در این مطلب به بررسی کلیه هزینه ها و مراحل جهت گرفتن سند برای ملک قولنامه ایی شامل خانه کلنگی و زمین آورده شده است. برآورد هزینه گرفتن سند ملک قولنامه ایی بستگی به شرایط خاص ملک قولنامه ایی دارد.
همانطور که در جریان هستید طبق دستور مستقیم رهبری، طرح حذف قولنامه از معاملات املاک و اجباری شدن سند رسمی بزودی اجرایی می شود. بطوریکه قولنامه های قبلی نیز باید در اسرع وقت نسبت به ثبت آن در دفتر اسناد رسمی اقدام کنند. در غیر اینصورت ، با بروز هر گونه مشکل بین خریدار و فروشنده ملک، دیگر قولنامه در مراجع قضایی به رسمیت شناخته نخواهد شد.
ماده یک طرح الزام به ثبت معاملات می‌گوید شش‌ماه پس از راه‌اندازی سامانه، هر معامله‌ای که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت اموال غیرمنقول ثبت شده باشد و هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه یا اعیان باشد، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. معاملاتی که به ثبت نرسد، باطل است و در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می‌شود، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.
حذف قولنامه به موجب این ماده قانونی، پس از یک دوره شش‌ماهه اجباری خواهد شد و در این مدت افراد فرصت دارند ضمن مراجعه به دفاتر ثبت اسناد و املاک، قولنامه‌های قبلی را به‌شکل رسمی ثبت کرده تا در آینده بتوانند به سند ترک‌برگ تبدیل کنند.
قانونی که ذیل آن متقاضی می تواند قولنامه را به سند تک برگی تبدیل کند، “قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی” نام دارد که در گذشته به “ماده ۱۴۷ ” معروف بود. همچنین سند تک برگ جدیدی که برای ملک های قولنامه ایی صادر می شود به” سند تک برگ ماده ۱۴۷ ” نامه دارد.
برای مطالعه بیشتر قانون تعیین تکلیف ملک های قولنامه ایی جهت اخذ سند تک برگی، بر روی لینک زیر کلیک کنید:
دلایل فروش قولنامه ایی ملک
عوامل بسیاری وجود دارد که مانع ارائه سند می‌شود و کسی که صاحب ملک است را مجبور می‌کنند ملک خود را به‌صورت قولنامه‌ای با خریدار معامله کند. گاهی مواقع این دلایل به مسائل فنی مربوط می‌شوند که باعث شده است ساختمان نتواند پایانکار بگیرد.
تا زمانی که ساختمان پایانکار نگیرد نمی‌توان آن را به‌صورت قانونی و با استفاده از سند رسمی نقل‌و‌انتقال کرد.
از جمله تخلفات متداولی که باعث می شود پایانکار ساختمان از طرف شهرداری صادر نشود عبارتند از:
جانمایی نشدن اصولی پارکینگ برای تمامی واحدها
ساخت طبقات غیر مجاز
پیشروی بیش از حد ساختمان در زمین
ساخت غیرقانونی یک واحد در همکف
این مشکلات می‌تواند موضوعاتی جدی باشند، چون تا وقتی مسئله حل نشود، برای این ملک سند صادر نخواهد شد.
محدودیت نقل و انتقال سند گاهی به‌دلایلی مهمتر رخ می‌دهد که می تواند معضلی غیرقابل حل تبدیل باشد و حتی گاهی سرمایه خریدار را از بین ببرند. مثلا
خانه یا ملک در طرح‌های شهرداری قرار گرفته است
اگر خانه در بافت فرسوده قرار گرفته است ممکن است به‌خاطر تعریض خیابان نیازمند تخریب و بازسازی باشد.
دلایلی از این دست باعث می‌شود برای ملک سند صادر نشود و نقل و انتقال خانه به صورت قولنامه‌ای بدون سند، خریدار را به زحمت بیندازد.
همچنین ممکن است دلیل قولنامه ایی فروختن ملک، یک معظل حقوقی باشد. یعنی اساسا فروشنده ملک ، مالک اصلی ملک نیست و ادعا می کند خودش هم ملک را به صورت دست به دست قولنامه ایی خریداری کرده است. در حالیکه ممکن است مالک اصلی خارج از کشور باشد و یا فوت کرده باشد و وراث هم از وجود چنین ملکی بی اطلاع باشند. بنابراین فرد سودجو می تواند قولنامه دستی جعلی درست کند و بعد ملک را به صورت قولنامه ایی به شخص دیگری بفروشد و متواری شود.
