محل دقیق ملک از روی سند و نقشه یو تی ام

اگر مالک یا وارث سند دفترچه ای قدیمی هستید که از موقعیت و وضعیت کنونی ملک بی خبر هستید، این نکته را باید بدانید که هر سندی که صادر شده است به طور قطع متعلق به یک قطعه زمین است که وجود خارجی داشته است و اداره ثبت پس از تحدید حدود و اختصاص دادن یک شماره قطعه تفکیکی به هر قطعه زمین اقدام به صدور سند کرده است. بنابراین هر سندی مبین یک قطعه زمین با مالکیت شخصی بوده است.

اما تکلیف کسانی که مالک یا وارث اینگونه سندها هستند چیست؟

داشتن سندهای دفترچه ای قدیمی مانند یک گنج با موقعیت نامعلوم است. بنابراین مرحله اول برای تعیین تکلیف سند دفترچه ای قدیمی، عملیات جانمایی پلاک ثبتی است. خروجی عملیات  جانمایی پلاک ثبتی را نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی می نامند که در واقع همان نقشه گنج است.

نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی عبارت است موقعیت دقیق گوشه های ملک در سیستم مختصات UTM   یو تی ام که به صورت جدول در نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی درج و توسط نقشه بردار کارشناس رسمی ممهور شود.

به این ترتیب نقشه دفترچه ای قدیمی (سند اربعه) ملک بر اساس پلاک ثبتی، تبدیل به نقشه دقیق در سیستم مختصات UTM   یو تی ام می گردد که در آن مکان دقیق ملک بر روی زمین با حد و مرز دقیق و مساحت دقیق توسط کارشناس رسمی امور ثبتی تایید گردیده است و همچنین مالک موقعیت ملک خود را بر روی زمین جهت بازدید کارشناس اداره ثبت پی کنی یا دیوار کشی می کند. نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی حکم سند جدید برای ملک یا زمین را دارد که جهت هرگونه معامله و یا فعالیت عمرانی اعم از ساخت و ساز، تغییر کاربری و .. به عنوان مبنا قابل استناد و استفاده می باشد. سند دفترچه ای بدون نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی، ارزش فنی ندارد. اما سند دفترچه ای به انضمام نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی یک پکیج کامل هم از نظر حقوقی و هم از نظر فنی مهندسی است. به همین جهت است که اخیرا در تمام ارگانهای مرتبط به امور ملک و اراضی, مانند ادارات ثبت و شهرداری ها و سازمان زمین شهری و جهاد کشاورزی و غیره, ارائه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ملک جهت تشکیل پرونده الزامی است.

پروسه تهیه  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی به این صورت است که اطلاعات خام ذخیره شده در بانک اطلاعات ثبتی مانند نقشه های ثبتی قدیمی ژئورفرنس شده و سایر اطلاعات توصیفی مندرج در سند در یک پروسه فنی روی هم اندازی لایه های اطلاعاتی تبدیل به موقعیت فعلی در سیستم مختصات UTM   یو تی ام می شوند. بطوریکه به صورت مختصات دقیق یو تی ام توسط نقشه بردار کارشناس رسمی تهیه کننده نقشه ممهور می شود تا مورد استفاده ادارات ثبت به عنوان مدرک تایید گواهی موقعیت ملک در پرونده ملک ثبت شوند.

بنابراین شرط اصلی برای دست یافتن به  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ، داشتن نقشه ثبتی منطقه مورد نظر است. نقشه ثبتی یک کروکی است که از نظر حقوقی بسیار معتبر و قابل استناد است. نقشه ثبتی در واقع چگونگی و ترتیب تخصیص شماره قطعه به هر قطعه زمین در پلاک ثبتی اصلی را نشان می دهد.

