت بر ملک می شود.
تمام این تغییرات به صورت نقشه یو تی ام دو خطی وضع موجود ملک با پیش زمینه نقشه یک دو هزارم محدوده ملک به اضافه ترسیم ابعاد سندی توسط نقشه بردار کارشناس رسمی تهیه و ممهور می شود تا هم برای شهرداری جهت اخذ جواز ساخت و هم برای اداره ثبت مربوطه جهت صدور سند جدید تک برگی مورد استفاده قرار گیرد.
در زیر نمونه هایی از نقشه یو تی ام وضع موجود انواع ملک آورده شده است.
نقشه ۲۰۰۰ شهرداری-نقشه هوایی ۲۰۰۰-دانلود نقشه یک دو هزارم تهران-نقشه ۱ ۲۰۰۰ چیست-دانلود نقشه ۱/۲۰۰۰ تهران-نقشه یک دو هزارم دو خطی
نمونه یو تی ام دو خطی ملک چهار گوشه روی نقشه یک دو هزارم تهیه شده توسط نقشه بردار خانم مهندس آبکار
نمونه یو تی ام دو خطی ملک چند گوشه روی نقشه یک دو هزارم نقشه بردار خانم مهندس آبکار
نمونه نقشه یو تی ام وضع موجود نقشه بردار خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
نمونه یو تی ام دو خطی ملک با شکست های متعدد روی نقشه یک دو هزارم تهیه شده توسط نقشه بردار خانم مهندس آبکار
نقشه یو تی ام یک دوهزارم شهرداری نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
نمونه یو تی ام دو خطی ملک مشاعی روی نقشه یک دو هزارم تهیه شده توسط نقشه بردار خانم مهندس آبکار
نقشه یو تی ام مشاعی نقشه بردار خانم مهندس آبکار۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
نمونه یو تی ام دو خطی ملک روی نقشه یک دو هزارم تجمیعی تهیه شده توسط نقشه بردار خانم مهندس آبکار
نقشه کادر طولها و مساحت دقیق قطعه ها از گذر تا گذر در سیستم مختصات یو تی ام نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
در نهایت همانطور که می دانید در جدول مندرج در صفحه اول پروانه ساختمان ابعاد مندرج در سند، ابعاد موجود، عرض گذر اصلاحی و ابعاد باقیمانده در حدود اربعه شمالا شرقا جنوبا و غربا اورده شده است.
در صفحه آخر، صفحه توضیحات پروانه ساختمان نیز نام نقشه بردار تهیه کننده نقشه یو تی ام دو خطی آورده می شود و اعلام می گردد که پروانه ساختمان و دستور نقشه بر اساس نقشه یو تی ام UTM تهیه شده توسط کارشناس نامبرده صادر گردیده است.
لذا کیفیت و دقت نقشه یو تی ام دو خطی تهیه شده بسیار حائز اهمیت است و تمام مسسئولیت در انتخاب نقشه بردار کارشناس رسمی معتبر به عهده مالک می باشد.
همچنین نکته دیگر اینکه ، همانطور که می دانید در صدور پروانه های ساختمانی، مسئولیت معرفی موقعیت ملک تماماً بر عهده مالک می باشد:
“”این پروانه بر مبنای محل مشخص شده در نقشه یا کروکی ۲۰۰۰/۱ یک دو هزارم سازمان نقشه برداری که توسط مالک تسلیم و تایید گردیده صادر شده و فقط برای ساختمان در محل مذکور معتبر است و هرآینه معلوم گردد که محل مورد ساختمان غیر از محل مشخص شده باشد این پروانه از درجه اعتبار ساقط می باشد.
هرگونه موارد جابجایی ثبتی و حقوقی بعهده مالک می باشد.””
بنابراین در صورتی که از ابتدا مالک زمین نبوده اید و نسبت به پلاک ثبتی ملک اطمینان صد در صد ندارید، قبل از شروع هرگونه عملیات ساختمانی نسبت به جانمایی پلاک ثبتی توسط کارشناسان رسمی دادگستری- نقشه برداری و امورثبتی اقدام نمایید.
مطمئناً هزینه جانمایی پلاک ثبتی که درواقع شما را از تعلق سند به ملک در محل خود مطمئن می سازد در مقابل هزینه های کلی ساخت و ساز بسیار ناچیز است. درصورتی که اهمال در این مهم تبعات جبران ناپذیری خواهد داشت.
