یکی از سوالات پر تکرار متقاضیان سند تک برگی در سال ۱۴۰۳ این است که سند گرفتن چقدر خرج دارد و چقدر طول می کشد.
اولا لازم به تاکید است که ارزش ملک فاقد سند رسمی بسیار پایین تر از ملک دارای سند تک برگی است. با توجه به قیمت قابل توجه هر مترمربع ملک ، آیا واقعا به تاخیر انداختن اخذ سند تک برگی به دلیل هزینه آن معقول است؟ ضمن اینکه روز به روز با بالاتر رفتن قیمت ملک، متعاقبا هزینه ها و سخت گیری های اداره ثبت بیشتر می شود.
تا به حال، مالک ملک های فاقد سند رسمی یا معروف به ملک های قولنامه ایی، این اختیار را داشت که انتخاب کند برای ملک سند تک برگی بگیرد یا خیر. اما اخیرا طبق مصوبه دولت، کلیه قولنامه ها تا ۴ سال آینده فاقد اعتبار اعلام می شوند و مالکینی که جهت تبدیل قولنامه به سند تک برگی اقدام نکرده باشند از نظر حقوقی سلب مالکیت هستند بطوریکه در هیچیک از مراجع قضایی، قولنامه به عنوان مدرک مالکیت شناخته نمی شود.
بنابراین همه ی مالکین ملک های قولنامه ایی مکلف هستند جهت ثبت درخواست سند مالکیت از طریق ” سامانه قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی” اقدام کنند و شماره پرونده و کد رهگیری دریافت کنند تا بدین ترتیب ادعای مالکیت خود را ثبت کنند در غیر اینصورت حق مالکیتی برای خود قائل نیستند.
نکته بسیار مهم این است که هر کس زودتر ادعای مالکیت خود را در سامانه درخواست سند مالکیت ثبت کند، از نظر حقوقی به مدعی ها یا معارضین دیگر الویت دارد. چه از نظر دادگاه و چه از نظر ادارات ثبت.
لذا تاخیر در ثبت درخواست سند مالکیت به هیچ وجه جایز نیست. البته از زمان اعلام این مصوبه، شاهد هجوم قابل توجهی از متقاضیان برای ثبت درخواست سند مالکیت هستیم که همین موضوع باعث طولانی تر شدن صف انتظار نوبت دهی برای رسیدگی به پرونده است. توصیه می کنیم سریعتر اقدام کنید که هر روز تاخیر به معنای عقب افتادن حداقل ۵۰ نفری در صف درخواست خواهد بود.
مهمترین اصل برای امکان گرفتن سند تک برگی برای ملک قولنامه ایی، تصرف است. اگر متقاضی در ملک تصرف دارد یعنی بخش بزرگی از راه گرفتن سند تک برگی را پیموده است. به همین است که ملک های دارای بنا که مالک یا مستاجر قانونی مالک در آن ساکن است، با احتمال بسیار زیاد رای مثبت هیات کارشناسی اداره ثبت را دریافت می کنند.
اما ملک هایی که به صورت زمین خالی و فاقد بنا هستند، به دلیل عدم امکان اثبات تصرف، مسیر طولانی تری را در پیش دارند. کما اینکه به دلیل آسان بودن تنظیم قولنامه جعلی، معمولا برای چنین زمین هایی چند نفر مدعی وجود دارد که تصمیم گیری را برای هیات کارشناسی دشوار می کند و عموما از صدور رای امتناع می کنند که ممکن است سالها طول بکشد.
مراحل گرفتن سند در سال ۱۴۰۳
با توجه به مقدمه ایی که ارائه شد، پیشنهاد می کنیم به عنوان قدم اول، جهت دیوارکشی ملک و جمع آوری مدارکی که اثبات تصرف را آسان نماید اقدام کنید. مانند پرداخت عوارض شهرداری و مالیات و یا قبوض آب و برق و تلفن و اگر هیچیک از این موارد مقدور نیست، تنظیم استشهاد محلی و جمع آوری امضاء همسایه ها و معتمدین محل می تواند بسیار کمک کننده باشد.
تهیه نقشه یو تی ام UTM و گواهی تعیین مختصات
برای تهیه نقشه یو تی ام UTM طبق استاندارد های سال ۱۴۰۳ باید اکیپ نقشه برداری در محل ملک حاضر شود و با دستگاه های دقیق ، دیوارکشی دور تا دور ملک را نقشه برداری کنند.
هدف همه ی متقاضیان از تهیه نقشه یو تی ام UTM در سال ۱۴۰۳ ، رسیدن به سند تک برگی است. در واقع نقشه یو تی ام UTM
همان نقشه ی کاداستر است که پایین سند تک برگی چاپ خواهد شد.
بنابراین نقشه یو تی ام UTM طبق استاندارد های سال ۱۴۰۳ نقشه ای است که مختصات یو تی ام UTM دقیق گوشه های ملک بر روی نقشه درج شده است و پیش زمینه ی نقشه یو تی ام UTM طبق استاندارد های سال ۱۴۰۳ بصورت نقشه هوایی مقیاس ۱:۲۰۰۰ یک دو هزارم است که نقشه های پوششی معروف تهیه شده توسط سازمان نقشه برداری کشور هستند.
در زیر نمونه نقشه یو تی ام UTM با پیش زمینه نقشه ۱:۲۰۰۰ نقشه هوایی یک دوهزارم سازمان نقشه برداری کشور (تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹) را مشاهده می کنید:
همانطور که گفته شد نقشه هوایی مقیاس ۱:۲۰۰۰ یا نقشه های هوایی دو هزارم بصورت پوششی کل کشور را پوشش داده اند که آخرین بار از طریق عکس برداری هوایی در سال ۱۳۸۱ تهیه شده اند و دقیق ترین نقشه های هوایی موجود هستند.
نقشه های هوایی ۱:۲۰۰۰ یک دو هزارم پوششی هستند یعنی سعی شده است که اکثر مناطق کشور پوشش داده شوند اما در صورتیکه در منطقه ایی نقشه هوایی ۱:۲۰۰۰ وجود نداشته باشد، کارشناس نقشه برداری می تواند به عنوان پیش زمینه از عکس هوایی گوگل ارث استفاده نماید.
در زیر نمونه نقشه یو تی ام UTM با پیش زمینه عکس هوایی گوگل ارث Google earth (تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹) را مشاهده می کنید:
معمولا مناطق خارج از محدوده شهری بدون جمعیت و یا مناطق ممنوعه و نظامی و حفاظت شده و یا مناطق مرزی فاقد نقشه هوایی ۱:۲۰۰۰ یک دوهزارم هستند.
تهیه نقشه یو تی ام UTM طبق استاندارد های سال ۱۴۰۳ بر اساس شرایط و مساحت ملک متفاوت است.
مهمترین اصل در تعیین روش تهیه نقشه یو تی ام UTM طبق استاندارد های سال ۱۴۰۳ این است که آیا دور تا دور ملک دیوار کشی وجود دارد یا خیر؟
گر ملک شما زمین خالی با دیوار کشی است و یا به صورت خانه کلنگی است ، قطعا نیاز به نقشه برداری زمینی با دستگاه نقشه برداری مانند دوربین نقشه برداری یا دستگاه جی پی اس دارد. اما در موارد زیر نیازی به نقشه برداری زمینی نیست. بلکه از نقشه یو تی ام UTM از طریق روش های تخصصی دیگر تهیه می شود.
- اگر ملک مورد نظر زمین خالی بدون دیوارکشی باشد، دیوارکشی زمینهای مجاور معیاری برای تعیین مرز این زمین قرار خواهد گرفت. اما اگر زمینهای مجاور نیز دیوارکشی نداشته باشند، نزدیک ترین قطعه زمین به زمین مورد نظر که دارای دیوارکشی است ملاک قرار میگیرد.
یعنی از طریق بررسی سیستم کاداستر محدوده زمین مورد نظر، کارشناس نقشه برداری می تواند معیاری برای تعیین مختصات دقیق گوشه های زمین مورد نظر پیدا کند بطوریکه مغایرتی با بانک اطلاعات کاداستر کشور پیش نیاید. لذا این کار تماما دفتری هست و نیاز به عملیات زمینی نقشه برداری ندارد.
البته برخی نقشه برداران آماتور که دسترسی به بانک کاداستر کشور ندارند ، سعی می کنند از طریق نقشه برداری زمینی و با کمک خود مالک گوشه های زمین مورد نظر را موقعیت یابی کنند که این روش خطای زیادی دارد و نقشه یو تی ام UTM تهیه شده از این طریق، ارزشی ندارد و مورد قبول ادارات ثبت نمی باشد.
لذا کارشناس نقشه بردار مربوطه جهت رفع مسئولیت خود، جمله ایی به نقشه یو تی ام UTM تهیه شده با این روش اضافه می کند که ” موقعیت گوشه های ملک توسط متقاضی معرفی شده است” یا “ مختصات یو تی ام ملک طبق تعرفه ی مالک “.
گروه کارشناسان رسمی نقشه برداری و امور ثبتی ما ، با دسترسی به بانک اطلاعات کاداستر کشور، بهترین روش که مورد تایید و تاکید ادارات ثبت است را اتخاذ می کنند بطوریکه نقشه یو تی ام UTM تهیه شده طبق استاندارد های سال ۱۴۰۳ ، درجا تایید شود.
تکمیل زنجیره ی قولنامه های قبلی
در مرحله بعد، تکمیل اسناد مالکیتی مانند زنجیره ی قولنامه ها است که از آخرین مالک ثبت شده در اداره ثبت ، به شما به عنوان آخرین مالک قولنامه ایی رسیده باشد. یعنی تمام قولنامه هایی که چند دست چرخیده است تا به شما برسد را داشته باشد.
اما اکثر افراد صرفا قولنامه خود و نهایتا یکی قبل از خود را دارند. اگر دسترسی به مالکین قبلی دارید بهتر است جهت تکمیل زنجیره ی قولنامه ها ، از ایشان درخواست کنید که یک کپی برابر اصل در اختیار شما قرار دهند.
تعیین پلاک ثبتی اصلی و فرعی برای گرفتن سند ۱۴۰۳
گام بعدی که بسیار مهم است، اطمینان از اینکه ملک دارای سابقه ی ثبتی است. یعنی پلاک ثبتی اصلی و فرعی دارد. معمولا اکثر ملک ها پلاک ثبتی اصلی دارند. مهم پلاک ثبتی فرعی است.
ممکن است پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک در قولنامه ها ذکر شده باشد که بسیار عالی است. اما اگر پلاک ثبتی اصلی و فرعی در هیچیک از قولنامه ها ذکر نشده باشد ، متقاضی باید توسط یک کارشناس رسمی امور ثبتی ، پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک را دربیاورد و در فرم ثبت نام درخواست سند مالکیت بنویسد.
برای رسیدن به پلاک ثبتی یک قطعه زمین که محل آن مشخص است، کارشناس رسمی امور ثبتی می بایست ابتدا با استفاده از نقشه یو تی ام UTM که قبلا تهیه شده است، مختصات دقیق گوشه های ملک را مدنظر قرار دهد. سپس پلاک های ثبتی و نقشه های ثبتی آن منطقه را کنار هم موزائیک نمود و سیستم مختصات نقشه های ثبتی قدیمی را به سیستم یو تی ام UTM تبدیل نمود.
پس از این تبدیل به دلیل یکی شدن سیستم مختصات ملک و نقشه ثبتی مشخص می شود که چه پلاک یا پلاک های ثبتی مربوط به چهارگوشه ی ملک مورد نظر می گردد. یا به عبارتی ملک مورد نظر روی چه پلاک ثبتی می افتد.
پلاک ثبتی یک ملک باید از بانک اطلاعات ثبتی استخراج شود. بانک اطلاعات ثبتی یا سیستم کاداستر کشور تنها منبع موثق و کامل برای رسیدن به پلاک ثبتی املاک کشور است.
هر استان به حوزه ها و بخش های ثبتی مشخصی تقسیم شده است.
در زیر نقشه تقسیمات نواحی ثبتی استان تهران و همچنین شهر تهران آورده شده است.
هر بخش ثبتی نیز به قطعات کوچکتری تحت عنوان قطعه اصلی تقسیم میشود. یک شماره یا کد شناسایی برای هر کدام از این قطعات اصلی در نظر گرفته میشود که به آن شمارۀ پلاک اصلی گفته میشود.
اغلب به این صورت است که پلاک ثبتی اصلی یک منطقه برای تمام ملک های آن منطقه یکسان است. در واقع هر منطقه ثبتی با یک پلاک ثبتی اصلی منحصر بفرد مشخص شده است.
مثلا پلاک ثبتی اصلی منطقه ولنجک تهران پلاک ۶۷ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه لواسان شامل پلاک ثبتی ۷۸ اصلی معروف به مزرعه سنگ لشگری و پلاک ثبتی ۷۹ اصلی معروف به کمرد و سوهانک و پلاک ثبتی ۷۳ اصلی معروف به مزرعه طلادر است.
پلاک ثبتی منطقه خاک سفید پلاک ثبتی ۹۲ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه پونک پلاک ثبتی ۱۱۸ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه باغ فیض (اشرفی اصفهانی) تهران پلاک ثبتی ۱۲۶ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه فرحزاد پلاک ثبتی ۱۱۶ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه جماران تهران پلاک ثبتی ۸ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه حصارک تهران پلاک ثبتی ۷ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه مرادآباد تهران پلاک ثبتی ۱۲۱ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه ازگل تهران پلاک ثبتی ۸۰ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه طرشت تهران پلاک ثبتی ۲۳۹۵ اصلی است.
پلاک ثبتی منطقه ورامین معروف به بهنام عرب پلاک ثبتی ۱۷۱ اصلی است.
پلاک ثبتی مهرشهر کرج پلاک ثبتی ۱۷۰ اصلی است.
اما همیشه اینطور نیست. در برخی مناطق تهران هر ملک خود یک پلاک ثبتی اصلی مستقل است. مثلا در منطقه بازار تهران هر مغازه پلاک ثبتی اصلی مستقل دارد. یا در برخی مناطق هر کوچه یک پلاک ثبتی اصلی دارد. اما مثلا در ولنجک کل منطقه ولنجک پلاک ۶۷ اصلی است.
قطعه های اصلی به قطعات کوچک تر تحت عنوان شماره فرعی تقسیم میشوند. قطعه اصلی را به اصطلاح قطعه مادر هم می نامند. معمولا اکثر افراد پلاک ثبتی اصلی ملک خود را می دانند و دنبال استعلام پلاک ثبتی فرعی هستند.
شماره پلاک فرعی از هیچ قاعده ایی پیروی نمی کند لذا استعلام پلاک فرعی از هیچ راهی ممکن نیست مگر مراجعه به یک کارشناس رسمی امور ثبتی.
در واقع شماره پلاک فرعی بر اساس مراجعه متقاضیان به اداره ثبت مربوطه تخصیص داده می شود. یعنی در صف رسیدگی به پرونده ها نفر جلویی شما یک شماره کمتر و نفر پشتی شما یک شماره بیشتر است که ممکن است ملک های شما صدها متر فاصله داشته باشند. بنابراین از روی شماره پلاک فرعی همسایه ها نمی توانید شماره پلاک فرعی ملک خود را بفهمید و لوکیشن ملک تاثیری در تعیین پلاک ثبتی فرعی ندارد.
در زیر نمونه ایی از نقشه ثبتی مربوط به تخصیص پلاک های فرعی در یک پلاک اصلی آورده شده است:
البته وقتی پلاک ثبتی اصلی به قطعات کوچکتر تقسیم می شوند، به هر قطعه اجالتا یک شماره قطعه تخصیص داده می شود تا زمانیکه متقاضی به اداره ثبت مراجعه کند و رسما پلاک فرعی بگیرد.
شماره قطعه های تفکیکی شماره های پشت سر هم هستند که می توان از روی شماره قطعه همسایه، شماره قطعه ملک خود را بفهیمد. اما همانطور که گفته شد برای انجام کلیه امور ثبتی، شماره پلاک فرعی مهم است نه شماره قطعه.
در زیر نمونه ایی از تقسیم پلاک اصلی به قطعه های تفکیکی آورده است:
برای کسب اطلاعات بیشتر اکیدا توصیه می کنیم که مطالب مرتبط با این موضوع را در قسمت ” بیشتر بخوانید ” آخر همین صفحه مطالعه بفرماییید.
متقاضیان محترم خدمات نقشه برداری در امور ملک و زمین می توانند جهت ثبت نام درخواست سند ملک خود و اخذ مشاوره با ما تماس بگیرند.
خدمات نقشه برداری کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی
مدیریت خانم مهندس آبکار: ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹
وب سایت رسمی ما : http://ladysurveyor.ir/
همچنین بخوانید:
- سند گرفتن در سال ۱۴۰۳ چقدر خرج دارد؟
- صفر تا صد گرفتن سند تک برگی
- راهنمای کامل گرفتن سند تک برگی
- هزینه گرفتن سند ملک قولنامه ایی ۱۴۰۳
- داشتن بنا شرط ثبت نام درخواست سند ماده ۱۴۷
- تبدیل نسق یا بنچاق قدیمی به سند تک برگی
- ماده ۱۴۷- فایل نقشه یو تی ام و گواهی تعیین مختصات
- گواهی تعیین مختصات ملک در ثبت نام سند
برای دسترسی به سامانه ثبت الکترونیکی درخواست صدر سند مالکیت بر روی لینک زیر کلیک کنید:
