نقشه یو تی ام ملک در طرح خیابان شهرداری

جانمایی پلاک ثبتی تنها راه تعیین وضعیت اسنادی (شامل قولنامه، بنچاق، سند منگوله دار و…) است که موقعیت دقیق ملک نامعلوم است.

اگر پس از جانمایی پلاک ثبتی، کل یا قسمتی از ملک در خیابان افتاد به این معنی است که طرف حساب طرح دعوی شما شهرداری است و اگر کل یا قسمتی از ملک جهت احداث جاده های بین شهری (اتوبان/ بزرگراه) مورد تصرف قرار گرفته بود، وزرات راه و شهرسازی متصرف می باشد که پس از تهیه نقشه وضع موجود و تعیین میزان مساحت اشغال شده جهت احداث کوچه/خیابان/اتوبان/بزرگراه، شهرداری و یا وزارت راه موظف است از مالک جلب رضایت نماید.

در هر صورت جهت طرح دعاوی ملکی، مالک باید

  1. نقشه جانمایی پلاک ثبتی
  2. نقشه یو تی ام
  3. نقشه وضع موجود
  4. سی دی حاوی فایل کامپیوتری نقشه ها

را توسط کارشناس رسمی نقشه برداری استان مربوطه تهیه و به اضافه اسناد و مدارک اثبات مالکیت خود به شورای حل اختلاف بخش دعاوی ملکی مراجعه نماید.

گاهی اوقات قسمتی از ملک در در طرح تعریض گذر از بین رفته است بطوریکه قسمت باقیمانده به اندازه کافی مساحت دارد که به عنوان یک ملک مستقل ، که معمولا تجاری خواهد بود، باقی بماند. در این صورت شهرداری به ازای مساحت از دست رفته ملک، جواز تجاری به ملک می دهد و در واقع مالک و شهرداری تعامل می کنند.

اما در صورتی که تمام ملک در طرح خیابان کشی شهرداری از بین رفته باشد، شهرداری موظف است به عوض ان ملک، ملک دیگری در منطقه به مالک تحویل بدهد و یا به قیمت روز با مالک معامله کند.

در زیر نمونه ای از نقشه یو تی ام وضع موجود ملک (تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی) آورده است.

همانطور که در نقشه مشاهده می کنید ، قسمتی از ملک در طرح میدانگاهی شهرداری افتاده است. اما قسمت باقیمانده از قسمت از نظر مساحت توجیه و قابلیت باقی ماندن در شرایط موجود را دارد.

و یا طرح تعریض خیابان که از ظول متر و در نتیجه از مساحت ملک کاسته است.(تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی).


نقشه یو تی ام ملک (تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی)

در صورتی که قسمتی از سند در اثر اجرای طرح های احداث یا تعریض معبر زیر ساخت معبر رفته باشد، شهرداری به ازای قسمت کسر شده از آن پلاک ثبتی هنگام اخذ جواز ساخت به ملک تراکم اضافه می دهد.

بنابراین لازم است اولا وضع موجود ملک و معبر برداشت نقشه برداری شود و سپس جانمایی پلاک ثبتی سند جهت مشخص کردن خطوط حدود اربعه سند روی وضع موجود ملک بیفتد تا مشخص شود چه مساحتی از ملک تحت ساخت معبر شهرداری رفته است و چه مساحتی از ملک با چه حدود اربعه ای باقی مانده است. خروجی این عملیات نقشه برداری،  نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک به اضافه حدود سندی است.

در این نوع نقشه یو تی ام که به نقشه یو تی ام دو خطی (نقشه UTM) نیز مصطلح است، علاوه بر وضع موجود ملک، وضعیت سندی ملک نیز روی نقشه آورده می شود. بطوریکه طولهای وضع موجود ملک در چهار جهت اصلی ترسیم می شود و سپس طولهای سندی ملک (حدود اربعه) بر روی وضع موجود ملک انداخته می شود که دقیقا مشخص شود از چه جهتی و به چه مقدار طول سندی کوتاه شده است. همچنین مساحت وضع موجود ملک با دقت سانتی متر محاسبه و در نقشه درج می شود تا سند جدید بر اساس طولهای وضع موجود و مساحت کنونی صادر شود.

در زیر نمونه دیگری از نقشه یو تی ام وضع موجود ملک (تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی) آورده است.