تعیین شماره پلاک اصلی ملک کار سختی نیست چون پلاک اصلی محدوده بزرگی را شامل می شود که تمام ملکها در آن محدوده یک پلاک اصلی واحد دارند. یعنی اگر شما شماره پلاک اصلی همسایه خود را بدانید، پلاک اصلی ملک شما نیز همان شماره است. اما برای شماره پلاک فرعی ملک هیچ قاعده خاصی وجود ندارد و نمی توان به راحتی شماره پلاک فرعی را تعیین کرد.(صفحه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی مطالعه شود.)

بین مفهوم پلاک ثبتی و پلاک تفکیکی تفاوتهایی وجود دارد. پلاک ثبتی، در محدوده قوانین ثبتی آپارتمان و در کل ملک قرار می‌گیرد. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای آن‌که بتواند املاک و اراضی را شناسایی کند، ابتدا محل وقوع موقعیت ملک را ارزیابی می‌کند. به همین دلیل اراضی را تقسیم و طبقه‌بندی می‌کند. این تقسیم‌بندی از استان‌ها شروع می‌شود و طبق آن اراضی به واحد‌های کوچکتر و قابل شناسایی تفکیک و تقسیم می‌شوند. هر کدام از این واحد‌ها یک بخش نامیده می‌شود. بخش ثبتی هر ملک در سند ملک ذکر می شود و از جمله اطلاعات مهم جهت دستیابی به حدود موقعیت ملک است.(صفحه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی مطالعه شود.)

هر بخش ثبتی نیز به قطعات کوچکتری تحت عنوان قطعه اصلی تقسیم می‌شود. یک شماره یا کد شناسایی برای هر کدام از این قطعات اصلی در نظر گرفته می‌شود که به آن شمارۀ پلاک اصلی گفته می‌شود.

قطعه های اصلی به قطعات کوچک تر تحت عنوان قطعه فرعی تقسیم می‌شوند. قطعه اصلی را به اصطلاح قطعه مادر هم می نامند. چونکه قطعه های فرعی مانند فرزندی در دل قطعۀ اصلی ایجاد می‌شوند.

اگر در سال‌های بعد طی عملیات شهرسازی و ساختمان‌سازی هر کدام از قطعات فرعی دوباره به قطعات کوچکتر تقسیم ‌شوند. حال برای شناسایی قطعات فرعی و کوچکتر از یکدیگر و همچنین تقسیمات بیشتری که در قطعۀ مادر ایجاد می‌شود، برای هر قطعه‌ای که درون قطعات اصلی و یا همان مادر متولد می‌شوند، یک شمارۀ فرعی جدید در نظر گرفته می شود. به طوری که وقتی قطعات فرعی به قطعات فرعی کوچکتر از خود تفکیک و تقسیم می‌شوند، به آن قطعات فرعی و کوچکتر به اصطلاح «مفروز و مجزی شده از قطعه فرعی اولیه از اصلی مذکور» گفته می‌شود.(صفحه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی مطالعه شود.)

در شکل زیر نمونه نقشه ثبتی را ملاحظه می فرمایید که موقعیت پلاک های ثبتی به تفکیک با ذکر شماره پلاک ثبتی و شماره قطعه تفکیکی و حتی ذکر طول و عرض قطعه های تفکیکی آورده شده است.


نمونه نقشه ثبتی  خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی

در زمان صدور سند برای این قطعه زمینها هیچ ممانعتی از حیث تفکیک و فروش و بهره برداری از زمینها توسط مالک نبوده است. برخی از مالکین در همان موقع از ملک بهره برداری کرده اند و بسیاری از مالکین ملک ها را رها کرده اند و اغلب به دلیل فاصله زیادی که از محل سکونت شان داشته است، بهره برداری از ملک را به بعد موکول کرده اند. یا اینکه از اساس قصد سرمایه گذاری داشته اند که ملکی را خریداری کنند بطوریکه نیازی به استفاده از آن در همان زمان نداشته اند.