نمونه نقشه یو تی ام UTM تایید موقعیت پلاک ثبتی سند روی نقشه یک دو هزارم تهیه شده توسط نقشه بردار خانم مهندس آبکار
جهت تهیه انواع نقشه یو تی ام یک دو هزارم با کابرد دو منظوره هم برای ارائه به شهرداری و هم برای ادارات ثبت جهت اخذ سند تک برگی یا تصحیح سند، همه روزه در ساعات اداری تماس بگیرید و مشاوره شوید.
نقشه ۲۰۰۰ شهرداری-نقشه هوایی ۲۰۰۰-دانلود نقشه یک دو هزارم تهران-نقشه ۱ ۲۰۰۰ چیست-دانلود نقشه ۱/۲۰۰۰ تهران-نقشه یک دو هزارم دو خطی
نقشه بردار خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
برای اخذ سند تک برگی برای زمین هایی که در مناطق ساخته نشده واقع شده اند٬ پیاده کردن یو تی ام یا میخ کوبی زمین الزامی است. یعنی مالک باید چهارگوشه قطعه تفکیکی خود را توسط یک نقشه بردار بر روی زمین پیاده کند یا به اصطلاح میخ کوبی کند. هزینه میخ کوبی زمین به عمهده شخص مالک است.
برای پیاده کردن یا میخ کوبی قطعه تفکیکی روی زمین نیاز به مختصات یو تی ام UTM دقیق چهارگوشه ی ملک است و همچنین نقشه تفکیکی قطعه مادر است.
گاهی بدون داشتن این اطلاعات٬ در صورتی که ملک های مجاور دیوارکشی شده اند٬ به کمک موقعیت تثبیت شده ملک های مجاور می توان چهارگوشه قطعه مورد نظر را پیاده کرد. بنابراین هزینه میخ کوبی زمین بسته به شرایط متفاوت است.
هزینه میخ کوبی زمین بایر بر اساس روش پیاده کردن یو تی ام
اما در صورتی که منطقه زمین بایر است و هنوز هیچ ساخت و سازی در آن صورت نگرفته است٬ داشتن اطلاعات دقیق چهارگوشه ی ملک الزامی است.
ولی از آنجایی که بسیاری از مالکین به این اطلاعات فنی دسترسی ندارند و ارگان مربوطه که قطعه ها را تفکیک و فروخته است نیز همکاری لازم را جهت در اختیار گذاشتن این اطلاعات نمی کند٬ تنها راه ممکن جانمایی پلاک ثبتی بر اساس شماره قطعه تفکیکی ملک توسط کارشناسان رسمی دادگستری – امور ثبتی است به شرطی که کارشناس مربوطه این اطلاعات را در بانک اطلاعات ثبتی خود داشته باشد.
با فرض اینکه مالک بتواند کارشناسی که اطلاعات قطعه های تفکیکی منطقه را داشته باشد پیدا کند٬ عملیات جانمایی پلاک ثبتی زمانبر و هزینه بر است. و چنانچه این اطلاعات موجود نباشد زمین قابل جانمایی نبوده و بنابراین صدور سند تک برگی تعلیق می گردد.
نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی زمین واقع در بخش ۱۱ تهران نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
بنابراین اکیدا توصیه می شود در زمان معامله قطعه زمین هایی که در مناطق ساخته نشده٬ عموما حومه شهرها٬ اقدام می کنید٬ فروشنده را ملزم به تحویل اطلاعات فنی مربوط به قطعه تفکیکی مورد معامله بنمایید. نقشه تفکیکی منطقه و موقعیت دقیق قطعه تفکیکی مورد معامله از جمله اسناد ضروری هر ملک و اهمیت آن معادل سند رسمی است.
پیاده کردن یا میخ کوبی گوشه های ملک بر روی زمین بدون مختصات یو تی ام UTM دقیق امکان پذیر نمی باشد. اگر مالک این مختصات را تامین نماید و در اختیار نقشه بردار قرار دهد, هزینه پیاده کردن ملک بر روی زمین طبق تعرفه بر اساس تعداد گوشه ها می باشد و از نظر زمانی تقریبا دو سه ساعت کاری بیشتر زمان نخواهد برد.