این موضوع بخصوص در مورد زمین های خالی بسیار متداول است. چون وقتی یک زمین خالی به رویت خریدار می رسد، مشخص نمی شود که آیا فروشنده متصرف زمین هست یا خیر. ممکن است مالک اصلی زمین بی خبر از همه جا در منزلش باشد در حالیکه شخص کلاهبردار با همکاری املاکی محل در حال نشان دادن زمین به خریداران هستند.
در مورد ملک های کلنگی و زمینهای با دیوارکشی، به دلیل الزام به تحویل ملک به خریدار، احتمال کلاهبرداری کمتر است . اما بسیار اتفاق می افتد که قبل از موعد تحویل ملک، کلاهبردار با دریافت همان مبلغ پیش پرداخت متواری شده است.
متاسفانه اخیرا اکثر املاکی ها مبلغ پیش پرداخت را بالای ۵۰ درصد ثمن بیع قرار می دهند که کمک بزرگی به کلاهبرداران است!
شرایط گرفتن سند تک برگی برای ملک قولنامه ایی
مهمترین شرط تبدیل قولنامه به سند تک برگی این است که ملک تماما تحت تصرف متقاضی باشد. کارشناس ادراه ثبت مربوطه هنگام بازدید از ملک گزارشی رد می کند که در آن گزارش وضعیت تصرف ملک بررسی و نتیجه گیری شده است.
این گزارش به هیات سه نفره تحویل داده می شود و در صدور رای مثبت یا منفی در مورد تبدیل قولنامه به سند به نام متقاضی تاثیر مستقیم دارد.
در مورد ملک های کلنگی و مغازه های تجاری و بطور کلی ملکی که دارای ساختمان باشد، وضعیت تصرف ملک به راحتی قابل تشخیص است و لذا با بررسی قبض های آب و برق و گاز و عوارض شهرداری که بنام متقاضی صادر شده است، کارشناس اداره ثبت تردیدی در مورد وضعیت تصرف ملک نخواهد داشت.
اما در مورد زمین های خالی که فاقد دیوار کشی و درب هستند، تشخیص وضعیت تصرف ملک بسیار دشوار است. چرا که هر کسی می تواند در غیاب مالک اصلی، کارشناس اداره ثبت را سر زمین ببرد و ادعای تصرف زمین را داشته باشد.
یکی از دلایل سخت گیری در صدور رای مثبت هیات سه نفره برای زمین های خالی نیز همین است. لذا در مورد زمین های خالی، دیوار کشی و داشتن بنا در صدور رای مثبت هیات سه نفره تاثیر بسیار مثبتی دارد.
اکیدا توصیه می شود در صورتیکه زمین خالی به صورت قولنامه ایی خریداری کرده اید، در اسرع وقت جهت اخذ مجوز دیوار کشی اقدام کنید. همانطور که گفته شد بزودی تمام قولنامه ها فاقد اعتبار می شود و همه مالکین ملک های قولنامه ایی موظف هستند جهت تبدیل قولنامه به سند تک برگی اقدام کنند.
اگر زمین فاقد دیوار کشی و فاقد بنا باشد، پروسه تبدیل قولنامه به سند تک برگی بسیار زمانبر و دشوار می شود.
هزینه سند گرفتن برای ملک قولنامه ایی
هزینه هایی که متقاضی سند تک برگی برای تبدیل قولنامه به سند تک برگی متحمل می شود عبارتند از :
هزینه تهیه نقشه یو تی ام
هزینه تهیه گواهی تعیین مختصات
هزینه استعلام پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک
هزینه ثبت نام آنلاین درخواست سند ماده ۱۴۷
هزینه بازدید کارشناس اداره ثبت
هزینه چاپ سند تک برگی
که بیشترین سهم را هزینه مشخص کردن پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک و سپس هزینه تهیه نقشه یو تی ام دارد.
البته ممکن است در قولنامه، پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک درج شده باشد. در این صورت نیازی به استعلام پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک ندارید.
به هر حال، با توجه به اینکه متقاضی باید در فرم درخواست سند تک برگی ماده ۱۴۷، پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک و همچنین بخش ثبتی را درج نماید، دانستن پلاک ثبتی ملک بسیار اهمیت دارد.
