خرید و فروش فوری بنچاق و سند منگوله دار قدیمی شاهنشاهی بدون طی کردن مسیر طولانی تبدیل بنچاق و سند منگوله دار به سند تک برگ امکان پذیر است به این شکل که فروشنده یک وکالت فروش بلاعزل بنام خریدار تنظیم میکند و کلیه امورات و پیگیری های اداری جهت تبدیل بنچاق و سند منگوله دار به سند تک برگ را بعهده خود خریدار می گذارد.
به این ترتیب فروشنده بنچاق و سند منگوله دار می تواند سریعتر ملک خود را بفروش برساند و همچنین برای خریدار این مزیت وجود دارد که می تواند ملک را زیر قیمت بخرد به شرط پذیرفتن کلیه ریسک ها و دوندگی های اداری.
همانطور که مطلع هستید در حال حاضر انتقال سند ملک به صورت رسمی فقط در صورتی امکان پذیر است که سند ملک به صورت سند تک برگی باشد. بنابراین بنچاق و سند منگوله دار شاهنشاهی امکان فروش بدون تبدیل به سند تک برگ را ندارند اما به روش تنظیم وکالت فروش بلاعزل بنام خریدار می توان بنچاق یا سند منگوله دار شاهنشاهی را به فروش رساند.
استعلام بنچاق قدیمی و سند منگوله دار شاهنشاهی
ملاک استعلام ملک ، پلاک ثبتی مندرج در بنچاق و سند منگوله دار شاهنشاهی است چراکه شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی ، هر ملک را کاملا متمایز و منحصر بفرد می کند.
تمام پلاک های ثبتی به تفکیک بخش ثبتی، در بانک اطلاعات ثبتی کشور ثبت شده اند بنابراین بانک اطلاعات ثبتی یا سیستم کاداستر کشور تنها منبع موثق و کامل برای پلاک ثبتی املاک کشور است.
هر استان به حوزه ها و بخش های ثبتی مشخصی تقسیم شده است.
در زیر نقشه تقسیمات نواحی ثبتی استان تهران و همچنین شهر تهران آورده شده است.
هر بخش ثبتی نیز به قطعات کوچکتری تحت عنوان قطعه اصلی تقسیم میشود. یک شماره یا کد شناسایی برای هر کدام از این قطعات اصلی در نظر گرفته میشود که به آن شمارۀ پلاک اصلی گفته میشود.
اغلب به این صورت است که پلاک ثبتی اصلی یک منطقه برای تمام ملک های آن منطقه یکسان است. در واقع هر منطقه ثبتی با یک پلاک ثبتی اصلی منحصر بفرد مشخص شده است.
مثلا پلاک ثبتی اصلی منطقه ولنجک تهران پلاک ۶۷ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه لواسان شامل پلاک ثبتی ۷۸ اصلی معروف به مزرعه سنگ لشگری و پلاک ثبتی ۷۹ اصلی معروف به کمرد و سوهانک و پلاک ثبتی ۷۳ اصلی معروف به مزرعه طلادر است.
پلاک ثبتی منطقه خاک سفید پلاک ثبتی ۹۲ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه پونک پلاک ثبتی ۱۱۸ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه باغ فیض (اشرفی اصفهانی) تهران پلاک ثبتی ۱۲۶ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه فرحزاد پلاک ثبتی ۱۱۶ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه جماران تهران پلاک ثبتی ۸ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه حصارک تهران پلاک ثبتی ۷ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه مرادآباد تهران پلاک ثبتی ۱۲۱ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه ازگل تهران پلاک ثبتی ۸۰ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه طرشت تهران پلاک ثبتی ۲۳۹۵ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه ورامین معروف به بهنام عرب پلاک ثبتی ۱۷۱ اصلی است.
پلاک ثبتی مهرشهر کرج پلاک ثبتی ۱۷۰ اصلی است.
اما همیشه اینطور نیست. در برخی مناطق تهران هر ملک خود یک پلاک ثبتی اصلی مستقل است. مثلا در منطقه بازار تهران هر مغازه پلاک ثبتی اصلی مستقل دارد. یا در برخی مناطق هر کوچه یک پلاک ثبتی اصلی دارد. اما مثلا در ولنجک کل منطقه ولنجک پلاک ۶۷ اصلی است.
قطعه های اصلی به قطعات کوچک تر تحت عنوان شماره فرعی تقسیم می‌شوند. قطعه اصلی را به اصطلاح قطعه مادر هم می نامند. معمولا اکثر افراد پلاک ثبتی اصلی ملک خود را می دانند و دنبال استعلام پلاک ثبتی فرعی هستند.