چگونه یو تی ام دقیق زمین را بدست آوریم؟
اما اگر مالک موقعیت / مختصات دقیق گوشه های ملک را نداند, نقشه بردار کارشناس رسمی ابتدا باید مختصات / موقعیت دقیق ملک را در سیستم مختصات یو تی ام UTM استخراج کند و پس از مطابقت با وضع موجود منطقه به طوری که موجب تجاوز به ملک های مجاور نشود و منطبق با بافت کنونی محدوده ملک و وضع موجود ملک های دیوارکشی شده در آن محدوده باشد, ملک را می توان میخ کوبی و آماده دیوار کشی کرد.
در این حالت پروسه ی استخراج مختصات یو تی ام UTM دقیق گوشه های ملک با توجه به شرایط ملک, موقعیت ملک و اطلاعات موجود از ملک ممکن است حتی دو هفته زمان ببرد و التبه هزینه ی آن به مراتب بیشتر از هزینه ی یک پیاده کردن ساده است.
نقشه یو تی ام تحدید حدود نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
اما بالاخره این کار باید انجام شود و توسط کارشناسان رسمی هم باید انجام شود. نقشه برداران آماتور به هیچ عنوان صلاحیت و تخصص جانمایی ملک را ندارند. کوچک ترین اشتباهی در ای کار ممکن است مالک را با گرفتاری های حقوقی و قضایی مواجه کند که حل آن سالها زمان می برد.
کار پیاده کردن و میخ کوبی ملک را یکبار برای همیشه و به درستی انجام دهید.
جهت استفاده از خدمات نقشه برداری پیاده کردن و میخ کوبی ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM می توانید همه روزه در ساعت اداری تماس بگیرید.
در زیر نمونه نقشه یو تی ام به منظور پیاده کردن چهارگوشه ملک یا به اصطلاح میخ کوبی ملک آورده شده است.
نقشه یو تی ام پلاک ثبتی تعیین موقعیت دقیق پلاک ثبتی اصلی و فرعی سند نقشه بردار خانم مهندس آبکار۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
همانطور که ملاحظه می کنید به دلیل عدم وجود هیچ عارضه مشخص مانند دیوارکشی یا خیابان آسفالته، تعیین کردن مختصات چهارگوشه ملک از روی عوارض مجاور امکان ندارد.
بنابراین لازم است مختصات چارگوشه ملک مستقیما از بانک اطلاعات ثبتی استخراج شود به طوری که بعد از آن ملک شما مرجعی برای پیاده کردن سایر قطعات در منطقه شود.
بنابراین قبل از اقدام برای عملیات زمینی میخ کوبی مختصات ملک، به عملیات جانمایی پلاک ثبتی برای استخراج مختصات چهارگوشه ملک مستقیما از بانک اطلاعات ثبتی داریم. اینعملیات تقریبا یک هفته تا ده روز کاری زمان میبرد.
اما در مواردی که عوارض زمینی تثبیت شده در محل ملک مانند دیوارکشی یک یا چند ملک در آن محدوده، خیابان آسفالته با مرز مشخص تثبیت شده، چهاردیواری های قدیمی به طوریکه در عکس های هوایی سالهای گذشته سازمان نقشه برداری کشور وجود داشته باشند و یا در مواردی که ملک سند تک برگ با مختصات یو تی ام مشخص داشته باشد، عملیات پیاده کردن مختصات یو تی ام UTM گوشه های ملک بدون وقفه انجام خواهد شد. اما در اینگونه موارد تاکید می گردد که مختصات یو تی ام ملک طبق معرفی مالک می باشد. بدین ترتیب صحت مختصات یو تی ام UTM به عهده مالک می باشد نه نقشه بردار.
در زیر نمونه ای از نقشه یو تی ام به منظور پیاده کردن مختصات یو تی ام چهارگوشه ملک یا میخ کوبی زمین آورده شده است. همانطور که ملاحظه می فرمایید عوارض ثاتب به تعداد قابل قبول در حوالی ملک وجود دارد. لذا با اتکا به مختصات یو تی ام UTM این عوارض، مختصات یو تی ام UTM ملک مورد نظر استخراج و سپس بر روی زمین پیاده می شود.
نقشه یو تی ام سند دفترچه ای پلاک ثبتی اصلی و فرعی سندی نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
نیاز به اصلاح مساحت سند وقتی اتفاق می افتد که طولها و مساحت سندی با طولهای و مساحت وضع موجود ملک فرق داشته باشد. برای درخواست اصلاح مساحت سند ارائه نقشه یو تی ام تصحیح مساحت سند ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری الزامی است.
