استعلام بنچاق قدیمی شاهنشاهی - کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی

استعلام بنچاق قدیمی که جزو اسناد مالکیت شاهنشاهی است، جهت معامله ملکی که سندش هنوز به صورت بنچاق است کاربرد دارد. گروه کارشناسان رسمی ما استعلام بنچاق قدیمی شاهنشاهی به معنای استعلام از نظر وضعیت مالکیت و بررسی ریشه و سابقه ملک و همچنین بررسی از نظر درست بودن محل ملک طبق پلاک ثبتی مندرج در بنچاق را ظرف ۴۸ ساعت بدون نیاز به سیر اداری انجام میدهد.

همانطور که میدانید برای معامله رسمی ملک در دفترخانه، الزامی است که ملک دارای سند تک برگ جدید باشد. بنابراین معامله ملک هایی که هنوز سند مالکیت خود را به سند تک برگی تبدیل نکرده اند ، رسما امکان پذیر نمی باشد و باید از روشهای غیر رسمی مانند معامله به صورت قولنامه ایی یا وکالتی استفاده کند.

لذا برای معامله بنچاق قدیمی ، امکان اخذ استعلام از طریق دفترخانه وجود ندارد.

از طرفی ریسک معامله بنچاق قدیمی بسیار بالا است. چون در بنچاق های قدیمی اولا محل ملک مشخص نیست و فقط پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک درج شده است. بنابراین ممکن است محلی که به رویت فروشنده می رسد اساسا محل درست آن بنچاق نباشد. همچنین بنچاق فقط یک برگ دارد که اساسا در بنچاق ها فقط نام فروشنده و خریدار اول نوشته شده است و سلسله انتقالات ملک در بنچاق های قدیمی درج نشده است. بنابراین ممکن است ملک تحت نقل و انتقالات متعددی قرار گرفته باشد و که قابل رویت در بنچاق نیستند و لذا مالک واقعی ملک ، شخصی که مدعی مالکیت است نباشد.

در ادامه به توضیح انواع استعلام بنچاق قدیمی شاهنشاهی برای کم کردن ریسک معامله ملک بنچاقی می پردازیم.

جانمایی پلاک ثبتی بنچاق نقشه بردار خانم مهندس آبکار 09126140339 — استعلام بنچاق قدیمی شاهنشاهی نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

استعلام گردش ثبتی-استعلام پلاک ثبتی-استعلام پلاک ثبتی اصلی و فرعی-استعلام بنچاق قدیمی-استعلام سند منگوله دار-فروش بنچاق قدیمی-بنچاق شاهنشاهی

انواع معامله بنچاق قدیمی شاهنشاهی

فروش بنچاق و سند منگوله دار به سه صورت است.

در حالت اول، محل ملک مشخص و تحت تصرف مالک (فروشنده) است بطوریکه هنگام فروش به صورت وکالتی، خود ملک و اصل بنچاق به خریدار تحویل داده می شود.

در این مورد خریدار فقط باید سیر اداری تبدیل بنچاق به سند تک برگ را در اداره ثبت مربوطه طی کند و پس از صدور سند تک برگ به نام مالک اولیه، از طریق وکالت نامه ایی که دارد، سند را بنام خودش منتقل کند و مجددا سند تک برگ جدید بنام خود خریدار صادر بشود.

این پروسه معمولا شش ماه زمان می برد.

در حالت دوم، محل ملک مشخص است اما تحت تصرف مالک (فروشنده) نیست بطوریکه هنگام فروش به صورت وکالتی، ملک به رویت خریدار می رسد اما امکان تحویل ملک به خریدار وجود ندارد.

این مورد در مواقعی است که ملک متصرف عدوانی دارد که متصرف می تواند شخص حقیقی و یا دولت باشد.

بنابراین خریدار علاوه بر اینکه باید سیر اداری تبدیل بنچاق و سند منگوله دار به سند تک برگ را در اداره ثبت مربوطه طی کند ، لازم است که ابتدا سیر قضایی در شورای حل اختلاف جهت خلع ید متصرف را طی نماید.

