یو تی ام عکس هوایی سندهای اراضی ملی شده

یکی از مسئولیت‌های سازمان نقشه برداری کشور تهیه عکس های هوایی پوششی از کل مناطق کشور جهت ثبت واقعیت توپوگرافی و حدود املاک و اراضی و همچنین پوشش گیاهی آنها می باشد تا در آینده هرگونه ادعا یا خواسته ای را بتوان بر اساس این عکس های ثبت شده سنجید.

این عکس ها پایه تولید نقشه هایی در سیستم تصویر یو تی ام خواهد بود و با استفاده از این نقشه ها می توان عکس ها را ژئوفرنس نمود پس از ژئورفرنس نمودن یا همان زمین مرجع نمودن عکس کی توان نقشه یو تی ام وضع موجود ملک را روی آن جانمایی نمود و تفاوت وضع موجود را با حدود ملک و یا پوشش گیاهی ملک در گذشته مقایسه نمود ، این مقایسه به نشان می دهد که تغییرات در ملک به چه صورت است و بر اساس آن می توان فهمید که چه تغییراتی در ملک در گذر زمان صورت گرفته ، از این طریق می توان مقدار تجاوز احتمالی مجاورین و یا میزان اصلاحی ملک را مشخص کرد همچنین می توان  نوع مزروعی یا باغ بودن ملک در گذشته را تشخیص داد این عکس ها همچنین برای تفسیر عکس ها هم کاربرد دارد .

میزان دقت عملیات فوق به میزان دقت نقشه برداری یو تی ام مستقیم زمینی و همچنین میزان دقت عکس برداری دارد ،اگر فرض کنیم که دقت عکس برداری در حد دقت نقشه پنج هزارم باشد و دقت نقشه برداری در حد دقت نقشه دو هزارم باشد دقت کار انجام شده از لحاظ جانمایی در حد دقت نقشه پنج هزارم خواهد بود و نمی شود دقتی از آن فراتر را انتظار داشت .

البته دقت گفته شده دقت از لحاظ مختصات مطلق است و از دید دقت مختصات نسبی یعنی اندازه گیری یک طول بر روی نقشه دقت انجام عملیات بسیار بالا تر است و به درستی می توان این مقادیر را روی عکس ژئورفنس شده سنجید .

هر ملکی به دو مجموعه اطلاعات جهت احراز هویت نیاز دارد:

  1. اطلاعات حقوقی
  2. اطلاعات فنی

اطلاعات حقوقی ملک مندرج در سند منگوله دار، بنچاق، مبایعه نامه و یا هر نوع سندی که مشخص کننده شماره ملک، سال صدور سند و آخرین وضعیت مالکیت ملک می باشد.

اطلاعات فنی نقشه یو تی ام UTM ملک شامل موقعیت دقیق ملک، ابعاد و مساحت دقیق ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM، سابقه ثبتی ملک از نظر جانمایی در زمانی که قطعه مادر (اصلی) به قطعات فرعی تفکیک شده اند، وضع موجود ملک از نظر ابعاد ، مساحت و عوارض اطراف مانند مجاورین، گذرها، تیر برق ها، تک درخت ها و غیره می باشد.

به دلیل حجم بالای اطلاعات ثبتی و زمانبر بودن استخراج این اطلاعات، هر مالک موظف است برای ملک خود تمام اطلاعات مالکیتی و فنی مورد نیاز برای تولید سند تک برگی را در اختیار اداره ثبت مربوطه قرار دهد.

به این دلیل علاوه بر سند مالکیت، تهیه و ارائه نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک به اداره ثبت مربوطه الزامی است.

این امر در مورد سندهایی که اساسا در انها مساحت ملک آورده نشده است و یا حتی اندازه طولها در چهارجهت اصلی ذکر نشده است بلکه فقط مجاورین ملک ذکر شده اند از اهمیت ویژه ای برخوردار است. این سندها سندهای حدی به حدی نامیده می شوند. به عنوان مثال در سندهای معمولی آورده می شود : ” شمالا به طول بیست متر به خیابان ده متری” اما در سند حدی به حدی اورده می شود ” شمالا حدی است به نهر عمومی “. سندهای حدی به حدی بیشتر در مناطقی صدق می کند که مرزها به صورت عوارض طبیعی هستند و به دلیل صاف نبودن مرز اندازه گیری آن با وسایل مبتدی در ان زمان امکان پذیر نبوده است. البته در برخی مناطق مسکونی نیز، مانند بازار تهران، این نوع سندها را داریم که خانه ها با شکستهای فراوان و تو در تو در هم تنیده شده اند به طوری که اندازه گیری طولها و برآورد مساحت دشوار بوده است.

در این نوع سندهای حدی به حدی،  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک حکم مکمل سند را دارد به طوریکه طولها و مساحتی که در سند تک برگی وارد خواهد شد عینا بر اساس  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک است. بنابراین بسیار اهمیت دارد که نقشه بردار کارشناس رسمی تهیه کننده  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک متخصص امور ثبتی باشد که در مورد تثبیت مرزهای مشترک در حدود اربعه (چهار جهت اصلی شمالا شرقا جنوبا غربا) مانند نهر، دره، مسیل و غیره تبحر داشته باشد.

با توجه به اینکه

اولا اکثر سندهای حدی به حدی با مرزهای طبیعی مربوط به مناطقی از ایران هستند که دارای نقشه نمی باشد،

و ثانیا در مورد مناطق طبیعی عکس بسیار گویاتر و قابل فهم نر از نقشه است

بنابراین در مورد سندهای حدی به حدی علاوه بر جانمایی پلاک ثبتی بر روی نقشه دوهزارم منطقه (در صورت موجود بودن)، جانمایی پلاک ثبتی بر روی عکس هوایی منطقه نیز انجام می شود.

دستورالعمل جانمایی بر روی عکسهای هوایی به شرح زیر می باشد:

اداره کل کاداستر، استانداردهای مورد نظر جهت جانمایی تصاویر ماهواره ای و نقشه های رقومی را به شرح زیر ابلاغ کرده است:

“لازم است نقشه های تهیه شده جهت ارائه به ادارات ثبت به منظور کاداستری نمودن آنها و ورود در بانک جامع اطلاعات املاک و کاداستر بر اساس دستور العمل ذیل تهیه گردند : ۱- کلیه نقشه های املاک اعم از اینکه دارای سند مالکیت بوده و یا جهت صدور سند مالکیت ارائه می گردد لازم است در سیستم تصویر UTM بر روی بیضوی WGS84 تهیه وبطریق رقومی ترسیم گردد. ۲- دقت نقشه های تهیه شده در مرز محدوده پلاکها (اصلی یا فرعی) برای مناطق شهری بر اساس دقت ۱:۵۰۰ وبرای مناطق بافت مسکونی روستائی بر اساس دقت نقشه های ۱:۲۰۰۰ ، برای مناطق زراعی بر اساس دقت نقشه های ۱:۲۰۰۰ تا ۱:۵۰۰۰ و برای مناطق منابع طبیعی بر اساس دقت نقشه های ۱:۵۰۰۰ تا ۱:۲۵۰۰۰ ودر مرز مستثنیات مناطق منابع طبیعی بر اساس دقت نقشه های ۱:۲۰۰۰الی ۱:۵۰۰۰ می باشد. ضمن آنکه طول ابعاد اضلاع ومساحت محدوده ها با اتکاء به مختصات گوشه ها تعیین وروی نقشه ها منعکس شده باشد. ۳- برای املاک دارای سند مالکیت شماره پلاک اصلی و فرعی و مفروزی و بخش و ناحیه ثبتی در مرکز هر پلاک قید گردد.

در صورتی که نقشه های تهیه شده در محدوده مرز پلاک با طبیعت مطابقت داشته ولی با مرز پلاکهای همجوار ویا با نقشه ثبتی موجود تطبیق نداشته باشد (عدم تطبیق پلاکهای همجوار ویا نقشه های ثبتی مربوط با طبیعت)،نماینده ونقشه بردار سازمان مربوطه ونماینده ونقشه بردار از واحد ثبتی باتفاق به محل عزیمت ومرزهای مورد نظر را نهائی نموده وپس از تهیه گزارش لازم و برابر مقررات نسبت به صدور سند مالکیت پلاک جدید واصلاح محدوده پلاکهای مجاور قدیم اقدام لازم صورت پذیرد.”

همانطور که مشاهده می کنید در مورد مناطق شهری بالاترین دقت مد نظر است و در مورد زمینهای کشاورزی دقت متوسط و در مورد زمینهای بزرگ منابع طبیعی مانند مرتع و دامنه های کوه، با توجه به عدم وجود نقشه های دقیق از منطقه، از عکس های هوایی جهت جانمایی ملک و نشان دادن عوارض موجود در محدوده ملک استفاده می شود به طوری که مرز پلاک های ثبتی قابل تشخیص و منطبق با مرزهای طبیعی موجود باشد.