بعدها با تصویب قوانین جدید این زمینها مشمول قوانین جدید بهره برداری شده است که به عنوان مثال ممنوعیت ساخت و ساز در ارتفاع بالای ۱۸۰۰ متر یکی از این قوانین است که بسیاری از سندهای قدیمی را شامل شده است. و یا مناطقی که بعدها به عنوان اراضی ملی و اراضی حفاظت شده اعلام شده اند و نتوانسته اند مجوز ساخت و ساز بگیرند.

اگر پس از انجام عملیات  جانمایی پلاک ثبتی  ملک در یک منطقه ساخته شده مانند مسکونی ، تجاری و صنعتی بیفتد، می توان به راحتی مشخص نمود که ملک مورد نظر کدام قطعه است.  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی  که توسط کارشناس رسمی و طبق استاندارد تهیه شده باشد، نقشه دوهزارم محدوده ملک (در صورت موجود بودن) و یا عکس هوایی محدوده به صورت پیش زمینه در نقشه منعکس می شود یه طوری که نه تنها چهارگوشه ملک در سیستم مختصات UTM    با نشانه های A , B ,C , D  در نقشه علامت گذاری می شود و همچنین به صورت جدول مختصات UTM   در نقشه درج می شود، بلکه تصویری از محدوده ملک و مجاورین ملک و خیابانهای اصلی و فرعی قابل رویت است. بدین ترتیب به راحتی می توان فهمید که ملک مورد نظر قطعه چندم از سرخیابان است و آیا ملک سر نبش است یا ملک میانی است.

در زیر نمونه هایی از  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی  (تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی) که موقعیت ملک در منطقه ساخته شده واقع شده است آورده ایم تا بهتر متوجه توضیحات بالا شوید.


 نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی  (تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی)

 نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی  (تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی)

 نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی  (تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی)

 نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی  (تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی)

اما اگر  پس از جانمایی پلاک ثبتی، ملک در منطقه ای افتاد که تحت ساخت نیست مانند اراضی ملی و یا اراضی واقع در ارتفاع بالای ۱۸۰۰ متر، تشخیص موقعیت ملک دشوار خواهد بود و در واقع به عملیات پیاده کردن   مختصات یو تی ام UTM    چهارگوشه زمین با دستگاههای دقیق نقشه برداری مانند جی پی اس و دوربین نقشه برداری دارد.

در زیر نمونه هایی از  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی  (تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی) که موقعیت ملک در منطقه خام و ساخته نشده واقع شده است آورده ایم تا بهتر متوجه توضیحات بالا شوید.


 نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی  (تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی)

 نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی  (تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی)

هنگامی که ما به عنوان نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی، کار جانمایی پلاک ثبتی را بر اساس نقشه های ثبتی قدیمی انجام می دهیم تماما کار فنی را طبق اطلاعات پلاک ثبتی استخراجی از بانک اطلاعات ثبتی انجام می دهیم و ملاک عمل ما شماره پلاک ثبتی ملک است. اینکه زمین در حال حاضر چه شرایطی دارد و آیا اساسا طبق قوانین جدید قابل بهره برداری هست یا خیر ، تاثیری در کار فنی و کارشناسی ما برای جانمایی پلاک ثبتی مورد نظر ندارد.

چنانچه بعد از استخراج مختصات گوشه های ملک در سیستم مختصات UTM  محرز شد که زمین در ارتفاع بالای ۱۸۰۰ واقع شده است با چند چالش روبرو هستیم:

اولا اینکه چنین زمینهایی عموما حفاظت شده هستند و اجازه انجام عملیات نقشه برداری بدون مجوز رسمی امکان پذیر نمی باشد.