در ادامه به توضیح نحوه تعیین پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک و همچنین روش تهیه نقشه یو تی ام می پردازیم.
هزینه گرفتن پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک قولنامه ایی
دانستن پلاک ثبتی ملک اصلا کار ساده ای نیست.
هیچ سامانه یا سایت یا اداره ای وجود ندارد که پلاک ثبتی ملک را اعلام کند.
تنها روش اطلاع از پلاک ثبتی ملک مراجعه به نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی است.
نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی با دسترسی به بانک اطلاعات ثبتی باید پلاک ثبتی اصلی و فرعی و مفروزی ملک مورد نظر را استخراج کند.
این پروسه یک پروسه بسیار پیچیده و زمانبر است که ممکن است از یک هفته تا ده روز کاری زمان ببرد. از نظر هزینه نیز جزو خدمات گران قیمت امور ثبتی محسوب می شود.
مدارک لازم برای استعلام پلاک ثبتی ملک قولنامه ایی
همانطور که توضیح داده شد متقاضیان استعلام پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک کسانی هستند که دسترسی به سند ملک ندارند و تنها چیزی که می دانند آدرس ملک است.
لذا لازم است به محل ملک بروند و از جلوی ملک لوکیشن دقیق را با گوشی موبایل برای کارشناس ارسال کنند تا کارشناس امور ثبتی پلاک ثبتی منتسب به آن مختصات را از بانک اطلاعات ثبتی استخراج کند.
اگر ملک مورد نظر آپارتمان باشد، متقاضی باید طبقه ملک را هم اعلام کند.
در این روش ابتدا کارشناس در محل ملک با دستگاههای دقیق نقشه برداری، از ملک نقشه برداری می کند تا موقعیت و ابعاد و مساحت دقیق ملک به دست آید و سپس از بانک اطلاعات ثبتی حاوی نقشه های ثبتی، پلاک ثبتی متعلق به آن ملک استخراج می گردد.
پروسه فنی استخراج پلاک ثبتی اصلی و فرعی
برای رسیدن به پلاک ثبتی اصلی و فرعی یک قطعه زمین که محل آن را روی زمین می دانیم و محصور است و ملکی در آن بنا شده است می بایست ابتدا مختصات جغرافیایی یو تی ام آن را بدست آورد که این کار با استفاده از ابزار دقیق نقشه برداری امکان پذیر است.
سپس باید این مختصات ها را به نقشه یو تی ام وضع موجود تبدیل نمود و حدود اربعه و ابعاد و مساحت ملک را تعیین نمود که در اصطلاح به این نقشه یو تی ام وضع موجود می گویند .
سپس پلاک های ثبتی و نقشه های ثبتی آن منطقه را کنار هم موزائیک نمود و سیستم مختصات نقشه های ثبتی قدیمی را به سیستم یو تی ام تبدیل نمود.
پس از این تبدیل به دلیل یکی شدن سیستم مختصات ملک و نقشه ثبتی مشخص می شود که چه پلاک یا پلاک های اصلی و فرعی مربوط به لوکیشن ملک مورد نظر ما می گردد. یا به عبارتی ملک مورد نظر روی چه پلاک ثبتی می افتد.
افراد معمولا پلاک ثبتی اصلی ملک را می دانند. چون معمولا پلاک ثبتی اصلی در یک منطقه برای همه یکسان است. اما همیشه اینگونه نیست.
در مناطقی از تهران که بافت قدیمی دارند مانند بازار تهران، هر ملک پلاک ثبتی اصلی مستقلی دارد و یا هر دو سه تا ملک با هم یک پلاک ثبتی اصلی دارند.
اما مثلا در مناطق جدید الاحداث مانند سعادت آباد ، قسمت بزرگی از منطقه دارای پلاک ثبتی اصلی به شماره ۱۱۶ اصلی هستند.
لیست پلاک های ثبتی اصلی مناطق تهران
پلاک ثبتی اصلی منطقه ولنجک تهران پلاک ۶۷ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه لواسان شامل پلاک ثبتی ۷۸ اصلی معروف به مزرعه سنگ لشگری و پی دو برادران است.
پلاک ثبتی ۷۹ اصلی معروف به کمرد و سوهانک است.
