نقشه یو تی ام تصحیح مساحت سند

از سال ۱۳۳۸ پس از تصویب قانون اصلاحات اراضی (لغو رژیم ارباب رعیتی)و بطور قانونی و دقیق تر  پس از تصویب‌ لوایح کاربردی تر دربین سال های ۱۳۳۸ تا ۱۳۴۱ که به نوعی تکامل یافته قانون اصلاحات اراضی در سال ۱۳۴۱ و با هدف انتقال زمینهای کشاورزی از اربابان و مالکان عمده (حدود ۵۰٪ از زمینهای کشاورزی کشور )به کشاورزان و بهره وران واقعی زمینها که عمدتا مستاجر زمینها بودند بوجود آمد حجم مراجعات مردمی جهت اخذ سند های ملکی بسیار افزایش یافت و از طرف دیگر به دلیل نبود نیروی متخصص نقشه برداری در کشور عمدتا سندهایی برای زمینها صادر گردید که بلحاظ ابعاد و مساحت دارای ایراداتی بوده است و هم اکنون جهت تبدیل این سندهای دفترچه ای به سندهای تک برگی (سندهای کاداستری) نیاز هست تا با نقشه برداری جدید هم ابعاد و مساحت این زمینها تدقیق گردد و هم مختصات این زمینها در سیستم مختصات یو تی ام تعیین شود که جهت انجام این امر ادارات ثبت مالکین را به کارشناسان رسمی نقشه برداری ارجاع می دهند .

اگر طول و عرض و مساحت واقعی ملک از ابعاد و مساحت سندی بزرگتر یا کوچکتر است, قبل از اقدام به اخذ سند تک برگی باید با تجهیزات نقشه برداری توسط کارشناسان رسمی امور ثبتی از ملک نقشه برداری دقیق شود که سند تک برگ بر اساس اندازه های دقیق ملک صادر شود.

در غیر اینصورت بعد از ساخت با مشکل مغایرت سند با وضع موجود ملک مواجه خواهید شد که مسئله بسیار پیچیده است. چراکه سند کل آپارتمانهای نوساز معطل تصحیح سند مادر می ماند. به این معنی که اگر کارشناس نقشه بردار تفکیک آپارتمانهای نظام مهندسی که به نوعی نماینده اداره ثبت مربوطه می باشد, اعلام مغایرت سند با وضع موجود ملک را نماید, پروسه ی صدور سند آپارتمانها متوفق می شود تا مالک سند اولیه ملک را تصحیح کند و مجدد پایانکار بگیرد و بعد کار به مسیر طبیعی اش بازگردد که خود به معنی ماهها معطلی و دوندگی است.

از مهرماه سال ۹۰، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به تمام مالکانی که سند مالکیت دفترچه‌ای دارند تکلیف کرد قبل از انجام معاملات ملکی نسبت به تعویض و تبدیل سند خود به سند تک‌برگی اقدام کنند.

همچنین در صورت وجود اشکال در محتوای سند مالک موظف است درخواست اصلاح سند از اداره ثبت مربوطه بدهد.

گرچه بنگاه های معاملات ملکی پروسه اداری ایندو دسته عملیات «تبدیل سند دفترچه‌ای به سند تک‌برگ» و همچنین «اصلاح سند‌های اشتباه و مشکل‌دار» را مانعی برای رونق معاملات ملکی می دانند این قانون به قطع در نفس خود در مسیر اصلاح رویه انجام معاملات رسمی و مقابله با جعل سند، تکلیفی مثبت و رو به جلو محسوب می‌شود.

نظر به اینکه ما در عرصه ثبت اسناد و املاک کشور وارث سابقه و تاریخچه‌ای پر آسیب هستیم و همانطور که در مطلب قبلی به طور مفصل توضح داده شد، اسناد مربوط به سال های قبل از ۱۳۳۸ عموماً فاقد ابعاد و مساحت هستند و اسناد مربوط به دوره اجرای قانون اصلاحات اراضی (۱۳۴۱-۱۳۳۹) به دلیل حجم بالای سندهای صادر شده و دست نویس بودن اسناد و الزام سریع انجام شدن قانون در سنددار کردن املاک و اراضی تفکیک شده، عمدتاً دارای اشکالات نوشتاری و یا محتوایی در درج پلاک ثبتی، شماره قطعات مجاور، طولها و مساحت ملک می باشند.