که این پروسه ممکن است بیش از یک سال بطول بینجامد.

در حالت سوم، هم محل ملک مشخص نیست و هم قاعدتا تحت تصرف مالک (فروشنده) نیست بطوریکه هنگام فروش به صورت وکالتی، ملکی به رویت خریدار نمی رسد بلکه خریدار کاملا چشم بسته و با ریسک بالا وارد معامله می شود اما در عوض می تواند ملک را بسیار زیر قیمت بخرد و ممکن است اتفاقا بسته به شانس خریدار، ملک با ارزشی باشد.

این نوع معامله کاملا شبیه گنج یابی است که ممکن است پوچ باشد و یا بسیار ارزشمند. جالب است بدانید که بسیاری از معامله گران ملکی، به این نوع معاملات علاقه دارند و هنوز رایج است. چراکه هنوز بنچاق ها و سندهای منگوله دار شاهنشاهی بسیاری وجود دارند که خوراک این نوع معاملات هستند.

در این مورد، خریدار ابتدا باید با استفاده از کارشناس رسمی دادگستری تخصص امور ثبتی ، محل دقیق ملک را پیدا کند و سپس با توجه به شرایط وضع موجود ملک از حیث تصرف عدوانی و وجود معارض مسیر قضایی جهت خلع ید متصرف را طی کند و در نهایت مسیر تبدیل بنچاق و سند منگوله دار شاهنشاهی به سند تک برگ را در اداره ثبت مربوط با حکم قضایی ادامه دهد.

این پروسه معمولا دو سال زمان می برد.

البته ممکن است خریدار خوش شانس باشد و ملک متصرف و معارض نداشته باشد که در این صورت مسیر اخذ سند تک برگی بنام خریدار ، کوتاه تر و بدون درد سر خواهد بود.

در مواردی که محل ملک مشخص است و ملک مورد نظر به رویت خریدار رسیده است، لازم است که تطبیق پلاک ثبتی مندرج در بنچاق قدیمی شاهنشاهی ، با محل ملکی که به رویت خریدار رسیده است، انطباق داده شود تا اطمینان کامل حاصل بشود که این بنچاق دقیقا مربوط به همین ملک است.

در بسیاری موراد که رسما کلاهبرداری ملکی محسوب می شود، زمین مرغوبی به رویت خریدار می رسد و معامله نیز به خوبی انجام می شود. اما بعدها ، خریدار متوجه می شود که این بنچاق اصلا برای آن زمین نبوده است در حالیکه فروشنده یا از دسترس خارج شده است و یا اساسا گردن نمیگرد که ملک دیگری را به رویت خریدار رسانده بوده است.

بنابراین عملیات تخصصی تطبیق پلاک ثبتی مندرج در بنچاق قدیمی شاهنشاهی ، با محل ملکی که به رویت خریدار رسیده است که صرفا در حیطه تخصص نقشه بردار رسمس دادگستری رشته امور ثبتی است، اولین و مهمترین استعلامی است که باید انجام بشود.

استعلام تطبیق محل ملک با پلاک ثبتی مندرج در بنچاق

در معامله ملک چطور مطمئن بشویم که ملکی که فروشنده به رویت خریدار رسانده است دقیقا مربوط به همان بنچاق قدیمی شاهنشاهی است که قرار است معامله بشود؟

در مورد ملک هایی که سند تک برگی دارند، این مشکل وجود ندارد. چون در سندهای تک برگی جدید، علاوه بر درج آدرس دقیق ملک، موقعیت پلاک ثبتی نیز در پایین صفحه به صورت نقشه کاداستری نمایش داده شده است تا شبهه ای بابت موقعیت دقیق ملک باقی نماند.

در واقع سند تک برگی همان تلفیق سند دفترچه ای با نقشه یو تی ام UTM استعلام پلاک ثبتی اصلی و فرعی است. همین مسئله به خوبی موکد این موضوع است که سندهای دفترچه ای نقص اطلاعات داشته اند که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تصمیم به تبدیل همه سندهای دفترچه ای به سند تک برگی گرفته است. یکی از نقوص اطلاعاتی سندهای دفترچه ای همین فقدان آدرس و مبهم بودن موقعیت دقیق ملک است.

البته در مورد ملک هایی که دارای ساختمان است ، موقع بازدید خریدار از ملک تا حدودی می توان متوجه شد که آدرس صحیح است یا خیر. چون بازدید از داخل ساختمان مستلزم این است که ملک تحت تصرف فروشنده باشد و یا با مستاجران هماهنگی لازم بعمل آمده باشد.

اما در مورد ملک هایی که به صورت زمین خالی هستند بدون هیچ گونه دیوارکشی و درب ورودی، چگونه می توان متوجه شد که بنچاق قدیمی شاهنشاهی که در دست فروشنده است متعلق به این زمین است؟

حتی اگر طول و عرض زمین با طول و عرض مندرج در سند برابر باشد نمی تواند صحه ای بر تعلق آن سند به زمین اعلامی برای فروش باشد.

دلیل آن واضح است!

زمین های با قواره یکسان که در واقع طول و عرض یکسان دارند بسیارند!

همین موضوع باعث شده است که کلاهبرداران ملکی دقیقا زمینی با طول و عرض و مساحت برابر با آنچه در سند نوشته شده است در منطقه پیدا کنند و به بازدید خریداران برسانند در حالی که زمین واقعی دارای مشکلات متعددی است مانند ملی بودن، واقع شدن در ارتفاع بالای ۱۸۰۰ متر که غیرقابل بهره برداری است، نداشتن راه دسترسی، اشغال شدن توسط شهرداری یا سایر ارگانهای دولتی، داشتن معارض و سند ماده ۱۴۷ که درواقع به دلیل تصرف طولانی مدت ایجاد حق مالکیت شده است و غیره

اینگونه کلاهبرداری های ملکی به این صورت است که به عنوان مثال زمین واقعی در ارتفاعات بالای کوه واقع شده است که امکان بهره برداری ندارد و در واقع ملی شده است. اما زمینی که به خریدار نشان داده می شود یک زمین مرغوب در بین سایر قطعات مسکونی است که هیچ مشکلی از لحاظ بهره برداری ندارد.

نمونه این نوع کلاهبرداری عمدتا در پلاک های ثبتی واقع در شمال تهران دیده می شود که نیمی از پلاک ثبتی زمینهای مرغوب بالاشهر تهران است و نیمی از پلاک ثبتی روی ارتفاعات شمال تهران واقع می شود. به عنوان مثال پلاک ثبتی ۶۷ اصلی ولنجک که از از بلوار ولنجک شروع می شود و تا بالای کوه کشیده می شود. قسمتهای جنوبی این پلاک ثبتی زمینهای بسیار مرغوب ولنجک هستند اما زمینهای واقع در شمال این پلاک ثبتی در واقع غیرقابل بهره برداری هستند.

در این نوع کلاهبرداری ها، وقتی کار به دادگاه می کشد، فروشنده حتی قبول نمی کند که زمین اشتباهی را به رویت خریدار رسانده است. چون بازدید از زمین هیچ گاه صورت جلسه نمی شود و بعضا شاهدی هم ندارد و هیچ جا آدرس ملک درج نمی شود. بنابراین فروشنده به راحتی می تواند اذعان کند که خریدار زمین واقعی را رویت کرده است و با علم به شرایط وضع موجود زمین اقدام به انجام معامله کرده است.

که اگر خریدار زمین واقعی را بازدید کند و متوجه مشکلات آن شود، هرگز حاضر به معامله نمی شود!

تنها مسئول این کلاهبرداری خریدار است. چون این خریدار است که باید دقیقا بداند چه چیزی را دارد معامله می کند و حاضر شده است به اعلام شفاهی آدرس ملک توسط فروشنده اعتماد کند بدون اینکه این آدرس در هیچ جایی ثبت شده باشد. معامله ملک بدون بررسی تطبیق پلاک ثبتی با محل وقوع ملک ، در واقع باز کردن راه برای کلاهبرداران ملکی است.

آدرس ملک در هیچ جای بنچاق قدیمی شاهنشاهی درج نشده است!

در بنچاق قدیمی شاهنشاهی صرفا پلاک ثبتی اصلی و فرعی درج شده است که حتی با پلاک شهرداری که بر سر در ملک می توان دید هم متفاوت است.

در این چندین سال تجربه کارشناسی امور ثبتی، پرونده های بسیاری بوده اند که به دلیل عدم جانمایی پلاک ثبتی قبل از انجام معامله راهی دادگاه های دعاوی ملکی شده اند تا احقاق حق کنند.

در پروسه انجام عملیات فنی تطبیق پلاک ثبتی با لوکیشن اعلامی ، کارشناس رسمی دادگستری تخصص امور ثبتی، بدون توجه به اظهارات متقاضی، به صورت کاملا بی طرفانه صحت پلاک ثبتی ملک را بررسی و اعلام می کند.

روال کار به این صورت است که کارشناس رسمی امور ثبتی از روی نقشه های ثبتی قدیمی محل دقیق پلاک ثبتی مورد نظر را جانمایی می کند. از نظر یک کارشناس امور ثبتی معامله ملک بدون جانمایی پلاک ثبتی ممنوع است.

در زیر نمونه ای از این نوع پرونده ها آورده شده است:

زمینی که بر اساس بنچاقی معتبر به خریدار فروخته شده است طبق مندرجات بنچاق، قطعه چهارم است که در بنچاق ، فقط مساحت ملک ذکر شده بود و طولها در چهارجهت اربعه ذکر نشده بود.

که هنگام بازدید از ملک قطعه زمین خالی با موقعیت بسیار خوب و با مساحتی تقریبا برابر با مساحت مندرج دربنچاق به رویت خریدار رسیده بود که در عکس زیر با خط زرد رنگ مشخص شده است.

اما زمین واقعی با فاصله ی کمی از این زمین خالی قرار داشت در حالیکه قبلا تفکیک شده و به فروش رسیده بود.

جانمایی پلاک ثبتی ملک روی عکس هوایی نقشه بردار خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی 09126140339 — جانمایی پلاک ثبتی بنچاق روی عکس هوایی نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

در زیر نقشه ثبتی مربوط به پلاک ثبتی مورد نظر آورده شده است که مورد دعوی در واقع قطعه چهارم بود.

نقشه ثبتی قطعات تفکیکی مفروز شده از پلاک ثبتی فرعی نقشه بردار خانم مهندس آبکار 09126140339 — نقشه ثبتی قطعات تفکیکی طبق بنچاق قدیمی شاهنشاهی- نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

همانطور که در مثال بالا مشاهده کردید ، ملک قبلا تفکیک شده و به چجندین نفر فروخته شده بود در حالیکه اساسا در بنچاق قدیمی شاهنشاهی، فقط انتقال اول که شامل نام فروشنده وخریدار است نوشته شده است و هیچ یک از نقل و انتقالات بعدی ، در بنچاق ثبت نمی شود.

بنابراین یکی دیگر از استعلامات مهم در مورد بنچاق قدیمی شاهنشاهی این است که بررسی شود آیا نقل و انتقالی روی پلاک ثبتی مندرج در بنچاق انجام شده است یا خیر.

و اگر انجام شده است، آخرین وضعیت مالکیت آن پلاک ثبتی به چه صورت است.

استعلام گردش ثبتی بنچاق قدیمی شاهنشاهی

کلیه نقل و انتقالاتی که روی یک ملک انجام شده باشد گردش ثبتی ملک نامیده می شود. البته منظور از ملک، پلاک ثبتی ملک است که شامل دو عدد تحت عنوان شماره فرعی و شماره اصل یاست. گاهی ملک شماره قطعه تفکیکی نیز دارد و گاهی هم ندارد.

بنابراین مهمترین شماره، شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی است. شماره پلاک اصلی معمولا در کل منطقه یکسان است اما شماره فرعی برای هر یک کاملا منحصر بفرد است. لذا شناسایی ملک و بررسی پرونده آن بر اساس شماره پلاک فرعی انجام می شود.

وضعیت ثبتی ملک شامل پلاک ثبتی ، مساحت دقیق، پلاک مفروزی ، محل وقوع ملک، حوزه و بخش ثبتی و همچنین حدود اربعه ملک و کلیه نقل و انتقالات ملک در دفاتر بزرگی تحت عنوان دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک کشور ثبت و نگهداری می شود.

گروه کارشناسان رسمی دادگستری ما دارای پروانه رسمی در امور ثبتی ، با امکان دسترسی به بانک اطلاعات ثبتی و پرونده های ثبتی در کلیه ادارت ثبت، در کمترین زمین می توانند گردش ثبتی کامل ملک را استخراج و آخرین وضعیت مالکیت پلاک ثبتی مورد نظر را تعیین کنند.

هزینه استعلام سابقه ثبتی بنچاق

با توجه به اینکه استعلام ثبتی از طریق گروه کارشناسان رسمی ما ظرف کمتر از سه روز کاری انجام می شود، قطعا هزینه بالایی دارد. لذا خواهشمند است افرادی که قصد معامله بنچاق قدیمی شاهنشاهی را ندارند و صرفا برای کنجکاوی درخواست اطلاعات دارند با ما تماس نگیرند.

با همکاران وکیل حقوقی پایه یک دادگستری همکاری ویژه بعمل خواهد آمد.

لازم به تاکید است در صورتیکه مدیریت گروه کارشناسان رسمی ما دلایل توجیهی و مستندات کافی برای درخواست اطلاعات از طرف متقاضی دریافت نکند ممکن است با ارائه خدمات استعلام ثبتی موافقت نشود.

لذا لازم است قبل از تماس با ما مستندات خود را به صورت عکس با کیفیت و یا پی دی اف در پیام رسان های واتساپ تلگرام بله سروش ایتا روبیکا و یا ایمیل ارسال بفرمایید تا در اسرع وقت بررسی شود.

پیدا کردن محل دقیق بنچاق قدیمی

کی از مهمترین مدارکی که در پیدا کردن محل دقیق بچاق و سند شاهنشاهی قدیمی برای زنده کردن ملک نقش اساسی دارد، نقشه ثبتی منطقه است. نقشه های ثبتی مدارک بسیار ارزشمند قدیمی هستند که چیدمان قطعه زمینها هنگام تفکیک و صدور پلاک ثبتی فرعی و چاپ سند برای اولین بار را نشان می دهند.

بطوریکه گاهی پیدا کردن محل دقیق بنچاق و سند شاهنشاهی قدیمی برای زنده کردن ملک بدون نقشه ثبتی امکان پذیر نمی باشد و سرنوشت زنده شدن سند به موجود بودن نقشه ثبتی گره میخورد.

هر حوزه ثبتی از یک یا چند پلاک ثبتی مادر تشکیل شده است. که پلاک های مادر به مرور زمان تفکیک شده و قطعات تفکیکی کوچکتر تقسیم شده اند که هر قطعه پلاک ثبتی فرعی منحصر بفردی را اخذ میکند.

در زیر نمونه های نقشه ثبتی قدیمی برای مناطق مختلف تهران را مشاهده می کنید:

نقشه ثبتی قطعات تفکیکی پلاک ثبتی مادر نقشه بردار خانم مهندس آبکار 09126140339 — نقشه ثبتی قطعات تفکیکی پلاک ثبتی مادر نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

در بعضی از نقشه های ثبتی علاوه بر شماره قطعه تفکیکی هر قطعه ملک، شماره پلاک فرعی نیز درج شده است که بسیار ارزشمند است. چراکه شماره های فرعی از هیچ قانون و ترتیبی تبعیت نمی کنند. بنابراین با داشتن پلاک فرعی یک ملک نمی توان پلاک فرعی ملک مجاورش را حتی حدس زد.

نقشه ثبتی نقشه بردار خانم مهندس آبکار 09126140339 — نقشه ثبتی نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

اما شماره قطعه تفکیکی، اعداد پشت سر هم هستند که از شماره ۱ شروع شده و به ترتیب ادامه دارد. داخل هر پلاک مادر، شماره قطعه های تفکیکی از یک تا عدد مشخصی به تعداد قطعه های تفکیکی وجود دارد. بنابراین مثلا قطعه تفکیکی شماره ۲۰ در هر منطقه ایی چند تا وجود دارد چون هر منطقه از چندین پلاک مادر تشکیل شده است.

اما ملاک اصلی پیدا کردن محل دقیق بنچاق و سند شاهنشاهی قدیمی برای زنده کردن ملک، شماره پلاک فرعی است که عددی منحصر بفرد برای هر ملک است.

همچنین کارشناس رسمی امور ثبتی توجه ویژه ایی به پلاک های ثبتی مجاور در حدود اربعه ملک دارد. از این جهت که اولا در صورتیکه از خود پلاک ثبتی مورد نظر سر نخی یافت نشد، پلاک های ثبتی مجاور مورد بررسی قرار میگرید. مثلا اگر پلاک ثبتی واقع در شمال ملک مورد نظر پیدا بشود، قطعا ملک مورد نظر ما که در جنوب این ملک واقع شده است هم پیدا میشود. ثانیا پس از پیدا شدن محل تقریبی ملک، کارشناس رسمی امور ثبتی بر اساس پلاک های ثبتی مجاور ، صحت و دقت کار را می سنجد و کار نهایی را با اطمینان تایید می کند.

خروجی کار تعیین محل دقیق گوشه های بنچاق و سند شاهنشاهی قدیمی ، نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ممهور به مهر کارشناس رسمی امور ثبتی دادگستری است که در زیر نمومه هایی آورده شده است (نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹):

ژئو رفرنس کردن نقشه ثبتی بر وری نقشه ۱:۲۰۰۰ و تعیین محل دقیق بنچاق- نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

تعیین محل دقیق پلاک های ثبتی جهت زنده کردن بنچاق نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

همانطور که در نقشه ها میبینید، گوشه های دقیق ملک به صورت مختصات یو تی ام UTM بر روی نقشه درج شده است. یو تی ام UTM مخفف یک سیستم مختصات جهانی است بطوریکه هر نقطه مختصات منحصر بفردی بر روی کره زمین دارد.

پس از تعیین محل دقیق بنچاق ، اگر ملک متصرف شخصی و یا دولتی داشته باشد، پروسه خلع ید متصرف از طریق مراجع قضایی طی می شود که در اولین قدم باید تشکیل پرونده در شورای حل اختلاف انجام شود.

البته با استخرج گردش ثبتی بنچاق، مشخص می شود که آیا این پلاک ثبتی رسما بنام دولت و یا به نام شخص متصرف شده است که در اینصورت زنده شدن ملک دشوار خواهد بود، و یا صرفا تصرف به صورت عدوانی است که در این صورت شانس خلع ید متصرف در دادگاه بالا می رود.

جهت بررسی همه جانبه و انواع استعلام های ثبتی برای بنچاق قدیمی شاهنشاهی و سندهای منگوله دار شاهنشاهی با گروه کارشناسان رسمی ما تماس بگیرید تا ظرف چند روز تکلیف ملک را مشخص کنیم.

نقشه بردار خانم مهندس آبکار 09126140339 — نقشه بردار خانم مهندس آبکار ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

خدمات نقشه برداری کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی

مدیریت خانم مهندس آبکار: ۰۹۱۲۶۱۴۰۳۳۹

وب سایت رسمی ما : http://ladysurveyor.ir/

همچنین بخوانید:

مشاوره رایگان با وکیل ملکی و امور ثبتی