 نمونه جانمایی ملک بر روی عکس هوایی در سیستم مختصات یو تی ام UTM تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

همانطور که گفته شده جانمایی سندهای حدی به حدی به خصوص ملک های دارای حد به عوارض طبیعی نیازمند تخصص و تبحر خاص است که گروه کارشناسی ما توانسته است در طی این سالیان تجربه کافی در “جانمایی پلاک ثبتی بر روی عکس هوایی  سیستم مختصات یو تی ام UTM یو تی ام” را کسب نماید بطوریکه که بلادرنگ تایید ادارات ثبت و منابع طبیعی و زمین شهری و غیره را دریافت می کند.

پس از انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی، اکنون در اینگونه پرونده‌ها دعوا بر سر اراضی ملی یا مستثنی بودن زمین است. معمولا یک طرف پرونده، اداره منابع طبیعی به عنوان نماینده دولت است که در راستای وظایف قانونی خود پاسداری از اراضی ملی و حفظ مراتع و کوتاه کردن دست متجاوزین را به عهده دارد. طرف دیگر پرونده هم اشخاص (حقیقی یا حقوقی) هستند که معمولا ادعای سابقه مالکیت و تصرف و حضور قدیمی در زمین مورد اختلاف را دارند و مدعی هستند که زمین مورد نظر دارای سابقه احیا است و نباید جزو اراضی ملی تشخیص داده شود.

هر زمینی تا زمانی که شکل طبیعی داشته و هیچ‌گونه دخالت فیزیکی توسط انسان در آن صورت نگرفته باشد زمین غیر احیاشده است که در این صورت یا ملی و مرتعی است یا موات است و به محض اینکه اقدامی از سوی انسان به منظوری بهره‌برداری در زمین صورت بگیرد، به آن زمین، «زمین احیا شده» می‌گویند.

هر چند تشخیص اراضی ملی از اراضی دارای سابقه احیا و کشاورزی، کاری تخصصی و در حیطه وظایف کارشناسان رسمی دادگستری است اما ۲۴ ویژگی برای تشخیص اراضی ملی از اراضی کشاورزی وجود دارد که اطلاع از آن خالی از لطف نیست.

بر این اساس، اگر زمینی قبل از تاریخ تصویب قانون ملی شدن جنگل‌های کشور مصوب سال ۴۱ یا قبل از تاریخ صدور برگ تشخیص، یک یا چند یا همه ویژگی‌های ذیل را داشته باشد، احیا شده یا مستثنیات است و جزو اراضی ملی به شمار نمی‌رود.

۱٫       اگر عرفاً و عملاً به عنوان زمین کشاورزی (زراعی یا باغی) مرسوم و معروف باشد.

۲٫       اگر عرفاً و عملاً داخل در مجموعه اراضی مزروعی منطقه یا روستا واقع باشد.

۳٫       اگر در حوزه آبیاری یک منبع آبی (چاه – چشمه – قنات – رودخانه و… ) قرار داشته باشد.

۴٫       اگر تسطیح شده و برای عملیات زراعت و آبیاری آماده شده باشد.

۵٫       اگر دارای شیب نامتعارف و تند نباشد و عرفاً و عملاً به نام زمین دیم‌زار مرسوم باشد.

۶٫       اگر زمین دیم‌زار یا آبی زار و محدوده قانونی یا ثبتی یا عرفی معین داشته باشد.

۷٫       اگر تحجیر شده باشد (هر عملی که به معنای شروع احیای زمین باشد تحجیر می‌گویند مثل سنگ چینی دور زمین، جمع آوری سنگ‌ها و توده کردن آنها، نهرکندن دور زمین و امثال آن).

۸٫       اگر جوی‌های قدیمی یا آثار جوی‌های قدیمی منشعب از بند‌های رودخانه‌ای در بالادست زمین مشاهده شود.

۹٫       اگر جوی‌های قدیمی یا آثار جوی‌های قدیمی که آب قنوات یا چشمه سارات قدیمی را به زمین می‌رسانده یا می‌رساند در زمین مشاهده شود.

۱۰٫   اگر درختان کهنسال در مسیر جوی‌های قدیمی و اطراف و اکناف زمین وجود داشته باشد.

۱۱٫   اگر اراضی مورد اختلاف در ذیل بالاترین جوی آبیاری موجود یا قدیمی واقع باشد. معمولا اراضی واقع در بالادست جوی چون از ابتدا آب به آنها سوار نمی‌شده اراضی غیر احیاشده هستند و اراضی زیر جوی چون آب به آنها سوار بوده اراضی احیا شده‌اند.

۱۲٫   اگر بناهای قدیمی و ابنیه سنتی وابسته به کشاورزی مثل خانه باغ، کومه، گاش دامداری(محل نگهداری دام)، آب انبار و امثال آن یا آثاری از آنها در محل وجود داشته باشد.

۱۳٫   اگر زمین به صورت بندسار(سیستم سنتی استحصال آب) باشد و منطقه پوشیده از بندسارهای متعدد قدیمی (معروف به زوله) باشد و سابقه و آثار بهره‌مندی قدیمی از آبهای جاری بهاره را برای آبیاری محصول داشته باشد.

۱۴٫   اگر در پوشش گیاهی زمین آثاری از گیاهان مرتعی چندساله و گونه‌های پایای مرتعی نباشد.

۱۵٫   اگر پوشش گیاهی موجود، آثار زراعت‌های قبل و زراعت‌های قدیمی‌تر باشد.

۱۶٫   اگر در عکس‌های هوائی محل مورد نظر با استفاده از ابزار استرئوسکوپ، آثار احیای قدیمی ( به شرح فوق ) مشاهده شود. مشروط به اینکه کارشناس منتخب دادگاه صلاحیت فنی ویژه تفسیر عکس‌های هوائی را داشته باشد.

۱۷٫   اگر زمین مورد نظر در نقشه‌های هوائی که بر اساس عکس‌های هوائی ترسیم شده‌اند در بخش اراضی مزروعی (رنگ زرد) واقع باشد. تشخیص این امر نیز فوق العاده حساس است و کارشناسان باید سعی کنند که از نقشه‌های هوائی نهایتا برای اثبات سایر دلایل خود استفاده کنند. در مواردی اراضی احیاشده قدیمی دیمی در نقشه هوائی در بخش اراضی ملی (رنگ سفید) تعیین شده است.

۱۸٫   اگر سن درختان قدیمی گواهی بر قدمت احیای باغ ( به ویژه در باغات دیم ) و اراضی شیب‌دار بدهد.

۱۹٫   اگر در مناطق دیم‌زار راه‌ها و گذرگاه‌هائی باشد که حاکی از استفاده قدیمی از آنها فقط برای امر رفت و آمد به اراضی دیم‌زار بوده و اینک متروکه شده و آثاری از آنها به جای باشد.

۲۰٫   اگر در قسمتی از اراضی، آثاری از خرمن‌گاه‌های قدیمی مشاهده شود. معمولا این خرمن‌گاه‌های قدیمی در یک قطعه زمین صاف در جاهای بلند و مرتفع ساخته می‌شده تا از وزش باد برای جداسازی دانه از کاه استفاده کنند.

۲۱٫   اگر در نحوه آرایش زمین آثار شخم، شیار، قطعه بندی، کرت‌بندی و بیجه بندی‌های قدیمی که حاکی از مزروعی بودن باشد مشاهده شود.

۲۲٫   اگر وضعیت و موقعیت مکانی زمین به نحوی باشد که عرفاً به نام چراگاه و مرتع معروف نباشد.

۲۳٫   اگر شیب زمینی مناسب و جنس خاک مستعد زراعت باشد اگر چه که ممکن است سالها دور از کشت بوده و آثار زراعت محو شده باشد ولی وضعیت زمین گویای این واقعیت باشد که چنین زمینی در گذشته نمی‌تواند بیکار مانده باشد و مردمان سختکوش گذشته از اینگونه اراضی مستعد حداکثر استفاده را می‌کرده‌اند. 

۲۴٫   اگر چه با اجرای مواد ۲ و ۵۶ از قوانین مربوط به ملی شدن اراضی و نرسیدن اعتراض مردمی در مهلت قانونی، اسناد مالکیت مردم باطل تلقی می‌شود و باید سند جدید به نام دولت صادر شود ولی توجه و دقت در مفاد اسناد و مبایعه‌نامه‌های قدیمی ادعائی مردم می تواند کمک موثری در تشخیص قدمت احیای اراضی مورد اختلاف کند.