نقشه یو تی ام ملک (تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی)

همانطور که در نقشه مشاهده می کنید، قسمت قابل توجهی از ملک به دلیل تغییر مسیر خیابان کشی ها در این منطقه از بین رفته است بطوریکه باقیمانده های ملک قابل استفاده در هیچ نوع کاربری نمی باشند. بنابراین شهرداری موظف به تعیین تکلیف تعامل با مالک است.

در هر صورت چیزی پرواضح است که اعمال طرح شهرداری عرصه ملک را دچار تغییر اساسی می کند. به این معنا که هم در شکل ظاهری و تعریف حدود اربعه و هم در مساحت ملک تغییر ایجاد می شود.

بنابراین از نظر اداره ثبت وضع موجود ملک با سند ملک مغایرت پیدا می کند. لذا الزامی است نقشه یو تی ام UTM وضع موجود عرصه ملک پس از اعمال طرح شهرداری تهیه و به اداره ثبت مربوطه تحویل داده شود.

در زیر نمونه نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی آورده شده است.


نقشه یو تی ام ملک (تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی)

عرصه سندی ملک مورد نظر به دلیل پیاده کردن طرح زیبا سازی شهرداری تغییر کرده است به طوریکه علاوه بر تغییر طولها در حدود اربعه شمالی و غربی، دیگر پخ در ضلع شمالی ملک وجود ندارد و به جای آن ملک دارای چندین شکست شده است. این شکستها در واقع همان طرح زیباسازی شهرداری هستند که هر دو ملک روبرو در دو سر نبش خیابان ملزم به اجرای آن شده اند. همچنین مساحت وضع موجود ملک نسبت به مساحت سندی حدود ۱۲ مترمربع کاسته شده است. به ازای از دست دادن مساحت ملک ، شهرداری برای مالکانی که با اجرای طرح ها همکاری می‌کنند مزایایی در نظر می گیرد. گاهی برای ملکی که قسمتی از آن دچار تخریب شده، هنگام بازسازی جواز تراکم بیش از حد مجاز منطقه صادر می شود. گاهی نیز ممکن است برای بعضی از املاک تخفیف‌های مالیاتی از سوی شهرداری اعمال شود. البته در صورتی که فردی قبل از اجرای طرح‌ اقدام و پیش از دستور شهرداری اقدام به تخریب یا بازسازی ساختمان خود کند، شهرداری موظف نیست مبلغ بهای ملک را به مالک پرداخت کند.

همانطور که ملاحظه می فرمایید اجرای پخ منجر به کم شدن مساحت وضع موجود ملک به میزان ۱۴ مترمربع نسبت به مساحت سندی شده است.

در زیر نمونه دیگری از نقشه یو تی ام UTM اجرای طرح شهرداری آورده شده است. تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی.


نقشه یو تی ام ملک (تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی)

در اینجا طرح شهرداری در واقع تعریض گذر می باشد.

برخی از این ملکها در زمان اعمال تغییرات شهرداری، در ملک متصرف و یا ساکن هستند. بنابراین قبل از اجرای طرح، شهرداری با مالکین تعامل کرده و رضایت مالکین را دریافت می کند.

اما در مورد برخی از ملکهایی که دستخوش تغییرات به دلیل اعمال طرحهای شهرداری می شوند، مالک چندین سال است که ملک را رها کرده است و ملک به همان صورت زمین خام باقی مانده است. و یا اینکه مالک در شهر دیگری زندگی می کند. گاهی نیز مالک فوت می کند و وارثین از داشتن این ملک بی خبر هستند. گاهی نیز وارثین سند ملک را در بین اسناد و مدارک پیدا می کنند اما با توجه به اینکه در سندهای دفترچه ای قدیمی، آدرس ملک ذکر نمی شده است، وارثین از موقعیت دقیق ملک بیخبر هستند و بنابراین مطلع نمی شوند که دستخوش چه تغییراتی شده است.

در اینگونه موارد حتی اگر سالها از اجرای طرح شهرداری گذشته باشد، با توجه به اینکه سند دفترچه ای شاهنشاهی هنوز یکی از اسناد قویا معتبر در ایران می باشد، وارثین می توانند پیگیری و از شهرداری احقاق حقوق کنند.

جانمایی پلاک ثبتی ، پیدا کردن محل سند ، پیدا کردن آدرس سند دفترچه ای یا پیدا کردن آدرس بنچاق قدیمی همگی این اصطلاحات به معنی مشخص نمودن جای دقیق یک ملک با استفاده از نقشه های قدیمی ثبتی و دفاتر املاک است تا بتوان مشخص کرد که جای دقیق یک ملک یا به عبارتی یک زمین طلق کجاست ، بهترین نوع آدرس از زبان نقشه برداری همان مختصات جغرافیایی یو تی ام است که با استفاده از آن می توان محل دقیق هر ملکی را روی کره زمین من جمله ایران مشخص نمود با این مختصات جغرافیایی که برای هر ملک مقداری واحد است می توان نقشه های قدیمی را با نقشه های بروز با هم مقایسه نمود و مشخص کرد که سند قدیمی در وضعیت فعلی دارای چه موقعیتی است و چه عارضه یا عوارض طبیعی یا مصنوعی درون ملک قرار دارد ، درواقع با استفاده از این پروسه کارشناسی می توان مشخص کرد که در وضع فعلی چقدر از مساحت یک سند درون طرح های شهری مثل خیابان ، بزرگراه افتاده است و یا چه تعداد ساختمان تصرفی درون ملک ساخته شده آمد که درصورت لزوم مالک بتواند با مراجعه به متصرف یا اقدام به دریافت ما به عوض نماید و یا از طریق دادگاه رفع تصرف عدوانی اتفاق افتاده در ملکش را انجام دهد انجام اینگونه امور ملکی همواره امری زمان بر است و نیاز به صرف زمان کافی برای حصول نتیجه را دارد . 

نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی برای انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی به اطلاعات مندرج در صفحه اول دوم سوم و چهارم سند دفترچه ای نیاز دارد. اما در شرایطی که اصل سند گم شده است، سند مفقود شده است یا عمدا یا سهوا از بین رفته است، در صورتی که یک نسخه کپی از صفحات سند موجود باشد که خوانا باشد به طوری که نوشته ها و شماره ها چاپ واضحی داشته باشند، می توان از کپی سند برای جانمایی پلاک ثبتی استفاده کرد. در صورتی که قسمت از نوشته ها در نسخه کپی سند کمرنگ باشد به طوری که قابل خواندن نباشد، اگر شامل اطلاعات اصلی نباشد مسئله ای نیست اما اگر همین قسمت ناخوانا شامل کلمه ای اساسی و مهم باشد ممکن است کار جانمایی پلاک ثبتی غیر ممکن شود.

همچنین شماره ها و اعداد مندرج در سند از جمله اطلاعات اساسی و مهم هستند که هرگونه اشتباه در خواندن شماره ها، مستقیما منجر به بروز اشتباه در جانمایی پلاک ثبتی می شود.

با توضیحاتی که در زیر آورده شده است کاملا توجیه خواهید شد که چرا شماره ها، اعداد و کلمه های مندرج در سند دفترچه ای جزو اطلاعات اساسی و مهم در عملیات جانایی پلاک ثبتی هستند.

زمانی که قطعه زمین مادر طبق نقشه ثبتی در نظر گرفته شده برای منطقه با طراحی معابر دسترسی و مساحت در نظر گرفته شده برای قطعه زمینها تفکیک می شود ، هر قطعه یک شماره قطعه می گیرد که معمولا با نظم خاصی پشت سر چیده شده اند. وقتی هر یک از قطعه زمین ها جهت صدور سند به اداره ثبت مراجعه می کنند اداره ثبت به هر قطعه زمین یک پلاک ثبتی فرعی اختصاص می دهد. بنابراین بر خلاف شماره قطعه های تفکیکی که زمین های کنار هم شماره قطعه های پشت سر هم دارند، شماره پلاک های فرعی بر اساس ترتیب زمین ها نیست بلکه بر اساس مراجعه مالک ها به اداره ثبت است. پس شماره پلاک های فرعی از هیچ قاعده ای پیروی نمی کنند. به همین دلیل است که عملیات جانمایی پلاک ثبتی و یا معکوس آن عملیات استخراج پلاک ثبتی ملک عملیات پیچیده و زمانبری است که تنها با در اختیار داشتن سلسله اطلاعات ثبتی ذخیره شده در بانک اطلاعات ثبتی امکان پذیر است‌. لذا  ادعای افراد غیرکارشناس مبنی بر اطلاع از شماره پلاک فرعی ملک کاملا مردود می باشد. گاها پیش می آید کا مراجعه کنندگان اعلام می کنند که املاکی محل در قبال در قبال هزینه ای ادعای در اعلام اطلاعات پلاک ثبتی ملکی را دارد. اولا همانطور که گفته شد این ادعا از نظر کارشناسی و فنی کاملا مردود است و قطعا قابل استناد در هیچ یک از ادارات و ارگانهای مرتبط با امور سند و ملک نمی باشد.

ضمنا صرف دانستن شماره پلاک ثبتی ملک کاری را در ادرات ثبت از پیش نمی برد. چون پلاک ثبتی ملک باید بر روی نقشه یو تی ام UTM که مختصات دقیق چهارگوشه ملک روی نقشه هوایی محدوده آورده شده است درج شود و صحت و دقت آن گواهی شود و سپس ممهور شود. بنابراین مالک به هر حال موظف و مجبور است که از یک نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری استفاده کند. چه برای مرحله استخراج پلاک ثبتی و چه برای درج پلاک ثبتی بر روی نقشه یو تی ام UTM و ممهور کردن آن.

جانمایی پلاک ثبتی بر اساس شماره قطعه تفکیکی ملک توسط کارشناسان رسمی دادگستری – امور ثبتی است به شرطی که کارشناس مربوطه این اطلاعات را در بانک اطلاعات ثبتی خود داشته باشد.

قبل از هر اقدامی ابتدا باید جهت یافتن حدود تقریبی ملک با توجه به پلاک آن در بین سایر قطعات تفکیک شده از زمین مادر، نقشه ثبتی محدوده ملک موجود باشد. برخی از مالکین نقشه ثبتی منطقه ملک خود را در بین اسناد و مدارک قدیمی مرتبط با ملک دارند که باید این نقشه را به اضافه اصل سند دفترچه ای به نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی تحویل دهند تا نقشه بردار اقدام به پیاده کردن ملک بر روی زمین نماید. کارشناس  برای عملیات جانمایی پلاک ثبتی به اطلاعات مندرج در صفحه اول تا چهارم سند دفترچه ای نیاز دارد.

در شکل زیر نمونه نقشه ثبتی را ملاحظه می فرمایید که موقعیت پلاک های ثبتی به تفکیک با ذکر شماره پلاک ثبتی و شماره قطعه تفکیکی و حتی ذکر طول و عرض قطعه های تفکیکی آورده شده است.

نمونه نقشه ثبتی خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی

​این نقشه های ثبتی قدیمی که در واقع نمی توان آنها را نقشه نامید، در واقع کروکی هایی هستند که باید طی یک پروسه پیچیده و تخصصی، که تنها در حیطه تخصص نقشه بردار رسمی امور ثبتی است،  ژئو رفرنس شوند.

 یعنی به زمین واقعی منطقه مورد نظر بچسبند تا مشخص شود هر قطعه زمین دقیقا کجا می افتد و به این ترتیب مختصات یو تی ام چهارگوشه هر قطعه زمین قابل استخراج است.

در شکل زیر چگونگی منطبق شدن نقشه ثبتی به زمین واقعی منطقه آورده شده است: ( تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی )


منطبق شدن نقشه ثبتی به زمین واقعی منطقه تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

به این ترتیب نقشه دفترچه ای قدیمی (سند اربعه) ملک بر اساس پلاک ثبتی، تبدیل به نقشه دقیق در سیستم مختصات UTM   یو تی ام می گردد که در آن مکان دقیق ملک بر روی زمین با حد و مرز دقیق و مساحت دقیق توسط کارشناس رسمی امور ثبتی تایید گردیده است و همچنین مالک موقعیت ملک خود را بر روی زمین جهت بازدید کارشناس اداره ثبت پی کنی یا دیوار کشی می کند.

 نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی حکم سند جدید برای ملک یا زمین را دارد که جهت هرگونه معامله و یا فعالیت عمرانی اعم از ساخت و ساز، تغییر کاربری و .. به عنوان مبنا قابل استناد و استفاده می باشد. سند دفترچه ای بدون نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی، ارزش فنی ندارد. اما سند دفترچه ای به انضمام نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی یک پکیج کامل هم از نظر حقوقی و هم از نظر فنی مهندسی است. به همین جهت است که  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ملک جهت تشکیل پرونده الزامی است.