شماره پلاک فرعی از هیچ قاعده ایی پیروی نمی کند لذا استعلام پلاک فرعی از هیچ راهی ممکن نیست مگر مراجعه به یک کارشناس رسمی امور ثبتی.
در واقع شماره پلاک فرعی بر اساس مراجعه متقاضیان به اداره ثبت مربوطه تخصیص داده می شود. یعنی در صف رسیدگی به پرونده ها نفر جلویی شما یک شماره کمتر و نفر پشتی شما یک شماره بیشتر است که ممکن است ملک های شما صدها متر فاصله داشته باشند. بنابراین از روی شماره پلاک فرعی همسایه ها نمی توانید شماره پلاک فرعی ملک خود را بفهمید و لوکیشن ملک تاثیری در تعیین پلاک ثبتی فرعی ندارد.
در زیر نمونه ایی از نقشه ثبتی مربوط به تخصیص پلاک های فرعی در یک پلاک اصلی آورده شده است:
البته وقتی پلاک ثبتی اصلی به قطعات کوچکتر تقسیم می شوند، به هر قطعه اجالتا یک شماره قطعه تخصیص داده می شود تا زمانیکه متقاضی به اداره ثبت مراجعه کند و رسما پلاک فرعی بگیرد.
شماره قطعه های تفکیکی شماره های پشت سر هم هستند که می توان از روی شماره قطعه همسایه، شماره قطعه ملک خود را بفهیمد. اما همانطور که گفته شد برای انجام کلیه امور ثبتی، شماره پلاک فرعی مهم است نه شماره قطعه.
قطعات تفکیکی که دارای شمارۀ پلاک تفکیکی شده‌اند میتوانند به صورت مجزا سند مالکیت شش دانگ داشته باشند. شمارۀ پلاک تفکیکی یا همان شمارۀ قطعه از عدد یک و از سمت شمال غربی قطعه اولیه شروع شده و به تعداد قطعاتی که در قطعه اولیه ایجاد می‌شوند، بیشتر میشود.
در زیر نمونه ایی از تقسیم پلاک اصلی به قطعه های تفکیکی آورده است:
در سند های شاهنشاهی مانند بنچاق و سند منگوله دار ، شماره پلاک ثبتی املاک عموماً به چهار صورت در اسناد مالکیت درج میشود:
یک شمارۀ اصلی و یک شمارۀ فرعی: مانند ۱۸۴/۶۹
یک شمارۀ اصلی و چند شمارۀ فرعی: مانند ۳۷-۳۶-۲/۳۵
یک شمارۀ اصلی، بدون شمارۀ فرعی (زیرا قطعۀ مادر تفکیک نشده است): مانند ۱ یک اصلی
چند شمارۀ اصلی و چند شمارۀ فرعی: مانند 511-618/3303-3302-3301
(صفحه نمونه نقشه ثبتی و کاربرد آن در تهیه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی مطالعه شود)
در مورد سند منگوله دار شاهنشاهی، عدد مندرج در قسمت “شماره ملک” در بالای صفحه دوم ، همان شماره پلاک ثبتی ملک است.
همچنین در صفحۀ سوم سند منگوله دار شاهنشاهی ، تحت عنوان ” ملک و محل آن ” ، پلاک های فرعی و اصلی و و مساحت کل عرصه (زمین) با حروف و بخش ثبتی با عبارت ” واقع در” درج شده است.
البته ممکن است برخی از املاک فاقد مساحت و حدود اربعه بوده و فقط شمارۀ پلاک ثبتی داشته باشند؛ در این صورت برای تعیین مساحت ملک، از نقشۀ یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی که توسط کارشناسان رسمی دادگستری امور ثبتی تهیه شده است استفاده می کنند.
در ادامه ی صفحه سوم ، و گاهی در صفحه چهارم سند منگوله دار شاهنشاهی، حدود اربعه ملک با عبارات شمالا شرقا جنوبا غربا ـ که همان چهار جهت جغرافیایی اصلی است ـ تحت عنوان ” حدود و مشخصات ملک” ، درج می شود.