مراحل اصلاح سند در اداره ثبت-اصلاح سند دفترچه ای-هزینه اصلاح سند-مدت زمان اصلاح سند-اصلاح مساحت سند مالکیت-اصلاح سند مهر دادگستری امور ثبتی
نقشه یو تی ام اصلاح مساحت سندی به نقشه یو تی ام دو خطی نیز معروف است چون یک خط برای وضع موجود ملک و یک خط برای وضع سندی ملک ترسیم می شود که امکان مقایسه و تصمیم گیری برای کارشناس ثبت فراهم شود.
اگر طول و عرض و مساحت واقعی ملک از ابعاد و مساحت سندی بزرگتر یا کوچکتر است, قبل از اقدام به اخذ سند تک برگی باید با تجهیزات نقشه برداری توسط کارشناسان رسمی امور ثبتی از ملک نقشه برداری دقیق شود که سند تک برگ بر اساس اندازه های دقیق ملک صادر شود.
در غیر اینصورت بعد از ساخت با مشکل مغایرت سند با وضع موجود ملک مواجه خواهید شد که مسئله بسیار پیچیده است. چراکه سند کل آپارتمانهای نوساز معطل تصحیح سند مادر می ماند.
به این معنی که اگر کارشناس نقشه بردار تفکیک آپارتمانهای نظام مهندسی که به نوعی نماینده اداره ثبت مربوطه می باشد, اعلام مغایرت سند با وضع موجود ملک را نماید, پروسه ی صدور سند آپارتمانها متوفق می شود تا مالک سند اولیه ملک را تصحیح کند و مجدد پایانکار بگیرد و بعد کار به مسیر طبیعی اش بازگردد که خود به معنی ماهها معطلی و دوندگی است.
نقشه یو تی ام تعریض گذر جهت مشخص شدن مساحتی از ملک که در گذر شهرداری افتاده است نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
از سال ۱۳۳۸ پس از تصویب قانون اصلاحات اراضی (لغو رژیم ارباب رعیتی)و بطور قانونی و دقیق تر پس از تصویب لوایح کاربردی تر دربین سال های ۱۳۳۸ تا ۱۳۴۱ که به نوعی تکامل یافته قانون اصلاحات اراضی در سال ۱۳۴۱ و با هدف انتقال زمینهای کشاورزی از اربابان و مالکان عمده (حدود ۵۰٪ از زمینهای کشاورزی کشور )به کشاورزان و بهره وران واقعی زمینها که عمدتا مستاجر زمینها بودند بوجود آمد حجم مراجعات مردمی جهت اخذ سند های ملکی بسیار افزایش یافت و از طرف دیگر به دلیل نبود نیروی متخصص نقشه برداری در کشور عمدتا سندهایی برای زمینها صادر گردید که بلحاظ ابعاد و مساحت دارای ایراداتی بوده است و هم اکنون جهت تبدیل این سندهای دفترچه ای به سندهای تک برگی (سندهای کاداستری) نیاز هست تا با نقشه برداری جدید هم ابعاد و مساحت این زمینها تدقیق گردد و هم مختصات این زمینها در سیستم مختصات یو تی ام تعیین شود که جهت انجام این امر ادارات ثبت مالکین را به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می دهند .
از مهرماه سال ۹۰، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به تمام مالکانی که سند مالکیت دفترچه‌ای دارند تکلیف کرد قبل از انجام معاملات ملکی نسبت به تعویض و تبدیل سند خود به سند تک‌برگی اقدام کنند.
همچنین در صورت وجود اشکال در محتوای سند مالک موظف است درخواست اصلاح سند از اداره ثبت مربوطه بدهد.
گرچه بنگاه های معاملات ملکی پروسه اداری ایندو دسته عملیات «تبدیل سند دفترچه‌ای به سند تک‌برگ» و همچنین «اصلاح سندهای اشتباه و مشکل‌دار» را مانعی برای رونق معاملات ملکی می دانند این قانون به قطع در نفس خود در مسیر اصلاح رویه انجام معاملات رسمی و مقابله با جعل سند، تکلیفی مثبت و رو به جلو محسوب می‌شود.