لذا توصیه می شود علی رغم اصرار بنگاه های معاملات ملکی بر انجام معامله بدون اصلاح اشکالات سند به دلیل معطل شدن مامله (و طبیعتاً به تعویق افتادن حق کمیسیون خود)، هرگز زیر بار معامله ملک های با سند قدیمی نروید و از مالک بخواهید جهت تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگی قبل از قطعی کردن معامله اقدام کند حتی اگر سند مربوطه قانونا ً (طبق تبصره) مشمول الزام به داشتن سند تک برگی برای انجام معامله نباشد.

چون به موجب تبصره ای لحاظ شده در این قانون، مالکان اسناد دفترچه‌ای که معاملات خود را قبل از تاریخ الزام تبدیل اسناد به سند تک‌برگی (مهرماه ۹۰) انجام داده بودند، می توانند با استفاده از همان سند دفترچه‌ای نسبت به فروش ملک خود اقدام کنند.

اما شما خریدار ملک باید هوشیارانه عمل کنید. حتی اگر نمی خواهید زمان معامله را به تعویق بیندازید حداقل از مالک بخواهید نسبت به نقشه برداری ملک و تعیین ابعاد و مساحت دقیق و همچنین جانمایی پلاک ثبتی جهت اطمینان از صحت پلاک ثبتی مربوطه قبل از معامله اقدام کند. در صورت استفاده از کارشناسان رسمی خبره نقشه برداری، کل این عملیات در کمتر از یک هفته قابل انجام است و هزینه ای بسیار معقول در مقایسه با ضرر و زیان های احتمالی شما دارد.

با توجه به قیمت هر متر زمین در تهران حتی اگر چند متر مساحت دقیق ملک پایین تر از مساحت حدودی درج شده در اسناد قدیمی باشد زیان قابل توجهی متوجه خریدار است. از طرف دیگر اگر پلاک ثبتی مربوطه متعلق به ملک مورد معامله نباشد حتی در پروسه دریافت جواز و ساخت ملک، سازنده و حتی شهرداری متوجه این اشتباه نخواهد شد تا اینکه در مرحله نهایی صدور سند ملک (آپارتمان های) نوسازدر اداره ثبت، پروسه صدور سند متوقف و اسناد تمام طبقات (آپارتمان ها) معطل تعیین تکلیف جانمایی پلاک ثبتی می شوند.

در هر صورت زمانی که روشن می شود مساحت واقعی ملک با مساحت مندرج در اسناد رسمی ملک که می تواند سند دفترچه ای، بنچاق یا حتی قولنامه دستنویس باشد، متفاوت است، تعیین تکلیف اختلاف مساحت ضروری است.

با توجه به اینکه مساحت هر قطعه ملک از طریق مرزهای تبیت شده ملک برآورد می شود، در صورتی که ملک در هر چهارجهت اصلی (حدود اربعه) دیوارکشی شده باشد و به اصلاح مرز صد در صد تثبیت شده داشته باشد، کار کمی دشوار می شود.

چرا که تعیین تکلیف اختلاف مساحت منوط به رضایت و همکاری مجاورین شمالی شرقی جنوبی و غربی ملک می باشد. معمولا یکی از حدود اربعه گذر می باشد و بنابراین طرف حساب شهرداری منطقه است.

نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی باید به همراه دستگاههای دقیق نقشه برداری مانند دوربین نقشه برداری در محل ملک حاضر شود به طوریکه تمام هماهنگی ها از قبل برای بازدید از تمام قسمتهای ملک و همچنین بازدید و نقشه برداری از ملک های مجاور انجام شده باشد.