در مورد سند های شاهنشاهی قدیمی منگوله دار، یک نکته ی قابل توجه حدود اربعه ی ذکر شده در سند می باشد. ملک هایی که در سند آنها به عنوان مثال ذکر شده است : شمالا به خیابان ۱۲ متری، احتمال اینکه ملک در محدوده مسکونی شهری واقع شده است بسیار بالاست نسبت به ملکی که در سند آن حدود اربعه به یک عارضه طبیعی باشد مانند کوه، تپه، نهر و .. به عنوان مثال: شمالا به کوه، شرقا به تپه.
اما لازم به ذکراست که با توجه به گسترش منطقه شهری و تحت ساخت و ساز قرار گرفتن بسیاری از زمینهایی که قبلا شهری نبوده اند، احتمال این وجود دارد که سندی که حدود اربعه در آن به عوارض طبیعی بوده است در حال حاضر وسط یک منطقه ی مسکونی گران قیمت با خیابان کشی منظم افتاده باشد و یا برعکس در سندی که ملک به خیابان تعریف شده است اصلا طرح خیابان کشی اجرا نشده باشد.
در مورد بنچاق ، همانطور که نمونه بنچاق قدیمی مطابق شکل زیر را مشاهده می کنید ، بنچاق فقط یک برگ است و مانند سند منگوله دار چند صفحه ایی نیست. به همین دلیل به سند منگوله دار، سند دفترچه ایی نیز گفته می شود.
کلیه مشخصات ملک به صورت خلاصه و مختصر در پاراگراف سوم بنچاق درج شده است که با عبارت ” ششدانگ یک قطعه زمین..” شروع شده است.
در بعضی بنچاق ها حتی حدود اربعه ملک ذکر نشده است که همین موضوع ، شناشایی محل ملک را دشوارتر از بنچاق هایی می کند که مجاورین شمالی و شرقی و جنوبی و غربی ملک در آنها درج شده است.
انواع معامله بنچاق و سند منگوله دار شاهنشاهی
فروش بنچاق و سند منگوله دار به سه صورت است.
در حالت اول، محل ملک مشخص و تحت تصرف مالک (فروشنده) است بطوریکه هنگام فروش به صورت وکالتی، خود ملک و اصل بنچاق و اصل سند منگوله دار به خریدار تحویل داده می شود.
در این مورد خریدار فقط باید سیر اداری تبدیل بنچاق و سند منگوله دار به سند تک برگ را در اداره ثبت مربوطه طی کند و پس از صدور سند تک برگ به نام مالک اولیه، از طریق وکالت نامه ایی که دارد، سند را بنام خودش منتقل کند و مجددا سند تک برگ جدید بنام خود خریدار صادر بشود.
این پروسه معمولا شش ماه زمان می برد.
در حالت دوم، محل ملک مشخص است اما تحت تصرف مالک (فروشنده) نیست بطوریکه هنگام فروش به صورت وکالتی، ملک به رویت خریدار می رسد اما امکان تحویل ملک به خریدار وجود ندارد.
این مورد در مواقعی است که ملک متصرف عدوانی دارد که متصرف می تواند شخص حقیقی و یا دولت باشد.
بنابراین خریدار علاوه بر اینکه باید سیر اداری تبدیل بنچاق و سند منگوله دار به سند تک برگ را در اداره ثبت مربوطه طی کند ، لازم است که ابتدا سیر قضایی در شورای حل اختلاف جهت خلع ید متصرف را طی نماید.
که این پروسه ممکن است بیش از یک سال بطول بینجامد.
در حالت سوم، هم محل ملک مشخص نیست و هم قاعدتا تحت تصرف مالک (فروشنده) نیست بطوریکه هنگام فروش به صورت وکالتی، ملکی به رویت خریدار نمی رسد بلکه خریدار کاملا چشم بسته و با ریسک بالا وارد معامله می شود اما در عوض می تواند ملک را بسیار زیر قیمت بخرد و ممکن است اتفاقا بسته به شانس خریدار، ملک با ارزشی باشد.
این نوع معامله کاملا شبیه گنج یابی است که ممکن است پوچ باشد و یا بسیار ارزشمند. جالب است بدانید که بسیاری از معامله گران ملکی، به این نوع معاملات علاقه دارند و هنوز رایج است. چراکه هنوز بنچاق ها و سندهای منگوله دار شاهنشاهی بسیاری وجود دارند که خوراک این نوع معاملات هستند.
در این مورد، خریدار ابتدا باید با استفاده از کارشناس رسمی دادگستری تخصص امور ثبتی ، محل دقیق ملک را پیدا کند و سپس با توجه به شرایط وضع موجود ملک از حیث تصرف عدوانی و وجود معارض مسیر قضایی جهت خلع ید متصرف را طی کند و در نهایت مسیر تبدیل بنچاق و سند منگوله دار شاهنشاهی به سند تک برگ را در اداره ثبت مربوط با حکم قضایی ادامه دهد.