اولا با توجه به ارتفاع و شیب زیاد زمین و به احتمال زیاد صعب العبور بودن منطقه آیا امکان انتقال دستگاههای نقشه برداری به مختصات ملک و پیاده کردن گوشه های سندی بر روی زمین وجود دارد یا خیر؟

سوما  با توجه به تصویب قانون ممنوعیت بهره برداری از زمین های  واقع در ارتفاع بالای ۱۸۰۰ متر یا اراضی ملی شده ، آیا اساسا لزومی به پیاده کردن و میخ کوبی ملک روی زمین وجود دارد یا خیر؟

در صورتی که مالک با وجود آگاهی از همه شرایط تصمیم به پیاده کردن سند روی زمین بگیرد، تعرفه خدمات نقشه برداری پیاده کردن مشمول ضریب صعوبت ۱٫۸ خواهد شد کما اینکه اخد مجوز و رفع موانع احتمالی برای مستقر شدن اکیپ نقشه برداری و انجام عملیات نقشه برداری پیاده کردن  مختصات یو تی ام UTM  گوشه های ملک بر روی زمین را برطرف کند.

اکنون پیشنهاد ما به عنوان کارشناس رسمی امور ثبتی چیست؟

اساسا پیاده کردن ملک بر روی زمین تا زمانی که پرونده در دادگاه و اداره ثبت مربوطه تعیین تکلیف نشده است کاربردی ندارد.  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی به اندازه ای گویا است که هم به کارشناس اداره ثبت و هم به مالک دید و فهم کافی از موقعیت تقریبی ملک و شرایط کنونی محدوده ملک می دهد. همانطور که گفته شده در  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی شعاعی از محدوده ملک به صورت نقشه یا عکس هوایی در پس زمینه اورده می شود بطوریکه با داشتن آشنایی کلی از منطقه و خیابانها یا اتوبانهای اصلی اطراف محدوده ملک، می توانید به تقریب خوبی از موقعیت ملک دست یابید. گاهی یک عارضه طبیعی یا مصنوعی مانند یک درخت کهنسال و یا یک استخر پرورش ماهی و یا یک ساختمان مخروبه قدیمی در نزدیکی ملک که در نقشه قابل رویت است می تواند بسیار کمک کننده باشد.

بنابراین نیازی به حساسیت و نگرانی در رابطه به پیاده کردن دقیق چهارگوشه ملک بر روی زمین نمی باشد. برای تشکیل پرونده و ادامه پروسه پیگیری پرونده های ملکی در دادگاه ها و ادارات ثبت و سازمان منابع طبیعی صرفا به اصل سند دفترچه ای و  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی نیاز دارید.

اگر در طی پروسه اداری مالک را موظف به پیاده کردن مختصات یو تی ام UTM  گوشه های ملک بر روی زمین کردند، مجوز و سایر شرایط را نیز در اختیار مالک قرار خواهند داد تا ظرف یک هفته کاری  مختصات یو تی ام UTM  گوشه های ملک بر روی زمین را بر اساس  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ملک و توسط کارشناس رسمی امور ثبتی پیاده کند و سپس کارشناس اداره ثبت مربوطه و یا کارشناس منابع طبیعی را جهت بازدید به محل دقیق ملک ببرد.

برای پیاده کردن مختصات یو تی ام UTM  گوشه های ملک بر روی زمین تنها دو سه ساعت زمان لازم است. بنابراین زمان کافی برای انجام کار خواهید داشت.

کما اینکه اگر قبل از این برای پیاده کردن مختصات یو تی ام UTM  گوشه های ملک بر روی زمین اقدام کرده باشید و پروسه پرونده به هر دلیلی طولانی شود، ممکن است علامت گذاری های گوشه های ملک که معمولا با میلگرد و رنگ تثبیت می شود، از بین برود و مجبور به دوباره کاری شوید.

از ابتدای کار برای انجام مشاوره و سپس برای تهیه  نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی طبق آخرین استانداردهای ادارات و سازمانهای مرتبط با امور ملک، و همچنین برای پیگیری کلیه امور اداری تا تعیین تکلیف نهایی ملک و در نهایت پیاده کردن مختصات یو تی ام UTM  گوشه های ملک بر روی زمین به گروه کارشناسان رسمی ما اعتماد کنید و از تجربه چندین ساله ما استفاده کنید.

http://s9.picofile.com/file/8356757768/IMG_20170430_143609.jpg