نظر به اینکه ما در عرصه ثبت اسناد و املاک کشور وارث سابقه و تاریخچه‌ای پر آسیب هستیم و همانطور که در مطلب قبلی به طور مفصل توضح داده شد، اسناد مربوط به سال های قبل از ۱۳۳۸ عموماً فاقد ابعاد و مساحت هستند و اسناد مربوط به دوره اجرای قانون اصلاحات اراضی (۱۳۴۱-۱۳۳۹) به دلیل حجم بالای سندهای صادر شده و دست نویس بودن اسناد و الزام سریع انجام شدن قانون در سنددار کردن املاک و اراضی تفکیک شده، عمدتاً دارای اشکالات نوشتاری و یا محتوایی در درج پلاک ثبتی، شماره قطعات مجاور، طولها و مساحت ملک می باشند.
لذا توصیه می شود علی رغم اصرار بنگاه های معاملات ملکی بر انجام معامله بدون اصلاح سند به دلیل معطل شدن مامله (و طبیعتاً به تعویق افتادن حق کمیسیون خود)، هرگز زیر بار معامله ملک های با سند قدیمی نروید و از مالک بخواهید جهت تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگی قبل از قطعی کردن معامله اقدام کند حتی اگر سند مربوطه قانونا ً (طبق تبصره) مشمول الزام به داشتن سند تک برگی برای انجام معامله نباشد.
چون به موجب تبصره ای لحاظ شده در این قانون، مالکان اسناد دفترچه‌ای که معاملات خود را قبل از تاریخ الزام تبدیل اسناد به سند تک‌برگی (مهرماه ۹۰) انجام داده بودند، می توانند با استفاده از همان سند دفترچه‌ای نسبت به فروش ملک خود اقدام کنند.
اما شما خریدار ملک باید هوشیارانه عمل کنید. حتی اگر نمی خواهید زمان معامله را به تعویق بیندازید حداقل از مالک بخواهید نسبت به نقشه برداری ملک و تعیین ابعاد و مساحت دقیق و همچنین جانمایی پلاک ثبتی جهت اطمینان از صحت پلاک ثبتی مربوطه قبل از معامله اقدام کند. در صورت استفاده از کارشناسان رسمی خبره نقشه برداری، کل این عملیات در کمتر از یک هفته قابل انجام است و هزینه ای بسیار معقول در مقایسه با ضرر و زیان های احتمالی شما دارد.
با توجه به قیمت هر متر زمین در تهران حتی اگر چند متر مساحت دقیق ملک پایین تر از مساحت حدودی درج شده در اسناد قدیمی باشد زیان قابل توجهی متوجه خریدار است. از طرف دیگر اگر پلاک ثبتی مربوطه متعلق به ملک مورد معامله نباشد حتی در پروسه دریافت جواز و ساخت ملک، سازنده و حتی شهرداری متوجه این اشتباه نخواهد شد تا اینکه در مرحله نهایی صدور سند ملک (آپارتمان های) نوسازدر اداره ثبت، پروسه صدور سند متوقف و اسناد تمام طبقات (آپارتمان ها) معطل تعیین تکلیف جانمایی پلاک ثبتی می شوند.
در هر صورت زمانی که روشن می شود مساحت واقعی ملک با مساحت مندرج در اسناد رسمی ملک که می تواند سند دفترچه ای، بنچاق یا حتی قولنامه دستنویس باشد، متفاوت است، تعیین تکلیف اختلاف مساحت ضروری است.
با توجه به اینکه مساحت هر قطعه ملک از طریق مرزهای تبیت شده ملک برآورد می شود، در صورتی که ملک در هر چهارجهت اصلی (حدود اربعه) دیوارکشی شده باشد و به اصلاح مرز صد در صد تثبیت شده داشته باشد، کار کمی دشوار می شود.
چرا که تعیین تکلیف اختلاف مساحت منوط به رضایت و همکاری مجاورین شمالی شرقی جنوبی و غربی ملک می باشد. معمولا یکی از حدود اربعه گذر می باشد و بنابراین طرف حساب شهرداری منطقه است.
نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی باید به همراه دستگاههای دقیق نقشه برداری مانند دوربین نقشه برداری در محل ملک حاضر شود به طوریکه تمام هماهنگی ها از قبل برای بازدید از تمام قسمتهای ملک و همچنین بازدید و نقشه برداری از ملک های مجاور انجام شده باشد.
گاهی اوقات مالکین اصرار می کنند که نقشه بردار میزان اختلاف مساحت و محل وقوع آن را همان موقع در محل ملک اعلام کند. توجه بفرمایید که تا زمانی که دوربین نقشه برداری تخلیه نشود و اطلاعات ثبت شده در آن به کامپیوتر منتقل نشود امکان اظهار نظر کارشناسی وجود ندارد حتی تقریبی!
پس از انجام ترسیمات اولیه در کامپیوتر می توان با دقت سانتی متر اعلام کرد که اختلاف مساحت چقدر است و آیا این مازاد مساحت به دلیل تجاورز به حریم ملک های مجاور (و یا بالعکس در موارد کسری مساحت) صورت گرفته است و یا ذاتی است. به این معنا که از ابتدا مساحت ملک اشتباه تخمین زده شده و در سند درج شده است.
مراحل اصلاح سند در اداره ثبت-اصلاح سند دفترچه ای-هزینه اصلاح سند-مدت زمان اصلاح سند-اصلاح مساحت سند مالکیت-اصلاح سند مهر دادگستری امور ثبتی
نقشه یو تی ام اضافه طول نقشه یو تی ام اضافه مساحت نقشه یو تی ام اختلاف مساحت سند با وضع موجود ملک نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
اگر اختلاف مساحت به دلیل اشتباه در تخمین اولیه مساحت زمین باشد مشکل ساده است و درواقع مالک شرایط وضع موجود را می پذیرد و سند جدید تک برگی بر اساس مساحت واقعی ملک صادر می شود.
این نوع اختلاف مساحت بسیار رایج است چون در گذشته ابزارها و دستگاههای دقیق نقشه برداری برای برآورد مساحت دقیق ملک وجود نداشته است و مشکل اختلاف مساحت سندی با واقعیت ملک در مورد ملک های با شکل نا منظم و تعداد شکستگی های بالا معمول تر است.
اما اگر اختلاف مساحت ناشی از عدم انطباق مرزهای ملک با حدود اربعه سندی باشد، یا به اصطلاح فنی مشکل در مجاورین ملک باشد، مسئله کمی پیچیده می شود اما به چند طریق قابل حل و فصل است.
مراحل اصلاح سند در اداره ثبت-اصلاح سند دفترچه ای-هزینه اصلاح سند-مدت زمان اصلاح سند-اصلاح مساحت سند مالکیت-اصلاح سند مهر دادگستری امور ثبتی
در اینجا دو فرضیه مختلف برای اصلاح سند ملک در نظر می گیریم:
مساحت واقعی ملک از مساحت سندی ملک کوچکتر است
در اینجا باید مشخص شود که چه مقدار کسر مساحت وجود دارد و کدامیک از مجارورین به حریم ملک تجاوز کرده اند. ساده ترین سناریو این است که تجاوز به حریم ملک ازطرف یکی از مجاورین انجام شده باشد. اما گاهی پیش می آید که مجموع اختلاف مساحت ناشی از تجاوز به حریم ملک از طرف هر چهار ملک مجاور انجام شده است. بنابراین باید به تفکیک مشخص شود چه مقدار کسر مساحت مربوط به تجاوز به حریم کدامیک از مجاورین است و همچنین مرز بین آنها چند متر/سانتی متر باید جابجا شود.
نقشه یو تی ام اختلاف طول سندی با طول وضع موحود ملک نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
همانطور که قبلا گفته شد، در صورتی که مرز مربوطه دیوار باشد، جابجایی مرز بسیار دشوار است. معمولا هزینه تخریب دیوار و دیوارکشی مجدد از قیمت مساحت اختلافی بالاتر تخمین زده می شود. بنابراین بهتر از مصالحه انجام شود. به این معنی که ملک مجاور میزان مساحتی که به ملک ما تجاوز کرده است به قیمت روز از ما خریداری کند.
اما اگر مرز ها از نوع تثبیت شده نباشند مانند فنس یا خاکریز، لازم است مرز دقیق توسط دوربین دقیق نقشه برداری بر روی زمین پیاده و میخ کوبی شود. منظور از میخ در واقع میلگردهای با ارتفاع نیم متر است که به راحتی قابل قابل کوبیدن داخل زمین باشد و قسمتی که روی زمین می ماند قابل رویت باشد. گاهی برای رویت بهتر، میلگردها رنگ زده می شوند.
مساحت واقعی ملک از مساحت سندی ملک بزرگتر است
در این مورد نیز سناریو مانند قبل است با این تفاوت که اگر مشخص شود بزرگ بودن مساحت واقعی ملک نسبت به مساحت سندی آن ذاتی می باشد بدون هیچگونه تجاورز به حریم ملک های مجاور، مالک می تواند با استناد به نقشه یو تی ام تهیه شده و ممهور توسط نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی، به اداره ثبت مراجعه کند و اضافه مساحت را روی ملک خود بیندازد و اصلاح سند انجام شود.
نقشه یو تی ام در این موارد به نقشه یو تی ام بلوکی یا نقشه کادر معروف است. چراکه نه تنها خود ملک بلکه ملک های مجاور گذر تا گذر برداشت نقشه برداری شده است و مساحت وضع موجود آنها با مساحت سندی تطبیق داده شده است.
بنابراین از همان ابتدا کار را با یک نقشه بردار کارشناس رسمی شروع کنید که در صورت وجود هرگونه پیچیدگی حقوقی و فنی، نقشه های تولید شده کاملا موثق، ممهور و مورد تایید ادارات ثبت و دادگاه های حل اختلافات ملکی باشد. هرگونه بی دقتی در تهیه نقشه یو تی ام وضع موجود و یا عدم تبحر در اصطلاحات و قوانین ثبتی سندهای دفترچه ای قدیمی/شاهنشاهی می تواند مالک و مجاورین آن را وارد مسیر اشتباه حقوقی کند.
در نقشه یو تی ام UTM بلوکی یا نقشه کادر همانطور که از عنوانش مشخص است، هدف فقط یک تک ملک نیست. بلکه هدف یک بلوک کامل از گذر به گذر به گذر است به طوری که تمام خط های تفکیک ملک ها برداشت شود و اندازه دقیق بر همه ملک ها با دوربین نقشه برداری دقیق برداشت شود به طوری کارشناس با استناد به این نقشه بتواند گواهی کند که مشکل در کدام قسمت بلوک و از کدامیک از ملک ها ناشی شده است.
نمونه نقشه یو تی امUTM کادر (نقشه بلوکی) که در آن بلوک مورد نظر شامل چهار ملک و تمام گذرهای مجاور است ( تهیه شده توسط نقشه بردار خانم مهندس آبکار)
همانطور که در نقشه ملاحظه می فرمایید، برای هر یک از ملک های درگیر در معمای عدم تطبیق ابعاد سندی با ابعاد وضع موجود باید ابتدا وضع موجود ملک توسط دوربین عای دقیق نقشه برداری برداشت شود و سپس با طول و عرض و مساحت سندی ملک مقایسه شود. بنابراین نه تنها دسترسی به ملک های مجاور ضروری است بلکه در اختیار داشتن سندهای ملک های مجاور نیز الزامی است.
بنابراین همکاری همسایه ها در ورود به ملک شان و همچنین ارائه سند ملک شان باید از قبل هماهنگ و قول همکاری گرفته شود. وگرنه به نتیجه رسیدن عملیات نقشه برداری کادر تقریبا غیرممکن می شود.
معمولا برای تامین درک بهتر و کامل نقشه یو تی ام کادر، گزارشی به صورت متن به نقشه ضمیمه می گردد که ترجیحا بهتر است این گزارش مستقیما در نقشه نوشته شود تا در صورت گم شدن گزارش، نقشه همچنان قابل استناد باقی بماند. و همچنین در صورت دستکاری و یا تحریف گزارش، امکان تشخیص آن برای کارشناس دادگاه فراهم باشد.
مراحل اصلاح سند در اداره ثبت-اصلاح سند دفترچه ای-هزینه اصلاح سند-مدت زمان اصلاح سند-اصلاح مساحت سند مالکیت-اصلاح سند مهر دادگستری امور ثبتی
در زیر نمای بزرگتر از گزارش آورده شده در نقشه را نمایش داده ایم :
همانطور که در نمونه نقشه مشاهده کردید هر چهار ملکی که یک بلوک مستقل را تشکیل می دهند باید نقشه برداری شوند و مساحت و ابعاد دقیق انها در مرز تفکیک ها و در بر ملک به گذرها مشخص شوند و در گزارش به صورت واضح توضیح داده شود.
متقاضیان محترم خدمات نقشه برداری در امور تصحیح سند می توانند جهت درخواست بررسی سند ملک و اخذ مشاوره با ما تماس بگیرند.
مراحل اصلاح سند در اداره ثبت-اصلاح سند دفترچه ای-هزینه اصلاح سند-مدت زمان اصلاح سند-اصلاح مساحت سند مالکیت-اصلاح سند مهر دادگستری امور ثبتی