این پروسه معمولا دو سال زمان می برد.
البته ممکن است خریدار خوش شانس باشد و ملک متصرف و معارض نداشته باشد که در این صورت مسیر اخذ سند تک برگی بنام خریدار ، کوتاه تر و بدون درد سر خواهد بود.
نکته قابل توجه برای هر یک از سه حالت ذکر شده در تبدیل بنچاق قدیمی و سند منگوله دار شاهنشاهی این است که در همان ابتدای پروسه تشکیل پرونده در اداره ثبت ف و همچنین تشکیل پرونده در دادگاه برای خلع متصرف در مورد ملکی که متصرف دارد، ارائه نقشه یو تی ام UTM ملک الزامی است بطوریکه بدون تحویل نقشه یو تی ام UTM ، عملا پرونده به جریان نخواهد افتاد.
در ادامه به توضیح کامل روند فنی تهیه نقشه یو تی ام UTM برای هر یک از سه حالت بالا می پردازیم:
روش تهیه نقشه یو تی ام UTM ملک
روش تهیه نقشه یو تی ام UTM در زمانیکه ملک تحت تصرف متقاضی است با زمانیکه ملک در تصرف متقاضی نیست متفاوت است.
محل ملک مشخص و ملک تحت تصرف مالک باشد
وقتی ملک تحت تصرف متقاضی نقشه یو تی ام UTM است، روش این صورت است که اکیپ نقشه برداری و دستگاه های دقیق عملیات نقشه برداری (مانند دستگاه جی پی اس و دوربین نقشه برداری) در محل ملک مستقر می شوند و با بازدید از ملک، نقشه یو تی ام UTM دقیق ملک را تهیه می کنند.
در این روش نقشه یو تی ام UTM ممهور به مهر نقشه برداری نظام مهندسی می شود و همچنین در نقشه درج می شود که محل ملک طبق معرفی مالک است.
محل ملک مشخص ولی ملک تحت تصرف مالک نباشد
وقتی محل ملک مشخص است ولی ملک در تصرف متقاضی نقشه یو تی ام UTM نیست، استقرار اکیپ نقشه برداری و دستگاه های نقشه برداری در محل ملک عملا امکان پذیر نیست چراکه ممکن است موجب درگیری بشود حتی اگر حکم قضایی داشته باشیم.
لذا در این حالت ترجیحا عملیات نقشه برداری میدانی انجام نمی شود. بلکه نقشه بردار از روش های تخصصی دیگر با اتکا به نقشه های ثبتی قدیمی و دسترسی به سیستم کاداستر و بانک اطلاعات ثبتی، ابعاد و موقعیت دقیق گوشه های ملک مورد نظر را بدست می آورد. البته در این روش، ممهور کردن نقشه یو تی ام UTM به مهر کارشناس رسمی دادگستری-امور ثبتی الزامی است.
محل ملک نامشخص باشد
وقتی مالک از محل ملک اطلاع ندارد، تعیین محل دقیق گوشه های ملک بر اساس اطلاعات مندرج در بنچاق قدیمی و منگوله دار شاهنشاهی، صرفا در حیطه تخصص نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی است. عملیات تعیین محل دقیق ملک تحت عنوان “عملیات جانمایی پلاک ثبتی ” مصطلح است که کاری بسیار دشوار و تخصصی و البته گران قیمت است.
جانمایی پلاک ثبتی بر اساس شماره قطعه تفکیکی و شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک توسط کارشناسان رسمی دادگستری – امور ثبتی است به شرطی که کارشناس مربوطه ، به منطقه مشرف باشد و نقشه ثبتی منطقه را در بانک اطلاعات ثبتی خود داشته باشد.
در شکل زیر نمونه نقشه ثبتی را ملاحظه می فرمایید که موقعیت پلاک های ثبتی به تفکیک با ذکر شماره پلاک ثبتی و شماره قطعه تفکیکی و حتی ذکر طول و عرض قطعه های تفکیکی آورده شده است.
این نقشه های ثبتی قدیمی که در واقع نمی توان آنها را نقشه نامید، در واقع کروکی هایی هستند که باید طی یک پروسه پیچیده و تخصصی، که تنها در حیطه تخصص نقشه بردار رسمی امور ثبتی است، ژئو رفرنس شوند.