پلاک ثبتی ۷۳ اصلی معروف به مزرعه طلادر است.
پلاک ثبتی منطقه خاک سفید پلاک ثبتی ۹۲ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه پونک پلاک ثبتی ۱۱۸ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه باغ فیض (اشرفی اصفهانی) تهران پلاک ثبتی ۱۲۶ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه فرحزاد پلاک ثبتی ۱۱۶ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه جماران تهران پلاک ثبتی ۸ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه حصارک تهران پلاک ثبتی ۷ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه مرادآباد تهران پلاک ثبتی ۱۲۱ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه ازگل تهران پلاک ثبتی ۸۰ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه طرشت تهران پلاک ثبتی ۲۳۹۵ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه ورامین معروف به بهنام عرب پلاک ثبتی ۱۷۱ اصلی است.
پلاک ثبتی مهرشهر کرج پلاک ثبتی ۱۷۰ اصلی است.
پلاک ثبتی کلاک کرج پلاک ثبتی ۲۲ اصلی است.
تعیین پلاک ثبتی فرعی ملک
همانطور که گفته شد تعیین پلاک ثبتی اصلی ملک کار دشواری نیست چون معمولا یک محدوده بزرگ دارای یک پلاک ثبتی اصلی مشخصی است که شاخصه آن منطقه است.
اما در مورد پلاک ثبتی فرعی ملک نه تنها هیچ قاعده و قانونی وجود ندارد بلکه هر ملک پلاک ثبتی فرعی منحصر بفرد خود را دارد که با هیچ ملک دیگری یکسان نیست.
سختی تعیین پلاک ثبتی فرعی ملک وقتی نمایان می شود که بدانید پلاک های ثبتی فرعی دو ملک مجاور ممکن است چند صد شماره با هم فاصله داشته باشند.
تخصیص پلاک فرعی به یک ملک بر اساس مراجعه متقاضی به اداره ثبت و درخواست صدور پلاک فرعی است. یعنی اگر متقاضی در صف انتظار تخصیص پلاک ثبتی فرعی نفر دهم باشد، پلاک فرعی اش ده شماره با نفر اول صف فاصله خواهد داشت فارغ از اینکه ملک های این دو نفر متقاضی چه فاصله ای با هم داشته باشند.
حال در نظر بگیرید که در یک منطقه بزرگ که هزاران متقاضی صدور پلاک ثبتی فرعی به صورت رندوم به اداره ثبت مراجعه کرده باشند. بنابراین برای شماره های صادر شده که به نوبت است هیچ قاعده ایی در مورد محل ملک ها نمی توان قائل بود.
التبه ناگفته نماند که برخی افراد شماره قطعه تفکیکی را با شماره پلاک فرعی اشتباه می گیرند.
در مورد شماره قطعه تفکیکی این قاعده وجود دارد که ملک های کنار هم شماره های پشت سر هم دارند. اما در مورد پلاک ثبتی فرعی چنین قاعده ایی وجود ندارد.
در زیر نمونه هایی از نقشه ثبتی پلاک ثبتی اصلی بر اساس شماره قطعه تفکیکی و همچنین بر اساس شماره پلاک فرعی را می بینید.
نقشه ثبتی شماره قطعه های تفکیکی
نقشه ثبتی شماره پلاک فرعی
نقشه ثبتی ترکیبی شماره قطعه های تفکیکی و شماره پلاک فرعی
یکی از هزینه های گرفتن سند ملک قولنامه ایی هزینه خرید نقشه ثبتی منطقه می باشد.
در زیر نمونه نقشه یو تی ام UTM همراه با تعیین پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک برای ارائه به اداره ثبت مربوطه آورده شده است. (نقشه بردار خانم مهندس آبکار کارشناس امور ثبتی)
نتیجه کار کارشناسی تعیین پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک، هم می تواند به صورت شفاهی به متقاضی اعلام بشود و هم به صورت کتبی در قالب نقشه یو تی ام گواهی پلاک ثبتی ممهور به مهر کارشناس رسمی امور ثبتی دادگستری.