گاهی اوقات مالکین اصرار می کنند که نقشه بردار میزان اختلاف مساحت و محل وقوع آن را همان موقع در محل ملک اعلام کند. توجه بفرمایید که تا زمانی که دوربین نقشه برداری تخلیه نشود و اطلاعات ثبت شده در آن به کامپیوتر منتقل نشود امکان اظهار نظر کارشناسی وجود ندارد حتی تقریبی!

پس از انجام ترسیمات اولیه در کامپیوتر می توان با دقت سانتی متر اعلام کرد که اختلاف مساحت چقدر است و آیا این مازاد مساحت به دلیل تجاورز به حریم ملک های مجاور (و یا بالعکس در موارد کسری مساحت) صورت گرفته است و یا ذاتی است. به این معنا که از ابتدا مساحت ملک اشتباه تخمین زده شده و در سند درج شده است.

اگر اختلاف مساحت به دلیل اشتباه در تخمین اولیه مساحت زمین باشد مشکل ساده است و درواقع مالک شرایط وضع موجود را می پذیرد و سند جدید تک برگی بر اساس مساحت واقعی ملک صادر می شود.

این نوع اختلاف مساحت بسیار رایج است چون در گذشته ابزارها و دستگاههای دقیق نقشه برداری برای برآورد مساحت دقیق ملک وجود نداشته است و مشکل اختلاف مساحت سندی با واقعیت ملک در مورد ملک های با شکل نا منظم و تعداد شکستگی های بالا معمول تر است.

اما اگر اختلاف مساحت ناشی از عدم انطباق مرزهای ملک با حدود اربعه سندی باشد، یا به اصطلاح فنی مشکل در مجاورین ملک باشد، مسئله کمی پیچیده می شود اما به چند طریق قابل حل و فصل است.

در اینجا دو فرضیه مختلف برای ملک در نظر می گیریم:

  1. مساحت واقعی ملک از مساحت سندی ملک کوچکتر است

در اینجا باید مشخص شود که چه مقدار کسر مساحت وجود دارد و کدامیک از مجارورین به حریم ملک تجاوز کرده اند. ساده ترین سناریو این است که تجاوز به حریم ملک ازطرف یکی از مجاورین انجام شده باشد. اما گاهی پیش می آید که مجموع اختلاف مساحت ناشی از تجاوز به حریم ملک از طرف هر چهار ملک مجاور انجام شده است. بنابراین باید به تفکیک مشخص شود چه مقدار کسر مساحت مربوط به تجاوز به حریم کدامیک از مجاورین است و همچنین مرز بین آنها چند متر/سانتی متر باید جابجا شود.

همانطور که قبلا گفته شد، در صورتی که مرز مربوطه دیوار باشد، جابجایی مرز بسیار دشوار است. معمولا هزینه تخریب دیوار و دیوارکشی مجدد از قیمت مساحت اختلافی بالاتر تخمین زده می شود. بنابراین بهتر از مصالحه انجام شود. به این معنی که ملک مجاور میزان مساحتی که به ملک ما تجاوز کرده است به قیمت روز از ما خریداری کند.

اما اگر مرز ها از نوع تثبیت شده نباشند مانند فنس یا خاکریز، لازم است مرز دقیق توسط دوربین دقیق نقشه برداری بر روی زمین پیاده و میخ کوبی شود. منظور از میخ در واقع میلگردهای با ارتفاع نیم متر است که به راحتی قابل قابل کوبیدن داخل زمین باشد و قسمتی که روی زمین می ماند قابل رویت باشد. گاهی برای رویت بهتر، میلگردها رنگ زده می شوند.

  1. مساحت واقعی ملک از مساحت سندی ملک بزرگتر است

در این مورد نیز سناریو مانند قبل است با این تفاوت که اگر مشخص شود بزرگ بودن مساحت واقعی ملک نسبت به مساحت سندی آن ذاتی می باشد بدون هیچگونه تجاورز به حریم ملک های مجاور، مالک می تواند با استناد به نقشه یو تی ام تهیه شده و ممهور توسط نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی، به اداره ثبت مراجعه کند و اضافه مساحت را روی ملک خود بیندازد.

نقشه یو تی ام در این موارد به نقشه یو تی ام بلوکی یا نقشه کادر معروف است. چراکه نه تنها خود ملک بلکه ملک های مجاور گذر تا گذر برداشت نقشه برداری شده است و مساحت وضع موجود آنها با مساحت سندی تطبیق داده شده است.

بنابراین از همان ابتدا کار را با یک نقشه بردار کارشناس رسمی شروع کنید که در صورت وجود هرگونه پیچیدگی حقوقی و فنی، نقشه های تولید شده کاملا موثق، ممهور و مورد تایید ادارات ثبت و دادگاه های حل اختلافات ملکی باشد. هرگونه بی دقتی در تهیه نقشه یو تی ام وضع موجود و یا عدم تبحر در اصطلاحات و قوانین ثبتی سندهای دفترچه ای قدیمی/شاهنشاهی می تواند مالک و مجاورین آن را وارد مسیر اشتباه حقوقی کند.

در نقشه یو تی ام UTM بلوکی یا نقشه کادر همانطور که از عنوانش مشخص است، هدف فقط یک تک ملک نیست. بلکه هدف یک بلوک کامل از گذر به گذر به گذر است به طوری که تمام خط های تفکیک ملک ها برداشت شود و اندازه دقیق بر همه ملک ها با دوربین نقشه برداری دقیق برداشت شود به طوری کارشناس با استناد به این نقشه بتواند گواهی کند که مشکل در کدام قسمت بلوک و از کدامیک از ملک ها ناشی شده است.

نمونه نقشه یو تی امUTM کادر (نقشه بلوکی) که در آن بلوک مورد نظر شامل چهار ملک و تمام گذرهای مجاور است ( تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی.)

نمونه نقشه یو تی امUTM کادر تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

همانطور که در نقشه ملاحظه می فرمایید، برای هر یک از ملک های درگیر در معمای عدم تطبیق ابعاد سندی با ابعاد وضع موجود باید ابتدا وضع موجود ملک توسط دوربین عای دقیق نقشه برداری برداشت شود و سپس با طول و عرض و مساحت سندی ملک مقایسه شود. بنابراین نه تنها دسترسی به ملک های مجاور ضروری است بلکه در اختیار داشتن سندهای ملک های مجاور نیز الزامی است.

نمونه نقشه یو تی امUTM کادر تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

بنابراین همکاری همسایه ها در ورود به ملک شان و همچنین ارائه سند ملک شان باید از قبل هماهنگ و قول همکاری گرفته شود. وگرنه به نتیجه رسیدن عملیات نقشه برداری کادر تقریبا غیرممکن می شود.

معمولا برای تامین درک بهتر و کامل نقشه یو تی ام کادر، گزارشی به صورت متن به نقشه ضمیمه می گردد که ترجیحا بهتر است این گزارش مستقیما در نقشه نوشته شود تا در صورت گم شدن گزارش، نقشه همچنان قابل استناد باقی بماند. و همچنین در صورت دستکاری و یا تحریف گزارش، امکان تشخیص آن برای کارشناس دادگاه فراهم باشد.

در زیر نمای بزرگتر از گزارش آورده شده در نقشه را نمایش داده ایم :

همانطور که در نمونه نقشه مشاهده کردید هر چهار ملکی که یک بلوک مستقل را تشکیل می دهند باید نقشه برداری شوند و مساحت و ابعاد دقیق انها در مرز تفکیک ها و در بر ملک به گذرها مشخص شوند و در گزارش به صورت واضح توضیح داده شود.

متقاضیان محترم خدمات نقشه برداری در امور تصحیح سند می توانند جهت درخواست بررسی سند ملک و اخذ مشاوره با ما تماس بگیرند.