یعنی بر روی منطقه مورد نظر منطبق شوند تا مشخص شود هر قطعه زمین دقیقا کجا می افتد و به این ترتیب مختصات یو تی ام چهارگوشه هر قطعه زمین قابل استخراج است.
در شکل زیر چگونگی منطبق شدن نقشه ثبتی به زمین واقعی منطقعه آورده شده است: ( نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹)
در زیر نمونه نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی آورده شده است (نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹):
به این ترتیب ملک بر اساس پلاک ثبتی در سیستم مختصات UTM یو تی ام جانمایی می گردد که مکان دقیق گوشه های ملک با حد و مرز دقیق و مساحت دقیق بر روی نقشه هوایی یا عکس هوایی منطقه توسط کارشناس رسمی امور ثبتی تایید گردیده است.
در ادامه پروسه اخذ سند تک برگی ، مالک باید ملک خود را بر روی زمین جهت بازدید کارشناس اداره ثبت پی کنی یا دیوار کشی کند که اگر ملک متصرف داشته باشد، منوط به حکم قضایی خلع ید متصرف است.
گروه کارشناسان رسمی ما با سابقه ۲۰ ساله و شهرت خاص در انجام کلیه امور ثبتی با دسترسی به کامل ترین بانک اطلاعات ثبتی و نقشه های ثبتی قدیمی، تعیین پلاک ثبتی اصلی و فرعی کلیه مناطق تهران شهرری کهریزک حسن آباد کرج شهریار اسلامشهر پرند ساوجبلاغ دماوند پردیس رودهن بومهن و غیره را به صورت فوری انجام می دهند.
برای رفاه حال مشتریان آماده پاسخگویی به سوالات و بررسی بنچاق قدیمی و سند منگوله دار شاهنشاهی به صورت رایگان هستیم.
خدمات نقشه برداری کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی
مدیریت خانم مهندس آبکار: ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
وب سایت رسمی ما : http://ladysurveyor.ir/
همچنین بخوانید:
- خرید و فروش بنچاق و سند منگوله دار
- مکان یابی سند شاهنشاهی-رفع تصرف-تبدیل به سند تک برگ
- پیدا کردن آدرس دقیق آپارتمان با داشتن پلاک ثبتی
- زنده کردن سند قدیمی شاهنشاهی
- تعیین باقیمانده پلاک ثبتی
- خرید سند شاهنشاهی با استعلام ثبتی
- آموزش جانمایی پلاک ثبتی
- کارشناس رسمی جانمایی پلاک ثبتی
- راههای پیدا کردن پلاک ثبتی ملک
- استعلام فوری پلاک ثبتی فرعی
- جستجوی پلاک ثبتی اصلی و فرعی
- استعلام پلاک ثبتی فرعی برای دادخواست دادگاه سهم ارث
- راههای جستجوی پلاک ثبتی ملک
- فروش نقشه ثبتی
- چگونه با داشتن پلاک ثبتی آدرس ملک را پیدا کنیم؟
- جانمایی زمینهای پلاک ثبتی ۷۸ اصلی سنگ لشگری و پی دوبرادران
- زمینهای پلاک ثبتی ۷۸ سنگ لشگری کمرد لواسان
- استعلام لوکیشن پلاک ثبتی قبل از معامله
- جانمایی پلاک ثبتی چیست؟
- جانمایی ملک یعنی پیدا کردن آدرس از روی پلاک ثبتی
- جانمایی پلاک ثبتی/تعیین آدرس سند منگوله دار شاهنشاهی
- جانمایی پلاک ثبتی روی نقشه هوایی دو هزارم
- یافتن آدرس سند منگوله دار قدیمی روی گوگل مپ
- گزارش کارشناسی نقشه بردار رسمی دادگستری
- تبدیل نسق یا بنچاق قدیمی به سند تک برگی
- نقشه یو تی ام جانمایی دقیق ملک
- ضرورت جانمایی پلاک ثبتی در انتقال سند منگوله دار قدیمی
- اهمیت نقشه ثبتی در تهیه نقشه یو تی ام
- پیدا کردن آدرس/لوکیشن پلاک ثبتی از روی نقشه ثبتی
- نقشه یو تی ام جانمایی ملک
- تعیین آدرس دقیق ملک از روی پلاک ثبتی سند
- نقشه یو تی ام حدود ثبتی ملک
- خلع ید متصرف با نقشه یو تی ام