هزینه تهیه نقشه یو تی ام و گواهی تعیین مختصات برای ملک قولنامه ایی
تهیه نقشه یو تی ام UTM ممهور به مهر نقشه بردار از مدارک الزامی برای ثبت نام درخواست سند مالکیت است که به سند ماده ۱۴۷ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مشهور است. بنابراین هزینه ماده ۱۴۷ به هزینه تهیه نقشه یو تی ام و هزینه تعیین پلاک ثبتی ملک برای ثبت نام درخواست سند بستگی دارد. البته مبلغ ثابتی معادل ۹۰ هزار تومان نیز به حساب اداره ثبت مربوطه باید واریز شود.
اما گاهی پرونده گرفتن سند ملک قولنامه ایی مورد نظر پیچیدگی هایی دارد که امکان تهیه نقشه یو تی ام UTM و یا تعیین پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک را با چالش مواجه می کند.
در اکثر پروژه هایی که نقشه یو تی ام UTM صرفا از طریق نقشه برداری وضع موجود ملک تهیه می شود، مسئولیت هماهنگی در بازدید از ملک و رفع موانع احتمالی به عهده متقاضی است. البته در اکثر موارد همه چیز خوب پیش می رود و نقشه بردار بدون مشکل عملیات نقشه برداری را به اتمام می رساند.
اما موادی هم هستند که به عنوان مثال دسترسی به گوشه ای از ملک مستلزم این است که نقشه بردار وارد حریم همسایه های مجاور شود و نیاز به کسب اجازه برای ورود به ساختمان و یا دسترسی به پشت بام همسایه مجاور است. در این موارد اگر همسایه مجاور اجازه دسترسی نقشه بردار به قسمتهایی از ملک که نقشه برداری از آن قسمتها الزامی است را ندهد ، نقشه یو تی ام UTM ناقص می شود و بنابراین نقشه بردار کارشناس رسمی نمی تواند نقشه ای را که نقص فنی دارد ممهور کند.
بنابراین هزینه پرداختی به نقشه بردار افزایش پیدا خواهد کرد چون علت این مشکل شرایط خاص دسترسی به ملک بوده است که باید از قبل توسط متقاضی مرتفع می شد.
لذا این موضوع ممکن است هزینه گرفتن سند ملک قولنامه ایی ماده ۱۴۷ را برای متقاضی افزایش دهد چون هزینه تهیه نقشه یو تی ام ملک افزایش پیدا کرده است.
نمونه نقشه یو تی ام ماده ۱۴۷
در مورد پروژه هایی که نیاز به نقشه برداری زمینی ندارند ( چون ملک دیوار کشی ندارد ) در واقع پروژه های امور ثبتی هستند، نتیجه کار کارشناسی به صورت نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی می باشد.
در این پروژه ها که به مراتب پیچیده تر و تخصصی تر و البته گرانتر از نقشه یو تی ام UTM معمولی است، باید بررسی های تخصصی طبق اطلاعات موجود در بانک اطلاعات ثبتی انجام شود.
گروه کارشناسان رسمی ما با سابقه ۲۰ ساله و شهرت خاص در انجام کلیه امور ثبتی با دسترسی به کامل ترین بانک اطلاعات ثبتی و نقشه های ثبتی قدیمی، تعیین پلاک ثبتی اصلی و فرعی کلیه مناطق تهران شهرری کهریزک حسن آباد کرج شهریار اسلامشهر پرند ساوجبلاغ دماوند پردیس رودهن بومهن و غیره را به صورت فوری انجام می دهند.
برای رفاه حال مشتریان آماده پاسخگویی به سوالات و بررسی اسناد و مدارک به صورت رایگان هستیم.
خدمات نقشه برداری کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی
مدیریت خانم مهندس آبکار: ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
وب سایت رسمی ما : http://ladysurveyor.ir/
همچنین بخوانید:
- سند گرفتن در سال ۱۴۰۳ چقدر خرج دارد؟
- صفر تا صد گرفتن سند تک برگی
- راهنمای کامل گرفتن سند تک برگی
- هزینه گرفتن سند ملک قولنامه ایی ۱۴۰۳
- داشتن بنا شرط ثبت نام درخواست سند ماده ۱۴۷
- تبدیل نسق یا بنچاق قدیمی به سند تک برگی
- فایل نقشه یو تی ام و گواهی تعیین مختصات ملک ماده ۱۴۷
- گواهی تعیین مختصات ملک در ثبت نام سند
برای دسترسی به سامانه ثبت الکترونیکی درخواست صدر سند مالکیت بر روی لینک زیر کلیک کنید:
